雷方蘇

摘 要：近些年來，外界對鄂爾多斯一直有著不同的社會評論，這個不知名的小城市以其特有的“羊煤土氣”方式令地區(qū)經(jīng)濟飛速發(fā)展，在以煤炭為資源消耗主體的經(jīng)濟增長模式下，GDP增長更是勢不可擋，大有趕超沿海發(fā)達城市的趨勢。然而在短短幾年內(nèi)卻發(fā)生了戲劇化的房地產(chǎn)泡沫，所有的財富被“爛尾樓”套牢，再無見光之日。鑒于此，本文通過對鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫發(fā)展歷程的梳理分析，從內(nèi)因、外因兩個角度對房地產(chǎn)泡沫形成動因進行深入探析，在此基礎(chǔ)上，提出切實可行的破解對策。

關(guān)鍵詞：鄂爾多斯；房地產(chǎn)泡沫；民間信貸；破解對策

在2011年以前，鄂爾多斯對于人們來說是一個“內(nèi)陸奇跡”，這個典型的依靠單一資源——煤炭富起來的城市，在經(jīng)歷了令人咋舌的財富快速積累的過程之后，從一個名不見經(jīng)傳的小城市到人均GDP指數(shù)直逼香港的“黑金寶地”，成為內(nèi)蒙古最富有的城市之一。如若按照此發(fā)展模式，鄂爾多斯市本應(yīng)“一榮俱榮”，形成地區(qū)財富積累的良性循環(huán)，然后短短幾年時間內(nèi)，鄂爾多斯市卻因房地產(chǎn)經(jīng)濟的崩盤出現(xiàn)了地區(qū)經(jīng)濟的“一榮俱損”局面。巨額的財富在這座人口及面積與其資本量嚴重不符的地區(qū)不斷膨脹、積壓，最終難逃爆發(fā)的災難。房地產(chǎn)泡沫破裂后，大量的資金沉睡在“爛尾樓”中，地區(qū)GDP一下子全部被泡沫消耗殆盡，大街小巷過起了“以物易物”的生活狀態(tài)，信用危機、資金危機席卷而來，人們的生活質(zhì)量驟然下降，甚至生活水平較高的康巴什新區(qū)也成為了外界口口相傳的“鬼城”。

一、鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫發(fā)展歷程

到底是什么原因致使鄂爾多斯大量的資金流入房地產(chǎn)行業(yè)呢？首先，人們手中的錢來自于兩條渠道，第一條就是煤炭，另一條則是“富有”的政府，政府在收到由煤炭帶來的巨額財政收入后，進行征地造城，改善生活環(huán)境[1]。當?shù)鼐用窨坎疬w得到補償，即高額的“征地費”。

然后，隨著手中的資金積累越來越多，人們的投資意識也越來越強烈，但是由于缺少理財知識以及當?shù)亟鹑隗w系的不健全，大部分人把這些補償和自己積累的財富投資房地產(chǎn)。人們買房子不是為了賣也不是為了租，而是為了囤積資產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2009至2011年間，鄂爾多斯各個行業(yè)在固定資產(chǎn)投資額中所占比例均屬于下降趨勢，僅有房地產(chǎn)行業(yè)和煤炭行業(yè)的投資比例是增加的，而在煤炭行業(yè)投資增加額3年平均不到3%的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)卻高達47%。由此可見，由鄂爾多斯地下煤礦制造出的大量財富在沒有其他投資渠道的情況下流向了樓市，引發(fā)了樓市的虛幻繁榮，而這種繁榮又繼續(xù)推動人們哄抬房價，促使房地產(chǎn)成為了鄂爾多斯近些年的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

隨著大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)過熱，房產(chǎn)供不應(yīng)求。于是房地產(chǎn)開發(fā)商為謀更多的利不惜借巨額貸款造房，進而房價猛烈的上漲又刺激更多的開發(fā)商涌入房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)統(tǒng)計，2011年全市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達到400多家。但是，看似平靜的雙向循環(huán)卻掩藏著巨大危機，在煤礦和樓市的相互“吹捧”下，一大批民間金融機構(gòu)拔地而起。民間金融機構(gòu)在一定程度上降低了正規(guī)金融對人們資金借貸的限制，他們房貸自由且門檻低，由此民間信貸成為了“手頭有錢無處投”的散戶和“手頭有項目沒有資金支持”的房地產(chǎn)商之間的橋梁。

