王望珍,楊笑然

(武漢大學(xué) 土木建筑工程學(xué)院，湖北 武漢 430072)

自住房改革以來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)以十分迅猛的趨勢(shì)發(fā)展，極大地推動(dòng)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但近年來房?jī)r(jià)的不斷飛漲已經(jīng)成為一個(gè)嚴(yán)峻的問題。在房?jī)r(jià)攀升大勢(shì)中，“學(xué)區(qū)房熱”現(xiàn)象尤甚?！皩W(xué)區(qū)房”是指由教育部門或者學(xué)校規(guī)定的，按照就近免試入學(xué)的原則，學(xué)校招收指定地域范圍內(nèi)的學(xué)生，這個(gè)范圍內(nèi)的物業(yè)、房產(chǎn)叫做學(xué)區(qū)房[1]。但隨著學(xué)區(qū)房的發(fā)展和教育資源的不均勻分配，人們開始逐漸只認(rèn)可名?；蛑攸c(diǎn)學(xué)校的對(duì)口小區(qū)為學(xué)區(qū)房。

繼2016年6月國(guó)務(wù)院辦公廳提出租購(gòu)并舉之后，2017年7月，“租售同權(quán)”在廣州市政策文件中被提出，并將廣州、深圳、武漢等12個(gè)城市作為首批進(jìn)行住房租賃試點(diǎn)的地區(qū)。租售同權(quán)意味著租房者與購(gòu)房者享有同等的公共權(quán)利，其中包括了子女受教育義務(wù)。一直以來，學(xué)區(qū)房都是一個(gè)炙手可熱的話題。隨著社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，由于學(xué)區(qū)的劃分及租房者無權(quán)入學(xué)等問題的出現(xiàn)，望子成龍、望女成鳳的家長(zhǎng)們?yōu)榱耸购⒆荧@得更優(yōu)質(zhì)的教育，爭(zhēng)先恐后地購(gòu)買學(xué)區(qū)房，導(dǎo)致其熱度與價(jià)格遲遲不減。租售同權(quán)政策的核心是讓租房者有學(xué)可上，從而轉(zhuǎn)移部分購(gòu)房需求，改善我國(guó)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)過高的現(xiàn)狀。

為了更深入探討“租售同權(quán)”政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用，筆者將以武漢市學(xué)區(qū)房為樣本，研究“租售同權(quán)”對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響，進(jìn)而對(duì)其有效性做出評(píng)價(jià)。

1 文獻(xiàn)綜述

目前國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)教育資源與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格之間關(guān)系的研究已經(jīng)頗為成熟。如BRASINGTON等[2]通過研究房屋價(jià)值受教育生產(chǎn)函數(shù)的每個(gè)組成部分影響的程度，推導(dǎo)出父母的投入是學(xué)校成果的主要組成部分，這些成果被資本化為房?jī)r(jià)。馮皓等[3]基于上海市52個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)與學(xué)校分布的月度面板數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)區(qū)域間在基礎(chǔ)教育資源數(shù)量和質(zhì)量上的差異已經(jīng)部分體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。胡婉旸等[4-7]通過模型證明了教育資源給房?jī)r(jià)帶來了溢價(jià)。CHUNG等[8]通過對(duì)居住在特定區(qū)域的學(xué)生可以有更多學(xué)校選擇的改革進(jìn)行探究后發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)改革使得低績(jī)效學(xué)區(qū)的住房?jī)r(jià)格上漲而高績(jī)效學(xué)區(qū)的住房?jī)r(jià)格下降。AGARWAL等[9]通過對(duì)公共住房市場(chǎng)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)學(xué)校搬遷導(dǎo)致距學(xué)校1 km范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)下降0.7%～1.4%。

