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        “房住不炒”將成未來五年新主題

        2017-12-05 18:48:02宋慧芳
        中國經(jīng)濟信息 2017年22期
        關(guān)鍵詞:房住不炒住房

        宋慧芳

        十九大報告指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。

        10月18日,中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會在北京人民大會堂開幕。國家主席習(xí)近平在大會召開中發(fā)表重要講話。對于處于風(fēng)口浪尖的地產(chǎn)行業(yè),十九大報告放在特別重要的位置。對于住房問題,十九大報告指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。對于房地產(chǎn)市場問題,盡管報告的字?jǐn)?shù)不多,但具有十分豐富的內(nèi)涵。它基本上確定了十九大后新時代中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本方向。相比十七大、十八大時的提法,已經(jīng)發(fā)生重大變化。

        地產(chǎn)市場的主要矛盾

        十九大上,習(xí)近平總書記在報告中提到:“中國特色社會主義進(jìn)入新時代,我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾?!?/p>

        “這個論斷不僅適用于整個社會,也適用于房地產(chǎn)。” 鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示,“從1998年房地產(chǎn)市場化改革以來,經(jīng)過20年的新房開發(fā),市場的主要矛盾已經(jīng)從供給整體不足轉(zhuǎn)化為局部不足,從總量不足轉(zhuǎn)化為結(jié)構(gòu)失衡,從‘不夠住的問題轉(zhuǎn)化為‘住的貴和‘住的不好的問題?!?/p>

        楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,在這個大背景下,未來房地產(chǎn)市場的潛在空間將主要表現(xiàn)在三個領(lǐng)域。第一,一線和個別熱點二線,仍然存在總量供給不足,未來仍然需要增量的開發(fā),例如,北京和上海的供應(yīng)缺口都超過500萬間,補充這個缺口需求至少5年的建設(shè)周期。第二,住房消費全面升級產(chǎn)生的新需求。目前換房和改善成為新的剛性需求,人民對“好宅”的需求明顯增加,這不僅僅是更大的房子,也是更宜居、更健康的房子,全面提升人民的“居住體驗”將成為房地產(chǎn)行業(yè)的新使命。第三,住房服務(wù)需求的快速增加。住房不僅僅是一種空間的需求,更是一種服務(wù)的需求,包括物業(yè)管理、社區(qū)服務(wù)、中介服務(wù)、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務(wù)等一系列與居住和家庭相關(guān)的服務(wù)需求將快速增長,住房成為一種消費行為,房地產(chǎn)行業(yè)從制造業(yè)全面轉(zhuǎn)向服務(wù)業(yè)。

        保障性住房

        對于習(xí)近平總書記在報告中提到的“保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)”內(nèi)容,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示,此類內(nèi)容被納入到惠民和民生的內(nèi)容體系中,充分體現(xiàn)了保障房住房建設(shè)發(fā)揮的重要作用。從實際情況看,最近五年實際上提到的住房雙體系建設(shè),更多的就是強調(diào)了類似的住房保障內(nèi)容,成績也是卓越的,尤其是大城市通過購置和承租保障房等,較好地實現(xiàn)了租賃市場的發(fā)展。

        嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,十九大以后,類似雙體系的制度建設(shè)會不斷演變?yōu)槿w系的制度建設(shè),即增加了租賃住房的項目建設(shè),這個體系將包括普通商品住房即繼續(xù)強調(diào)90/70的戶型政策和全裝修的住房供應(yīng)政策、保障房即以共有產(chǎn)權(quán)住房為主打產(chǎn)品、租賃住房即以企業(yè)經(jīng)營的市場化房源為主打產(chǎn)品的三種類型。類似類型有助于吻合當(dāng)前國內(nèi)較多的住房需求的導(dǎo)向,也有助于吻合流動人口的居住規(guī)律。這也是當(dāng)前通過不斷改進(jìn)不平衡不充分的住房供應(yīng)體系,進(jìn)而吻合人民日益增長的美好生活需要的一個重要體現(xiàn)。

        土地政策

        對于土地政策,習(xí)近平總書記提到:“鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度,深化農(nóng)村土地制度改革,完善承包地‘三權(quán)分置制度。保持土地承包關(guān)系穩(wěn)定并長久不變,第二輪土地承包到期后再延長三十年。”

