李莉

摘 要：農(nóng)村宅基地閑置造成了巨大土地資源的浪費，近年來我國城市一撞撞高樓的林立伴隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的消費和生活側(cè)重點發(fā)生變化，社會對于城市建設(shè)用地的需求激增，引起城市周邊大量耕地的減少。而且，農(nóng)村的自建住房也大量占用耕地，這些都會威脅國家糧食安全和生態(tài)安全，導(dǎo)致人地矛盾突出。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；閑置；有效利用；辦法

一、農(nóng)村宅基地閑置的原因

1.外出打工熱

農(nóng)村大量主要勞動力出外打工是造成房屋沒人住、土地沒人種的重要原因。由于打工經(jīng)濟(jì)的興起，農(nóng)村大部分青壯年勞動力紛紛外出打工，有的甚至是舉家外出。在我縣，外出打工人員主要集中在廣州、深圳等東南沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，月基本工資為2 （XX）元左右，從事的多為勞動密集型產(chǎn)業(yè)。幾年下來，手中也有了大概7到8萬元的積蓄，比在家鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)的收入高出很多，所以才興起了全村打工熱，而宅基地也呈現(xiàn)閑置趨勢。

2.虛榮攀比心理

農(nóng)村一直是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最落后的地區(qū)，相對于城市的生活不是一個水平，在國家一系列的惠農(nóng)政策的影響下，農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況有了極大的改善，農(nóng)民的生活也曰益好轉(zhuǎn)，手中有了閑錢。但是由于自身條件的限制，他們沒有別的精神追求，房子就成了一部分人更高的追求?？吹揭淮贝卑蔚囟鸬钠恋臉欠浚恍┚邆渖w房條件的村民心中也按捺不住，紛紛跟風(fēng)蓋房，相互鄰里之間的攀比心理和愛慕虛榮的風(fēng)氣也是導(dǎo)致新宅基地大量出現(xiàn)的原因之一。

3.交通因素

城市里面一些重要活動場所都喜歡建在主要公路旁，因為交通的發(fā)展，打破了原來相對封閉的狀態(tài)，人們外出的活動增多且頻繁。那些沒有被拆除但被閑置的舊房，大部分位于村中心，交通相對有些閉塞和不方便，樣式相對目前農(nóng)村流行的房屋有些落后，并且隨著村村通公路工程的實施，本村也實現(xiàn)了村里通公路于是，很多人就把目光通向了交通便利、地域開闊、地勢平坦的公路兩旁，以馬路為中軸線，在馬路兩邊建起了房屋這也是人們普遍對居住條件和生活品質(zhì)的需求。

4.缺乏投資理念

這也與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)，很多農(nóng)村人祖輩都是過著一樣的生活，一間房屋、幾畝田地，而近年來，通過在外務(wù)工和在家務(wù)農(nóng)，農(nóng)民手中都有了一定的閑錢，但由于自身能力的限制和投資環(huán)境的缺乏以及缺少相應(yīng)的領(lǐng)路人，富裕起來的村民普遍缺乏投資理念，因此這些錢只能在銀行躺著，無法實現(xiàn)死錢變活錢。此時，建房就成了最大的、現(xiàn)實的投資。當(dāng)問到那些一戶多宅的村民如何處理舊房的時候，他們說有人買就賣，無人買就讓它閑著，反正也沒什么損失，這也是導(dǎo)致大量老舊宅基地閑置的其中一個因素。