由于租售同權(quán)政策的實(shí)施時(shí)間較短且目前仍處于試點(diǎn)階段，關(guān)于租售同權(quán)政策的研究較少。李秀榮等[10-11]通過對(duì)政策進(jìn)行分析后，認(rèn)為學(xué)區(qū)房最根本的問題在于教育資源短缺或不平衡，相關(guān)政策只是治標(biāo)而不能治本。黃志龍[12]提出“租售同權(quán)”的理想很豐滿，但是現(xiàn)實(shí)落地存在不小的難度。郭笑辰[13]認(rèn)為新政“租售同權(quán)”真正落地實(shí)施既使得承租者權(quán)益得到法律法規(guī)的保護(hù)，又能有效地促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。李煒等[14]提出應(yīng)盡早出臺(tái)與“租售同權(quán)”相關(guān)的制度化的法律法規(guī)或住房租賃管理方面的法律法規(guī)，從而保障新政“租售同權(quán)”在落地實(shí)施的過程中有法可依。

綜上所述，大多數(shù)研究側(cè)重于學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響因素和學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的差異性，鮮有學(xué)者將租售同權(quán)政策與學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格相聯(lián)系，即使有也僅僅停留在理論分析上，并未涉及太多實(shí)證研究。因此筆者將利用2017年1月—2018年12月武漢市二手房掛牌面板數(shù)據(jù)，利用PSM-DID模型進(jìn)行實(shí)證分析，以探討租售同權(quán)政策對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響。

2 研究設(shè)計(jì)

2.1 PSM-DID模型

ASHENFELTER等[15]所提出的雙重差分法(difference-in-difference，DID)是通過比較實(shí)驗(yàn)組和控制組的差異化變化來研究系統(tǒng)的差異性，能有效地解決內(nèi)生問題并廣泛用于驗(yàn)證或解釋政策效果。周黎安等[16]最先使用雙重差分法評(píng)估中國(guó)農(nóng)村稅費(fèi)改革的成果。王玉璽等[17]采用雙重差分法檢驗(yàn)限購(gòu)政策推出對(duì)主要城市的房?jī)r(jià)指數(shù)銷售價(jià)格的影響。

DID模型示意圖如圖1所示。其中，Y表示被解釋變量，T表示政策實(shí)施的時(shí)間，下標(biāo)中的t表示實(shí)驗(yàn)組，c表示控制組，0表示政策實(shí)施前，1表示政策實(shí)施后。

圖1 DID模型示意圖

由圖1可知，雙重差分法的基本前提是，實(shí)驗(yàn)組若未受到政策干預(yù)，則其時(shí)間效應(yīng)或趨勢(shì)應(yīng)與對(duì)照組一樣。因此需要使控制組和實(shí)驗(yàn)組的特征盡可能相近，使該控制組成為一個(gè) “反事實(shí)”對(duì)照組[18]。那么就可以認(rèn)為實(shí)驗(yàn)組與控制組之間的價(jià)格差異即為政策影響。故筆者選用HECKMAN等提出的傾向得分匹配-雙重差分法(propensity score matching-DID)來消除樣本選擇誤差[19]。PSM-DID方法源于匹配估計(jì)思想，在處理組與控制組中尋找可測(cè)變量取值足夠相似的樣本并予以匹配，利用傾向得分來度量個(gè)體之間的距離，再將個(gè)體的傾向得分作為給定協(xié)變量下進(jìn)入處理組的條件概率。基于可忽略性假設(shè)，當(dāng)學(xué)區(qū)房的個(gè)體特征對(duì)是否實(shí)施政策的作用完全取決于可觀測(cè)控制變量時(shí)，兩者具有可比性。PSM-DID方法的具體過程為：①使用Logistic模型估計(jì)傾向得分；②采用核匹配法對(duì)實(shí)驗(yàn)組和控制組進(jìn)行重新匹配；③利用雙重差分模型對(duì)匹配后的樣本進(jìn)行處理。

雙重差分模型的設(shè)定如式(1)所示。

Yi=αDi+βT+γ(Di×T)+Xδ+μi

(1)

