拆哥

2017年8月初，北京市住建委發(fā)布《北京市共有產權住房管理暫行辦法》征求意見稿，將原有實行了近4年的“自住型商品房”更新?lián)Q代，推出了京版的共有產權房。雖然共有產權房并不是一個全新的概念，但因北京這版方案更加體系化，因而一石激起千層浪。

背景

事實上，新出臺的京版共有產權房，或將作為未來全國推出的房地產長效機制的重要樣板。

1998年房改之后，房地產市場其實也在不斷嘗試市場加保障，雙軌并行，兩條腿走路。但是市場這條腿過度發(fā)達，地方政府對于土地財政愈發(fā)依賴，難免陷入炒作的怪圈。大量興建的保障性住房，如經濟適用房、兩限房等，確實也階段性起到了保障低收入群體的作用。但由于其產權沒有實現(xiàn)“共有共治”，因此反而成為一部分人尋租的工具，甚至把低價買入的保障房放在市場軌道上進行套利，就像改革開放初期的“官倒”。

而這一次的共有產權房，“共有共治”成為政策主軸。長效機制的含義，不僅局限于市場加保障兩條腿走路，而是指形成購租并舉、梯度消費，同時也對房產金融屬性加以適當限制的狀態(tài)。

緣起

“共有產權房”的概念最早源于20世紀80年代的英國，至今仍在執(zhí)行建設當中。國內的起點是在2007年，當時江蘇淮安首次試點共有產權住房，3年后的2010年，上海亦推出試點。

2013年底時，北京推出了自住型商品房，帶有一部分“共有產權”的屬性，但是并沒有在名稱和實操中明確。2014年，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市明確被列為全國共有產權住房試點城市。

需要注意的是，京版的共有產權房和此前淮安、上海的試點都不一樣，并不是嚴格意義上的“保障性住房”。京版的共有產權模式是從“商品房”的本源迭代而來，其源于自住型商品房，而自住型商品房也是廣義的商品房，此前北京的自住型商品房納入到統(tǒng)計局和住建委“商品房”的價格體系中。政府和個人共同持有“商品房”的份額，更像是在對市場化這部分予以調整和修正。

截至目前，上海的共有產權房累計簽約近9萬戶。仔細觀察便可知道，京、滬兩版共有產權房的本源是不一樣的。上海共有產權房脫胎于“經濟適用房”的邏輯，因此申請人必須是上海本地人，且對于家庭收入和居住面積等均有嚴格的限定。經適房的土地供應方式為劃撥供地，上海共有產權房沿襲下來，也是劃撥供地，不需要通過市場招拍掛。

而北京共有產權房的本源是另類的“商品房”，因此供地方式以“限房價、競地價”“綜合招標”為主，歸根結底，還是市場競價方式。同時，京版并不限制購房人的戶籍、收入、現(xiàn)狀居住面積等。

迭代

京版共有產權房是在北京的自住型商品房基礎上調整、優(yōu)化、升級、規(guī)范而來，并整合了多種政策性住房類型。多房并軌，一舉宣告了在途的兩限房和經濟適用房（定向安置類除外）全部取消，退出歷史舞臺。

北京的自住型商品房出售時上交30%增值收益，具備共有的影子，但管控力度較弱。迭代而來的京版共有產權房，從實質和形式，全部突出體現(xiàn)按份額共有。在簽訂購房合同時，代持機構和購房人同時作為“買房人”出場簽字蓋章，三方訂立合約，宣示意味很濃。

共有產權房對于購買資格、轉讓限制比自住型商品房更趨嚴格。申請人須單身且必須年滿30周歲、在北京沒有任何的房屋買賣記錄，以杜絕“炒房嫌疑”。5年封閉期屆滿之后的份額轉讓對象仍需符合購買條件。

具有里程碑意義的是，共有產權房首次提出將不少于30%房源分配給“新北京人”，即符合北京限購條件的外地戶籍人士。

優(yōu)品

本次辦法征集意見的同時，北京同時發(fā)布了針對共有產權房建設標準的設計導則。這份字數(shù)達3600字的設計導則，可謂是定量定標、細致入微，標志著共有產權房要在政府指導下打造成為“建筑優(yōu)品”。

首先，所有共有產權房必須實行精裝修交付，標準細化到了門窗洞口的尺寸、玄關柜的配置等。其次，買房也是買一種生活，共有產權房的小區(qū)要標配三館，即咖啡館、圖書館、健身館。此外，智慧科技也要體現(xiàn)出來，共有產權房的小區(qū)要WiFi全覆蓋，并配備人臉識別系統(tǒng)，試點建造智能化小型公用倉庫等。

這的確對于曾經高價拿地的開發(fā)商構成了壓力。尤其是對于兩限房、經適房，建筑成本可謂最低，如果按設計導則嚴格執(zhí)行，有相應配建要求的開發(fā)商高價地王是否會哭暈在廁所？