        對此,嚴(yán)躍進(jìn)表示,主要有三方面的含義。第一、農(nóng)村土地制度的改革會繼續(xù)深化,其深化的含義會強調(diào)土地承包關(guān)系的穩(wěn)定。之所以要強調(diào)這一點,就在于要積極配合當(dāng)前農(nóng)村各類改革,尤其是要防范各類近郊區(qū)的農(nóng)村土地不被隨意侵占等現(xiàn)象的出現(xiàn)。第二、強調(diào)了承包地‘三權(quán)分置。”這個表述實際上是2016年的時候提出的,核心內(nèi)容是放活承包經(jīng)營權(quán),有助于后續(xù)農(nóng)村土地市場集約化經(jīng)營的實現(xiàn),或者說類似家庭農(nóng)場、農(nóng)村土地信托等內(nèi)容有進(jìn)一步加快建設(shè)的可能。第三、提到了土地承包續(xù)期的概念。這個概念和過去大家關(guān)心的住房70年產(chǎn)權(quán)的概念是類似的,而且很多土地承包經(jīng)營權(quán)或也到了30年到期續(xù)期的問題,所以此次表述有積極的作用。

        堅持房子是用來住的

        此次十九大會議上,習(xí)近平提到了:“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居?!?/p>

        10月19日下午,住建部部長王蒙徽在中央國家機關(guān)代表團開放日活動上也同時表示,下一步將按照這次總書記提出的堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的制度,讓全體人民住有所居。

        在嚴(yán)躍進(jìn)看來,此類表述與最近幾年住房制度的改革和實踐要求基本上吻合。其主要包含有三層含義。第一、房住不炒的概念繼續(xù)強調(diào),類似表述比較樸素,但卻是這幾年住房制度改革的核心內(nèi)容,后續(xù)的各類政策出臺也會緊扣這句話。第二、提到了住房制度建立的內(nèi)容,即多主體供給、多渠道保障、租購并舉的模式。要看到,多主體供給是希望更多的社會資本參與到住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中。而多渠道保障也是希望后續(xù)對各類住房供應(yīng)有更全面的發(fā)展,比如說共有產(chǎn)權(quán)住房等建設(shè)。而在租購并舉方面,過去的常規(guī)表述更多的是購租并舉,現(xiàn)在“購”和“租”兩個次序有所轉(zhuǎn)變,也體現(xiàn)了租賃市場發(fā)展的緊迫性。第三、政策提到了讓全體人民住有所居的目標(biāo),這實際上就是中國夢在住房領(lǐng)域的體現(xiàn)。類似內(nèi)容最后都會在住房長效發(fā)展機制中得到體現(xiàn)。

        嚴(yán)躍進(jìn)也再三強調(diào),“房住不炒”不僅僅是房地產(chǎn)調(diào)控政策的主基調(diào),也將是長效機制的主基調(diào),這四個字將指導(dǎo)未來5年甚至更長時期內(nèi)中國房地產(chǎn)政策的基本走向:第一、短期內(nèi),調(diào)控政策不會放松,甚至趨于強化,尤其對于新熱點和次熱點城市。第二、長效機制必將加快推出。第三、從租購并舉到租購?fù)瑱?quán),租賃必然成為長效機制的重要組成部分,有品質(zhì)的租房將成為房地產(chǎn)供給側(cè)調(diào)控的重要環(huán)節(jié)。endprint

        長效機制建立

        王蒙徽就有關(guān)“房地產(chǎn)長效機制有無時間表”的問題時表示,住建部以及有關(guān)部門按照黨中央國務(wù)院的部署,正在抓緊落實這方面的工作,堅持“房子是用來住的”的定位,以滿足新市民需求為主要出發(fā)點,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,以市場為主滿足多層次需求,以政府為主滿足基本保障,綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長效機制的建立。

        嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,發(fā)展長效機制,應(yīng)該說“滿足新市場需求”為主要出發(fā)點,實際上就是對流動人口的租賃和住房需求的關(guān)注。另外在長效機制的各類手段中,提到了“投資”的概念,這個概念應(yīng)該理解為多元化供給的重要體現(xiàn),后續(xù)如何讓各類社會資本參與住房供應(yīng),將成為關(guān)鍵。