使用PSM-DID 模型時(shí)，將核匹配后得到的具有可比性的實(shí)驗(yàn)組和對(duì)照組數(shù)據(jù)進(jìn)行雙重差分即得到租售同權(quán)政策效應(yīng)，如式(2)所示。

PSM+DID=∑[(Yt1i-Yt0i)-

∑ω(i,j)(Yc1j-Yc0j)]N-1

(2)

式中：i表示實(shí)驗(yàn)組第i個(gè)學(xué)區(qū)房；j表示控制組第j個(gè)學(xué)區(qū)房；ω表示PSM方法得到的權(quán)重；N表示匹配成功得到的個(gè)案數(shù)。

2.2 特征價(jià)格模型

美國(guó)學(xué)者LANCASTER[20]認(rèn)為，房地產(chǎn)由眾多不同的特征組成，而房地產(chǎn)價(jià)格是由所有特征帶給人們的效用決定的。由于各特征的數(shù)量和組合方式不同，使得房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生差異；ROSEN[21]提出可以利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)方法將產(chǎn)品特征的隱含價(jià)格分離出來，從而推測(cè)人們對(duì)各個(gè)特征(如教育資源)的評(píng)價(jià)，分析產(chǎn)品特征的需求。

基于特征價(jià)格理論，在有關(guān)公共設(shè)施資源對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究中，大量歐美國(guó)家的學(xué)者采用特征價(jià)格模型驗(yàn)證學(xué)校質(zhì)量、數(shù)量或可達(dá)性等因素與住宅價(jià)格之間的相互關(guān)系。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)內(nèi)學(xué)者也開始探討這一問題。筆者在確定影響學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格因素時(shí)也采取特征價(jià)格模型展開研究。

2.3 數(shù)據(jù)選取

武漢市于2017年7月在《關(guān)于進(jìn)一步加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作的通知》(征求意見稿)中提出保障承租人享有公共服務(wù)，其中就包括了子女受教育義務(wù)。考慮到政策效應(yīng)的滯后性，筆者將試點(diǎn)開始年份定為2018年1月。選取2017年1月—2018年12月武漢市514個(gè)小區(qū)的面板數(shù)據(jù)來研究租售同權(quán)政策對(duì)學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)的影響。鑒于家長(zhǎng)更注重孩子是否能進(jìn)入名?；蛑攸c(diǎn)學(xué)校，筆者根據(jù)武漢市重點(diǎn)小學(xué)及普通小學(xué)的劃分情況，以學(xué)校級(jí)別來區(qū)分學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房。其中省、市、區(qū)重點(diǎn)小學(xué)代表優(yōu)質(zhì)教育資源，對(duì)應(yīng)的學(xué)區(qū)房作為實(shí)驗(yàn)組；普通小學(xué)代表普通教育資源，對(duì)應(yīng)的小區(qū)作為對(duì)照組。

選取二手房房?jī)r(jià)作為被解釋變量。D和T作為虛擬變量，若該小區(qū)住房是學(xué)區(qū)房，則D取1，否則D取0；政策實(shí)施后T取1，否則T取0。

根據(jù)特征價(jià)格模型將住宅特征分為鄰里特征、區(qū)位特征及結(jié)構(gòu)特征3類?；谶@3類特征選取房齡、綠化率、容積率3個(gè)結(jié)構(gòu)特征變量，對(duì)市內(nèi)各重要地區(qū)可達(dá)性等區(qū)位特征變量(包括1 km以內(nèi)的公交站數(shù)和地鐵站數(shù))和鄰里特征變量(包括最近三甲醫(yī)院距離、最近公園距離及1 km以內(nèi)的生活設(shè)施數(shù))作為控制變量。由于筆者研究的是學(xué)區(qū)房，考慮到家長(zhǎng)對(duì)學(xué)生在住房與學(xué)校之間往返便利性的重視，特別選取小區(qū)距對(duì)口小學(xué)的距離作為解釋變量之一。各變量釋義如表1所示。

