余丹

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》（以下簡稱“征求意見稿”），其中指出：“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易?！?/p>

這是住建部首次在官方文件中，明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

征求意見稿中“按套內(nèi)使用面積售房”的規(guī)定，實(shí)際上呼應(yīng)了此前社會對公攤面積的質(zhì)疑。

那么，哪種計價方式對購房者更有利？聽聽業(yè)內(nèi)人士怎么說。

重慶為何要做“先行者”？

目前，除了重慶等少數(shù)地方，國內(nèi)大部分城市的商品房基本上是以建筑面積“計價”;不過，中國的商品房一直是以套內(nèi)使用面積進(jìn)行“交易”，即任何一份合法的銷售合同上必須標(biāo)明套內(nèi)使用面積。

具體來說，住房的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。重慶同時規(guī)定，物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)仍然按照房屋的建筑面積來收費(fèi)。在試點(diǎn)的房產(chǎn)稅方面，對“個人新購的高檔住房”也是按照建筑面積交易單價來測算的。

20世紀(jì)80年代以來，香港房地產(chǎn)交易制度很大程度上影響了內(nèi)地房地產(chǎn)交易制度的發(fā)展與完善，甚至有觀點(diǎn)認(rèn)為“公攤面積”的概念就是源于香港。

公攤面積目前的計算標(biāo)準(zhǔn)還不是很明確，開發(fā)商的操作空間比較大。另外還涉及到一些費(fèi)用，比如物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)，購房者在不知情的情況下就可能成了“冤大頭”。

2002年6月，重慶市人大常委會通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。

該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國率先施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計價的政策，不按這一計價依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%～10%的罰款。

重慶為何要做商品房計價方式改革的“先行者”？

“當(dāng)時商品房剛剛起步不久，人們的收入也不高，如果房屋少一平米，對于購房者來說損失還是不小，關(guān)于商品房實(shí)得面積的投訴也很多?！敝貞c北大資源投資有限公司總裁夏丁說，那時“缺斤少兩”的糾紛主要是信息不對稱造成的。

“購房者買的不僅是一套房子，更是配套?！睍r任重慶國土資源和房屋管理局市場處處長曾強(qiáng)在接受媒體采訪時說：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購房者的合法權(quán)益。”

然而，對部分區(qū)縣新樓盤和重慶所有二手房來說，以建筑面積進(jìn)行交易已是家常便飯。

對購房者是利好還是利空？

重慶中原總經(jīng)理肖仁啟認(rèn)為，商品房按套內(nèi)面積進(jìn)行交易，優(yōu)點(diǎn)顯而易見。

最大的意義就是維護(hù)了購房者合法權(quán)益，對購房者來說得房率高、不需要太專業(yè)，自己就可以檢測面積，交易相對清析、透明，有利于市場的交易公平。要知道，“公攤面積”的測算非常復(fù)雜，而且又不透明，購房人在預(yù)售合同上只能看到一個數(shù)字，例如建筑面積100平方米、公攤面積30平方米，至于公攤面積具體包括哪些項(xiàng)目？是否多算了面積？根本沒有人知道。難免發(fā)生開發(fā)商渾水摸魚的情況。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，一般來說7層以下的公寓住宅公攤率為7%～12%;7～11層的為10%～16%;12～33層的為14%～24%;別墅類的為1%～8%。而現(xiàn)實(shí)生活中，多數(shù)住宅的公攤率都超過上述經(jīng)驗(yàn)數(shù)字。

其次，購房者更容易買到心儀的房子。消費(fèi)者去菜場買個小菜，幾元錢的價格還要“貨比三家”，以求買到性價比最高的商品。而商品房的價格動輒數(shù)百萬元，由于公攤面積的存在，不同樓盤的得房率不同，讓消費(fèi)者的“比價”過程變得十分困難。

如果“按套內(nèi)使用面積售房”，消費(fèi)者則可以“所見即所得”。例如，兩個位于同一地段的項(xiàng)目，其套內(nèi)使用面積售價差不多，則只需比較哪個項(xiàng)目的室外綠化、樓梯間、電梯等附屬設(shè)施更優(yōu)越。

最重要的一點(diǎn)是，“按套內(nèi)使用面積售房”有利于房產(chǎn)稅的征收。即使將來開征房產(chǎn)稅，去掉公攤面積按套內(nèi)面積征收，可以讓大家“消費(fèi)”得明明白白，減少征收阻力。

公攤面積并不是越小越好

對于開發(fā)商來說，按照建筑面積計價顯然更有利。在售價完全一樣的情況下，按建筑面積計價會比按使用面積計價顯得每平米的售價更便宜。

但業(yè)內(nèi)專家表示，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價。

在中原集團(tuán)主席兼總裁施永青看來，按建筑面積計價也有一定的道理。

他曾風(fēng)趣地問過一些購房者：“你買了房子，你要坐電梯上去嗎？你是靠降落傘下樓嗎？建樓梯、建電梯、建公共場所，這是有成本的。算你一定的公攤及價錢，也是合理的?！?/p>

現(xiàn)在很少有開發(fā)商會做“缺斤少兩”的事情，更注重的是產(chǎn)品打造。

夏丁介紹，隨著目前改善戶型越來越多，公攤面積可能會比以前略微增大，因?yàn)楝F(xiàn)在強(qiáng)調(diào)小區(qū)品質(zhì)，開發(fā)商為此還要修建會所、架空層等。

肖仁啟也認(rèn)為，提升社區(qū)品質(zhì)的配套建設(shè)不足，開發(fā)商過度擠壓公攤面積，會導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。畢竟，公攤面積一定程度上是社區(qū)環(huán)境和居住體驗(yàn)的保證。

據(jù)肖仁啟介紹，目前，重慶的商品房買賣合同里會同時載明套內(nèi)建筑面積和建筑面積。

對此，施永青說，兩種面積都提供，對消費(fèi)者來說是有好處的。他認(rèn)為，消費(fèi)者有權(quán)知道套內(nèi)建筑面積。

但他同時提醒，僅看自己實(shí)得套內(nèi)建筑面積的多少來評判房屋的價值，是很片面的，沒有多少價值。

公攤雖然不是自己家里的一部分，但確實(shí)是自己家出入要使用的一部分，不能狹隘地理解為公攤與自己無關(guān)。如果很介意公攤面積，購房者在購房的時候可以要求置業(yè)顧問告知公攤面積或者面積使用系數(shù)，以供自己參考選擇。

此外，要實(shí)施按套內(nèi)使用面積計價，還有需要討論的地方。比如，《商品房銷售管理辦法》（建設(shè)部令第88號，2001年）中第十八條就明文規(guī)定：商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。

也就是說，征求意見稿并不是一個最終的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，如果要將建筑面積計價銷售的方式全部改為套內(nèi)使用面積計價銷售，還得修改《商品房銷售管理辦法》。此外，還得出臺一批關(guān)于小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配套政策規(guī)定，比如物業(yè)費(fèi)也要改為按套內(nèi)使用面積收取。