路露

摘要：房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其相關(guān)的企業(yè)的發(fā)展一直備受關(guān)注。房地產(chǎn)行業(yè)由于其房價無常的波動以及逐漸增加的成本都對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)造成極大的影響。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠具備完善的財務(wù)內(nèi)部控制機制，利用該機制針對內(nèi)部的各種類型的財務(wù)環(huán)節(jié)進行規(guī)劃、約束與調(diào)整，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)的穩(wěn)定性。由于在房地產(chǎn)企業(yè)中有關(guān)財務(wù)資金的合理配置以及財務(wù)活動的合理性都是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，所以文章就將從財務(wù)的角度出發(fā)來探討房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制弊端以及相應(yīng)的應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：財務(wù)視角；房地產(chǎn)；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的必要性

隨著最近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的起起落落，使得房地產(chǎn)行業(yè)猶如大浪淘沙般將許多缺乏競爭能力的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉。這樣也增加了現(xiàn)存房地產(chǎn)企業(yè)的危機感，生存下來的企業(yè)為了能夠在未來更加劇烈的市場競爭中繼續(xù)生存下去，其已經(jīng)逐漸將自身的財務(wù)控制與資源配置放在關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而財務(wù)內(nèi)部控制也在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理機制中脫穎而出，其已經(jīng)逐漸成為房地產(chǎn)內(nèi)部控制的重要角色。財務(wù)內(nèi)部控制的新穎之處就在于其將房地產(chǎn)企業(yè)的重點放在財務(wù)資源的配置以及財務(wù)風險的防范與應(yīng)對，它的出現(xiàn)使得整個房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理提升了一個臺階。其所帶來的優(yōu)勢主要有以下幾點。第一就是財務(wù)內(nèi)部控制是通過財務(wù)預(yù)算的方式來針對房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源進行事先預(yù)算，從而保證房地產(chǎn)企業(yè)的所有資源能夠達到最大利用效率的地步，這樣能夠充分的發(fā)揮出企業(yè)的整體潛力，也是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動能夠獲得更多的財務(wù)收益，這種財務(wù)資源的利用水平是許多企業(yè)夢寐以求的。同時由于房地產(chǎn)企業(yè)作為龐大的不動產(chǎn)企業(yè)，其必定會有大量的固定、有形與無形等資產(chǎn)堆積，而財務(wù)內(nèi)部控制也將更加重視固定、無形與有形資產(chǎn)管控，確保資源不浪費。第二就是財務(wù)內(nèi)部控制的內(nèi)容主要是針對房地產(chǎn)企業(yè)中各種風險而構(gòu)建的，所以財務(wù)內(nèi)部控制能夠更好的強化企業(yè)整個風險防范機制，將企業(yè)防范以及應(yīng)對風險的能力更進一步的提升。第三就是財務(wù)內(nèi)部控制的落實是將房地產(chǎn)企業(yè)整個財務(wù)環(huán)境進一步優(yōu)化的重要舉措，由于財務(wù)內(nèi)部控制機制將于房地產(chǎn)企業(yè)的所有制度機制進行掛鉤，通過這種密切的聯(lián)系能夠通過財務(wù)內(nèi)部控制來達到提升企業(yè)整個財務(wù)環(huán)境的目的。

綜上所述，財務(wù)內(nèi)部控制制度，對房地產(chǎn)企業(yè)是十分必要的。只有實行內(nèi)部控制，才能在接下來更加激烈的競爭當中取得先機與優(yōu)勢。

二、財務(wù)視角下房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的弊端

（一）現(xiàn)有內(nèi)部控制機制整體性與靈活性較差

由于現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展程度，其內(nèi)部控制理論已經(jīng)逐漸的完善，其已經(jīng)將企業(yè)的內(nèi)部控制機制指導(dǎo)到一個較為完善的層次。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，將該內(nèi)部控制機制適時的引進，在剛起步時為房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的效益。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)在引進的過程中采取的是粗放式的拿來主義，通過完全照搬的形式來構(gòu)建并且落實內(nèi)部控制機制，這樣就使得由理論充斥的呆板內(nèi)部控制機制更加的缺乏靈活性。這種照搬的形式并沒有依據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特征以及財務(wù)管理的需求來進行內(nèi)部控制機制的建設(shè)，這樣的內(nèi)部控制機制也是缺乏整體性的。因此隨著房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的不斷擴大，內(nèi)部控制機制在進行各種控制程序的過程中還出現(xiàn)各種不協(xié)調(diào)，會使得該制度的落實碰到意想不到的阻礙。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的市場環(huán)境事業(yè)詭譎多變的，一旦內(nèi)部控制機制缺乏靈活性沒有足夠的變通就會被市場的巨輪碾壓掉。當下許多企業(yè)的內(nèi)部機制都是較為呆滯的，這個弊端也是房地產(chǎn)企業(yè)最容易忽略的環(huán)節(jié)。