表1 各變量釋義

3 實(shí)證分析

3.1 相關(guān)性分析

利用2017年1月—2018年12月武漢市514個(gè)小區(qū)的面板數(shù)據(jù)，構(gòu)建政策實(shí)施預(yù)測(cè)概率的Logit模型,如式(3)所示。

logit(D=1)=α0+α1Xit

(3)

其中，Xit為協(xié)變量, 表示影響各樣本是否能成為學(xué)區(qū)房的一組變量。以二手房?jī)r(jià)格為結(jié)果變量進(jìn)行估計(jì)時(shí),協(xié)變量包括房齡、綠化率、容積率等結(jié)構(gòu)特征變量、對(duì)市內(nèi)各重要地區(qū)可達(dá)性等區(qū)位特征變量及教育、環(huán)境等鄰里特征變量。

根據(jù)上述Logit模型得到回歸結(jié)果,如表2所示。從協(xié)變量系數(shù)的P值可知，大多數(shù)協(xié)變量有顯著相關(guān)性；Ps-R2值越小，表示協(xié)變量的聯(lián)合顯著性越差，匹配后的處理組和控制組之間的差異就越小，匹配質(zhì)量就越高，故從Ps-R2值(0.211)可以看出模型擬合度較好。

表2 以二手房?jī)r(jià)格為結(jié)果變量的協(xié)變量對(duì)樣本是否成為學(xué)區(qū)房的影響

注：Ps-R2=0.211，***、**和*分別表示在1%、5%和10%的水平上顯著

3.2 PSM-DID模型回歸

3.2.1 傾向得分匹配結(jié)果分析

為了使控制組與實(shí)驗(yàn)組的特征足夠相近從而得到更準(zhǔn)確的結(jié)果，對(duì)收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行核匹配，核匹配后的誤差消減情況如表3所示。

表3 傾向得分匹配平衡性檢驗(yàn)

注：***、**和*分別表示在1%、5%和10%的水平上顯著

ROSENBAUM等[22]認(rèn)為匹配后變量的標(biāo)準(zhǔn)偏差值的絕對(duì)值顯著小于20%就說明該匹配方法合適且效果較好[23]，由表3可知，匹配后絕大多數(shù)變量的標(biāo)準(zhǔn)化偏差都小于20%，且t檢驗(yàn)結(jié)果表明絕大多數(shù)實(shí)驗(yàn)組與對(duì)照組的差異都已經(jīng)不再顯著，說明匹配的質(zhì)量較好。另一種方法是檢查匹配前后混淆變量對(duì)處理效應(yīng)提供的預(yù)測(cè)能力，即Ps-R2，匹配后的Ps-R2的值由0.211降至0.023，表明傾向值匹配后混淆變量對(duì)于處理效應(yīng)所提供的新信息大幅減少到0.1以下，即采用傾向得分匹配方法后得到的新的實(shí)驗(yàn)組和對(duì)照組可以看作同一個(gè)學(xué)區(qū)房在是否受到租售同權(quán)政策影響時(shí)的兩種不同表現(xiàn)。

3.2.2 雙重差分PSM實(shí)證結(jié)果分析

采用匹配后的數(shù)據(jù)和雙重差分法對(duì)租售同權(quán)政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果如表4所示，由表4可知，平均處理效應(yīng)為273.987，即租售同權(quán)政策施行后，武漢的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)每平方米上漲273.987元，但是政策效應(yīng)并不顯著。政策效應(yīng)不顯著的因素可能有以下幾個(gè)方面：

表4 雙重差分PSM實(shí)證結(jié)果分析

注：***、**和*分別表示在1%、5%和10%的水平上顯著

(1)政策提出后市場(chǎng)的反應(yīng)會(huì)有一個(gè)滯后效應(yīng)。即政府決定采取某一種調(diào)節(jié)措施并將其付諸實(shí)施之后，這種調(diào)節(jié)措施不會(huì)立即產(chǎn)生效果，根據(jù)調(diào)節(jié)措施性質(zhì)的不同和程度的差異,不同的調(diào)節(jié)措施起作用的時(shí)間不同，效應(yīng)的出現(xiàn)時(shí)間也不同。由于租售同權(quán)政策的實(shí)行時(shí)間比較短，距今僅有一年多的時(shí)間，所以有可能市場(chǎng)還未來得及做出反應(yīng)。