可是好景不長，2012年資金風暴全面爆發(fā)，煤價下跌和房價崩盤讓鄂爾多斯這條唯一的資金鏈岌岌可危，再加上民間集資的不規(guī)范化，在遇到危機時抗風險能力幾乎為零，進而使得資金無法正常供應(yīng)、資金鏈斷裂。鄂爾多斯當年的財政收入增幅從2011年的48%大幅下降為3%；當年全年商品房的銷售面積為232.69萬平方米，同比下降47.0%；銷售額107.90億元，同比下降49.4%。

到2016年為止，鄂爾多斯加快消化房地產(chǎn)庫存，堅持去庫存與防風險、化解民間借貸統(tǒng)籌解決策略；堅持租售并舉，多方式、多渠道盤活存量房源；探索“產(chǎn)權(quán)共有”模式，消化大戶型結(jié)構(gòu)住房；大力推進房地產(chǎn)企業(yè)整合重組，引導企業(yè)降價促銷，增加房地產(chǎn)交易量，全年消化存量商品房300萬平方米以上。

二、鄂爾多斯市房地產(chǎn)泡沫形成動因分析

（一）外因

1、國家經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整

鄂爾多斯屬于資源型城市，賴以生存的資源即為“羊煤土氣”（羊毛、煤炭、稀土、天然氣），其中最為重要的是煤炭，GDP貢獻率高達60%，與此同時，資源型城市的發(fā)展也受國家經(jīng)濟情況影響較為顯著。2002至2012年間被稱為中國經(jīng)濟發(fā)展的煤炭黃金十年，因而在這十年間，鄂爾多斯市依靠自身煤炭資源的優(yōu)勢，經(jīng)濟發(fā)展速度一再提速。但伴隨著國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及資源型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展的要求，煤炭價格下跌，鄂爾多斯市依靠資源換產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式一夜之間由頂峰滑落谷底，加之鄂爾多斯市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形化，其他產(chǎn)業(yè)也因煤炭行業(yè)的萎縮而雪上加霜。

2、房地產(chǎn)“限購”政策

房地產(chǎn)行業(yè)也易受國家宏觀調(diào)控的影響。2010年4月30日，北京出臺“國十條”實施細則，率先規(guī)定“每戶家庭只能新購一套商品房”。9月29日“國五條”出臺后，累計有上海、廣州、天津、南京、杭州等16個一、二線城市推出限購政策[3]。截至2011年2月，已有36城市提出限購；新一輪住房限購城市將翻番達72個，高壓調(diào)控樓市跌入“冰點”，據(jù)相關(guān)專家稱2011年房價將得到遏制。2011年8月17日，住建部下發(fā)二、三線城市限購標準；12月，住建部知會地方政府，對于限購政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對限購政策進行延續(xù)[3]。房地產(chǎn)“限購”政策的推出直接影響到了鄂爾多斯房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，大量住房一夜之間無人問津，很多新房空置下來，“死城”、“鬼城”的現(xiàn)象比比皆是。

（二）內(nèi)因

1、民間金融機構(gòu)的插足

據(jù)統(tǒng)計，當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)資金僅有一小部分是源于銀行借貸資金，80%的房地產(chǎn)商都選擇在典當行、小額貸公司等民間借貸機構(gòu)獲取資金。其原因在于整個投資建設(shè)過程中，銀行貸款的限制性使得資金借貸不自由，而早在之前經(jīng)濟上升過程中積累的巨額民間資本也在尋找高收益投資，二者相互契合，隨之而來的現(xiàn)象就是當?shù)氐母黝愋☆~貸、典當行等民間金融機構(gòu)開始泛濫。民間借貸利率高，人們把手中的錢都投給民間金融機構(gòu)，像拿著工資一樣穩(wěn)定地收到高額利息。由此，一條獨特的資金鏈就形成了，人們手中的資金流入民間金融機構(gòu)，這些機構(gòu)又轉(zhuǎn)手把錢投給房地產(chǎn)開發(fā)商。一般城市銀行的信貸總額為當?shù)厣弦荒闓DP的130%，但鄂爾多斯2010年末全市金融機構(gòu)各項貸款余額只有同期GDP的50%[4]。

