劉艷（長沙拓城置業(yè)有限公司）

房地產(chǎn)法律制度的科學(xué)規(guī)定和完善是糾正和處理當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系的重要依據(jù)，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展壯大，人們遇到的房地產(chǎn)相關(guān)問題也越來越多，相關(guān)部門在處理房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系時(shí)也遇到了層出不窮的難題。一些難題涉及的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系范圍已經(jīng)超過了從前的房地產(chǎn)法律制度內(nèi)容，導(dǎo)致一些問題無法得到妥善科學(xué)的解決，甚至尋找不到完全適用的法律依據(jù)。因此，不斷完善我國的房地產(chǎn)法律制度及其經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系，并將法律內(nèi)容科普給社會(huì)大眾，有助于我國房地產(chǎn)發(fā)展和法律制度的不斷完善，也有助于依法治國和社會(huì)主義法治社會(huì)的建設(shè)。

■ 房地產(chǎn)法律制度的基本內(nèi)涵

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入了中高速發(fā)展期，在新常態(tài)的經(jīng)濟(jì)形勢來臨之下，修改和完善我國的房地產(chǎn)法律制度有助于進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，為我國的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型提供更大的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力和活力。房地產(chǎn)主要是指從事房地產(chǎn)承包、開發(fā)、銷售管理等工作的行業(yè)和部門，它與一般的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)不同的是即使不是作為我國的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性、支撐性行業(yè)，也對經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著不可忽視的影響和巨大的推動(dòng)力量。因此，完善我國的房地產(chǎn)法律制度能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航，同時(shí)也能為我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出重要的貢獻(xiàn)和建設(shè)。

房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行土地獲取開發(fā)和具體建筑項(xiàng)目的經(jīng)營管理中，會(huì)與相應(yīng)的施工單位、政府部門和業(yè)主有著不同類別的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，房地產(chǎn)法律就是用來協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)所涉及的各個(gè)方面的關(guān)系的法律總稱，是在實(shí)際中起著規(guī)范房地產(chǎn)關(guān)系的法律體系。和其他的法律內(nèi)容一樣，我國的房地產(chǎn)法律體系和制度也是社會(huì)主義法治建設(shè)的重要組成部分，在實(shí)踐中關(guān)系到社會(huì)生活的方方面面和每一個(gè)人民群眾，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展促使了人們對房地產(chǎn)法律的進(jìn)一步關(guān)注。

制定與完善房地產(chǎn)法律有以下幾條基本原則需要嚴(yán)格遵守。首先為了保障我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)行業(yè)的有序、良好建設(shè)，最重要的一項(xiàng)原則是促進(jìn)房地產(chǎn)的商品化。只要體現(xiàn)在開發(fā)商在承包一片土地后，對國有土地的使用是有償、有期限的，保障了土地資源的合理和有條件流轉(zhuǎn)，促進(jìn)我國房地產(chǎn)企業(yè)的流通。第二個(gè)原則是在房地產(chǎn)企業(yè)使用土地時(shí)，要合理運(yùn)用土地并注重保護(hù)耕地。第三個(gè)原則是國家扶持發(fā)展居民住宅。這一原則主要體現(xiàn)在我國相關(guān)部門頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》。該文件的依據(jù)是國家當(dāng)前的社會(huì)的政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，保證我國居民的基本生活水平，通過給予發(fā)展民間住宅建設(shè)一定的幫助來改善我國居民的生活和居住條件。這條原則充分體現(xiàn)出我國是人民當(dāng)家做主的社會(huì)主義國家，人民的生活水平和生活質(zhì)量是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)建設(shè)所要考慮的重要問題。因此，充分說明在建設(shè)和完善中國房地產(chǎn)法律制度時(shí)，也需要充分考慮到我國的國情和國體，讓我國的房地產(chǎn)法律制度及其經(jīng)濟(jì)法的關(guān)系體現(xiàn)出我國的國體和性質(zhì)。第四個(gè)原則是要充分保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，住房在城市住戶的財(cái)產(chǎn)占了70%以上的比重，從一個(gè)側(cè)面說明住房對于人們的生活有著重要的意義，是人們私人財(cái)產(chǎn)的核心組成部分，也體現(xiàn)出房地產(chǎn)法律制度在我國民法中應(yīng)當(dāng)具有重要地位來保障和完善房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

根據(jù)以上的四個(gè)原則來完善我國房地產(chǎn)法律制度的建設(shè)，才能夠更好地加強(qiáng)政府部門對房地產(chǎn)市場的管理和規(guī)范，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的綠色健康發(fā)展，保障我國人民的生活水平不斷提高。

■ 當(dāng)前我國的房地產(chǎn)法律制度

隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，社會(huì)主義法治建設(shè)的不斷完善，當(dāng)前我國的房地產(chǎn)法律制度也得到了一定的發(fā)展和完善。早在20世紀(jì)末，一些學(xué)者就對我國的房地產(chǎn)發(fā)展前景有了科學(xué)的判斷和清楚的認(rèn)知，這些學(xué)者認(rèn)為我國的房地產(chǎn)作為新興產(chǎn)業(yè)和人們?nèi)粘Ｉ钪幸率匙⌒兴婕暗降幕A(chǔ)生存需要相關(guān)，將在未來的時(shí)間內(nèi)，從沿海城市到內(nèi)陸地區(qū)得到迅猛的發(fā)展。想要使得房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)成為我國的支柱和基礎(chǔ)型產(chǎn)業(yè)，必須制定更完善的、科學(xué)的房地產(chǎn)法律制度為其保駕護(hù)航。同時(shí)還需要相關(guān)部門對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展給予政策扶持和經(jīng)濟(jì)幫助，在宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)之上，制定房地產(chǎn)法律制度的發(fā)展目標(biāo)、制定相應(yīng)的法律措施，從而為房地產(chǎn)的發(fā)展作出科學(xué)指示。