(2)目前我國(guó)尚未專門針對(duì)住房租賃市場(chǎng)出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，可租房者的合法權(quán)益并不能得到保護(hù)。此外我國(guó)住房租賃市場(chǎng)還不成熟，多數(shù)租賃房源并非由房屋租賃公司統(tǒng)一開發(fā)并規(guī)范管理，非正規(guī)租賃機(jī)構(gòu)較多，并且二房東、黑中介、霸王條款、隨意漲價(jià)、不退還押金等現(xiàn)象層出不窮, 導(dǎo)致人們對(duì)租房行為的顧慮和遲疑，所以即便出臺(tái)了租售同權(quán)政策，人們?nèi)圆辉敢庾夥俊?/p>

(3)雖然租售同權(quán)政策實(shí)行的意義是讓租房者的孩子也有學(xué)可上，但是教育資源的稀缺是其本身所固有的缺陷。武漢市的小學(xué)雖多，但重點(diǎn)小學(xué)的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足家長(zhǎng)們的需求。故武漢市稀缺的優(yōu)質(zhì)教育資源和優(yōu)質(zhì)教育資源地理分布不均的現(xiàn)狀使得租售同權(quán)政策未能夠發(fā)揮其預(yù)想的作用。

4 結(jié)論

實(shí)證結(jié)果顯示，在租售同權(quán)政策實(shí)行之后，學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)仍有237.987元/m2的上漲，而租售同權(quán)政策的效應(yīng)并不顯著。目前對(duì)于武漢市學(xué)區(qū)房而言，該政策并沒有達(dá)到預(yù)期的抑制房?jī)r(jià)的效果。

基于此，筆者提出以下建議：

(1)租售同權(quán)政策的頒布時(shí)間較短，新政策的出臺(tái)對(duì)以前的政策都是推陳出新的過程，要加快相關(guān)輔助政策的頒布，加強(qiáng)宣傳，使市民能夠以最快的速度理解透徹。另外，我國(guó)家長(zhǎng)多有“有房才能娶妻”的傳統(tǒng)觀念。對(duì)于這種現(xiàn)象，可以采取對(duì)租房的新婚家庭給予一定程度的補(bǔ)貼方式，讓大家逐漸接受租房這一新趨勢(shì)。隨著執(zhí)行力度的深化，租售同權(quán)會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生積極的促進(jìn)作用。

(2)強(qiáng)化出租者的義務(wù)，保障承租人的權(quán)利。政府的服務(wù)與監(jiān)管責(zé)任亦不可弱化與缺席，但相較而言此問題更為緊迫。對(duì)此應(yīng)建立更加規(guī)范的租賃平臺(tái)，盡量減少散、亂的獨(dú)立出租房源，由平臺(tái)企業(yè)按照更加安全、更加舒適的標(biāo)準(zhǔn)，自主或組織房主對(duì)房屋進(jìn)行裝修改造，提高居住品質(zhì)，更好地滿足租房者的需求。

(3)當(dāng)前的租售同權(quán)在推行和維護(hù)教育公平方面的作用還不明顯，教育不公平的現(xiàn)狀依靠“租售同權(quán)”來緩解有巨大的困難。因此，需要通過如加大教育經(jīng)費(fèi)投入、加大中小學(xué)硬軟件建設(shè)力度、整合教育資源、引進(jìn)先進(jìn)教材等方式來發(fā)展多途徑的優(yōu)質(zhì)教育。另外教育去行政化是必然方向， 讓優(yōu)質(zhì)資源在不同學(xué)校間不斷流動(dòng)，減緩目前優(yōu)質(zhì)教育資源分布不均的現(xiàn)狀。