        就在10月19日上午9時人民銀行行長周小川在黨的十九大中央金融系統(tǒng)代表團開放日上,關(guān)于去杠桿時談到:“關(guān)于家庭部門的債務(wù)杠桿率,從全球比較來講,中國還不算高,但是最近幾年增長很快。這個快的程度提請大家注意,不是說現(xiàn)在就要去杠桿,而是說增長的過程要注意質(zhì)量,要使增量部分保持穩(wěn)健,同時又是高質(zhì)量的。”

        對于央行的表述,在嚴(yán)躍進(jìn)看來,實際上就是兩個含義。第一是家庭的杠桿率并不算較高,有風(fēng)險但依然可控,實際上就是認(rèn)為住房市場的購房行為總體上還是健康的。同時也說到穩(wěn)健和重質(zhì)量的導(dǎo)向,后續(xù)對于各類貸款依然會進(jìn)行,但是會有更嚴(yán)格的資金審核動作。

        對于近期住建部的工作,王蒙徽說:“主要包含五方面:一是加快培育住房租賃市場,在12個人口凈流入的城市開展住房租賃的試點工作,同時研究制定《住房租賃管理條例》;第二、加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè),我們支持北京和上海開展共有產(chǎn)權(quán)的住房試點,多渠道、多方式為住房群體提供住房需要;第三、統(tǒng)籌規(guī)劃大中小城市的空間布局和設(shè)施配套,把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場和推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化能有機結(jié)合起來,加強基礎(chǔ)設(shè)施的互聯(lián)互通,同時提高公共服務(wù)水平,引導(dǎo)住房需求合理分布;第四、大力整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,始終保持高壓嚴(yán)查的態(tài)勢,加大對違法違規(guī)企業(yè)的查處曝光力度,進(jìn)一步凈化市場環(huán)境,切實維護群眾的切身利益;第五、研究建立房地產(chǎn)的統(tǒng)計和市場監(jiān)測預(yù)警的指標(biāo)體系,加快建立市場的預(yù)警機制,加強監(jiān)測分析,指導(dǎo)地方保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)?!?/p>

        嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時表示,從住建部這五項工作來看,總結(jié)起來實際上就是抓租賃、強供給、增服務(wù)、管秩序和謀預(yù)警。類似工作從供給端等角度出發(fā),和此前的需求端管控形成了一個閉環(huán),有效地引導(dǎo)了住房市場的健康和穩(wěn)定發(fā)展,充分體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場各類問題的解決。此類內(nèi)容也會在“房住不炒”的導(dǎo)向下繼續(xù)得到扎實推進(jìn)。

        五年來成就顯著

        10月22日上午10時,“滿足人民新期待,保障改善民生”記者招待會在北京梅地亞中心召開。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長王蒙徽介紹滿足人民新期待,保障改善民生有關(guān)情況,并回答記者提問。

        王蒙徽介紹,黨的十八大以來,我們住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)改革發(fā)展取得了巨大的成就。具體體現(xiàn)在四個方面。第一,住房保障成就顯著,近八千萬困難群眾改善了住房條件。五年來,棚戶區(qū)改造大力推進(jìn),有6000多萬棚戶區(qū)居民出棚進(jìn)樓。同時公租房保障能力顯著提升,有1900多萬住房困難的群眾住進(jìn)了公租房,城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房條件明顯改善,城鎮(zhèn)低保、低收入家庭基本上實現(xiàn)了應(yīng)保盡保。

        嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國經(jīng)濟信息》記者,其主要是從住房條件改善方面來說的,包括棚戶區(qū)出棚進(jìn)樓、公租房居住規(guī)模增加等。類似的表述符合了十九大提出的“人民日益增長的美好生活需要”的表述,充分體現(xiàn)了十八大以來對于住房各類需求的關(guān)心,尤其是住房困難群體的關(guān)心。對于后續(xù)的的發(fā)展,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,預(yù)計會圍繞兩類群體進(jìn)行住房問題的重點解決,既新市民和困難群眾。

