【摘 要】公寓式酒店是中國本土發(fā)展起來的新興的住宿業(yè)，它的出現(xiàn)填補(bǔ)了星級飯店與社會(huì)旅館之間的空白。公寓式酒店就是經(jīng)濟(jì)、簡單、酒店規(guī)模??；設(shè)施相對簡單，但裝飾布置考究；注重功能性，主要保證的是住宿和早餐，甚至早餐有的都不包含，這就是公寓式酒店的一些特點(diǎn)，它的出現(xiàn)帶動(dòng)了酒店業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)在發(fā)展中也面臨著問題。本文通過透視公寓式酒店的行業(yè)現(xiàn)狀對公寓式酒店的發(fā)展提出相應(yīng)的對策。

【關(guān)鍵詞】公寓式酒店；現(xiàn)狀；發(fā)展前景

【中圖分類號】F293 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號】2095-3089（2018）15-0257-01

一、公寓式酒店概述

簡單地說，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，通俗的說是酒店里的客房戶型和配套與公寓相仿，實(shí)則為酒店。此種物業(yè)的特點(diǎn)在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時(shí)，能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。土地性質(zhì)為旅游用地，產(chǎn)權(quán)通常為40年。

二、公寓式酒店現(xiàn)狀

1.淡旺分明。

公寓式酒店多集中分布于成熟的商務(wù)中心或者風(fēng)景優(yōu)美的旅游地區(qū)，地段的分布決定了公寓式酒店將會(huì)有比快捷酒店以及星級酒店更明顯的淡旺季的分明。例如，旅游地區(qū)的公寓式酒店在旺季價(jià)格幾乎可以和高星級酒店的價(jià)格持平，然而到了淡季，價(jià)格卻和普通的快捷酒店一般。

2.同行競爭激烈。

投資商越來越多，加大同行的競爭；需求量越來越大，加大同行競爭。目前市場上的公寓酒店快速發(fā)展，沖擊著快捷酒店以及星級酒店，然而市場上的需卻是大于求，敏銳的投資商絕不會(huì)看不到公寓酒店的發(fā)展前景。越來越多的投資商看到了市場的現(xiàn)狀和商機(jī)，紛紛加入這一行業(yè)，公寓酒店也越建越多，競爭增大是毋庸置疑的。

三、存在問題

1.產(chǎn)權(quán)不清晰。

公寓式酒店的產(chǎn)權(quán)很不明晰，在公寓式酒店的發(fā)展中房子是作為不動(dòng)產(chǎn)出現(xiàn)的，這就難免一些小業(yè)主在合同期內(nèi)就把房子出售掉這樣就會(huì)對酒店管機(jī)構(gòu)產(chǎn)生一些問題，所以，從立項(xiàng)建設(shè)，資金性質(zhì)，功能設(shè)置，運(yùn)作管理，人事管理，經(jīng)濟(jì)效益看，都不完全是商業(yè)化運(yùn)營。經(jīng)濟(jì)型酒店對規(guī)范管理、經(jīng)濟(jì)效益、市場競爭、行業(yè)管理的信息不敏感，也缺乏主動(dòng)性。在傳統(tǒng)體制下，此類為滿足特殊的體制利益而建立的酒店，推向市場經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)較差。

2.管理、經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)不完善。

缺乏完善的管理標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)。公寓式酒店沒有統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)。政府相關(guān)部門沒有完善的行業(yè)經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)，包括準(zhǔn)入門檻、經(jīng)營場所、專業(yè)培訓(xùn)、安全防范等各個(gè)方面。缺乏專業(yè)、有序的管理，雖然有些公寓是由一些比較知名的酒店進(jìn)行管理，但大部分都由一些不專業(yè)甚至沒有酒店進(jìn)行管理，因此我國大部分公寓酒店都沒有統(tǒng)一、專業(yè)的管理，不僅在產(chǎn)權(quán)管理上混亂，而且也將會(huì)無法提供好的產(chǎn)品給顧客，從而破壞公寓式酒店的口碑，最終造成業(yè)主對公寓式酒店投資的懷疑。政府要為這一行業(yè)設(shè)立合理的門檻，以便經(jīng)營者可根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，促進(jìn)公寓式酒店的發(fā)展。

四、公寓式酒店的發(fā)展策略

1.連鎖經(jīng)營。

推廣連鎖經(jīng)營，聚集品牌效應(yīng)，現(xiàn)階段我國市場上的公寓式酒店良莠不齊，很多公寓式酒店在服務(wù)質(zhì)量、管理水平以及衛(wèi)生質(zhì)量上的差距很大，所以公寓式酒店在發(fā)展問題上可以利用自身的地域特色、民族文化、民俗風(fēng)情等打造當(dāng)?shù)靥赜械莫?dú)特風(fēng)格的品牌，實(shí)現(xiàn)品牌化管理、創(chuàng)建品牌形象，避免大眾化。在發(fā)展壯大之后，企業(yè)之間可以通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手和連鎖經(jīng)營來擴(kuò)大市場份額，實(shí)現(xiàn)公寓式酒店的可持續(xù)發(fā)展。在當(dāng)?shù)仄渌麉^(qū)域開設(shè)分店，形成精品高端的酒店服務(wù)形象。

