梁娜飛 梁麗娜 張慧慧

摘 要：最近幾年，西安市房地產(chǎn)發(fā)展迅速，尤其是在2018年2月份被確立為國(guó)家中心城市以后房?jī)r(jià)又面臨新一輪上漲態(tài)勢(shì)。為了改變房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)政府給出一些措施，伴隨著這些措施的施行，整體來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)在向好的方向轉(zhuǎn)變。本文主要在分析西安房地產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，針對(duì)西安房地產(chǎn)現(xiàn)在存在問(wèn)題給出一些解決方法，最后通過(guò)應(yīng)用回歸預(yù)測(cè)的方法對(duì)西安市商品房銷售價(jià)格趨勢(shì)進(jìn)行分析并預(yù)測(cè)。

關(guān)鍵詞：西安市房地產(chǎn)；現(xiàn)狀；中心城市；預(yù)測(cè)

文章編號(hào)：1004-7026（2018）12-0127-02 中國(guó)圖書分類號(hào)： 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

2014年1月6日，國(guó)家正式批準(zhǔn)陜西成立西咸新區(qū)。此時(shí)，西咸新區(qū)成為國(guó)家級(jí)新區(qū)，同時(shí)也是中國(guó)的第七大新區(qū)。2018年2月份西安又被確立為國(guó)家中心城市，同時(shí)西安又是絲綢之路的起點(diǎn)，在國(guó)家?guī)状髴?zhàn)略共同推動(dòng)下，西安市快速發(fā)展的同時(shí)也為其房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了一個(gè)堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。當(dāng)然在其快速發(fā)展的時(shí)候也避免不了會(huì)產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題。如何讓處于中心城市的西安同時(shí)也是14朝故都的西安房地產(chǎn)市場(chǎng)能更好更快發(fā)展，對(duì)西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要作用。

1 西安市房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 西安市房地產(chǎn)投資的總體情況

有圖我們可以看出，2016年，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1 955.82億元，同比增長(zhǎng)6.7%。固定資產(chǎn)如圖1所示。

但最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)在暴漲、地價(jià)也在暴漲，但房地產(chǎn)投資持續(xù)在放緩并創(chuàng)造出來(lái)2017年年初以來(lái)的新低，今年一季度增速較1-2月份又回落8.3個(gè)百分點(diǎn)，名義增長(zhǎng)只有3.5%，這將意味著房地產(chǎn)并沒(méi)有在實(shí)質(zhì)上拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)。2017年上半年，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一直保持在20%左右，最高增速達(dá)27%，之后持續(xù)回落，最低增速至9%；2017年8月之后雖有緩慢回升但是幅度不大，自2018年起，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速跌落至3.5%，下滑速度比較快，在增速方面也是比較快的。

1.2 西安市房地產(chǎn)的銷售情況

2017年初，西安開始實(shí)施人才引進(jìn)計(jì)劃，隨著人才引進(jìn)計(jì)劃施行，2017年年底西安新增人口就達(dá)到了25萬(wàn)人，相比去年來(lái)說(shuō)增長(zhǎng)了340%，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)購(gòu)房需求基數(shù)增大。但是在4月份，由于市場(chǎng)供貨量依然短缺，供應(yīng)量也持續(xù)低迷，因此西安商品房銷量同比也有所下滑，如果供應(yīng)無(wú)法在短期內(nèi)迅速增加，勢(shì)必會(huì)造成供需失衡。相比4月來(lái)說(shuō)，在5月、6月份市場(chǎng)供貨量可能會(huì)有所上漲，成交量、價(jià)格也都會(huì)有所上漲。

2018年1月，西安商品房供應(yīng)面積是78.71萬(wàn)m2，成交面積是190.71萬(wàn)m2，市場(chǎng)供求比是0.41，供求比小于0.8，市場(chǎng)呈現(xiàn)出嚴(yán)重的供不應(yīng)求。2018年4月，西安商品房供應(yīng)面積是129.19萬(wàn)m2，成交面積為173.68萬(wàn)m2，市場(chǎng)的供求比為0.74，雖然4月份相較于1月份供應(yīng)量有所增加，但市場(chǎng)上依然存在供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)。由于2018年“金三銀四”成色一般，但是新開盤項(xiàng)目的整體去化率超9成，這說(shuō)明了市場(chǎng)依然還是比較火熱的。

2 西安市房地產(chǎn)存在的問(wèn)題

2.1 總體供不應(yīng)求，區(qū)域發(fā)展不平衡

在土地的供應(yīng)量方面，2014-2017年西安土地供應(yīng)量總體減少。除此之外，西安商品房供應(yīng)面積和成交面積不均衡，通常情況下供求比在0.8～1.2范圍內(nèi)還是比較合理的，供求比大于1.2，表明供應(yīng)量要大于需求量；如果供求比小于0.8，表明供應(yīng)量不能滿足需求量的要求，隨然在4月份供應(yīng)量和需求量正在趨于一個(gè)正常穩(wěn)定的比例關(guān)系，但依然存在供不應(yīng)求。

