呂麗平

[摘要]本文從項目成本的構成、精細化管理含義及項目成本精細化管理特征等幾個方面介紹項目成本精細化管理，并從投資決策階段、設計階段、采購及施工招投標階段、施工階段、竣工結(jié)算階段闡述房地產(chǎn)項目開發(fā)各階段項目成本精細化管理的內(nèi)容。

[關鍵詞]房地產(chǎn)項目；成本管理；精細化管理

文章編號：2095-4085（2016）09-0065-04

隨著房地產(chǎn)“去庫存”政策的落實，限購政策的再次啟動，房地產(chǎn)企業(yè)利潤進一步緊縮，只有通過項目成本精細化管理實現(xiàn)更大利潤和持續(xù)發(fā)展。

1精細化管理的研究背景

2015年12月18日至21日在北京召開的中央經(jīng)濟工作會議上，中央提出的明年經(jīng)濟社會發(fā)展要抓好“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務，首次提到“鼓勵開發(fā)商適當降房價”。2016年10月15日中國“去庫存”大會在山東德州召開。

2016年10月7日新浪新聞指出：9月30日起，北京、武漢、深圳、蘇州、南京、廈門、合肥、無錫、天津等19個城市重新啟動住房限購限貸政策。專家認為，中國樓市政策的拐點已在今年第四季度正式開啟，而市場拐點會在明年，2017年第二季度部分城市或有“量價齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)[1]。

隨著房地產(chǎn)“去庫存”政策的落實，限購政策的再次啟動，房地產(chǎn)企業(yè)低利潤時代也悄然而至。如何在激烈的競爭環(huán)境中取勝，如何在國家政策環(huán)境下盈利發(fā)展，房地產(chǎn)成本精細化管理必然成為房地產(chǎn)企業(yè)首選。

2精細化管理的含義

關于精細化管理，有專家認為精細化管理是“五精四細”（即精華、精髓、精品、精通、精密，以及細分對象、細分職能和崗位、細化分解每一項具體工作、細化管理制度的各個落實環(huán)節(jié)等），“精”是精進，精益求精；“細”是細致，注意細節(jié)、細化目標，在每一個細節(jié)上精益求精，實現(xiàn)利益最大化；有專家認為精細化管理通過專業(yè)化、系統(tǒng)化、數(shù)據(jù)化、信息化手段來改進產(chǎn)品、服務和運營過程的一種技術方法；有專家認為精細化管理是一種管理理念和管理技術，是通過系統(tǒng)化精細化理念，運用流程化、標準化和數(shù)據(jù)化的手段，使組織管理的各部分精確、高效、協(xié)同和持續(xù)運行。綜上所述，精細化管理就是將精細化管理的思想和作風貫穿企業(yè)各個階段的管理中。它包括以下內(nèi)容。

2.1精細化規(guī)劃

企業(yè)的精細化規(guī)劃，首先企業(yè)根據(jù)近幾年的房產(chǎn)銷售情況和對未來發(fā)展趨勢的預測，制定企業(yè)未來幾年的發(fā)展規(guī)模、利潤目標、管理模式的改進和企業(yè)文化等中長期目標；企業(yè)的決策者根據(jù)企業(yè)目標和調(diào)查報告分析并制定出合理的具有可操作性的計劃。

2.2精細化操作

企業(yè)要先對員工的具體工作進行梳理和完善，并形成具體的規(guī)范制度讓員工熟悉，通過獎懲制度幫助員工形成規(guī)范化和標準化操作的習慣。企業(yè)的標準化運作可以更好的總結(jié)經(jīng)驗，并加以推廣。

2.3精細化控制

精細化控制是精細化管理的一個重要環(huán)節(jié)，良好的控制過程，可以減少管理失誤，加深流程參與人員對企業(yè)的認同感，增加員工的歸屬感，更愿意服務企業(yè)。

2.4精細化核算

企業(yè)資金的流入支出都要有記賬、核算、審核環(huán)節(jié)。通過精細化核算，可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營管理中的不足并加以改進，可以提高資金利用率，減少企業(yè)的運行成本，提高企業(yè)的利潤空間。

3房地產(chǎn)企業(yè)項目成本精細化管理理論基礎

3.1房地產(chǎn)項目成本構成

房地產(chǎn)項目成本是指在項目從決策、設計、施工到竣工驗收交付使用過程中所消耗的一切費用的總和。根據(jù)費用用途，房地產(chǎn)項目成本構成如下。

（1）土地使用權取得費，為開發(fā)商依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉(zhuǎn)讓稅費和征地拆遷及安置補償費用?？闪腥胪恋厥褂脵嗳〉觅M的項目有，土地出讓金、耕地占用稅、耕地開墾費、地價評估費、土地補償費、地上物補償費、房屋拆遷安置補償費、房屋拆遷管理費、房屋拆遷服務費、征地事務管理費、土地使用權注冊登記發(fā)證費、場地清理費。