（二）無法有效的遏制與應(yīng)對財務(wù)風險

隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場環(huán)境的不確定因素逐漸增加，房地產(chǎn)企業(yè)的風險也在不斷的增加。所以風險就作為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控的重要目的之一。就當下整個房地產(chǎn)行業(yè)的風險管控現(xiàn)狀來看，其只是利用內(nèi)部控制針對風險進行粗放式的管控，并沒有針對風險制定相應(yīng)的風險防范與應(yīng)對機制。而內(nèi)部控制機制無法有效的對風險管控，主要體現(xiàn)在對房地產(chǎn)企業(yè)運營風險的分析與更新不及時，同時缺乏相對應(yīng)的科學的應(yīng)對策略，從而無法針對房地產(chǎn)企業(yè)的風險進行評估，也就沒有辦法對其進行一定的防范以及應(yīng)對，這樣就使得房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)上極易產(chǎn)生風險，對房地產(chǎn)企業(yè)會造成不必要的損失。

（三）內(nèi)部控制機制缺乏監(jiān)督機制保障

無論什么企業(yè)執(zhí)行內(nèi)部控制機制的主體都是人為的，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。因此針對人的行為進行監(jiān)督就是降低人為操作風險的重要保障，但是由于這個監(jiān)督的過程是繁冗復(fù)雜的，因此房地產(chǎn)企業(yè)這方面的監(jiān)督機制并沒有有效的保障。具體體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)督機制層次性不強，只是簡單的利用內(nèi)部審計機構(gòu)兼任監(jiān)督的功能，但是這樣卻難以及時有效的監(jiān)測到企業(yè)財務(wù)運轉(zhuǎn)過程中的種種財務(wù)風險，尤其是大型的房地產(chǎn)企業(yè)集團公司，有擁有諸多的子公司、分公司，如果監(jiān)督機制不能夠很好的對整個房地產(chǎn)企業(yè)集團的內(nèi)部控制落實進行有效的監(jiān)督制約，那么就會出現(xiàn)監(jiān)督的斷層，就會為下屬各個公司或是部門營私舞弊提供機會。其次就是由于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機制整體存在一定的滯后性，這樣內(nèi)部控制的監(jiān)督人員的監(jiān)督活動也不能實時的將監(jiān)督反饋給相關(guān)部門，多數(shù)都是在事后才反應(yīng)過來，這樣就大大的削弱了監(jiān)督的作用。最后就是某些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制監(jiān)督機構(gòu)沒有認真落實的完成自身的監(jiān)督工作，沒有嚴格的按照日常工作來進行監(jiān)督工作的實施，致使內(nèi)部控制部門沒有壓力，這樣就不會提升工作的積極性，最終耽擱了風險防范或是處理的最佳時機。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制的策略

（一）健全風險控制應(yīng)對，從財務(wù)角度全面的風險評估

內(nèi)部控制需要從兩個角度加強，首先是針對房地產(chǎn)企業(yè)各個隱藏的風險誘因從源頭上進行消除，其次就是需要在內(nèi)部控制實踐中重點關(guān)注風險的監(jiān)測與控制。我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極為惡劣的市場環(huán)境，其政策性與市場性風險都較大，所以房地產(chǎn)企業(yè)能夠脫穎而出的方式就是具備良好的風險控制能力。房地產(chǎn)企業(yè)要不斷的健全風險管控，加強風險識別與評析，審慎的進行風險研究，最終形成與環(huán)境相適應(yīng)的自我更新的風險分析機制。其具體操作方式，就是利用當下科學有效的風險分析模型、評估工具以及研究策略，來對風險的破壞力進行預(yù)估；同時構(gòu)建出動態(tài)的風險監(jiān)測機制以及數(shù)字化的風險預(yù)警機制，這兩種機制能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的對風險進行管控，無論是預(yù)防還是應(yīng)對都能夠提升其及時性與精確性，這樣房地產(chǎn)企業(yè)能夠從最大程度上降低各種風險產(chǎn)生所帶來的損失。

