摘" 要：隨著近些年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度的日益加大，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)變得越來越激烈，開發(fā)商必須加強(qiáng)成本管控，才可以提高工程項(xiàng)目的利潤(rùn)空間和經(jīng)濟(jì)效益。目標(biāo)成本測(cè)算作為項(xiàng)目前期規(guī)劃的重要成本管理手段，需要開發(fā)商加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的分析和了解，依托專業(yè)成本分析技術(shù)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)信息的收集，明確項(xiàng)目的總成本預(yù)算，為后續(xù)的投資決策、資金籌集渠道豐富、銷售策略制定奠定數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。在項(xiàng)目成本管理工作中，應(yīng)實(shí)現(xiàn)全過程成本管理，建立健全成本管理體系，提高人員綜合素質(zhì)，加強(qiáng)信息化平臺(tái)建設(shè)，保證企業(yè)成本管理工作的科學(xué)性及完善性，發(fā)揮出成本管理具有的作用及價(jià)值，為房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供物質(zhì)保障。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；目標(biāo)成本；成本測(cè)算；成本管控

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.07.106

引言

改革開放之后，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過數(shù)輪發(fā)展，進(jìn)入了繁榮時(shí)期，各城市房?jī)r(jià)大幅度上漲。中央與地方政府為了控制房?jī)r(jià)，促進(jìn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，頒布了一系列的從嚴(yán)調(diào)控政策，旨在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀管理。由此，企業(yè)的利潤(rùn)空間被大大壓縮，必須改變傳統(tǒng)粗放化的經(jīng)營(yíng)管理模式，實(shí)施精細(xì)化管理，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)潛力的深度挖掘。在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷平穩(wěn)發(fā)展、快速發(fā)展和持續(xù)發(fā)展等諸多階段之后，整個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)較為成熟，行業(yè)格局出現(xiàn)了顛覆性變化，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始重組，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，優(yōu)勝劣汰趨勢(shì)變得越發(fā)突出。因此，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)資金管理，以成本管理作為有力抓手，減少企業(yè)成本支出，幫助企業(yè)獲得更多經(jīng)濟(jì)效益，以促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[1]。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理概述

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理是一種對(duì)成本進(jìn)行系統(tǒng)化管理的方式方法，其目標(biāo)在于在企業(yè)預(yù)算規(guī)劃之內(nèi)，保證成本管理工作的科學(xué)性及有序性，在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也可以滿足工程項(xiàng)目的建設(shè)要求。目標(biāo)成本管理，主要是指以目標(biāo)作為基本導(dǎo)向的成本控制及管理方法，可以對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段進(jìn)行成本規(guī)劃、控制及分析，保障項(xiàng)目成本管理工作始終在預(yù)算計(jì)劃之內(nèi)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大化。在房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理工作中，涉及成本預(yù)測(cè)與規(guī)劃、成本分析和控制、成本分析和優(yōu)化、成本考核和激勵(lì)等關(guān)鍵要素，應(yīng)從設(shè)定目標(biāo)成本、編制成本計(jì)劃、實(shí)施成本控制、經(jīng)營(yíng)成本分析、持續(xù)改進(jìn)等階段著手，保證企業(yè)成本控制的科學(xué)性及完善性。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算思路

