艾筍
[摘 要] 伴隨著中國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,以住宅業(yè)為主的房地產(chǎn)業(yè)已然成為當(dāng)今中國舉足輕重的支柱性產(chǎn)業(yè)。改革開放以來,中國房地產(chǎn)市場取得了長足發(fā)展,在經(jīng)過房改、土地轉(zhuǎn)讓和儲(chǔ)備制度完善等歷程后,基本實(shí)現(xiàn)了住房商品化和社會(huì)化,人民居住條件得到了顯著改善。然而,高房價(jià)給居民生活帶來的壓力、炒房現(xiàn)象嚴(yán)重、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱等問題對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響不容小覷,值得社會(huì)各界密切關(guān)注。針對(duì)這些問題,我國進(jìn)行了多次房地產(chǎn)市場調(diào)控,取得了明顯成效。要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,堅(jiān)守為人民謀幸福的初心,牢牢把握住房制度改革的正確方向,高度重視房地產(chǎn)泡沫等問題,推動(dòng)中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
[關(guān)鍵詞] 住房;房地產(chǎn)市場調(diào)控;房地產(chǎn)泡沫;安居;“房住不炒”
[中圖分類號(hào)] F062.9 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1002-8129(2018)12-0068-13
人類由穴居野處而易之以宮室以來,“上棟下宇、以待風(fēng)雨”的住房便成為蕓蕓大眾賴以生存的生活必需,進(jìn)而成為“家”的代名詞。而伴隨著近30年來中國經(jīng)濟(jì)的高歌猛進(jìn),以住宅業(yè)為主的房地產(chǎn)業(yè)深度關(guān)聯(lián)電力、冶金、建材、機(jī)械制造等重化工業(yè),以及金融、建筑、家電、物流等諸多行業(yè),事關(guān)產(chǎn)業(yè)工人和農(nóng)民工兩大勞動(dòng)大軍就業(yè)問題,已然成為當(dāng)今中國舉足輕重的支柱性產(chǎn)業(yè)。同時(shí),從美國房地產(chǎn)次貸危機(jī)引發(fā)全球性金融危機(jī),進(jìn)而導(dǎo)致全球性經(jīng)濟(jì)衰退的深刻教訓(xùn)來看,住房問題對(duì)整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)的影響更是不容小覷,值得社會(huì)各界密切關(guān)注。
本文循著歷史發(fā)展的時(shí)間軸,通過回顧近40年來影響中國住房問題的“大事件”,較為完整地勾勒出中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程,從中透視出影響住房發(fā)展的諸多關(guān)鍵因素,也從不同角度描繪了演進(jìn)過程中的“眾生相”,旨在引發(fā)對(duì)中國住房發(fā)展內(nèi)在規(guī)律的探求與思考。
(一)兩次生育高峰與獨(dú)生子女政策
人口是影響人類社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵因素。20世紀(jì)60年代初期,隨著三年自然災(zāi)害結(jié)束,經(jīng)濟(jì)狀況逐漸好轉(zhuǎn),中國人口增長進(jìn)入了建國以來前所未有的高峰期,并一直持續(xù)到70年代初,成為建國后“第二次人口生育高峰”。針對(duì)人口增長過快的問題,國務(wù)院于1973年成立計(jì)劃生育領(lǐng)導(dǎo)小組,提出了“鼓勵(lì)晚婚晚育,生育間隔至少三年以上,一對(duì)夫妻最多生育兩個(gè)孩子”的政策。1979年1月,全國計(jì)劃生育工作會(huì)議召開,將原來“最多兩個(gè)”的提法改為“最好一個(gè)”,獨(dú)生子女政策正式實(shí)施。
進(jìn)入80年代,由于“第二次人口生育高峰”出生人口陸續(xù)進(jìn)入生育年齡,加之當(dāng)時(shí)《婚姻法》的修改造成大量未到晚婚年齡人口提前進(jìn)入婚育行列,使得人口出生率再次出現(xiàn)回升,進(jìn)而形成建國后“第三次人口生育高峰”,1990年中國總?cè)丝谶_(dá)到11.43億。
顯然,上世紀(jì)的兩次人口生育高峰,以及之后長達(dá)37年的獨(dú)生子女政策,對(duì)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響,也注定了住房將成為影響中國幾代人的重大問題。
(二)福利分房制度
新中國建立之初,面對(duì)滿目瘡痍、百廢待興、資源匱乏的經(jīng)濟(jì)狀況和帝國主義孤立封鎖的國際環(huán)境,中央政府推行了自給自足、自力更生的計(jì)劃經(jīng)濟(jì),生活物資嚴(yán)格按計(jì)劃配額供給。在住房供給方面,由政府無償劃撥建房用地,政府或單位出資建設(shè)公房,按行政級(jí)別、工齡等條件分配給職工租住,并收取極低的房租,這便是建國后延續(xù)了半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度。
伴隨著上世紀(jì)兩次人口生育高峰的到來,加之“文革”結(jié)束后因恢復(fù)高考引發(fā)的知青返城潮,住房供需矛盾迅速演變成全局性問題,到1978年,城鎮(zhèn)居民人均居住面積不升反降,由1950年的4.5平方米下降至3.6平方米[1]。而福利分房制度的一個(gè)重要特點(diǎn),就是按行政級(jí)別配給,行政級(jí)別越高,分房面積自然越大。在這種配給制度下,一些單位行賄受賄、篡改人事檔案、突擊婚育等不正之風(fēng)盛行,甚至屢屢引發(fā)刑事案件,由此產(chǎn)生的干群矛盾在各單位幾乎無法避免。同時(shí),相對(duì)于大量的住房維修保養(yǎng)支出,低房租收不抵支,政府或單位無力承擔(dān)全部補(bǔ)貼(北方地區(qū)還有采暖費(fèi)),造成許多公房年久失修和采暖困難。解決住房難問題,成為廣大人民群眾的迫切需求。
(一)住房商品化、社會(huì)化——房改大潮
