摘 要 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，是新時(shí)期社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果，也是保障公民財(cái)產(chǎn)安全的重要依托。本文立足公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐意義，分析了不動(dòng)產(chǎn)保障中公證所面臨的問題，并在此基礎(chǔ)之上，從建立健全法律機(jī)制、完善公證審查內(nèi)容、明確審查責(zé)任擔(dān)保方式、提高民眾法律意識(shí)等方面，具體闡述了公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐策略，推進(jìn)行使其我國不動(dòng)產(chǎn)登記公證法定化。

關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn) 公證 問題 實(shí)踐策略

作者簡介：曹征飛，江蘇省建湖縣公證處。

中圖分類號(hào)：D926.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.12.292

在新的歷史時(shí)期，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，為公民財(cái)產(chǎn)安全提供了制度化保障，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展下《物權(quán)法》不斷發(fā)展的集中體現(xiàn)。在不動(dòng)產(chǎn)保障中，公證的實(shí)施，能夠從法律服務(wù)保障的視角出發(fā)，為產(chǎn)權(quán)變更、交易等的實(shí)現(xiàn)，提供法律服務(wù)，確保產(chǎn)權(quán)交易等的安全。但是，我國法律法規(guī)尚不完善，不動(dòng)產(chǎn)公證的現(xiàn)實(shí)條件欠缺，不動(dòng)產(chǎn)公證的法定化進(jìn)程有待進(jìn)一步推進(jìn)。因此，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的不斷推行，構(gòu)建具有中國特色的不動(dòng)產(chǎn)公證機(jī)制，是深化不動(dòng)產(chǎn)保障的內(nèi)在要求，應(yīng)在完善法律、健全制度機(jī)制中得到體現(xiàn)。本文從公證的視角出發(fā)，就如何強(qiáng)化公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐，做了如下具體闡述。

一、公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐意義

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)行，是新時(shí)期社會(huì)發(fā)展的必然趨勢，也是保障公民財(cái)產(chǎn)安全的重要基礎(chǔ)。從公證的視角而言，公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐，有助于防范虛假登記、錯(cuò)誤登記，完善《物權(quán)法》，為不動(dòng)產(chǎn)安全，提供切實(shí)有效的法律保障。因此，公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐意義，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）公證有助于提高不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力

在我國《物權(quán)法》中，并未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力作出明確規(guī)定，這就在很大程度上說明不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力有“瑕疵”。因此，在不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)前中設(shè)定公證前置，能夠進(jìn)一步提高不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，為不動(dòng)產(chǎn)登記的合理性提供有力保障。從不動(dòng)產(chǎn)登記的法律權(quán)利而言，基于公證的實(shí)施，能夠進(jìn)一步提高登記簿的法律效能，從而從法律層面進(jìn)一步夯實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的來源，建立在登記過程中實(shí)質(zhì)性審查的有效開展。而在《物權(quán)法》第二十條之規(guī)定來看，登記機(jī)構(gòu)的審查只是“形式”審查，這就要求在不動(dòng)產(chǎn)登記中，引入公證，實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性審查，進(jìn)而確保不動(dòng)產(chǎn)登記中法律關(guān)系的真實(shí)性、合法性。

（二）公證有助于防范虛假登記

不動(dòng)產(chǎn)登記是公民不動(dòng)產(chǎn)保障的重要手段，保障不動(dòng)產(chǎn)安全。但為了進(jìn)一步提高不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力，規(guī)避虛假登記行為，應(yīng)通過公證等方式，有效防范虛假登記等行為，實(shí)現(xiàn)科學(xué)有效的法律保障。

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記設(shè)置公證前置程序，有助于通過公證機(jī)關(guān)，對(duì)公民不動(dòng)產(chǎn)登記事實(shí)進(jìn)行公證審核，避免虛假登記行為的發(fā)生。

其次，通過科學(xué)的法律途徑，對(duì)當(dāng)事人無權(quán)變更（變動(dòng)）等行為進(jìn)行判斷，判斷行為是否真實(shí)，以確保不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)性。

再次，申請(qǐng)人基于個(gè)人利益，出具虛假權(quán)證獲得不動(dòng)產(chǎn)登記，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益。以欺騙性手段獲得不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)受到法律的制裁。通過公證的前置程序設(shè)置，并建立相應(yīng)的法律保障機(jī)制，在很大程度上可以有效規(guī)范公民行為。

（三）公證有助于減少錯(cuò)誤登記

在不動(dòng)產(chǎn)登記證，重復(fù)登記等問題的發(fā)生，在很大程度上影響了不動(dòng)產(chǎn)登記的法律保障力，要求建立科學(xué)有效的公證程序，減少錯(cuò)誤登記等的發(fā)生。公證的實(shí)施，能夠在登記前實(shí)現(xiàn)對(duì)登記事實(shí)進(jìn)行公證審核，有效避免登記錯(cuò)誤信息發(fā)生。

