黃荷菱

摘?要：房地產(chǎn)評(píng)估課程是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的核心課程。傳統(tǒng)的教學(xué)模式對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估課程有很大的局限性，需加入案例教學(xué)法改進(jìn)課程教學(xué)。本文提出房地產(chǎn)評(píng)估課程教學(xué)面臨的問題以及應(yīng)用案例教學(xué)法的必要性，闡述房地產(chǎn)評(píng)估案例選取來源、開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)和開發(fā)內(nèi)容，將案例教學(xué)法應(yīng)用于各種評(píng)估方法教學(xué)中，以達(dá)到增強(qiáng)教學(xué)效果，提高學(xué)生職業(yè)素養(yǎng)能力的目的。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；案例教學(xué)法；教學(xué)模式

中圖分類號(hào)：F23?????文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2023.11.058

房地產(chǎn)評(píng)估作為資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)的核心課程，是一門對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行專業(yè)化評(píng)定、估算的課程。它要求學(xué)生掌握能夠運(yùn)用評(píng)估方法有效地對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行判斷和估量。筆者認(rèn)為案例教學(xué)法能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)評(píng)估教學(xué)架起聯(lián)通理論與實(shí)踐的橋梁，引導(dǎo)學(xué)生評(píng)估理論知識(shí)聯(lián)系實(shí)際，增強(qiáng)評(píng)估實(shí)踐能力。

1?房地產(chǎn)評(píng)估課程教學(xué)面臨的問題

1.1?傳統(tǒng)的理論教學(xué)無法激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)熱情

房地產(chǎn)評(píng)估課程是一門知識(shí)體系龐雜、強(qiáng)調(diào)應(yīng)用的學(xué)科，涉及資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)、土地建筑知識(shí)、財(cái)會(huì)理論和相關(guān)法律法規(guī)等多門知識(shí)。傳統(tǒng)的理論教學(xué)能夠保證教師足夠課時(shí)講解教材教學(xué)內(nèi)容，卻忽視了學(xué)生能否完全吸收知識(shí)的問題。例如，各類評(píng)估方法的計(jì)算公式、適用前提和應(yīng)用范圍等內(nèi)容較多，在理論教學(xué)的“漫灌”下，學(xué)生基本屬于被動(dòng)地接收和呆板地背誦公式和相關(guān)內(nèi)容，無法提起學(xué)習(xí)熱情。

1.2?固有的教學(xué)模式難以培養(yǎng)學(xué)生實(shí)踐能力

固有的講授式教學(xué)方法以教師為主導(dǎo)人，學(xué)生作為參與者。一方面，教師與學(xué)生之間互動(dòng)交流較少，缺乏實(shí)踐案例建立起構(gòu)建理論知識(shí)與實(shí)踐環(huán)節(jié)的有效聯(lián)系。另一方面，學(xué)生之間缺乏主動(dòng)探究，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估相關(guān)概念和方法的理解混淆不清、結(jié)構(gòu)不明，進(jìn)而影響分析問題解決問題的能力，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐更是無從下手。

1.3?通用的考核方式忽視提升學(xué)生綜合素質(zhì)

傳統(tǒng)的理論教學(xué)和固有的教學(xué)模式導(dǎo)致房地產(chǎn)評(píng)估課程仍以平時(shí)成績+期末卷面作為學(xué)生是否通過考核得到學(xué)分的標(biāo)準(zhǔn)，形成了重結(jié)果輕過程的學(xué)業(yè)評(píng)價(jià)機(jī)制。顯然，通用的考核模式忽略培養(yǎng)學(xué)生分析思考和實(shí)踐操作的綜合素質(zhì)。

2?房地產(chǎn)評(píng)估課程教學(xué)應(yīng)用案例教學(xué)法的必要性

2.1?案例教學(xué)法有利于啟發(fā)學(xué)生獨(dú)立思考，融匯貫通理論知識(shí)