1978年12月,黨的十一屆三中全會(huì)作出了“對(duì)內(nèi)改革、對(duì)外開放”的偉大決策,住房問題也隨之成為實(shí)施改革的重點(diǎn)領(lǐng)域。1980年1月,《紅旗》雜志發(fā)表《怎樣使住宅問題解決得快些》一文,指出住宅是個(gè)人消費(fèi)品的重要組成部分,應(yīng)該走商品化道路[2]。4月2日,鄧小平同志就盡快解決當(dāng)時(shí)普遍存在的住房難問題作了重要指示:“關(guān)于住宅問題,……要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購買房屋,也可以自己蓋。不但新房可以出售,老房子也可以出售??梢砸淮胃犊?,也可以分期付款,十年、十五年付清。住宅出售以后,房租恐怕要調(diào)整。要聯(lián)系房價(jià)調(diào)整房租,使人們考慮到買房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低,人們就不買房子了。繁華的市中心和偏僻地方的房子,交通方便地區(qū)和不方便地區(qū)的房子,城區(qū)和郊區(qū)的房子,租金應(yīng)該有所不同。將來房租提高了,對(duì)低工資的職工要給予補(bǔ)貼。這些政策要聯(lián)系起來考慮。建房還可以鼓勵(lì)公私合營或民建公助,也可以私人自己想辦法。農(nóng)村蓋房要有新設(shè)計(jì),不要老是小四合院,要發(fā)展樓房。平房改樓房,能節(jié)約耕地。蓋什么樣的樓房,要適合不同的地區(qū)、不同居民的需要。”[3]小平同志的談話,雖寥寥300余字,但從根本上打破了城鎮(zhèn)住房公有制的思想禁錮,要求對(duì)城鎮(zhèn)住房制度實(shí)施一系列的、全面的改革,總目標(biāo)便是走住房商品化、社會(huì)化道路。自此,我國商品房開發(fā)開始起步,并逐步在各地星火燎原。
經(jīng)過理論與實(shí)際工作者反復(fù)研究醞釀及開展試點(diǎn),社會(huì)各界對(duì)于實(shí)施住房制度改革逐步形成了共識(shí),將“加快住宅建設(shè),不斷地提高人民的居住水平”作為房改的根本目的,并把提高公房租金和出售公房作為房改的切入點(diǎn)。為此,1984年國務(wù)院在批準(zhǔn)試點(diǎn)城市實(shí)行“公有住房補(bǔ)貼出售”的基礎(chǔ)上,于1985年成立了全國住房租金改革領(lǐng)導(dǎo)小組。1986年召開的城鎮(zhèn)住房制度改革問題座談會(huì)決定成立國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組。1988年1月,第一次全國住房制度改革工作會(huì)議召開,宣布將房改正式納入中央和地方的改革計(jì)劃,分期分批在全國啟動(dòng)實(shí)施。其后,分別召開了三次全國住房制度改革工作會(huì)議,并于1994年頒布《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》,循序漸進(jìn)地推行了公房出售,建立了住房公積金制度,實(shí)施了國家安居工程。1998年7月,國務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革 加快住房建設(shè)的通知》,要求從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配。2000年2月,時(shí)任建設(shè)部部長在國務(wù)院新聞辦舉辦的記者招待會(huì)上宣布:“住房實(shí)物分配在全國已停止”[4],宣告了中國住房福利分配制度的終結(jié)。
相對(duì)于“破舊”而言,“立新”的道路更加漫長而曲折。實(shí)際上,在推行住房分配貨幣化,構(gòu)建以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住房供應(yīng)體系,以及形成與之相配套的住房市場、住房金融、中介服務(wù)、物業(yè)管理和宏觀調(diào)控體系的進(jìn)程中,房改工作可謂一波三折:一是房地產(chǎn)開發(fā)過熱。1987年8月,國家計(jì)委等三部委局頒布《關(guān)于加強(qiáng)商品房屋建設(shè)計(jì)劃管理的暫行規(guī)定》,要求自1987年起將各地商品房建設(shè)納入國家計(jì)劃,采取計(jì)劃管理手段對(duì)剛剛興起的商品房開發(fā)進(jìn)行“退燒”,這也是中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的萌芽。二是通貨膨脹影響了房改進(jìn)程。1988年,國內(nèi)物價(jià)改革“闖關(guān)”受挫,嚴(yán)重的通貨膨脹使公房提租和住房補(bǔ)貼工作遇阻,以致公房租金至今仍處于畸低水平。三是房地產(chǎn)泡沫引發(fā)新一輪調(diào)控。1993年6月,因海南房地產(chǎn)泡沫問題惡化,時(shí)任國務(wù)院副總理宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè),住房商品化進(jìn)程遭遇寒潮。四是房地產(chǎn)業(yè)迎來發(fā)展機(jī)遇期。1998年,為拉動(dòng)內(nèi)需,對(duì)沖1997年亞洲金融危機(jī)對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的影響,國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革 加快住房建設(shè)的通知》,將“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系;發(fā)展住房金融,培育和規(guī)范住房交易市場”作為深化房改的目標(biāo),房改工作局面迅速打開,中國房地產(chǎn)業(yè)也因此得到迅猛發(fā)展,逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)。
(二)土地使用制度改革——土地轉(zhuǎn)讓
1986年6月25日,第六屆全國人大常委會(huì)第十六次會(huì)議通過并頒布《中華人民共和國土地管理法》,標(biāo)志著我國土地管理工作開始被納入法制化的軌道。
1987年12月1日,深圳特區(qū)率先敲下了國有土地使用權(quán)拍賣的第一槌,突破了當(dāng)時(shí)土地使用權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定。1988年,在該宗土地上開發(fā)的商品房小區(qū)東曉花園竣工建成,售價(jià)1600元/平方米。鑒于土地有償使用已成為當(dāng)時(shí)土地使用制度改革中不可回避的核心問題,1988年4月,七屆全國人大一次會(huì)議通過的《憲法修正案》將“禁止土地出租”的條款,相應(yīng)修改為“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”,以根本大法的形式確立了土地使用權(quán)的商品屬性。12月,全國人大常委會(huì)據(jù)此修訂了《中華人民共和國土地管理法》,刪除了“禁止出租土地”,增加“國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”“國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度”等內(nèi)容。這一系列法律法規(guī)的頒布,從根本上為住房商品化鋪平了道路。