（2）前期工程費，是指在工程施工前期為項目可行性研究，水文地質(zhì)勘察、測繪，環(huán)境評估，規(guī)劃、設計，臨時水、電、路、氣、通訊、場地平整費等支出。

（3）建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的建筑（含樁基）、裝飾及安裝等工程建設所發(fā)生的費用。主要包括建筑安裝工程費，建設工程許可證執(zhí)照費，臨時占路執(zhí)照費，臨時用地和臨時建設工程費，建筑節(jié)能與發(fā)展新型墻體材料專項基金，工程建設監(jiān)理費，建設工程質(zhì)量監(jiān)督費。

（4）基礎設施建設費，是指經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃紅線以內(nèi)的水、電、氣、通訊等設施及道路、照明、園林、綠化、排污、排洪等工程建設所發(fā)生的費用。包括基礎設施工程費，供電建設承發(fā)包管理費，居住小區(qū)路燈維護費，地下水資源費，防空地下室建設費，供電貼費，建設項目共用電力設施代維護費，綠化補償費?；A設施建設費按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入成本。

（5）公共配套設施建設費，是指為居住小區(qū)服務的非盈利性公共設施和生活服務設施的建設費用，如教育、醫(yī)療、文化體育、商業(yè)服務、金融郵電、社區(qū)服務、行政管理、市政公用設施等。這項費用按住宅面積和營業(yè)性面積所占比例分攤計入成本。

（6）開發(fā)間接費，是指開發(fā)企業(yè)組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等項支出。開發(fā)間接費，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務會計制度核算，并據(jù)實列入開發(fā)成本。

3.2成本精細化管理原則

（1）遵循“成本-效益”原則 項目成本控制的根本目的，就是通過各種成本管理手段，不斷改進方法，優(yōu)化方案，完善管理體系，以實現(xiàn)最低成本目標?！俺杀?效益”原則在實行時，成本節(jié)約的代價必需要小于成本控制所帶來的收益，這樣才可以為企業(yè)增加效益。增加企業(yè)效益有以下五種方式，即成本降低，收入不變；成本不變，收入增加；成本略微增加，收入大幅增加；成本大幅減少，收入略有減少；降低成本，收入增加。結(jié)合企業(yè)的生產(chǎn)和管理水平確定的最低成本目標，是可以實現(xiàn)的最低成本，可以激發(fā)企業(yè)挖掘降低成本的潛能，不斷提高生產(chǎn)水平和管理水平。

（2）全面成本控制原則 全面成本管理是全方位、全員和全過程的管理。是指項目成本管理所涉及到的每個人都應該明確工作內(nèi)容及相應責任，做到工作內(nèi)容清楚，責任分明，在項目的各個階段對涉及成本的每個細節(jié)都要考慮到節(jié)約成本，使項目成本始終處于有效的控制狀態(tài)。

（3）動態(tài)控制原則 所謂動態(tài)控制就是在項目形成過程中，按期收集因變更、意外等各種原因造成的成本變化，將成本實際值與目標值比較，檢查是否產(chǎn)生偏差，如有偏差，則要查明原因，實施糾偏措施。

（4）責權利相結(jié)合原則 在成本管理過程中，各個不同層次的工作人員都有一定的成本責任與成本使用權限，在規(guī)定的權利范圍內(nèi)可以決定部分費用的支出。企業(yè)管理人員可以對工作人員進行考核，其結(jié)果與員工的工資、獎金掛鉤，做到獎罰分明，這樣才可以使得每個員工明確責任，自覺控制成本。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)實行精細化管理的意義

隨著行業(yè)競爭規(guī)范，企業(yè)通過精細化管理的引入，嚴格成本控制程序，最終實現(xiàn)降低成本，擴大效益。

（1）規(guī)范管理提升核心競爭力，規(guī)范的管理可以讓企業(yè)在目前中國房地產(chǎn)行業(yè)這種粗放的管理環(huán)境中脫穎而出，減少各個環(huán)節(jié)不必要的成本，獲得最大利潤。良好的市場形象也可以為企業(yè)帶來更多的市場機會，從而進入良性運轉(zhuǎn)模式，提升企業(yè)的競爭力。

（2）精細化的全面預算可以有效避免資金困擾，通過精細化的全面預算管理，可以對企業(yè)的全盤進行規(guī)劃管理，利用較少的成本開發(fā)更多更大的項目；精細化的管理可以讓資金使用計劃更細致具體，也能讓項目的資金流向更明確，從而發(fā)揮的作用更大；精細化的管理也可以使項目前期的融資計劃具體明確，更容易操作，也可以減少資金使用成本；精細化的管理可以讓資金的支付更規(guī)范，程序化的操作可以讓合作各方對企業(yè)產(chǎn)生信任，不擔心企業(yè)的資金鏈問題，合作更加暢通。