此外，公證機(jī)構(gòu)作為法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，在不動(dòng)產(chǎn)登記中提供公證服務(wù)，能夠從專業(yè)性的角度出發(fā)，對(duì)登記申請(qǐng)中不真實(shí)等問題進(jìn)行審查，避免因登記信息錯(cuò)誤，或主觀性造假而影響不動(dòng)產(chǎn)登記。為此，公證有助于減少錯(cuò)誤登記等的發(fā)生，并為當(dāng)事人提供公證服務(wù)，減少登記風(fēng)險(xiǎn)，確保公民的物權(quán)安全，發(fā)揮切實(shí)有效的法律保障效能。

二、公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中的實(shí)踐問題

公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中的實(shí)施，能夠發(fā)揮前置程序的法律服務(wù)作用，有效防范虛假登記、減少錯(cuò)誤登記等的發(fā)生。但從實(shí)踐來看，公證在不動(dòng)產(chǎn)登記證的實(shí)踐，存在諸多的問題，特別是公證收費(fèi)高、配套制度不完善，公證機(jī)構(gòu)的公證難以實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性審查，弱化了公證效能。因此，具體而言，公證在不動(dòng)產(chǎn)登記中的實(shí)踐，存在以下問題：

（一）公證收費(fèi)高，影響不動(dòng)產(chǎn)登記公證法定化

當(dāng)前，公證的實(shí)施，其核心價(jià)值的體現(xiàn)，在于通過事前的法律預(yù)防，以降低事后法律糾紛所形成的成本支出。但是，在公證的實(shí)施中，公證收費(fèi)高，其事前預(yù)防的成本可能大于事后糾紛的成本支出，這就造成不動(dòng)產(chǎn)登記的過程中，當(dāng)事人很少選擇公證，對(duì)公證的實(shí)施形成阻礙。一方面，公證費(fèi)用高，當(dāng)事人在不動(dòng)產(chǎn)登記中，缺乏主動(dòng)性，形成“事前”公證具有不必要性心理；另一方面，事前預(yù)防成本可能高于事后糾錯(cuò)成本，這就為公證的實(shí)施形成了阻礙，不動(dòng)產(chǎn)登記公證法律化受到現(xiàn)實(shí)影響。因此，公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)施，缺乏公證法定化的現(xiàn)實(shí)條件，弱化了不動(dòng)產(chǎn)登記中公證的實(shí)效性。

（二）缺乏完善的配套制度，公證機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)性審查不足

公證機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)審查方面，缺乏完善的配套制度，審查內(nèi)容缺乏實(shí)質(zhì)性、全面性。

首先，在不動(dòng)產(chǎn)登記管理中，公證機(jī)構(gòu)的公證服務(wù)尚不完善，缺乏專業(yè)化的工作建立。這就在很大程度上制約了不動(dòng)產(chǎn)審查工作的推進(jìn)，仍以房產(chǎn)登記部門為主導(dǎo)，公證機(jī)構(gòu)公證服務(wù)效能有待提高。

其次，在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性審查方面，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)是專業(yè)審查主體。因此，從審查的專業(yè)性角度而言，不動(dòng)產(chǎn)登記的公證存在專業(yè)性不足、審核全面性欠缺等問題，暴露出公證機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)性審查不足。

再次，公證人員在利益的驅(qū)使之下，違背職業(yè)道德，在公證中背離事實(shí)，為他人在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記中違規(guī)提供公證，反而在很大程度上影響公正的法律效力，不利于發(fā)揮公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的作用。

三、公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐策略

公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐，能夠?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)權(quán)登記提供法律服務(wù)保障，確保當(dāng)事人的合法權(quán)益。但是，公證的實(shí)踐面臨諸多問題，不動(dòng)產(chǎn)公證缺乏法定化條件。因此，公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐，應(yīng)立足實(shí)際情況，通過建立健全法律機(jī)制、完善審查內(nèi)容，為公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐，提供切實(shí)有效的保障機(jī)制。具體而言，公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐，可從以下幾個(gè)方面展開：

（一）建立健全法律機(jī)制，完善公證前置審查立法

當(dāng)前，我國在不動(dòng)產(chǎn)公證領(lǐng)域，尚未制定統(tǒng)一的法律法規(guī)，公證在不動(dòng)產(chǎn)中的實(shí)踐缺乏法定化的現(xiàn)實(shí)條件。雖然在北京、上海等地，出臺(tái)了地方性法規(guī)制度，但缺乏完備性和統(tǒng)一性。為此，在公證的實(shí)踐中：