1994年7月,第八屆全國人大常委會(huì)第八次會(huì)議通過《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,從法律層面確立了我國房地產(chǎn)管理的基本原則,涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)用地、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記等主要管理環(huán)節(jié),我國國有土地有償使用制度基本形成。
(三)經(jīng)營城市理念的興起與土地儲(chǔ)備管理的規(guī)范
“經(jīng)營城市”這一理念,發(fā)端于2001年中國市長協(xié)會(huì)第三次代表大會(huì),自此全國范圍內(nèi)掀起了一股經(jīng)營城市的熱潮。“如何經(jīng)營好城市土地資源,實(shí)現(xiàn)土地在有償轉(zhuǎn)讓中的財(cái)政收入最大化”成為經(jīng)營城市中最為關(guān)鍵的課題。于是,各地紛紛以創(chuàng)新城市土地管理制度為目標(biāo),大膽探索建立土地儲(chǔ)備制度①,從而為“土地財(cái)政”的勃興鋪平了道路。
1997年3月,杭州、上海分別出臺(tái)了《杭州市土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》《上海市國有土地使用權(quán)收購、儲(chǔ)備、出讓試行辦法》。其中,由市政府注資設(shè)立公司性質(zhì)的城市土地儲(chǔ)備中心,對(duì)全市土地實(shí)行統(tǒng)一收購、統(tǒng)一規(guī)劃使用、統(tǒng)一招投標(biāo)與拍賣的“杭州模式”,引起了各地政府的關(guān)注和競相效仿。但這種集政企于一身的壟斷經(jīng)營模式也遭到了社會(huì)各界的詬病。2007年,國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行聯(lián)合制發(fā)《土地儲(chǔ)備管理辦法》,對(duì)土地儲(chǔ)備管理予以統(tǒng)一和規(guī)范。
(一)高房價(jià)給居民生活帶來壓力——“房奴”誕生
房奴(mortgage slave)是指通過借貸購房且年償債本息占到家庭年收入50%以上的城鎮(zhèn)居民家庭。該詞自2006年初開始成為流行詞匯而廣泛傳播后,于2007年8月成為教育部公布的171個(gè)漢語新詞之一[5]。
“房奴”的孕育要追溯到上世紀(jì)90年代初。隨著房改工作的推進(jìn),1991年建行、工行率先成立房地產(chǎn)信貸部,個(gè)人住房信貸業(yè)務(wù)開始起步。1995年8月,央行頒布《商業(yè)銀行自營住房貸款管理暫行辦法》,標(biāo)志著我國銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌,但貸款條件十分嚴(yán)苛:借款人須在銀行先存入不少于房價(jià)款的30%、期限在半年以上的存款,貸款比例不超過房價(jià)款的70%,貸款最高期限為10年。直至1998年取消一系列條件限制。1999年又將貸款比例提高至房價(jià)款的80%,將貸款最高期限延長至30年之后,個(gè)人住房貸款條件才得以全面放寬,住房貸款自此快速增長。此后,一則“中國老太太和美國老太太的故事”開始廣泛流傳:中國老太太和美國老太太在天堂相遇,中國老太太說:“我攢了30年錢,晚年終于買了一套大房子”;美國老太太則告訴她:“我住了30年的大房子,晚年終于還清了全部貸款?!边@個(gè)故事形象地告訴老百姓應(yīng)轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念,學(xué)會(huì)借明天的錢辦今天的事。
2002年5月,針對(duì)土地協(xié)議出讓方式所存在的權(quán)力尋租普遍、國有資產(chǎn)流失等弊端,國土資源部頒布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,明確規(guī)定包括商品住宅用地在內(nèi)的經(jīng)營性用地必須通過招拍掛方式出讓。自此,地價(jià)上漲的勢(shì)頭從東部地區(qū)向中西部地區(qū)蔓延,房價(jià)隨之逐年攀升。2004年3月,國土資源部下發(fā)通知,規(guī)定2004年8月31號(hào)以后所有經(jīng)營性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度(即所謂的”831”大限),進(jìn)而觸發(fā)了首輪全國性房價(jià)大幅上漲,工薪階層開始大量購房,首批“房奴”由此誕生。
改革開放以來,隨著人民生活水平不斷提高,城鎮(zhèn)居民收入大幅增加,首批“房奴”已基本還清房貸,或已無太大償債壓力,越來越多的居民開始追求更高質(zhì)量的住房條件,甩掉“房奴”的帽子。但是,房價(jià)上漲給廣大低收入群體帶來的住房難問題仍然值得思考和警惕。
(二)炒房現(xiàn)象——以“溫州炒房團(tuán)”為例
溫州位于浙江省東南部,東瀕東海,南毗福建;其土壤肥沃,河流湖泊眾多,海洋資源豐富,自古就是“魚米之鄉(xiāng)”;其常住人口在2015年達(dá)到911.7萬人,居全省之首。溫州人以其“敢拼敢闖、敏銳務(wù)實(shí)、善抓機(jī)遇、共贏合作”的經(jīng)商文化,在改革開放后迅速積累起巨大的民間財(cái)富。1998年,全國停止住房福利分配、推行住房商品化制度,具有敏銳商業(yè)嗅覺的溫州人感到機(jī)會(huì)來臨,民間資金開始大量投入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè),市區(qū)房價(jià)從2000元/平方米左右起步,至2001年快速飆升到7000元/平方米以上,從此掀開了大范圍炒房的大幕。隨后幾年,“溫州炒房團(tuán)”陸續(xù)奔赴全國各大主要城市,其成員組成也由富豪階層發(fā)展壯大到普通工薪階層,所到之處房價(jià)紛紛躥漲。
在“溫州炒房團(tuán)”現(xiàn)象的背后,當(dāng)?shù)孛襟w扮演著極其重要的角色。一方面,媒體通過宣傳報(bào)道為外地開發(fā)商推薦樓盤,吸引炒房團(tuán)前往造勢(shì),以換取開發(fā)商大量廣告投入;另一方面,組成專門團(tuán)隊(duì)承辦樓盤推介會(huì),邀請(qǐng)有實(shí)力的當(dāng)?shù)厣倘私M團(tuán)看房,甚至發(fā)動(dòng)內(nèi)部員工動(dòng)員親友隨同參團(tuán),組成浩浩蕩蕩的“房托”大軍,以獲取不菲的“推介費(fèi)”。這一時(shí)期,房地產(chǎn)廣告成為當(dāng)?shù)孛襟w的主要?jiǎng)?chuàng)收來源。