（3）通過精細化的成本管理可以降低成本提升效益，中國房地產(chǎn)企業(yè)目前的管理多數(shù)還是最基本的管理方法，每個部門提出本部門的成本計劃，公司沒有進行匯總統(tǒng)計，歸納分析，不能給出全盤計劃，導致成本無法控制，往往出現(xiàn)成本比預期多出很多的現(xiàn)象，而這些費用花在哪些部位、誰負責、如何管控、怎么改進卻無從得知。隨著國家政策的完善，市場的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)必將面臨更加嚴峻的形勢，控制成本勢在必行。

4各階段房地產(chǎn)項目成本精細化管理內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目通常都要經(jīng)歷投資決策階段、設計階段、招投標階段、施工階段、營銷階段、竣工階段等幾個階段。

4.1投資決策階段的成本管理與控制

據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)項目使用壽命周期內(nèi)，在投資決策階段能影響95%的成本費用，設計階段則能影響75%的成本費用，到了施工階段后只能影響項目費用 25%?？梢娡顿Y決策階段和設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的重點階段。在決策階段，項目可調(diào)整的空間最大，通過科學選擇項目的方案、建設規(guī)模市場定位都可以很大程度改變成本。

4.2設計階段的成本管理與控制

在設計階段，設計單位在工程設計中盡可能保證使用安全，設計人員一般為追求安全穩(wěn)妥，較少考慮項目的最終成本，這很大程度影響到設計階段項目成本的有效控制。設計階段成本管理與控制措施如下。

（1）實行限額設計，控制設計變更，限額設計是將上一個環(huán)節(jié)批準的投資額通過工程量合理分配到每個單項工程、單位工程、分部工程直到分項工程，在設計時通過控制每個分項的投資額來進行限額設計。在保證結(jié)構安全的前提下，初步設計總概算金額不能突破已批準的投資估算，初步設計總概算一經(jīng)批準，施工圖設計時就不能突破。限額設計可以控制設計階段不合理的變更。

（2）提高設計深度，優(yōu)化設計方案，設計深度提高，對于項目的內(nèi)容會更好把握，對項目的施工成本就更容易預測，這對于項目成本的控制會更有利。優(yōu)化設計是指在滿足設計限額要求下，形成多種方案，經(jīng)過對比判斷，最終確定出工程量少、成本低的方案。在方案的深化設計和比選過程中，盡量讓企業(yè)的銷售和成本部一起參與結(jié)構選型、基礎設計，參與材料、設備的經(jīng)濟評估，給設計部門提供多方面的角度和客觀資料，從而做到設計的經(jīng)濟性和合理性的有機結(jié)合。

（3）推行設計招標，擇優(yōu)選擇設計單位，通過招標方式，可以吸引更多的設計單位參與，從而可以從多個方案中擇優(yōu)選擇設計單位。這不但可以最大限度滿足設計要求，提高設計質(zhì)量，還可以確定合理的設計成本；在同時滿足工程質(zhì)量和使用功能的基礎上，通過不同方案的成本對比，擇優(yōu)選出最低的全壽命周期成本方案。

（4）多方收集資料，規(guī)范設計合同，房地產(chǎn)企業(yè)在設計前要多方面收集相關資料，盡量確定項目的各項技術經(jīng)濟指標，并預測成本。在設計招標時規(guī)范合同條款，尤其是關于限額設計要求的條款，這在設計招標時可以預防成本增加或質(zhì)量下降的風險。

（5）加強施工圖會審與審查，控制設計質(zhì)量和工程成本，施工圖設計完成之后，房地產(chǎn)企業(yè)應組織設計部、工程部、成本部和監(jiān)理各方面的人員組成審查小組，對施工圖設計的符合性、完整性、一致性、可操作性等進行會審，書面提出審查意見和改進要求，以完善設計圖，減少不合理的設計，節(jié)約投資。

4.3采購及施工招投標階段的成本管理與控制

采購及施工招投標主要包括設備、材料、服務采購招投標和施工招投標。招標過程包括招標文件編制、標底編制、標前預備會、投標、評標、定標等環(huán)節(jié)。

（1）材料設備采購管理，在工程建設過程中，材料、設備最好由建設方自行采購，在進行采購時，由工程部和成本部相關人員組成采購小組通過對供貨商的比選，最終選擇相應的供貨商。