區(qū)域發(fā)展不平衡：2018年5月份新房均價(jià)以高新區(qū)1 6097元/m2排名第一，其次是城東14 964元/m2，而城內(nèi)新房均價(jià)最低，僅為10 292元/m2。其中，城內(nèi)5月份新房均價(jià)10 292元/m2以及長(zhǎng)安5月份新房均價(jià)10 337元/m2這兩個(gè)地區(qū)均小于西安市5月份新房均價(jià)11 323元/m2。

2.2 二手房的房?jī)r(jià)過(guò)高

通常來(lái)說(shuō)，二手房應(yīng)該比新房要便宜，因?yàn)槎址块L(zhǎng)時(shí)間受到折損，房齡也在逐漸變老，肯定是應(yīng)該貶值的。但是，事實(shí)并非如此，西安及其它很多地方卻出現(xiàn)了二手房倒掛的現(xiàn)象，二手房比新房賣的還要貴，有時(shí)候中間的差價(jià)能達(dá)到10%～30%。西安高新區(qū)房?jī)r(jià)在新房里排名第一，5月份賣的新房均價(jià)在16 097元/m2，而天地源楓林綠洲小區(qū)的二手房5月份的均價(jià)在25 817元/m2，兩者之間相差9 720元/m2，這表明了二手房存在嚴(yán)重的差價(jià)問(wèn)題。

3 完善西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)策和建議

政府應(yīng)該從供給端入手，增加西安的土地供應(yīng)量，使供給的土地量與土地的需求量達(dá)到一個(gè)平衡的狀態(tài)。

隨著西安地區(qū)引進(jìn)人才的戶籍政策，在2017年年底西安新增人口就達(dá)到了25萬(wàn)人，與去年相比增長(zhǎng)了340%，伴隨著人口增加，不應(yīng)該一味的增加工業(yè)用地的比例，應(yīng)該增加住宅用地和商業(yè)用地土地的供給量。

商品房的供求比=商品房的供應(yīng)面積/商品房的成交面積，通過(guò)公式可以使供求比保持在0.8～1.2之間比較合理的范圍之內(nèi)，因?yàn)楣┣蟊却笥?.2的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象；如果供求比小于0.8的時(shí)候會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)供不應(yīng)求情況，所以應(yīng)適當(dāng)調(diào)整在0.8～1.2之間。

4 西安市未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

4.1 回歸預(yù)測(cè)法進(jìn)行預(yù)測(cè)

從西安房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀無(wú)論是在投資總體情況上還是土地供應(yīng)量上都存在一些問(wèn)題，表明了西安房地產(chǎn)市場(chǎng)情況依然很嚴(yán)峻。雖然仍然存在一些問(wèn)題，但是房地產(chǎn)行業(yè)也極大的改善了人們的生活，一方面房地產(chǎn)行業(yè)解決了很多人的就業(yè)問(wèn)題，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)也為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出了特別大的貢獻(xiàn)，通過(guò)以上幾個(gè)方面，我們可以看出未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)以良性、健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展[4]。

以西安2018年1月份～5月份的新房銷售均價(jià)來(lái)預(yù)測(cè)2018年6月份新房的銷售均價(jià)，通過(guò)應(yīng)用回歸預(yù)測(cè)的方法進(jìn)行預(yù)測(cè)。新房銷售均價(jià)表如表1所示。

將表中的有關(guān)數(shù)據(jù)代入公式

a=∑Y/n=55 039/5=11 007.8元/m2

b=∑XY/∑X2=2 233/10=223.3

2018年6月西安新房均價(jià)為

y=a+b*X=11 007.8+223.3*3=11 677.7元/m2

6月份比5月份同比增長(zhǎng)

=6月份新房均價(jià)-5月份新房均價(jià)/5月份新房均價(jià)=11 677.7-11 226/11 226=4.02%

由數(shù)據(jù)可知2018年6月份新房?jī)r(jià)格將穩(wěn)步上漲。

4.2 預(yù)測(cè)西安房?jī)r(jià)未來(lái)還要上漲理由

（1）鼓勵(lì)多生多育政策，全面放開二孩政策

（2）西安人口數(shù)量增多，導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲

2017年初，西安開始實(shí)施人才引進(jìn)計(jì)劃，隨著人才引進(jìn)計(jì)劃實(shí)施，2017年年底西安新增人口就達(dá)到了25萬(wàn)余人，相比去年來(lái)說(shuō)增長(zhǎng)了340%，還有一部分人想到城里邊闖蕩一下，這就使得城鎮(zhèn)居民人數(shù)增多，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著上漲。

（3）土地資源不可再生

土地資源的稀缺將不可避免地導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。

結(jié)束語(yǔ)

最近幾年，伴隨著國(guó)家對(duì)西安的各種宏觀戰(zhàn)略的集體推動(dòng)下，西安正迎來(lái)高速發(fā)展的時(shí)期，同樣也為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，但伴隨著快速地發(fā)展也會(huì)面臨各種各樣的問(wèn)題，如房?jī)r(jià)過(guò)高，區(qū)域間發(fā)展不平衡等，雖然存在著一些問(wèn)題，但是從總體上來(lái)說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是在穩(wěn)中向好發(fā)展。

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