“溫州炒房團(tuán)”現(xiàn)象持續(xù)了近10年時(shí)間,真正使其回歸平靜的,是始于2010年以限購限貸嚴(yán)厲手段為主的第三輪房地產(chǎn)市場調(diào)控。這一年,不僅國務(wù)院連續(xù)頒布了“國十一條”“國十條”,而且央行在下半年開啟了加息通道,提高了房貸利率。2011年國務(wù)院進(jìn)一步頒布了“新國八條”,擴(kuò)大了限購范圍,加大了限購力度,多重因素導(dǎo)致“溫州炒房團(tuán)”元?dú)獯髠诮曛饕鞘蟹績r(jià)上漲中已難覓其身影,而其折射出的市場經(jīng)濟(jì)自發(fā)性、盲目性等特征,則為今后進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了現(xiàn)實(shí)課題和鮮活案例。
(三)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱
2003年,中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出令人擔(dān)憂的過熱景象,國務(wù)院及相關(guān)部委先后出臺(tái)了一系列調(diào)控措施抑制經(jīng)濟(jì)過熱。然而,2003年8月發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》指出,“一些地區(qū)住房供求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出,房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長過快”,強(qiáng)調(diào)“實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展,對(duì)于全面建設(shè)小康社會(huì),加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義”,并提出“搞活住房二級(jí)市場”“加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度”等一系列措施,故而被房地產(chǎn)界視為重大利好,進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)投資和消費(fèi)的增長。
2004年4月26日,中央政治局召開會(huì)議,要求統(tǒng)一思想,堅(jiān)決遏制某些行業(yè)中的盲目投資和低水平擴(kuò)張[6]。之后,鋼鐵、電解鋁、水泥等行業(yè)的盲目投資得到遏制,但物價(jià)上漲的勢(shì)頭卻有增無減。對(duì)此,當(dāng)年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議決定采取進(jìn)一步加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的政策措施。2005年,以調(diào)控房價(jià)為目標(biāo)的宏觀調(diào)控首次上升到國家層面。2005年3月,國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》(即“國八條”),要求地方政府切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定房價(jià)的責(zé)任,合理確定拆遷規(guī)模,引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期,抑制住房價(jià)格過快上漲,第二輪房地產(chǎn)市場調(diào)控由此開啟。2006年5月,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》,“9070”政策(套型在90平方米以下的住宅比率必須達(dá)到開發(fā)面積的70%)被提了出來,稅收和信貸等政策進(jìn)一步緊縮。
2007年,隨著人民幣快速升值,物價(jià)上漲(全年CPI上漲4.8%,創(chuàng)下11年來新高),股市行情火爆(上證指數(shù)相繼突破多個(gè)整數(shù)大關(guān),沖上6124的歷史高點(diǎn)),“地王”現(xiàn)象仍頻頻出現(xiàn),房價(jià)繼續(xù)快速上漲。8月,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,要求“進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度,改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房制度,加大棚戶區(qū)、舊住宅區(qū)改造力度,力爭到“十一五”期末,使低收入家庭住房條件得到明顯改善,農(nóng)民工等其他城市住房困難群體的居住條件得到逐步改善”;9月,央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,要求嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款,提高第二套房首付比例。
經(jīng)過長達(dá)4年的持續(xù)調(diào)控,全國性房價(jià)上漲勢(shì)頭得以遏制,部分地區(qū)房價(jià)開始出現(xiàn)松動(dòng)跡象。2008年二季度,廣州、深圳、上海等城市房價(jià)率先下跌,成交量驟然下降,全國樓市的拐點(diǎn)顯現(xiàn)。
(一)國際金融危機(jī)影響
樹欲靜而風(fēng)不止。2008年下半年,當(dāng)中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控成效顯見之時(shí),一場由美國次貸危機(jī)引發(fā)的國際金融危機(jī)全面爆發(fā),歐美發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)狀況急轉(zhuǎn)直下。受此影響,中國經(jīng)濟(jì)增速快速回落,出口出現(xiàn)負(fù)增長,大批農(nóng)民工返鄉(xiāng),經(jīng)濟(jì)面臨“硬著陸”的風(fēng)險(xiǎn)。為應(yīng)對(duì)危機(jī),央行在百日內(nèi)連續(xù)5次降息,以增加貨幣流動(dòng)性;2008年11月,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出了進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的10項(xiàng)措施,并逐步形成應(yīng)對(duì)危機(jī)的一攬子計(jì)劃。據(jù)匡算,截至2010年底,這一攬子計(jì)劃的投資總規(guī)模約為4萬億元,故被稱為“四萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃,其中中央投資11800億元,占總投資規(guī)模的29.5%。如表1。