或許也有轉圜余地。如果配建了商品房，開發(fā)商或被允許一定范圍內適當放松行政限價。如果是全部建設共有產權房，辦法的意思是購房人和政府產權共有的“比例靈活、一盤一議”，實在不行只能提高購房人份額比例，提高銷售價格。

分流

從過去實行了近4年的自住型商品房來看，并沒有對抑制房價產生明顯效果。從2013年推出至今，北京累計銷售自住型商品房近6萬套，年均不到2萬套。從供應規(guī)模上，還有較大的提升空間。

根據(jù)北京于今年一季度發(fā)布的計劃，2017—2021年預計自住型商品房計劃供地1020公頃，套數(shù)為25萬套（年均5萬套），這些都將轉化為共有產權房，這個供應量是過去自住房的2.5倍。

北京2016年成交的住宅（新房+二手房）總共是36萬套，共有產權房每年供應5萬套，占比達到14%，如果能夠實現(xiàn)充分供應，平抑房價的效果應該比此前的自住型商品房要大一些。

北京大量的房產購買力是通過賣房換得現(xiàn)金的。以小換大，一環(huán)接一環(huán)，構成了換房鏈條。低總價的二手房則是這個鏈條的出發(fā)端，而共有產權房動搖、分流的，正是這一部分。

京版共有產權房推出之后，購房者不用再承擔高額購房成本，有條件的還能在5年后買下政府持有的份額，使得大量的剛性需求從商品房市場分流過來。

同時，共有產權房中的30%對外地戶籍人士放開。要按自住型商品房的優(yōu)先順位情況，外地戶籍人士（非工作居住證）排位最末，是基本沒有希望申請到的。共有產權房首次以文件的形式，明確了這30%的底線分配額度，所以有可能把部分外地戶籍人士從低總價二手房市場拽回來。

總的來看，共有產權房不太可能對北京房地產市場產生顛覆性影響，但對遏制房價過快上漲或起到一些積極作用。

長效

“房子是用來住的，不是用來炒的?！边@是長效機制的立足點。

那么，我們回歸本源，究竟“炒”源自哪里？房地產的炒作，房價的非理性上漲，從屬性上來說，稀缺性、流動性、土地財政是幾大根源。找到了根源，長效機制便要在這三方面精準發(fā)力。

第一方面，要打破稀缺性。住有所居，并不意味著一定要擁有產權，購租當然可以并舉。今年以來，住建部立法保護租戶權益，京、滬大量供應租賃住房土地，廣州推行“租購同權”，成都已著手組建一批國有專業(yè)化租賃公司等等，這一系列的信號表明，住房問題，通過租賃方式也可以得到解決，不必強迫自己都要過買房這座獨木橋。規(guī)模巨大的存量住房，完全可以通過租賃成為市場供應的廣闊海洋。

第二方面，要限制流動性。今年以來，各二線城市廣泛推出“限售限價商品房”（即由政府指導價格，5年或10年內不得出售的商品房）。這一次，重磅級的京版共有產權房也浮出水面。長效機制，構建了新的增量產品體系，類型多樣，不盡相同，因而繪出了新的房屋屬性階梯圖，即一個多元化的住房供給體系。

第三方面，要淡化土地財政。共有產權房并不意味著是對土地財政的終結，但是還是有一些間接的關聯(lián)。過去的自住型商品房在滿5年后轉為商品房，需要繳納30%的差價收益，在購房人自持期間，體現(xiàn)不出任何政府的資產屬性。

而共有產權房更類似“股份制合作”，雖然在土地出讓的時候，大幅壓縮了政府收益的空間，但是在持有期間其份額可以抵押融資，房屋出租政府也要參與分成。土地資產價值得以間接變現(xiàn)，做大了國有資產的分母。從某種意義上來說，是土地價值的“由短變長”，更具有可持續(xù)性。

未來，京版的共有產權房模式很有可能作為全國的重要對標樣板，推廣開來。

相比于經濟適用房、兩限房，只要經營得當，共有產權房應該不容易被作為套利的工具，因為它較長時間被政府“占有股份”，政府對房屋的掌控力會大一點。但也因為政府成為“購房合伙人”，相關程序的公開、透明、簡便也更加考驗地方政府的執(zhí)行力。

同時，共有產權房在5年封閉期屆滿之后，無論是購房人份額的轉讓價格，還是轉為商品房的價格，都需要通過專業(yè)的機構來完成評估。如何保證評估的公正、公允，也是應下功夫的。

此外，在土地供應端，共有產權房的大量出現(xiàn)，地方政府的土地出讓收入勢必降低，會不會忍不住又把未獲得的收益轉嫁到純商品房土地上。如此一來，純商品房的地價再創(chuàng)新高，將背離長效機制的初衷，這也是值得觀察的。

可以說，共有產權房的推出，確實為中國房地產行業(yè)的“房住不炒”再下一城?；蛟S，長效機制的完整出爐，指日可待了。

（作者為房地產獨立評論員）