與此同時，一條利益鏈也形成了。房地產(chǎn)開發(fā)商大肆擴大建房面積，房價瘋漲，人們繼續(xù)花更多錢買房，據(jù)統(tǒng)計2010年鄂爾多斯房地產(chǎn)銷售面積約為北京的62%，而人口僅為北京的10%，房地產(chǎn)收益增加使得民間金融機構(gòu)收益也隨之增加，最后分發(fā)給居民的利息也增加。

2、房地產(chǎn)嚴重供過于求

鄂爾多斯住宅開發(fā)包括已完工和在建項目能夠滿足人均3.7套，可是這是在人們把房地產(chǎn)當做一種投資工具的情況下，大量炒房、買房、賣房的結(jié)果。還有許多所謂的“商業(yè)中心”，其實只是占地面積比較大，幾乎都是一半入住了一些小型商家，另一半空空如也。

鄂爾多斯房產(chǎn)真實的需求量遠遠小于供給量，而在這里居住需要買房的人僅限于當?shù)厝撕蜕倭康耐鈦砉ぷ魅藛T，并沒有像北京、上海一樣有那么多遷移的外來人口。人們盲目開發(fā)，政府也鼓勵投資，支持城市快速發(fā)展，導致了存量增長成倍于需求量增長的局面，沒有實際需求支撐的房地產(chǎn)只是一個空殼。

（三）內(nèi)、外因共同作用

首先是“外因”開始作用，2012年全國經(jīng)濟下行且煤價迅速下跌，賴以生存的煤炭行業(yè)不景氣，再加之全國性樓市的調(diào)控致使房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，鄂爾多斯此時的狀況不容樂觀。其次，“內(nèi)因”也漸漸顯露出來，民間金融資金借貸成本較高因而風險較大，而且民間金融資金的流向太過單一，其中，60%流入房地產(chǎn)行業(yè)。

除此之外，在現(xiàn)有的監(jiān)管體制下，民間金融游離于監(jiān)管之外，有關(guān)監(jiān)管部門無法掌握其真實信息。民間金融機構(gòu)鉆了監(jiān)管的空子，利用毫無根據(jù)的借貸放款利息，承攬了以巨額資金運作的房地產(chǎn)項目。但由于其內(nèi)部體制不夠完善，管理人員對金融相關(guān)知識的了解不夠等種種原因，使得這些民間金融機構(gòu)抵御風險的能力幾乎為零。

其實在2011年，鄂爾多斯市政府摸查過相關(guān)民間借貸的情況，并對于不同抗風險等級的民間金融機構(gòu)采取了不同措施，但當時房地產(chǎn)正熱，民間資金一方面支持房地產(chǎn)商蓋房子，另一方面又買走房子支持房地產(chǎn)繼續(xù)蓋房子，而房價上漲又促使民間資金繼續(xù)這樣做，民間資金與房地產(chǎn)泡沫如此反復惡性循環(huán)，大家賺錢賺的正瘋狂、買房買得正火熱，沒有人會靜下心來思考是否存在風險。

因此，當資金鏈的一頭——房地產(chǎn)開始遇冷后，出售面積驟減、房價下跌，民間金融機構(gòu)利潤額下降，無法支付給老百姓高額的利息，于是就造成了嚴重的 “連環(huán)債”，即企業(yè)欠小額貸債、小額貸欠民間債，再加之煤價下跌，資金鏈供應(yīng)源頭萎靡不振，資金鏈就此斷裂，房地產(chǎn)泡沫徹底爆發(fā)了。

三、對鄂爾多斯發(fā)展的建議

（一）加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，實現(xiàn)“多元型”發(fā)展

對于一個城市發(fā)展而言，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級非常重要，并且要逐步實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化，即不能太過集中依賴于某一產(chǎn)業(yè)。鄂爾多斯目前面臨主要發(fā)展問題就是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速而第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。所以將第二產(chǎn)業(yè)獲得的大量資金瞬間轉(zhuǎn)移到結(jié)構(gòu)并不完善的第三產(chǎn)業(yè)——房地產(chǎn)行業(yè)，勢必會有風險，除此之外產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不合理使得鄂爾多斯在面對經(jīng)濟危機時的抗風險能力非常差。鑒于此，首先，鄂爾多斯市應(yīng)該憑借得天獨厚的地理位置，和其自身擁有的草原環(huán)境和少數(shù)民族文化，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，特別是商貿(mào)旅游業(yè)，改變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中過度依賴于重化工行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀。然后，鄂爾多斯應(yīng)該充分利用自身具有的資源優(yōu)勢——“煤轉(zhuǎn)電”， 鄂爾多斯的電力目前是供大于求的狀況，多余的電完全可以輸送給其他缺電的省份但沒有合適的途徑，以至于在沒有緊急輸電的情況下大量電廠只能處于關(guān)閉狀態(tài)，如果可以充分利用多余的電力，也將是一種新的發(fā)展方向。最后，要加強產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級過程中的技術(shù)創(chuàng)新滲透力度，特別是主導產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中需要的關(guān)鍵技術(shù)，使得產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高級化方向發(fā)展。