        第二,房地產(chǎn)調(diào)控成效顯現(xiàn),房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定。我們堅持房子是用來住的不是用來炒的定位,堅持分類調(diào)控,因城因地施策,落實地方政府主體責(zé)任,出臺了一系列有針對性的措施來穩(wěn)定市場。目前,一線城市和部分熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅回落,三四線城市的房價也趨于穩(wěn)定。同時我們正在進(jìn)行12個大中城市住房租賃試點工作,支持北京、上海市積極探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。房地產(chǎn)長效機制目前也在抓緊研究制定,同時,在抓緊推進(jìn)住房租賃市場的立法工作。應(yīng)該說,房地產(chǎn)調(diào)控的效果持續(xù)顯現(xiàn)。

        “這五年房地產(chǎn)調(diào)控其實是有很大的變化的,從此前積極去庫存而微妙地轉(zhuǎn)變到抑制過快上漲房價的層面上來。兩類政策總體上都發(fā)揮了較好的效應(yīng),充分體現(xiàn)了穩(wěn)定市場的導(dǎo)向。尤其是從城市分類或分化的角度看,大城市的價格增幅受到了抑制,中小城市的去庫存效果較好,房價也回歸平穩(wěn)?!?嚴(yán)躍進(jìn)表示。易居研究院副院長楊紅旭在接受《中國經(jīng)濟信息》記者采訪時認(rèn)為,效果初顯,這個結(jié)論是客觀的。同時也暗示,效果還不夠明顯,還沒到位。因此,還需繼續(xù)堅持一段時間的調(diào)控不放松。長效機制文件制定中。

        第三,城市規(guī)劃改革深入推進(jìn),城市發(fā)展方式在加快轉(zhuǎn)變。我們認(rèn)真貫徹習(xí)近平總書記對城市規(guī)劃工作的重要講話和指示批示精神,推動規(guī)劃改革創(chuàng)新。把握好戰(zhàn)略定位、空間布局、要素配置,堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌,以主體功能區(qū)戰(zhàn)略和制度為基礎(chǔ),劃定城市生態(tài)保護紅線和開發(fā)邊界,落實多規(guī)合一,實現(xiàn)一張藍(lán)圖干到底。目前我們正在開展城市總體規(guī)劃編制試點工作,抓好規(guī)劃的實施,踐行新發(fā)展理念,加快城市轉(zhuǎn)型的步伐。同時,全面開展城市設(shè)計,歷史建筑保護進(jìn)一步加強,生態(tài)修復(fù)和城市修補工作深入推進(jìn),城市環(huán)境明顯得到了改善,城市的公共服務(wù)功能在不斷提升。

        在嚴(yán)躍進(jìn)看來,城市和樓市的關(guān)系較為緊密,當(dāng)前對于城市規(guī)劃的發(fā)展節(jié)奏加快,有助于真正實現(xiàn)新型城市化和宜居城市生活環(huán)境的打造。尤其是提到了城市設(shè)計的概念,這也意味著后續(xù)對于“城市美”工作開展的深入推進(jìn),符合十九大提出的解決“不平衡不充分的發(fā)展”問題的導(dǎo)向,尤其是不充分的發(fā)展方面,后續(xù)對于此類城市建設(shè)勢必會以更充分的發(fā)展方式進(jìn)行,這樣也有助于房地產(chǎn)市場的更美好發(fā)展。

        第四,城市建設(shè)水平不斷提高,城市環(huán)境更加生態(tài)宜居。五年來,我們國家共新增城市道路5.54萬公里,城市的軌道交通1600多公里,新增城市綠地45.8萬公頃,城市生活垃圾無害化處理能力提高了38.9個百分點,城鎮(zhèn)污水處理率達(dá)到92.5%。海綿城市建設(shè)正在有序推進(jìn),地下管廊建設(shè)已經(jīng)建成廊體1600多公里,城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了明顯進(jìn)展。

        “基礎(chǔ)設(shè)施的持續(xù)改進(jìn),也符合當(dāng)前‘城市讓生活更美好的戰(zhàn)略導(dǎo)向的落實?!眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為?!翱傮w上看,這次成就的介紹中提到了很多基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容,包括城市道路、城市軌道交通、城市綠地、垃圾處理、污水處理、地下管廊等,這些內(nèi)容都是城市全面發(fā)展的重要基礎(chǔ),后續(xù)這些內(nèi)容也會成為全國房地產(chǎn)市場發(fā)展的新領(lǐng)域或新的結(jié)合點。”endprint

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