(表1)2008年底到2010年底,4萬億元投資的重點(diǎn)投向和資金測算
按照進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的應(yīng)對(duì)基調(diào),國務(wù)院辦公廳于2008年12月發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》,要求“加快保障性住房建設(shè),鼓勵(lì)住房合理消費(fèi),促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”,并通過下調(diào)契稅稅率、暫免個(gè)人買賣印花稅和營業(yè)稅、免征個(gè)人轉(zhuǎn)讓出售的土地增值稅、降低購買首付比和個(gè)貸利率等措施,鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。2009年1月,四大國有商業(yè)銀行宣布“2008年10月27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率0.85倍優(yōu)惠,無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率”;緊接著,各地方政府紛紛出臺(tái)細(xì)則,尤其在對(duì)第一套住房的解釋上,采用了寬松的標(biāo)準(zhǔn),即對(duì)已貸款購買一套住房的居民,為改善居住條件,再貸款購買第二套普通住房,比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。這意味著購買第二套普通自住房同樣可以享受最優(yōu)惠的待遇。同年5月,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》,將普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例由35%調(diào)低至20%。這一政策所釋放的信號(hào),極大提振了房地產(chǎn)行業(yè)的信心,也刺激了消費(fèi)者敏感的神經(jīng),商品房成交量迅猛反彈,房價(jià)隨即步入上升通道。由此,中國房地產(chǎn)市場在2009年開啟了一輪“過山車”行情。
至2009年底,房價(jià)上漲速度再次加快,北京、上海、深圳、廣州、三亞等熱點(diǎn)區(qū)域的反彈強(qiáng)度甚至超過100%,全年交易量也創(chuàng)出新高。以北京為例,全年二手房交易量超過25萬套,超過過去3年總和。這一年中,市場參與各方的心態(tài),經(jīng)歷了從觀望到參與、癡迷的過程。下半年,土地價(jià)格也水漲船高,“地王”頻現(xiàn),面粉貴過面包的情況比比皆是,“地王”紀(jì)錄被屢屢刷新。
面對(duì)樓市從低迷到瘋狂的狀況,中央決定從快遏制房價(jià)上漲,防范房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步擴(kuò)大。2009年11月,國土資源部、發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》,規(guī)定小城市(鎮(zhèn))商品住宅用地的宗地出讓面積不超過7公頃、中等城市不超過14公頃、大城市不超過20公頃,旨在減少土地閑置,促使開發(fā)商盡快將土地轉(zhuǎn)化為市場供應(yīng)。12月,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施,將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,并取消營業(yè)稅優(yōu)惠,以遏制炒房現(xiàn)象;財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、監(jiān)察部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,規(guī)定土地出讓收入分期繳納期限原則上不超過一年,首次繳付比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%,以遏制“地王”頻頻產(chǎn)生。
(二)限購限貸
2010年1月,國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(即“國十一條”),要求“增加保障性住房和普通商品住房有效供給”“合理引導(dǎo)住房消費(fèi),抑制投資投機(jī)性購房需求。對(duì)已利用貸款購買住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低于40%”“從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積。合理確定商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模,不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源,嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格,明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售”。
同年3月,國資委要求除已確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外,78家非地產(chǎn)主業(yè)央企須制定退出方案。4月,國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(即“國十條”),規(guī)定“商品住房價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū),商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況,暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時(shí)性措施,在一定時(shí)期內(nèi)限定購房套數(shù)”“對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低于30%;對(duì)貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”。4月,北京市政府發(fā)布通知,規(guī)定“每個(gè)家庭只能再購買一套商品房”,被輿論稱為“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控措施”。但直到第三季度,全國房價(jià)依然持續(xù)上漲,“日光盤”“地王”頻現(xiàn)。