（二）加強完善投資決策

隨著我國政府針對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控的復(fù)雜形勢之下，房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠繼續(xù)傳統(tǒng)的暴利還是一個無法確定的事情，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展方向也不是很清晰。但是某些房地產(chǎn)企業(yè)一味的堅持以往的經(jīng)驗不斷投入大筆的資金來追求資產(chǎn)增長，卻將過高的負債置之不理，這對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)是十分不利的。因此財務(wù)內(nèi)部控制應(yīng)該其重點放在解決房地產(chǎn)企業(yè)高負債的問題，通過制定一系列的措施來規(guī)范財務(wù)投資決策，從而達到合理科學的投資，而不是盲目的進行投資。財務(wù)內(nèi)部控制中應(yīng)該明確要構(gòu)建一個投資決策的部門，明確該部門的職能以及責任、負責人以及具體成員；其次就是需要負責人依照財務(wù)內(nèi)部控制機制構(gòu)建一個切實可行的計劃，針對這個計劃不同環(huán)節(jié)安排不同的負責人，同時明確其職權(quán)。通過上述方式能夠有效避免財務(wù)決策失誤的現(xiàn)象，從而達到科學投資的目的。

（三）構(gòu)建全面預(yù)算控制機制

房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)通常都是巨額投資，要想每個房地產(chǎn)項目的資金都能夠得到充分的利用，那么構(gòu)建一個健全的全面的預(yù)算控制機制是必不可少的。財務(wù)內(nèi)部控制從某種程度上來說就是加強預(yù)算管控，該方式是事前預(yù)防的最有效的措施之一，這能夠有效避免控制資本項目超支的現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財務(wù)控制應(yīng)該充分把握好財務(wù)預(yù)算管控工作。具體需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層將其注意力能夠放在財務(wù)預(yù)算管控環(huán)節(jié)上；其次需要強化預(yù)算部門員工預(yù)算知識以及意識的培訓，提升其參與預(yù)算管控工作的責任感與積極性，這樣才能夠為財務(wù)內(nèi)部控制改革打下良好的群眾基礎(chǔ)。之后還需要相應(yīng)部門組織編制、審議預(yù)算草案，針對財務(wù)預(yù)算管控制定詳盡的落實細則與方案，形成最后的預(yù)算方案，之后上交房地產(chǎn)企業(yè)的管理層由其審批；審批通過后通過相關(guān)部門組織下達預(yù)算，最后執(zhí)行相關(guān)預(yù)算項目。最關(guān)鍵的就是還要在這個預(yù)算項目結(jié)束之后對其進行執(zhí)行情況評估，以此作為約束與監(jiān)督機制，還能夠為以后的預(yù)算留下經(jīng)驗。

（四）加強財務(wù)監(jiān)控，加強內(nèi)部監(jiān)督機制

第一需要房地產(chǎn)企業(yè)能夠構(gòu)建出多層次的財務(wù)內(nèi)部控制機制，這樣能夠提升內(nèi)部控制的全面性。首先其對提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)活動的靈活性有所幫助，其要綜合利用財務(wù)資源，要想有效的、合理的不干擾到房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的正常運轉(zhuǎn)的方式就是構(gòu)建多層次的財務(wù)內(nèi)部機制，這樣無論是整個房地產(chǎn)企業(yè)還是其子公司等的財務(wù)都能進行整體性的管控。第二就是房地產(chǎn)企業(yè)要將財務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)督盡量往整個財務(wù)活動的后方移動，這樣能夠有效結(jié)合內(nèi)部控制監(jiān)督機制，從而形成財務(wù)、內(nèi)部雙重監(jiān)督機制，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)運轉(zhuǎn)程序與內(nèi)部控制運行提供強有力的保障。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，其不止是影響著國民、社會穩(wěn)定，同時還對稅后與經(jīng)濟增長有著重要關(guān)系。因此只有房地產(chǎn)企業(yè)能夠穩(wěn)健的發(fā)展才能帶動整個房地產(chǎn)行業(yè)處于健康的發(fā)展狀態(tài)，而不是我國之前房地產(chǎn)呈畸形增長的狀態(tài)。這樣就對我國房地產(chǎn)企業(yè)提出了更高的財務(wù)管控的要求，其就必須要重視財務(wù)內(nèi)部控制對房地產(chǎn)企業(yè)的幫助以及對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響。希望筆者從財務(wù)視角下探究的房地產(chǎn)內(nèi)部控制的拙見能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)有所幫助。

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（作者單位：安徽水安建設(shè)集團股份有限公司）