房地產(chǎn)評(píng)估案例教學(xué)中，學(xué)生置身于案例情景中，最大限度地調(diào)用所學(xué)各類知識(shí)探索案例內(nèi)容，深挖案例信息，對(duì)案例問題不斷獨(dú)立自主地深入思考，房地產(chǎn)評(píng)估原理、各類評(píng)估方法和復(fù)雜難記的公式不斷被學(xué)生理解、比較、運(yùn)用和融會(huì)貫通。

2.2?案例教學(xué)法有利于引導(dǎo)學(xué)生注重實(shí)踐，踐行理論聯(lián)系實(shí)際

傳統(tǒng)教學(xué)模式中，學(xué)生跟著老師學(xué)習(xí)教材知識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的理解僅來源于課本。但房地產(chǎn)評(píng)估案例可以為學(xué)生打開了通向房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)際的大門。在教學(xué)應(yīng)用的房地產(chǎn)評(píng)估案例，不是簡單的舉例子，而是構(gòu)建一個(gè)貼近實(shí)際的綜合實(shí)例，引導(dǎo)學(xué)生運(yùn)用理論知識(shí)應(yīng)用于不同情境，從課本理論知識(shí)向?qū)崉?wù)實(shí)踐進(jìn)行延伸。

2.3?案例教學(xué)法有利于促進(jìn)師生雙向交流，達(dá)到教學(xué)相長效果

房地產(chǎn)評(píng)估課程教學(xué)應(yīng)用案例教學(xué)法，一方面需要教師開發(fā)和挖掘恰當(dāng)?shù)慕虒W(xué)案例，教師需要不斷調(diào)整教學(xué)設(shè)計(jì)、進(jìn)行教學(xué)反思；另一方面學(xué)生在案例教學(xué)中主動(dòng)探究學(xué)習(xí)，與教師共同交流探討問題，營造和諧共進(jìn)的學(xué)習(xí)氛圍，提升教學(xué)效率，促進(jìn)教學(xué)相長。

3?房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)案例的選取與開發(fā)

房地產(chǎn)評(píng)估課程應(yīng)用案例教學(xué)法教學(xué)的前提條件和關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于房地產(chǎn)案例的選取與開發(fā)，恰當(dāng)?shù)陌咐\(yùn)用于課堂能夠促進(jìn)教學(xué)事半功倍。任課教師在廣泛采集房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)例后，根據(jù)房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)需要對(duì)實(shí)例進(jìn)行精選、剖析與開發(fā)，形成房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)案例。

3.1?房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)案例的選取來源

房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)例和資料可以來源于公開渠道，如上市公司的評(píng)估報(bào)告、已經(jīng)公開出版發(fā)表的案例書籍、評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)公開的典型案例等。但并不是所有的實(shí)例都能直接作為房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)使用的案例，例如年代已久的、不符合現(xiàn)行規(guī)定的或評(píng)估過程過于簡略的實(shí)例，須進(jìn)一步的甄選和加工。

房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)例和資料也可以來源于非公開渠道，直接從當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)獲取。此類實(shí)例數(shù)量多且時(shí)間近，評(píng)估背景貼近最新房產(chǎn)政策。加之，教師可以與評(píng)估人員、資產(chǎn)評(píng)估師圍繞評(píng)估程序、現(xiàn)場調(diào)查、評(píng)估方法和評(píng)估結(jié)論進(jìn)行交流，增加案例描述素材。因此，在取得評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方的同意下，隱去具體名稱和地點(diǎn)，最終形成有針對(duì)性有價(jià)值的評(píng)估案例。

3.2?房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)案例的選取與開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)案例的選取與開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)需遵循以下標(biāo)準(zhǔn)。

（1）真實(shí)性。房地產(chǎn)市場政策雖然比較穩(wěn)定但并非一成不變，而且房價(jià)行情總是在變化之中。因此，教學(xué)案例的選取首要考慮近期發(fā)生的實(shí)例，開發(fā)加工過程中盡可能加深真實(shí)性，學(xué)生易于理解代入到案例情景中，形成初步感性認(rèn)識(shí)。