房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算需要從多個(gè)階段著手，做好全生命周期測(cè)算，保證成本管理工作的科學(xué)性、經(jīng)濟(jì)效益性。第一，項(xiàng)目拿地階段。這一階段主要是針對(duì)工程項(xiàng)目的意向成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等進(jìn)行系統(tǒng)化測(cè)算，拿地測(cè)算的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，將給后續(xù)的成本管理帶來直接影響。這一階段的成本測(cè)算主要影響因素在于：從土地公告一直到企業(yè)獲得授權(quán)周期，時(shí)間可能不足半月，短時(shí)間內(nèi)無法做到對(duì)所有土地條件信息的系統(tǒng)化挖掘，導(dǎo)致這一階段的成本測(cè)算存在失誤。為了保障拿地階段成本測(cè)算的科學(xué)性及完善性，企業(yè)應(yīng)建立健全土地條件必減清單、以時(shí)間換空間建立成本轉(zhuǎn)換機(jī)制、競(jìng)品對(duì)標(biāo)要素清單、產(chǎn)品指標(biāo)模擬數(shù)據(jù)庫(kù)，以確保拿地成本測(cè)算結(jié)果的準(zhǔn)確性和可比性。第二，項(xiàng)目適配階段。這一階段主要指的是在報(bào)規(guī)正式通過之后，基于工程項(xiàng)目建設(shè)整體方案框架之下，做好對(duì)工程項(xiàng)目方案細(xì)節(jié)的優(yōu)化。這一階段企業(yè)應(yīng)制定產(chǎn)品目標(biāo)成本適配映射表，做好資源的有效配置，有效規(guī)避由于企業(yè)內(nèi)部人員意見的沖突，導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)無效增減配置，影響企業(yè)的成本投入水平。同時(shí)，也可以通過設(shè)置競(jìng)品差異化對(duì)比曲線的方式，對(duì)競(jìng)品成本投放的重點(diǎn)進(jìn)行全面分析[2]。第三，項(xiàng)目招投標(biāo)階段。這一階段，企業(yè)可以通過建立健全分類分級(jí)采購(gòu)資源庫(kù)的方式，對(duì)各單位的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行比較分析。在分級(jí)分類采購(gòu)資源庫(kù)的建設(shè)過程中，資源種類分為工程類、材料類和咨詢顧問類三類。工程類主要是工程總包工程，材料類主要分為集采和當(dāng)?shù)刈稍?，顧問類主要分為設(shè)計(jì)、造價(jià)和監(jiān)理。各類資源庫(kù)應(yīng)按照A、B、C、D四個(gè)不同的層級(jí)進(jìn)行分類管理。A級(jí)代表資源較為優(yōu)質(zhì)，可進(jìn)行優(yōu)先合作；B級(jí)代表資源良好，可以進(jìn)行長(zhǎng)期合作；C級(jí)主要代表企業(yè)資源處于合格狀態(tài)，需對(duì)合作量進(jìn)行管控；對(duì)于D級(jí)企業(yè)，代表著該類企業(yè)資源不符合企業(yè)目標(biāo)，直接拒絕該類企業(yè)合作。第四，工程項(xiàng)目施工建設(shè)階段。這一階段企業(yè)應(yīng)測(cè)算建安費(fèi)用，結(jié)合工程項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表和建造標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建安費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，明確施工建設(shè)時(shí)人員、設(shè)備安裝等投入的費(fèi)用，還包括一些其他費(fèi)用的測(cè)算，如監(jiān)理費(fèi)、管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)。以上這些費(fèi)用無須直接體現(xiàn)在建筑施工中，但也是項(xiàng)目成本測(cè)算中不可缺少的一部分，在測(cè)算內(nèi)容完成之后，需要進(jìn)行信息匯總，編制施工階段目標(biāo)成本表格，將其作為成本管理工作的參考依據(jù)。

3 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控措施

3.1 強(qiáng)化全過程成本管理

3.1.1 設(shè)計(jì)階段

第一，確定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和要求。在工程項(xiàng)目啟動(dòng)初期階段，應(yīng)加強(qiáng)和設(shè)計(jì)單位之間的溝通和交流，明確項(xiàng)目建設(shè)的功能、風(fēng)格、定位、預(yù)算限額，保障后續(xù)設(shè)計(jì)工作的功能性符合業(yè)主期望。企業(yè)可以通過設(shè)置設(shè)計(jì)審查機(jī)制，要求設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額設(shè)計(jì)，提高工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的效益性，降低成本投入[3]。第二，合理確定設(shè)計(jì)預(yù)算。加強(qiáng)市場(chǎng)信息的調(diào)研，汲取其他工程項(xiàng)目建設(shè)的成熟經(jīng)驗(yàn)，對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用支出進(jìn)行合理估算，其中包括咨詢費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)和圖紙打印費(fèi)等。同時(shí)，建立設(shè)計(jì)預(yù)算管理機(jī)制，針對(duì)這一階段產(chǎn)生的成本支出進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，避免出現(xiàn)超預(yù)算行為。第三，選擇合適的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)。企業(yè)可以通過市場(chǎng)調(diào)研和招標(biāo)等多種方式，選擇具有一定專業(yè)能力、扎實(shí)工作經(jīng)驗(yàn)、價(jià)格合理的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)之間的溝通及交流，保證設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性和合理性，既可以體現(xiàn)出業(yè)主單位訴求，又可以滿足企業(yè)的成本控制標(biāo)準(zhǔn)。

