葛豐

國土資源部近日公布住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查結(jié)果，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次檢查的目的是促進(jìn)已供應(yīng)住宅用地盡快形成住房有效供給。

開發(fā)商囤地是業(yè)內(nèi)盡知的“商業(yè)策略”，這種行為除了會(huì)造成一般意義上資源閑置等負(fù)面效應(yīng)外，其對(duì)歷次房地產(chǎn)調(diào)控的破壞作用更是不可不察。

囤地行為對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的破壞性主要體現(xiàn)在：

首先，無論舉出多少條理由，以往歷次房地產(chǎn)調(diào)控效果不彰的最根本原因，是供需之間存在缺口（尤其是在土地供應(yīng)偏緊的城市），而囤地行為不僅會(huì)直接加劇供給不足，還會(huì)擾亂市場(chǎng)管理者對(duì)后續(xù)住房供應(yīng)的準(zhǔn)確判斷，間接影響到土地供給與需求配套。

其次，“房子是用來住的，不是用來炒的”，而囤地行為則是在最前端的土地環(huán)節(jié)，就開始將土地的實(shí)用功能進(jìn)行剝離，使之更接近于具有價(jià)格自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制的金融工具。這種自我實(shí)現(xiàn)機(jī)制簡(jiǎn)單來說就是，只要通過囤地，能夠?yàn)楦叩貎r(jià)爭(zhēng)取到足夠消化時(shí)間，開發(fā)商就敢于在競(jìng)地環(huán)節(jié)報(bào)更高價(jià)格，而這種“面粉”價(jià)格的過快上漲，往往在預(yù)期作用下很快推動(dòng)“面包”價(jià)格隨之上漲，其后市場(chǎng)在此基礎(chǔ)上，又會(huì)再一次進(jìn)入 “面粉”“面包”交替漲價(jià)的新一輪循環(huán)。

第三，打擊囤地行為并非無法可依，與之相關(guān)的各類規(guī)定不可謂不完備。但囤地行為的客觀存在，損害了相關(guān)制度體系的嚴(yán)肅性，縱容了某些市場(chǎng)主體對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控觀望、遲疑、諉過卸責(zé)等消極做法。最終導(dǎo)致本該令行禁止的房地產(chǎn)調(diào)控，因遲遲未能形成較一致預(yù)期而事倍功半。

以往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)已充分表明，打擊囤地是房地產(chǎn)調(diào)控不可或缺的重要環(huán)節(jié)。同時(shí)，由于本輪房地產(chǎn)調(diào)控不斷呈現(xiàn)出不同于以往的創(chuàng)新要求與舉措，打擊囤地在貫徹落實(shí)“房住不炒”中的重要意義，勢(shì)必還將進(jìn)一步凸顯。

當(dāng)下如火如荼推進(jìn)中的“租售并舉”，其決勝的關(guān)鍵無疑在于土地供給。因?yàn)樵绞切枰罅ν七M(jìn)“租售并舉”的地區(qū)，土地供給的瓶頸約束就越強(qiáng)，就越需要土地供應(yīng)方千方百計(jì)設(shè)法開拓增量來源、有效盤活閑置資源，盡可能消除租賃房用地與商品房用地間可能出現(xiàn)的相互擠占現(xiàn)象。

這項(xiàng)工作需要全局配合才能有所大成。在此之前，囤地行為之所以有縫可鉆，客觀原因是土地市場(chǎng)存在顯著非同質(zhì)性，不同層級(jí)政府間信息嚴(yán)重不對(duì)稱；主觀原因則是不同層級(jí)政府在土地問題上的效用函數(shù)并不一致，真正掌握信息優(yōu)勢(shì)的基層政府或許可通過放松土地監(jiān)管進(jìn)而促成更多土地出讓。因此，從這種問題產(chǎn)生的源頭入手，打擊囤地的有效途徑，一是進(jìn)一步加強(qiáng)相關(guān)督察與問責(zé)，再就是要加快推進(jìn)轉(zhuǎn)變政府績(jī)效考核方式等深層次改革，調(diào)整現(xiàn)有激勵(lì)機(jī)制，推動(dòng)政府職能歸位，讓囤地行為在以高質(zhì)量發(fā)展為目標(biāo)的制度環(huán)境下無處可藏、無利可圖。endprint