（二）優(yōu)化金融機構(gòu)的發(fā)展環(huán)境，形成鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展助力翅膀

鄂爾多斯正規(guī)金融機構(gòu)發(fā)展緩慢，目前共有銀行法人機構(gòu)26家、銀行營業(yè)網(wǎng)點601個、保險公司中心支公司30家、主要證券公司4家。要想優(yōu)化金融機構(gòu)的發(fā)展環(huán)境，首先應(yīng)積極引進新型金融機構(gòu)，比如公、私募基金、股權(quán)投資管理公司等[5]。同時要保障地方金融企業(yè)發(fā)展，挖掘和培養(yǎng)金融人才，通過正規(guī)科學的管理方式幫助地方金融機構(gòu)走上正軌。其次，規(guī)范民間金融機構(gòu)的發(fā)展，特別是民間借貸機構(gòu)，使之規(guī)范化、陽光化，有效利用民間金融資金，通過創(chuàng)立健全的融資渠道將民間資金與城市經(jīng)濟發(fā)展連接起來。最后，強化民眾的金融風險防范意識，通過網(wǎng)絡(luò)媒體、紙質(zhì)媒體等途徑，向公眾傳播金融常識，提高公眾對金融風險的感知敏感度和抗風險能力，讓人們跳出“只能投資房地產(chǎn)”的思維模式。

（三）強化房地產(chǎn)市場供求平衡意識，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場“可持續(xù)”發(fā)展

由于經(jīng)濟發(fā)展的不平衡和不均等致使鄂爾多斯城市的基礎(chǔ)設(shè)施和各類機構(gòu)并沒有想象中健全。就鄂爾多斯目前來看，城鎮(zhèn)規(guī)模擴張，新區(qū)建設(shè)投入大量資金但基礎(chǔ)設(shè)施欠佳，滿足居民需求的服務(wù)體系還不夠完善，在這樣的環(huán)境下，鄂爾多斯市的房地產(chǎn)市場發(fā)展極不成熟，再加上房地產(chǎn)泡沫這一金融風暴的席卷，當?shù)厝瞬桓以佥p易投資房產(chǎn)了。

因此，要想穩(wěn)定持續(xù)地發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)、破解泡沫，政府應(yīng)先盡快制定相關(guān)政策解決空置房的問題。不論是從房地產(chǎn)企業(yè)還是購房者的角度來看，鄂爾多斯房地產(chǎn)行業(yè)都需要新鮮的血液才能使沉積在“爛尾樓”中的資金周轉(zhuǎn)流動起來。

首先，要改善經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使居民投資理念、金融發(fā)展以及資金的積累量均衡發(fā)展，再利用地域和資源優(yōu)勢把自己“推銷出去”， 積極吸引外來投資和更多外來人口進入。與此相應(yīng)，可以提出針對外來人口買房的優(yōu)惠政策以吸引外來人員進入本市定居購房，合理利用外來資金緩沖房地產(chǎn)泡沫并且利用人口的增加解決房產(chǎn)的過剩。

其次，還可以將空置房和鼓勵大學生創(chuàng)業(yè)政策相互結(jié)合，以低于市場的租金出租給本市創(chuàng)業(yè)型大學生，改善房產(chǎn)空置現(xiàn)狀。

最后，政府還應(yīng)加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和預警，房地產(chǎn)的發(fā)展不能過分依賴信貸或是地下錢莊，尤其要加強地下錢莊的融資比例監(jiān)控，引導房地產(chǎn)企業(yè)從當下的“利益化”市場向創(chuàng)新競爭的市場發(fā)展，保證未來發(fā)展的可持續(xù)性。

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