9月29日,住建部、國土部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)布通知,明確規(guī)定“對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房價(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問責(zé)”,強(qiáng)力督促各地進(jìn)一步貫徹落實(shí)“國十條”。其后,各地效仿北京陸續(xù)推出“限購令”,限購城市的商品房成交量明顯萎縮,投機(jī)投資需求被逐步擠出市場。
10月19日晚,央行宣布上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率,旨在擠壓樓市泡沫。10月底,各大商業(yè)銀行宣布,全面取消房貸7折利率,給予房貸客戶的利率優(yōu)惠下限調(diào)整為同檔期基準(zhǔn)利率的85%。此后,存貸款基準(zhǔn)利率、個(gè)人公積金貸款利率均上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。
2011年1月, 國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八項(xiàng)房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(即“新國八條”)。與此同時(shí),上海、重慶開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。7月,國務(wù)院派出督察組,對(duì)16個(gè)?。ㄊ校┴瀼芈鋵?shí)國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控措施情況開展專項(xiàng)督察。督察結(jié)果顯示,絕大多數(shù)城市調(diào)控政策執(zhí)行情況基本過關(guān),房價(jià)上漲勢(shì)頭和投機(jī)炒房之風(fēng)初步得到遏制。
2012年,受國際金融危機(jī)影響,全球經(jīng)濟(jì)增長明顯放緩,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長面臨較大下行壓力。為刺激經(jīng)濟(jì)增長,央行連續(xù)四次較大幅度降準(zhǔn)、降息,商業(yè)銀行也對(duì)個(gè)人首套房貸款利率實(shí)施最低8.5折的優(yōu)惠。至第二季度末,在“穩(wěn)中有進(jìn)”總基調(diào)及貨幣政策影響下,購房需求不斷釋放,加上開發(fā)商紛紛采取“以價(jià)換量”的策略,樓市再次快速反彈。2012年底,70個(gè)大中城市新建商品房價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)到54個(gè),同比上漲城市40個(gè)。
2012年11月8日,黨的十八大報(bào)告提出“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度,加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理,滿足困難家庭基本需求”[7]。這是“保障房建設(shè)”首次被寫入黨代會(huì)報(bào)告。12日,住建部部長在十八大記者招待會(huì)上宣布,“十二五”期間,全國要建設(shè)3600萬套城鎮(zhèn)保障性住房,以及學(xué)校、衛(wèi)生室、托兒所和相關(guān)設(shè)施。保障性住房的興建,在一定程度上緩解了房價(jià)上漲背景下城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題突出的狀況。
(三)分類調(diào)控
2013年2月,國務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定出臺(tái)五項(xiàng)樓市調(diào)控措施,再次重申嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施,堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房,擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。2月26日,國務(wù)院辦公廳發(fā)布通知,要求各地要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則,制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo),建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度;繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)規(guī)定,嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格對(duì)外銷售。然而,截至2013年底,全國主要城市房價(jià)仍在京滬等一線城市的帶動(dòng)下持續(xù)上漲,一線城市全年房價(jià)漲幅均超15%,部分三四線城市房價(jià)下跌,年度房價(jià)調(diào)控目標(biāo)未能得到較好實(shí)現(xiàn)。
2014年3月,針對(duì)一二線城市與三四線樓市明顯分化的復(fù)雜局面,《政府工作報(bào)告》提出:“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控,增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng),抑制投機(jī)投資性需求,促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”,這是近10年來《政府工作報(bào)告》首次未提及“調(diào)控房價(jià)”,表明中國房地產(chǎn)市場調(diào)控已不再具備“一刀切”的條件。但在限購、限貸調(diào)控政策整體不放松、信貸政策不斷趨緊的作用下,2014年上半年樓市成交量逐月萎縮,市場觀望情緒蔓延,房價(jià)下行趨勢(shì)明顯。6月,呼和浩特成為全國首個(gè)正式發(fā)文放開限購的城市。而此前,南寧、天津、無錫、杭州、長沙、溫州等18個(gè)城市通過放寬落戶條件、實(shí)施大學(xué)生購房補(bǔ)貼、調(diào)整公積金貸款等方式,直接或間接地實(shí)行了“寬松限購”。9月,央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知,放寬首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),即“對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策”。此舉被業(yè)界戲稱為“央行救市”。