由于建設方根據(jù)公司項目數(shù)量較多，可以采用固定供應商，大量供貨，這樣不但可以保證設備材料質(zhì)量，還可以在采購價格方面獲得一定的優(yōu)惠，能同時滿足高質(zhì)量和低價格的雙重要求。

（2）施工招標過程中成本控制，第一、招標必須做到公開、公平、公正、誠實信用，對潛在的投標人要一視同仁，要嚴格審查投標的施工單位資質(zhì)，條件允許的話可以對施工單位進行考察，應避免沒有資質(zhì)或不夠資質(zhì)的施工單位以其他單位的名義進行投標。第二、招標文件應嚴密詳盡，成本管理人員應收集本企業(yè)不同時期的項目資料和近期其他同行業(yè)項目資料，分析、預測、評價項目成本影響因素，合理規(guī)避風險，編制招標文件。成本管理人員要參與編制招標攔標價的圖紙會審、招標答疑會和確定答疑會議紀要等各個環(huán)節(jié)。第三、定標應選合理低價，合理低價應為在保證質(zhì)量的前提下的最低成本。選定中標人后，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及費用的部分仔細推敲后簽訂合同，避免過多的設計變更和爭議事件發(fā)生。

4.4施工階段的成本管理與控制

施工階段影響因素最大、投資資源最大，投入資金成本最大，加強施工成本管理，主要是加強建筑安裝工程合同管理。目前清單計價模式使用較多，要求清單報價的工程，分部分項綜合單價已經(jīng)確定，當工程產(chǎn)生變更時，需在合同價的基礎上進行調(diào)整，確定實際的工程成本。

（1）人工、材料和機械組成施工三要素，人工費、材料費和機械費也是建筑安裝工程中的主要的成本支出，特別是材料費。一個項目中材料費約占建筑產(chǎn)品成本的 60%～65%，屬于重點管理對象。

（2）在房地產(chǎn)項目施工過程中，工程變更主要是導致現(xiàn)場施工工程量的變化；現(xiàn)場簽證則導致成本發(fā)生變化，這就成為項目施工成本控制的主要內(nèi)容。工程變更要嚴格執(zhí)行審批制度，不論哪家單位提出變更都需要最終報給工程部，經(jīng)成本部測算后決定是否同意變更。

（3）在項目施工過程中，工程款是施工單位保持充足生產(chǎn)資源的保證，工程款支付必須貫穿整個項目建設過程，同時由于工程款支付時間、支付條件和支付金額都會對成本控制產(chǎn)生影響，所以要嚴格執(zhí)行工程款審批制度。對合同外追加工程款，通常在竣工結(jié)算時支付，并要提供追加工程用款的有關證據(jù)和資料。

（4）質(zhì)量、進度和成本作為項目的三大控制目標，存在著既對立又統(tǒng)一的關系。保證在工期一定時，嚴格控制工程質(zhì)量，會增加前期建設成本，但可以降低后期使用過程中的運行維護費用，使全壽命周期總成本降低。因此施工階段的成本管理，必須兼顧工程質(zhì)量和進度。

4.5竣工階段的成本管理與控制

竣工階段是項目建設的最后階段，也是成本控制的最后關鍵。這個階段主要是根據(jù)協(xié)議書、合同、現(xiàn)場簽證、圖紙、預算及費用定額、相關規(guī)定、竣工資料，對送審的竣工決算進行審核，使竣工決算真正體現(xiàn)工程實際造價。

（1）審核合同條款，只有按照要求完成合同內(nèi)容并驗收合格才可以進行竣工結(jié)算，所以要審核工程內(nèi)容是否與合同保持一致；另外要審核工程的主材價格、收費標準、付款方式等內(nèi)容是否與合同保持一致。若發(fā)現(xiàn)合同條款不明確，有爭議或未說明，應盡量本著合理的原則與施工方溝通，明確結(jié)算要求。

（2）審核結(jié)算工程量，審核結(jié)算工程量主要是建設單位和審計單位對施工單位呈報的工程量進行核對，看是否按合同內(nèi)容完成施工，審查工程計量是否根據(jù)計算規(guī)則進行，計算是否準確。審核時要注意工程變更單和現(xiàn)場簽證一定要有建設單位的簽字，工程量計算書以及各種審批文件、會議記錄等資料要詳盡齊全。

（3）審核工程價格，審核工程價格包括兩方面，一方面要看分項工程綜合單價和合同中的綜合單價是否保持一致，另一方面也要看竣工結(jié)算最終造價是否準確，造價指標是否合理。對因設計變更而增加的分項工程，如果合同沒有約定項目單價，審核時重點看項目的綜合單價是否編制合理。

5結(jié)語

總之，在每一個階段細化成本精細化管理內(nèi)容，嚴格執(zhí)行成本精細化管理制度，才可以嚴格控制項目成本，獲得最大利潤。

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