（2）關(guān)聯(lián)性。從廣泛的房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)例中選取和開發(fā)教學(xué)案例，必須要考慮教學(xué)目的和要求，教學(xué)案例能夠關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)評(píng)估理論知識(shí)和評(píng)估方法等知識(shí)點(diǎn)，以點(diǎn)帶面促使學(xué)生深刻理解和掌握應(yīng)用所學(xué)知識(shí)。例如，學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估程序的內(nèi)容，可以安排評(píng)估基本事項(xiàng)詳盡的案例；學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估方法的章節(jié)，可以編排估算過程詳細(xì)的案例。

（3）系統(tǒng)性。選取和開發(fā)教學(xué)案例還應(yīng)考慮從簡單到復(fù)雜、從單項(xiàng)到綜合的層次結(jié)構(gòu)，教學(xué)案例之間相互聯(lián)系又各有區(qū)別，教學(xué)層次鮮明，難度循序漸進(jìn)，系統(tǒng)地形成房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)案例合集，并實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)更新。

（4）典型性。選取和開發(fā)的案例還應(yīng)該具有示范性和前瞻性，留給學(xué)生討論的范圍和思考的空間，并能加深對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的了解，因此盡可能選取所在地區(qū)或評(píng)估行業(yè)的典型性案例。

3.3?房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)案例的開發(fā)內(nèi)容

對(duì)于選取后的房地產(chǎn)評(píng)估實(shí)例進(jìn)行整理和開發(fā)，需要提煉出適應(yīng)教學(xué)目的主要內(nèi)容，添加拓展教學(xué)深度的輔助內(nèi)容，預(yù)先設(shè)置案例教學(xué)引導(dǎo)。

首先，房地產(chǎn)教學(xué)案例開發(fā)的主要內(nèi)容應(yīng)該包括完整的案例背景、房地產(chǎn)評(píng)估基本事項(xiàng)、評(píng)估程序、評(píng)估技術(shù)路線、案例關(guān)鍵點(diǎn)、難重點(diǎn)、案例總結(jié)以及案例展望等。

其次，整理輔助內(nèi)容，例如最新的房地產(chǎn)法律法規(guī)的匯編、關(guān)聯(lián)相關(guān)的知識(shí)點(diǎn)和公式的提示，案例涉及內(nèi)容的影像視頻資料等等，拓展案例的關(guān)聯(lián)度和深度，便于學(xué)生理解和總結(jié)。

最后，雖然案例教學(xué)有時(shí)候不設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)答案，但是任課教師需在案例開發(fā)中事先進(jìn)行合理的安排，預(yù)留正確的討論方向，以在授課過程中及時(shí)糾正學(xué)生錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，引導(dǎo)學(xué)生展開恰當(dāng)?shù)乃急婧蛯?shí)踐。

4?案例教學(xué)法在房地產(chǎn)評(píng)估教學(xué)中的應(yīng)用與探索

房地產(chǎn)評(píng)估課程的教學(xué)核心和根本是評(píng)估方法。房地產(chǎn)的評(píng)估方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等等，其中前面三種方法是資產(chǎn)評(píng)估的基本評(píng)估方法，后面兩種屬于房地產(chǎn)評(píng)估特有的評(píng)估方法。

4.1?案例教學(xué)法在運(yùn)用市場法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值教學(xué)中的應(yīng)用

市場法是房地產(chǎn)評(píng)估中最簡單、最有效的方法，由此產(chǎn)生的評(píng)估結(jié)果更能反映市場現(xiàn)實(shí)價(jià)格，易于被房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)益者理解和接受。尤其是交易頻繁的住宅評(píng)估中，市場法是主流的評(píng)估方法。

房地產(chǎn)評(píng)估的市場法關(guān)鍵在于選取可比交易實(shí)例和對(duì)可比交易實(shí)例價(jià)格進(jìn)行因素調(diào)整，可以通過案例引導(dǎo)學(xué)生對(duì)上述兩個(gè)關(guān)鍵的知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行學(xué)習(xí)和分析。首先，案例中被評(píng)估房地產(chǎn)可以選擇學(xué)校所在區(qū)域的房地產(chǎn)，學(xué)生對(duì)被評(píng)估對(duì)象較為熟悉，容易代入到案例情境中。其次，在案例中建立一個(gè)小型的所在城市房地產(chǎn)交易實(shí)例數(shù)據(jù)庫，學(xué)生可代入評(píng)估人員身份根據(jù)參照物選取要求，逐步從眾多數(shù)據(jù)中選取“類似”“可比”的參照物。接著，通過案例資料展示被評(píng)估房地產(chǎn)與可比交易實(shí)例的異同，對(duì)可比交易實(shí)例價(jià)格進(jìn)行因素量化調(diào)整。最后，得到評(píng)估結(jié)論，總體理順市場法的評(píng)估要點(diǎn)和脈絡(luò)。