至2014年底,在中國經(jīng)濟(jì)增長乏力的背景下,樓市調(diào)整已由局部地區(qū)蔓延至全國,成交量同比大幅下降,房價(jià)下跌也從三四線城市波及到一二線城市,從新建住宅擴(kuò)展到二手房,全國商品房待銷售面積達(dá)6.22億平方米。
(四)城鎮(zhèn)化步伐
我國將城鎮(zhèn)化明確作為重要發(fā)展戰(zhàn)略始于1998年,黨的十五屆三中全會(huì)首次提出發(fā)展小城鎮(zhèn)是帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的一個(gè)大戰(zhàn)略,隨后在“十五”計(jì)劃綱要中進(jìn)一步指出發(fā)展小城鎮(zhèn)是推進(jìn)我國城鎮(zhèn)化的重要途徑。
黨的十六大以來,黨中央先后提出加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,按照統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、布局合理、節(jié)約土地、功能完善和以大帶小的原則,促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展,走中國特色城鎮(zhèn)化道路等戰(zhàn)略思想。2013年,中央召開改革開放以來第一次城鎮(zhèn)化工作會(huì)議,明確了推進(jìn)城鎮(zhèn)化的指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、基本原則、主要任務(wù),討論了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》。其中,“緊緊圍繞全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量,加快轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)化發(fā)展方式,以人的城鎮(zhèn)化為核心,有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化;以城市群為主體形態(tài),推動(dòng)大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展;以綜合承載能力為支撐,提升城市可持續(xù)發(fā)展水平”的指導(dǎo)思想是核心,“有序推進(jìn)”“協(xié)調(diào)發(fā)展”是關(guān)鍵。毫無疑問,新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略思想的確立和完善,將對(duì)中國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來深遠(yuǎn)影響,理應(yīng)成為當(dāng)今中國保持經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的新引擎。
然而,在各地城鎮(zhèn)化的實(shí)踐過程中,卻呈現(xiàn)出諸多亂象:不少地區(qū)大搞運(yùn)動(dòng)式“拆村并居”“趕農(nóng)民上樓”,甚至以“新農(nóng)村建設(shè)”名義變相搞房地產(chǎn)開發(fā),而市政和生活配套設(shè)施卻無力建設(shè)或被忽視,空置問題十分普遍,商品房庫存也大幅上升;不少大中城市將“城鎮(zhèn)化”解讀為“城市化”,極力吸引周邊中小城鎮(zhèn)人口購房入戶,在獲取土地收益的同時(shí),推高了房價(jià),也加重了交通擁堵、教育醫(yī)療資源不足等“城市病”癥狀。
從城市政府角度看,城市發(fā)展規(guī)模并不是越大越好,許多大城市的生活品質(zhì)并非十全十美,其承載能力已接近極限。從房地產(chǎn)市場角度看,大量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在城市缺乏長期穩(wěn)定的勞動(dòng)關(guān)系,基本處于“臨時(shí)工”狀態(tài),一旦區(qū)域經(jīng)濟(jì)下滑,這部分群體的“流動(dòng)性”特征便會(huì)凸顯,進(jìn)而導(dǎo)致市場出現(xiàn)較大波動(dòng)。
顯然,絕大多數(shù)地區(qū)并未深刻領(lǐng)會(huì)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略思想,以致實(shí)踐中出現(xiàn)了較大偏差,使房地產(chǎn)調(diào)控陷入更加復(fù)雜的局面。
(五)化解房地產(chǎn)庫存
2015年,中央政府確定了“穩(wěn)增長、促消費(fèi)、保投資”的基調(diào),并將GDP增長目標(biāo)下調(diào)至7%。為了刺激經(jīng)濟(jì),中央政府積極推動(dòng)“一帶一路”“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”,央行自2月份開始在全年實(shí)施了5次降準(zhǔn)降息。
3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布通知 ,要求下調(diào)個(gè)人住房貸款首付比例。此后,北上廣深等熱點(diǎn)城市樓市成交量迅速反彈,深圳、廣州等城市房價(jià)率先隨量上漲,二線城市量價(jià)在下半年開始緩慢回升。但絕大多數(shù)三四城市此次并未跟隨,全年無回暖跡象。至2015年底,在全國46個(gè)限購城市中,已有41個(gè)城市取消或放松限購,但全國商品房待售面積進(jìn)一步增至7.19億平方米,房地產(chǎn)庫存較2014年再度增加9484萬平方米,形勢(shì)十分嚴(yán)峻。
12月,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“化解房地產(chǎn)庫存”列為2016年中國經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)之一,并將加快農(nóng)民工市民化、戶籍制度改革、發(fā)展住房租賃市場等改革措施作為去庫存的重要舉措。