3.1.2 招標(biāo)階段

招投標(biāo)階段，也是成本管理的重要階段，可以從以下幾個(gè)方面著手：第一，設(shè)計(jì)詳細(xì)的招標(biāo)文件。主要是在招標(biāo)文件中確定工程項(xiàng)目的具體范圍、限制要求、時(shí)間進(jìn)度和付款方式，保障投標(biāo)者可以了解項(xiàng)目建設(shè)的具體需要。配套建設(shè)投標(biāo)評(píng)審機(jī)制，針對(duì)投標(biāo)單位資質(zhì)、報(bào)價(jià)和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行系統(tǒng)化評(píng)估，保障承包商選擇的科學(xué)性及完善性。第二，加強(qiáng)供應(yīng)商管理和成本談判。企業(yè)可以通過建立供應(yīng)商信息庫(kù)的方式，針對(duì)供應(yīng)商產(chǎn)品質(zhì)量、價(jià)格、服務(wù)等進(jìn)行系統(tǒng)化評(píng)估，確保材料、設(shè)備既具有一定的質(zhì)量，同時(shí)又符合企業(yè)的預(yù)算控制要求。招標(biāo)時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)和投標(biāo)者之間的成本談判，爭(zhēng)取獲得最優(yōu)質(zhì)量和價(jià)格組合。第三，嚴(yán)格執(zhí)行招標(biāo)工作流程。招標(biāo)工作應(yīng)始終秉承著公開性、公平性和公正性的基本原則，從根源上控制暗箱操作、利益輸送等違法行為。企業(yè)可以通過建立監(jiān)督機(jī)制的方式，對(duì)招標(biāo)過程進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控、實(shí)時(shí)追蹤，確保最終招標(biāo)結(jié)果的合法性[4]。

3.1.3 施工階段

施工階段是進(jìn)行成本管理工作的重要時(shí)期，企業(yè)應(yīng)從多個(gè)方面著手，做好這一階段的成本管理。第一，加強(qiáng)材料成本管理。企業(yè)可以和材料供應(yīng)商建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系，展現(xiàn)出一定的買方優(yōu)勢(shì)，獲得更為優(yōu)惠的材料價(jià)格。在各種材料進(jìn)場(chǎng)時(shí)，需要安排專業(yè)工作人員進(jìn)行材料現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，并做好材料計(jì)量，避免材料質(zhì)量、數(shù)量不符合工程項(xiàng)目建設(shè)要求，后續(xù)出現(xiàn)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度問題。第二，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)管理。通過對(duì)施工進(jìn)度的科學(xué)安排，保障分部分項(xiàng)工程施工建設(shè)工作有序推進(jìn)，從根源上控制施工現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生的窩工和返工問題，并加強(qiáng)安全和文明施工管理，控制各類事故發(fā)生的可能性，以避免出現(xiàn)過多成本損失。第三，加強(qiáng)變更管理。工程項(xiàng)目變更是影響成本投入的重要環(huán)節(jié)，一般是由于設(shè)計(jì)變更和業(yè)主需求變更所致。在出現(xiàn)變更需求時(shí)，房地產(chǎn)公司應(yīng)及時(shí)進(jìn)行評(píng)估和確認(rèn)，并加強(qiáng)和設(shè)計(jì)施工單位之間的溝通和交流，確定科學(xué)合理的變更方案，并做好費(fèi)用的有效調(diào)整[5]。