二、農(nóng)村閑置宅基地有效利用的實現(xiàn)路徑

1.構(gòu)建宅基地有償退出機制

要實現(xiàn)限制宅基地的有效利用，就要把它們與人們的利益掛鉤，讓他們既能從里面得到好處，又限制了他們對資源的浪費。宅基地制度誕生初期就承載著對農(nóng)民的社會保障功能，正因如此，我國對宅基地的買賣和出租有著嚴(yán)格的立法限制。隨著人口流動的加快，宅基地?zé)o法“地隨人走”，其社會保障功能被弱化了，農(nóng)民對宅基地的依賴開始轉(zhuǎn)向?qū)ι绫５目释?。以養(yǎng)老保險為例，新農(nóng)合養(yǎng)老保險金基數(shù)較低，農(nóng)村居民參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險的保障性更強。而現(xiàn)行《社會保險法》規(guī)定，達(dá)到法定退休年齡時累計繳納養(yǎng)老保險費用滿十五年的，可以按月領(lǐng)取基本養(yǎng)老金，達(dá)到法定退休年齡時未繳滿十五年的，可以在補繳后領(lǐng)取基本養(yǎng)老金。由此可見，養(yǎng)老保險費用需要長期負(fù)擔(dān)且繳費金額較大，在補繳時更會產(chǎn)生一筆巨大的開支。以宅基地使用權(quán)換取社保既能轉(zhuǎn)換宅基地的社會保障功能，又可為宅基地有償退出提供動力。在宅基地與社保轉(zhuǎn)換的過程中，各地應(yīng)首先做好宅基地確權(quán)登記工作，制定符合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的統(tǒng)一置換標(biāo)準(zhǔn)。

2.宅基地重新整合利用

個人行為容易收到主管傾向的影響，帶有較少的公共意識，這個時候需要政府出面進(jìn)行資源的整合，確保一些零散的資源得到充分的利用。新型城鎮(zhèn)化是公共基礎(chǔ)設(shè)施的城鎮(zhèn)化，但公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要投入大量資金，政府財政投入難以及時到位，以市場化運作方式引人民間資本是新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的必經(jīng)之路。通過建設(shè)新農(nóng)村住宅小區(qū)對原有宅基地進(jìn)行整合，寬裕出來的宅基地由民間資本進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。新農(nóng)村住宅小區(qū)、鄉(xiāng)村公園、休閑健身場所與商業(yè)開發(fā)用地一起形成“平行開發(fā)”。民間資本必須通過建設(shè)住宅小區(qū)和公共基礎(chǔ)設(shè)施來獲得商業(yè)開發(fā)的許可權(quán)。“平行開發(fā)”制度解決了政府財政資金短缺的難題，相對成熟的市場化運作模式也為新型城鎮(zhèn)化注入更多的現(xiàn)代商業(yè)氣息。需要注意的是，“平行開發(fā)”只能在有商業(yè)化需求的鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)適用，同時應(yīng)尊重當(dāng)?shù)剜l(xiāng)風(fēng)民俗，對傳統(tǒng)建筑進(jìn)行特別保護(hù)。

3.允許宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

這是基于激發(fā)農(nóng)戶個人積極性的考慮，給農(nóng)戶一定的空間，讓他們自主決定如何處置閑置的房屋，為自身創(chuàng)造收益。目前宅基地流轉(zhuǎn)方式主要有轉(zhuǎn)讓、贈與、出租、抵押、人股、置換與繼承，由于農(nóng)戶對宅基地使用權(quán)的處分受到法律嚴(yán)格限制，導(dǎo)致土地隱性流轉(zhuǎn)風(fēng)險大，收益低。為更好的發(fā)揮人口自由遷徙過程中宅基地的融資功能，應(yīng)允許宅基地流轉(zhuǎn)。在上述宅基地流轉(zhuǎn)方式中，出租、抵押和入股不會造成享有該用益物權(quán)的主體發(fā)生變化，法律應(yīng)對其減少約束。規(guī)范出租人與承租人間的租賃行為，允許金融機構(gòu)開展宅基地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)，經(jīng)股東協(xié)商一致宅基地使用權(quán)得投資入股。

三、結(jié)語

綜上所述，農(nóng)村宅基地的閑置是一個重大問題，要想全面解決，必須要政府、村干部、村民心力一致，共同努力。村干部要積極落實好政府的各項政策，正確引導(dǎo)農(nóng)戶對于政府在宅基地方面決策的認(rèn)識，各地應(yīng)根據(jù)農(nóng)村宅基地的具體情況，在尊重農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)宅基地價值的最大化。當(dāng)農(nóng)戶意見不一致時，如何統(tǒng)籌利用宅基地，是筆者后續(xù)研究的主要方向。