(六)最嚴(yán)調(diào)控
2016年,是全面建成小康社會(huì)決勝階段的開局之年,也是推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革的攻堅(jiān)之年。中央將GDP增長目標(biāo)下調(diào)至6.5%-7%,希望通過房地產(chǎn)去庫存來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長,為實(shí)施供給側(cè)改革、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)爭取時(shí)間。在一系列強(qiáng)力刺激政策的共同作用下,二線城市樓市跟隨2015年一線熱點(diǎn)城市的步伐迅速升溫,房價(jià)上漲速度驚人。此輪房價(jià)上漲的熱點(diǎn)城市已由一線城市轉(zhuǎn)向二線城市,樓市分化格局更加復(fù)雜。對(duì)此,住建部于3月下旬緊急約談相關(guān)城市政府領(lǐng)導(dǎo),要求采取切實(shí)措施控制房價(jià),基于“分類調(diào)控、分城施策”的新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控拉開序幕。
3月25日,上海、深圳市政府于同日發(fā)布調(diào)控新政,從嚴(yán)執(zhí)行限購政策,從緊實(shí)行差別化住房信貸政策,相應(yīng)提高了非本地戶籍家庭購房社保繳納年限,以及二套房首付比例,并嚴(yán)禁變相貸款。6月,國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,指出“要以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、提供基本保障的住房租賃體系,支持住房租賃消費(fèi),促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展”,將發(fā)展住房租賃市場作為穩(wěn)控房地產(chǎn)市場的又一條途徑。
在國務(wù)院“分類調(diào)控、分城施策”的要求下,相關(guān)城市政府再次推出調(diào)控政策,在9-10月份扎堆出臺(tái)限貸限購政策,期盼能夠使樓市降溫。
10月,住建部公開點(diǎn)名曝光了45家違法違規(guī)房企和中介,并要求對(duì)9種不正當(dāng)經(jīng)營行為依法嚴(yán)厲查處,以遏制房企擅自哄抬房價(jià)的行為蔓延。11月,杭州率先出臺(tái)升級(jí)版限貸限購政策;武漢出臺(tái)升級(jí)版“限購令”,并強(qiáng)化了土地供應(yīng)價(jià)格管理;深圳也再次提高了住房公積金貸款和二套房的首付比例。
12月,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在京召開,要求“著力防控資產(chǎn)泡沫”,并明確提出了六大舉措,以促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展:一是要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。二是要在宏觀上管住貨幣,微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。三是要落實(shí)人地掛鉤政策,根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。四是要落實(shí)地方政府主體責(zé)任,房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng),提高住宅用地比例,盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。五是要加快住房租賃市場立法,加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?;赓U企業(yè)發(fā)展。六是要加強(qiáng)住房市場監(jiān)管和整頓,規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。
2017年以來,一系列被稱為“最嚴(yán)調(diào)控”的房地產(chǎn)新政陸續(xù)在全國推開:3月,北京市發(fā)布限購新政,規(guī)定居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低于60%,購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個(gè)人住房貸款,以北京為代表的一二線城市房價(jià)大漲勢(shì)頭得到有效遏制。2018年3月,上海、南京、長沙、武漢、杭州、西安、成都等地推出“買房搖號(hào)”政策,規(guī)定剛需家庭可優(yōu)先搖號(hào)選房;其后,海南省更以“限購1套+70%首付+5年社保+5年禁售”的調(diào)控方案被稱為力度最大的樓市調(diào)控。在中央“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位指導(dǎo)下,中國房地產(chǎn)市場開始探索進(jìn)入剛需主導(dǎo)、買方主導(dǎo)的狀態(tài)。
住房,原本是廣大人民賴以生存的生活必需品。經(jīng)過改革開放40年來的不斷發(fā)展,中國房地產(chǎn)市場取得了長足發(fā)展,人民居住條件得到了顯著改善。然而,與之相伴的是其商品屬性被日益放大,住房日益成為舉國關(guān)注的投資品,令失之者悔、離之者迷、得之者醉。黨的十九大報(bào)告指出,要“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居”[8]。這一重要論斷,既為中國住房制度改革指明了方向,又是對(duì)住房本身居住屬性的正本清源,彰顯了中央著力保障人民安居、防控泡沫風(fēng)險(xiǎn)的決心和信心。要以黨的十九大精神為指引,堅(jiān)守為人民謀幸福的初心,牢牢把握住房制度改革的正確方向,高度重視房地產(chǎn)泡沫等問題,推動(dòng)中國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。
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[8]習(xí)近平.決勝全面建成小康社會(huì) 奪取新時(shí)代中國特色社會(huì)主義偉大勝利——在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會(huì)上的報(bào)告[M].北京:人民出版社,2017.
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