3.1.4 結(jié)算階段

第一，明確工程是否按照合同規(guī)定完成。針對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)情況進(jìn)行系統(tǒng)化檢查及驗(yàn)收，明確工程項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量、進(jìn)度等是否符合工程項(xiàng)目建設(shè)要求，是否存在違反合同條款的問題。對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)存在未完成的工程或是個(gè)別分部分項(xiàng)工程存在質(zhì)量問題，應(yīng)嚴(yán)格依照合同規(guī)定進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)處理或是扣款處理。第二，對(duì)工程量進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)量。嚴(yán)格依照房地產(chǎn)和施工企業(yè)簽訂的合同計(jì)量規(guī)則、單價(jià)，做好工程量計(jì)算，明確工程項(xiàng)目結(jié)算的具體價(jià)款，針對(duì)其中的簽證部分、變更部分和價(jià)格調(diào)整部分，應(yīng)安排專業(yè)工作人員進(jìn)行反復(fù)確認(rèn)及核對(duì)。第三，建立健全結(jié)算復(fù)審制度。通過結(jié)算復(fù)審制度的建設(shè)，可以針對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的結(jié)算結(jié)果進(jìn)行有效復(fù)核，明確最終結(jié)算是否準(zhǔn)確、是否公正，若是在復(fù)審時(shí)發(fā)現(xiàn)其中存在缺陷和不足，應(yīng)做好動(dòng)態(tài)調(diào)整，從根源上控制成本糾紛[6]。

3.2 健全成本管控體系

第一，確定成本管理目標(biāo)和責(zé)任。在工程項(xiàng)目建設(shè)的初期階段，企業(yè)可以綜合市場(chǎng)定位和項(xiàng)目需求，確定成本管理的總目標(biāo)，明確工程項(xiàng)目建設(shè)的總投資成本、單位面積成本和其他費(fèi)用預(yù)算，為其他后續(xù)成本管理工作提供基本導(dǎo)向。通過成本管理責(zé)任體系的建設(shè)，確保成本管理工作可以讓各個(gè)部門共同參與到其中，實(shí)現(xiàn)專人負(fù)責(zé)，責(zé)任到人。第二，建立健全成本管理制度。成本管理制度是企業(yè)成本管理工作的行為約束和基本保障。在制度建設(shè)過程中，主要是建設(shè)成本核算制度、控制制度和分析制度，明確各個(gè)環(huán)節(jié)的成本管理責(zé)任及要求，并將制度以手冊(cè)的方式下發(fā)到各個(gè)部門，要求各個(gè)部門嚴(yán)格遵守，結(jié)合制度內(nèi)容，做好成本的動(dòng)態(tài)分析和實(shí)時(shí)監(jiān)控。第三，加強(qiáng)成本管理工具和技術(shù)的運(yùn)用。企業(yè)可以運(yùn)用更為先進(jìn)、前沿的成本管理軟件對(duì)成本進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。例如，企業(yè)可以通過大數(shù)據(jù)技術(shù)，對(duì)企業(yè)成本數(shù)據(jù)信息進(jìn)行全方位分析，建立大數(shù)據(jù)成本分析模型，將成本管理工作的主要節(jié)點(diǎn)直接通過模型進(jìn)行展示。在發(fā)現(xiàn)成本超支風(fēng)險(xiǎn)之后，可以直接通過該模型進(jìn)行預(yù)警，提醒財(cái)務(wù)部門進(jìn)行成本管理。也可以利用我國(guó)財(cái)務(wù)領(lǐng)域較為前沿的理論工具，如價(jià)值分析、全生命周期成本分析等，使成本管理工作更為科學(xué)。

3.3 提高人員綜合素質(zhì)

企業(yè)成本管理的各項(xiàng)措施需要有關(guān)工作人員來實(shí)施，所以應(yīng)全面提高人員綜合素質(zhì)。第一，企業(yè)應(yīng)定期組織舉辦專業(yè)培訓(xùn)和教育活動(dòng)。培訓(xùn)內(nèi)容主要是成本管控、財(cái)務(wù)管理和項(xiàng)目管理理論知識(shí)、實(shí)踐技能，確保企業(yè)財(cái)務(wù)部門和其他職能部門可以了解我國(guó)財(cái)務(wù)領(lǐng)域最新的成本管控知識(shí)，并將其合理運(yùn)用在房地產(chǎn)企業(yè)成本控制工作中。此外，也可以鼓勵(lì)和引導(dǎo)財(cái)務(wù)部門員工參與行業(yè)研討會(huì)、論壇等，在進(jìn)一步拓寬員工視野的同時(shí)，可以加強(qiáng)對(duì)行業(yè)動(dòng)態(tài)的了解，確保成本管理工作科學(xué)及完善。第二，加強(qiáng)部門合作交流。企業(yè)的成本管理工作作為一項(xiàng)系統(tǒng)性的長(zhǎng)期工程，不僅需要財(cái)務(wù)部門參與其中，設(shè)計(jì)、施工、銷售等部門也應(yīng)及時(shí)參與，做好定期交流，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目整體需求的了解。企業(yè)可以通過建立業(yè)財(cái)融合機(jī)制的方式，加強(qiáng)部門之間的溝通和協(xié)作，并對(duì)員工團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力進(jìn)行培養(yǎng)，確保各部門員工可以針對(duì)成本管理形成全局性認(rèn)知。