4.2?案例教學(xué)法在運(yùn)用成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值教學(xué)中的應(yīng)用

實(shí)務(wù)中對(duì)于單獨(dú)的土地使用權(quán)評(píng)估常采用成本逼近法。首先，要向?qū)W生介紹我國土地法律制度，說明我國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離，國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。并以此提到近些年各地在土地使用權(quán)“招拍掛”市場不斷競拍出現(xiàn)“地王”（即地價(jià)新記錄），土地價(jià)值包括什么內(nèi)容？受哪些因素影響？可以作為討論式案例。其次，基于上述討論的土地價(jià)值內(nèi)容，引出成本逼近法公式——土地使用權(quán)價(jià)值=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+稅費(fèi)+利息+利潤+土地增值收益。調(diào)動(dòng)學(xué)生積極查閱和歸集總結(jié)當(dāng)?shù)仡C布的各類政策和市場數(shù)據(jù)，如征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和征地管理費(fèi)、“五通一平”的開發(fā)成本、土地相關(guān)稅收政策、貸款政策和土地增值情況等。最后，確定各系參數(shù)數(shù)值代入案例被評(píng)估宗地，形成評(píng)估價(jià)值。通過案例討論、技術(shù)參數(shù)采集和案例結(jié)果形成過程，加深學(xué)生對(duì)成本逼近法的理解和應(yīng)用。

4.3?案例教學(xué)法在運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值教學(xué)中的應(yīng)用

收益法適用于經(jīng)營性且具有穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，其三項(xiàng)核心參數(shù)分別是房地產(chǎn)未來客觀收益、預(yù)期獲利年限和房地產(chǎn)所有者面臨的風(fēng)險(xiǎn)水平。

第一，對(duì)于房地產(chǎn)未來客觀收益重點(diǎn)在于說明為什么是預(yù)測客觀收益而非實(shí)際收益，教師可從近期時(shí)政案例入手講解，當(dāng)前各地響應(yīng)國務(wù)院要求，落實(shí)房租減免政策，這些特殊的、偶然的因素，使得房地產(chǎn)所有者實(shí)際收益較正常情況出現(xiàn)偏差。需將實(shí)際收益予以修正為客觀收益才能作為評(píng)估依據(jù)。

第二，房地產(chǎn)的收益期限取決于土地使用權(quán)年限和建筑物經(jīng)濟(jì)壽命，可以讓學(xué)生學(xué)習(xí)和回顧國有土地使用權(quán)最高出讓年限和建筑物的折舊年限等知識(shí)點(diǎn)，進(jìn)而用不同的房地組合案例判斷如何確定收益期。

第三，房地產(chǎn)投資存在一定風(fēng)險(xiǎn)，折現(xiàn)率的測算是收益法的難點(diǎn)。可以通過多個(gè)實(shí)際案例講解市場提取法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法和各種投資收益率排序插入法。最后，運(yùn)用確定好的核心參數(shù)估算房地產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)值，從而掌握和理解運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)的技術(shù)路線和總體思路。

此外，還可以運(yùn)用舊城改造案例分析假設(shè)開發(fā)法，運(yùn)用當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)成果案例講解基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

5?結(jié)束語

案例教學(xué)法在房地產(chǎn)評(píng)估課程中的應(yīng)用，使得房地產(chǎn)評(píng)估過程變得生動(dòng)、具體，幫助學(xué)生理解房地產(chǎn)評(píng)估思路，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)評(píng)估方法程序，有效增強(qiáng)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣和效率，提高資產(chǎn)評(píng)估素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力。

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