一是要建立健全法律保障機(jī)制，充分發(fā)揮公證在不動(dòng)產(chǎn)管理中的效能，為公證前置提供完善的法律保障。

二是立足當(dāng)前法律法規(guī)，對(duì)《公證法》、《物權(quán)法》等法律，進(jìn)一步完善，在不動(dòng)產(chǎn)登記管理領(lǐng)域，進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆裳a(bǔ)充與修訂，為不動(dòng)產(chǎn)保障中，公證的實(shí)施提供有力保障。

三是針對(duì)當(dāng)前公證成本高等問題，要進(jìn)一步合理公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化公證機(jī)構(gòu)在不動(dòng)產(chǎn)登記管理中的法律服務(wù)效能，為公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐，創(chuàng)設(shè)良好的內(nèi)外條件，完善公證前置審查立法。

（二）完善公證審查內(nèi)容，明確審查責(zé)任擔(dān)保方式

為了適應(yīng)社會(huì)發(fā)展需求，一些地方出臺(tái)了不動(dòng)產(chǎn)登記中公證的規(guī)范條令，在很大程度上為公證的實(shí)施創(chuàng)造了良好條件。但公證審查內(nèi)容、責(zé)任擔(dān)保方式的缺失，不利于法律公正的實(shí)踐。為此：

一是要拓展公證前置的審查內(nèi)容，通過設(shè)定合理的審查范疇、時(shí)限等信息，進(jìn)一步保障不動(dòng)產(chǎn)公證的實(shí)施效力，保障民眾在不動(dòng)產(chǎn)登記中的合法權(quán)益。

二是細(xì)化公證審查內(nèi)容，特別是在二手房教育領(lǐng)域，現(xiàn)行的合同公證形式僅僅是對(duì)合同合法性、真實(shí)性的公證審查，對(duì)于流轉(zhuǎn)中所存在的問題并未涉及，這就表現(xiàn)出當(dāng)前審查制度存在的局限性，應(yīng)進(jìn)一步拓展公證審查內(nèi)容。

三是明確審查責(zé)任擔(dān)保方式。對(duì)于規(guī)則原則、責(zé)任承擔(dān)保證等方面，要進(jìn)一步出臺(tái)配套規(guī)定，在公證賠償?shù)葐栴}上，明確責(zé)任擔(dān)保方式，區(qū)分責(zé)任類型，進(jìn)一步確保公證的效能。

（三）提高民眾法律意識(shí)，提高公證主觀能動(dòng)性

我國民眾在不動(dòng)產(chǎn)登記中，缺乏良好的法律意識(shí)，在公證中主觀能動(dòng)性不強(qiáng)，這也是不動(dòng)產(chǎn)公證法定化所面臨的現(xiàn)實(shí)問題。為此：

一是要提高民眾對(duì)《物權(quán)法》、《公證法》認(rèn)識(shí)，提高法律意識(shí)，能夠從法律保護(hù)的視角出發(fā)，通過公證，保障自身合法權(quán)益。

二是要提高民眾公正的主觀能動(dòng)性，能夠轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念，在不動(dòng)產(chǎn)登記中，通過合法正規(guī)的公證，確保登記中權(quán)利關(guān)系的真實(shí)性與合法性。

三是在公證前置審查的配套設(shè)計(jì)中，要立足《物權(quán)法》、《公證法》，從公民權(quán)益的保障出發(fā)，為不動(dòng)產(chǎn)保障中公證的法定化進(jìn)程，創(chuàng)設(shè)良好的群眾基礎(chǔ)，發(fā)揮公證的法律效能。

四、結(jié)語

綜上所述，公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐，是新時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)登記管理的內(nèi)在需求，也是優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)管理環(huán)境，促進(jìn)《物權(quán)法》不斷完善的重要基礎(chǔ)。在本文的探討中，公證在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐，為不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施提供了有力保障，為不動(dòng)產(chǎn)公證的法定化推進(jìn)，創(chuàng)設(shè)了良好內(nèi)外條件。在筆者看來，法律共振貴在不動(dòng)產(chǎn)保障中的實(shí)踐，在于夯實(shí)三個(gè)面：

一是建立健全法律機(jī)制，完善公證前置審查立法。

二是完善公證審查內(nèi)容，明確審查責(zé)任擔(dān)保方式。

三是提高民眾法律意識(shí)，提高公證主觀能動(dòng)性。

參考文獻(xiàn)：

[1]翟國徽.淺析公證在不動(dòng)產(chǎn)登記證的合理定位.中國土地.2016（2）.

[2]余帆.論公證制度保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全的路徑.中國公證.2017（15）.

[3]徐云青.公證接入不動(dòng)產(chǎn)登記制度的可行性探析.寧波大學(xué).2014.

[4]張海濤.論公證在我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中的定位.法制博覽.2016（3）.

[5]劉栩燕.不動(dòng)產(chǎn)登記中的公證問題.中國房地產(chǎn).2015（14）.

[6]劉克華.新時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)登記公證法定化的路徑探究.中國公證.2018（17）.