3.4 加快建設(shè)信息化管理平臺(tái)

通過信息化平臺(tái)的建設(shè)，可以提高房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理水平，加強(qiáng)對(duì)數(shù)據(jù)信息的實(shí)時(shí)獲取，促進(jìn)企業(yè)業(yè)財(cái)融合，以保障后期企業(yè)成本控制和決策分析工作更加科學(xué)有效。首先，應(yīng)明確信息化建設(shè)的具體需求和目標(biāo)。企業(yè)可以對(duì)成本管理工作需求進(jìn)行全面分析，明確信息化平臺(tái)建設(shè)所需的功能和服務(wù)。在目標(biāo)設(shè)定上，可以將其設(shè)定為提高成本管理工作的時(shí)效性、數(shù)據(jù)信息的可追溯性和準(zhǔn)確性。其次，結(jié)合項(xiàng)目成本管理工作的具體需求，對(duì)系統(tǒng)架構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)。值得注意的是，企業(yè)應(yīng)保障系統(tǒng)設(shè)計(jì)具有一定的可拓展性，可以適應(yīng)企業(yè)未來的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和變化需求。在這一過程中，系統(tǒng)開發(fā)既可以是房地產(chǎn)企業(yè)自行研發(fā)，也可以選擇優(yōu)秀的軟件公司共同進(jìn)行合作研發(fā)。在確定系統(tǒng)架構(gòu)之后，企業(yè)需要打通各個(gè)部門的數(shù)據(jù)接口，加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)部門、業(yè)務(wù)部門不同格式數(shù)據(jù)信息的整合，確保成本數(shù)據(jù)信息獲取的全面性和完整性，明確數(shù)據(jù)管理的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，加強(qiáng)對(duì)不同維度數(shù)據(jù)信息的比較和分析。系統(tǒng)建成并正式上線之后，應(yīng)對(duì)各個(gè)部門員工進(jìn)行平臺(tái)操作培訓(xùn)，可以將系統(tǒng)操作要點(diǎn)以指南和手冊(cè)的方式分發(fā)到各個(gè)部門，讓各個(gè)部門了解平臺(tái)使用的具體方法。也可以通過宣傳和推廣的方式，讓各個(gè)部門了解平臺(tái)使用的重要性[7]。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在越來越復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，項(xiàng)目目標(biāo)成本精確測(cè)算和嚴(yán)格的成本控制管理至關(guān)重要。為了在競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈的市場(chǎng)環(huán)境中真正地實(shí)現(xiàn)脫穎而出，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在成本管理工作上下足功夫，做出努力。目標(biāo)成本測(cè)算不僅是針對(duì)企業(yè)的整體成本投入進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析，更重要的是如何針對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面洞察，制定出科學(xué)合理的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃。通過科學(xué)完善的成本測(cè)算，企業(yè)可以對(duì)項(xiàng)目的盈利空間進(jìn)行準(zhǔn)確把握，確保后續(xù)定價(jià)和銷售策略制定的科學(xué)性及完善性。在這一過程中，企業(yè)應(yīng)從資金配置、風(fēng)險(xiǎn)管理、質(zhì)量控制等多個(gè)維度著手，制定出科學(xué)合理的成本控制管理措施，可以保障企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行。

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作者簡(jiǎn)介：宋沿平（1983-），女，漢族，山東東營(yíng)人，本科，中級(jí)會(huì)計(jì)師，研究方向：成本管理。