在我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律制度下，一些學(xué)者為我國大房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提出了五大宏觀調(diào)控的具體目標(biāo)。目標(biāo)之一在于控制耕地的占有面積；第二是在城市規(guī)范的許可內(nèi)控制房地產(chǎn)的開發(fā)；第三是要合理調(diào)控地價(jià)與房價(jià)的基礎(chǔ)；第四是控制房地產(chǎn)相關(guān)的貸款總量；第五則是在合理發(fā)展和開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的情況下保護(hù)生態(tài)環(huán)境。近年來，我國的房地產(chǎn)法律制度大多圍繞著這五個(gè)宏觀調(diào)控目標(biāo)開展進(jìn)行完善，使得我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有了顯著的發(fā)展。在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，嚴(yán)格控制耕地的占有面積和保護(hù)生態(tài)環(huán)境是十分重要的，當(dāng)前我國的人地矛盾日益凸顯，保護(hù)耕地對保障我國的生態(tài)環(huán)境平衡和糧食供應(yīng)有著重要的意義。在我國第九屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第四次會(huì)議對《中華人民共和國土地管理法》進(jìn)行修訂時(shí)也明確指出：國家應(yīng)當(dāng)依法履行對國有土地的有償使用制度，并進(jìn)一步規(guī)定了對國有土地征用的補(bǔ)償原則。同時(shí)，為了嚴(yán)格控制房地產(chǎn)在城市中開發(fā)范圍的許可，我國還頒布了《城市規(guī)劃法》來督促房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展。

相關(guān)部門頒布的文件是未來規(guī)劃房地產(chǎn)法律及其與經(jīng)濟(jì)法關(guān)系的重要考量因素?？梢哉f，必須在保障人民基本生活水平的同時(shí)保證房地產(chǎn)法律制度維護(hù)當(dāng)前行業(yè)的發(fā)展，支撐起房地產(chǎn)行業(yè)對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要作用。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)法必須體現(xiàn)其實(shí)用性和現(xiàn)實(shí)性，在出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)法律的各項(xiàng)條款要充分考慮到可能出現(xiàn)的突發(fā)狀況，以便在處理糾紛時(shí)有法可依。除此之外，還需要貫徹習(xí)近平總書記的重要指示，牢記“綠水青山就是金山銀山”，在房地產(chǎn)法律制度建設(shè)同時(shí)重視非商業(yè)用地，尤其是耕地的保護(hù)工作，促進(jìn)我國的城市用地規(guī)劃日益趨向合理化、規(guī)范化，踐行可持續(xù)發(fā)展的基本國策和科學(xué)發(fā)展觀的發(fā)展理念。

■ 如何完善我國的房地產(chǎn)法律制度和經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系

（一）制定獨(dú)立適用的房地產(chǎn)法律

制定獨(dú)立適用的單行房地產(chǎn)法律是完善我國房地產(chǎn)法律制度的良好途徑之一。這種完善方法是基于在當(dāng)前我國的法律制度中依據(jù)物權(quán)法，把物權(quán)主要分為所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)三個(gè)大的分類，而在城市房地產(chǎn)的發(fā)展中，對物權(quán)的設(shè)計(jì)內(nèi)容和范圍都有交叉，往往形成由住宅所有權(quán)和土地使用權(quán)結(jié)合在一起的復(fù)合物權(quán)，一定程度上超越了物權(quán)法所規(guī)定的內(nèi)容，具有法律模糊的內(nèi)容存在。在涉及具體問題時(shí)很難單獨(dú)列入其中的某一項(xiàng)內(nèi)。因此，為了更好地協(xié)調(diào)房地產(chǎn)的發(fā)展，應(yīng)當(dāng)對日益發(fā)展壯大的房地產(chǎn)，實(shí)行單行地產(chǎn)法以更好地解決房地產(chǎn)業(yè)中的具體問題。

（二）規(guī)范住宅預(yù)售

通過法律制度來規(guī)范住宅預(yù)售，需要在法律中制定更完備的房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制，設(shè)定一定的準(zhǔn)入門檻，同時(shí)建立健全信息化的房地產(chǎn)信息監(jiān)管機(jī)制，有效的實(shí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目?？顚ｍ?xiàng)的使用計(jì)劃，嚴(yán)格取締房地產(chǎn)發(fā)展過程中的霸王條款，避免對消費(fèi)者的權(quán)益損害和經(jīng)濟(jì)切片行為出現(xiàn)。

■ 結(jié)束語

綜上所述，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的日新月異，制定更詳細(xì)的房地產(chǎn)法律制度規(guī)定及經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系來解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的一些問題和經(jīng)濟(jì)糾紛是很有必要的。在完善房地產(chǎn)法律制度時(shí)，需要充分考慮經(jīng)濟(jì)原則、環(huán)保原則等不同的因素，確保房地產(chǎn)企業(yè)的綠色健康發(fā)展。著重注意制定單行的房地產(chǎn)法律制度和規(guī)范住宅預(yù)售的法律制度，以便從法律層面不斷規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。