2.加強(qiáng)與政府的協(xié)調(diào)。

建立行業(yè)與政府的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，成立相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)。行業(yè)協(xié)會(huì)可以成為政府部門與企業(yè)溝通的橋梁，成為相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間聯(lián)系的紐帶，成為行業(yè)自律的協(xié)調(diào)性機(jī)構(gòu)。而且針對近幾年來長沙公寓式酒店的迅速發(fā)展，有必要建立一種協(xié)調(diào)機(jī)制，以溝通信息、交流經(jīng)驗(yàn)和約束行業(yè)行為。在法規(guī)尚未建立之時(shí)建立行業(yè)協(xié)會(huì)是目前長沙公寓式酒店這一新興業(yè)態(tài)發(fā)展進(jìn)程中的當(dāng)務(wù)之急。

3.結(jié)合實(shí)際。

結(jié)合實(shí)際出臺(tái)措施，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有序發(fā)展。政府部門應(yīng)根據(jù)國內(nèi)外旅游業(yè)發(fā)展的趨勢及市場變化特點(diǎn)，及時(shí)編制和調(diào)整公寓式酒店產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展規(guī)劃，掌握宏觀調(diào)控主動(dòng)權(quán)。政府主管部門還應(yīng)協(xié)同行業(yè)協(xié)會(huì)建立科學(xué)規(guī)范的評估指標(biāo)體系，向公寓式酒店提供市場信息和分析結(jié)論，利用行政調(diào)控手段引導(dǎo)新興產(chǎn)業(yè)合理布局、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、有序發(fā)展。

4.建章立法。

建章立法，開拓規(guī)范市場。公寓式酒店在法規(guī)建設(shè)的最終目的，就是要通過建章立法，開拓規(guī)范市場。用政策法規(guī)保障服務(wù)質(zhì)量，培育誠信、公平、有序的市場環(huán)境，最終達(dá)到維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益、提高企業(yè)競爭力的作用。為使公寓式酒店市場盡快納入規(guī)范化軌道，政府旅游管理部門應(yīng)將研究制定《公寓式酒店管理?xiàng)l例》提上日程，出臺(tái)一套標(biāo)準(zhǔn)，改變目前各行其是的自發(fā)狀態(tài)。

5.服務(wù)個(gè)性化。

提高產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量，推廣個(gè)性化和差異化競爭。公寓式酒店服務(wù)質(zhì)量的提高與酒店服務(wù)個(gè)性化和差異化息息相關(guān)。根據(jù)客人的學(xué)歷、客源結(jié)構(gòu)、客源需求的不同在房間布局、占地面積、裝修風(fēng)格和內(nèi)部的各種配套設(shè)備設(shè)施及提供的服務(wù)上的差異化和個(gè)性化服務(wù)，滿足不同客人商務(wù)或辦公的需要。如為熱愛生活的年輕人可提供廚房進(jìn)行DIY制作，提供必要的電視、網(wǎng)絡(luò)、電腦等娛樂設(shè)施可以供他們使用，或者也可以設(shè)計(jì)主題房間吸引客人，極大滿足此類客戶的需求，避免了其他經(jīng)營者利用價(jià)格進(jìn)行惡性競爭，還可以建立起開發(fā)商和公寓管理者的特色品牌，使得公寓項(xiàng)目在更多方面占據(jù)優(yōu)勢，讓公寓式酒店的發(fā)展道路更加順暢。

五、結(jié)論

公寓式酒店的在未來的發(fā)展必然沿著不同的維度發(fā)展，不再是單一的產(chǎn)業(yè)，公寓式酒店將會(huì)與其它建筑形態(tài)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合提升綜合實(shí)力，同時(shí)公寓式酒店提供信息化、智能化的現(xiàn)代服務(wù)。公寓式酒店在市場需求的支配下必然擁有完善的配套設(shè)施，同時(shí)多元化的發(fā)展也將帶動(dòng)公寓式酒店向著“以人為本、和諧共生”的生態(tài)理念發(fā)展。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展促進(jìn)公寓式酒店向著高端的產(chǎn)業(yè)邁進(jìn)，對于人的發(fā)展則是必然王國向自由王國邁進(jìn)，公寓式酒店的設(shè)計(jì)必然要迎合人的多方面的需求。在新常態(tài)的機(jī)遇下，值得現(xiàn)代建筑師深入的挖掘和思考。

參考文獻(xiàn)

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[3]張志軍主編.《現(xiàn)代酒店服務(wù)與管理》，2006.

[4]翁雅露，沈曉霞，鄭夏倩，張婷婷.《公寓式酒店及前景分析》.

作者簡介：毛安（1981.11-）男，山東青島，碩士研究生 漢族 講師 酒店管理。