王洪生

【摘 要】 在國(guó)家宏觀調(diào)控和市場(chǎng)規(guī)范化的雙重影響下，房地產(chǎn)企業(yè)要保持持續(xù)健康的發(fā)展，必須樹(shù)立全方位的成本管控意識(shí)，貫徹“先策后控”的成本管理理念，加強(qiáng)成本控制與管理。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的主要內(nèi)容與重要意義，分析了房企在成本管控方面存在的問(wèn)題，并針對(duì)相關(guān)問(wèn)題結(jié)合實(shí)際工作，提出對(duì)策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本管控；成本優(yōu)勢(shì)

隨著2016年樓市調(diào)控新政的實(shí)施，調(diào)控樓市服從于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革已是大勢(shì)所趨。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展顯然已經(jīng)進(jìn)入到理性發(fā)展軌道，房地產(chǎn)企業(yè)之間激烈的競(jìng)爭(zhēng)局面已成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。而成本管理水平的升級(jí)是房地產(chǎn)企業(yè)降低成本，取得經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)的重要手段。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的成本相比有其自身的特點(diǎn)，其成本管控的主要內(nèi)容包括：

1.立項(xiàng)階段的成本管控。該階段為項(xiàng)目的前期工作，主要是做好市場(chǎng)預(yù)測(cè)，分析、判斷房地產(chǎn)的走勢(shì)。管控重點(diǎn)是依據(jù)項(xiàng)目策劃做好成本策劃，以及前期報(bào)批立項(xiàng)等成本控制工作。成本策劃關(guān)系到目標(biāo)成本的確定，做好這階段工作就為后續(xù)成本控制工作奠定了良好的基礎(chǔ)。

2.設(shè)計(jì)階段的成本管控。合理科學(xué)的設(shè)計(jì)可以鎖定70%以上的可控成本，這一比例足以說(shuō)明它對(duì)成本控制重要程度。這階段產(chǎn)品設(shè)計(jì)的優(yōu)化、工程技術(shù)指標(biāo)的控制以及經(jīng)濟(jì)效益的分析論證等都是影響成本的重要因素。

3.招投標(biāo)采購(gòu)階段的成本管控。這階段的成本控制主要包括招標(biāo)文件編制，工程的報(bào)價(jià)，工程的評(píng)標(biāo)以及工程合同確定簽署；采購(gòu)預(yù)算的編制，供應(yīng)商管理以及采購(gòu)物資驗(yàn)收、付款結(jié)算等成本控制內(nèi)容。該階段成本控制是如何將公司的目標(biāo)成本分解為工程合同和采購(gòu)合同，控制的恰當(dāng)與否，直接關(guān)系到企業(yè)的目標(biāo)成本能否按計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題。

4.施工及驗(yàn)收階段的成本管控。這階段主要控制內(nèi)容是工程款支付進(jìn)度的控制、工程設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)工程簽證成本的控制以及竣工結(jié)算等。這里每一項(xiàng)內(nèi)容都很重要，工程設(shè)計(jì)變更如果出現(xiàn)“推倒重建”的問(wèn)題，就可能成為成本上升的主要推手。

5.營(yíng)銷(xiāo)、融資和各種稅費(fèi)的管控。 營(yíng)銷(xiāo)階段的成本控制應(yīng)采取合理的營(yíng)銷(xiāo)方式，根據(jù)開(kāi)發(fā)規(guī)模和市場(chǎng)行情合理控制銷(xiāo)售費(fèi)用。融資費(fèi)用的控制主要是通過(guò)整個(gè)項(xiàng)目資金使用規(guī)劃，尋找最優(yōu)的資金來(lái)源，合理安排開(kāi)發(fā)進(jìn)度、控制開(kāi)發(fā)周期，從而實(shí)現(xiàn)降低融資費(fèi)用的目的。稅費(fèi)的控制主要采取各種措施和方法，防范各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，特別是土地增值稅的策劃，可以為企業(yè)自身及社會(huì)帶來(lái)更大經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

微利時(shí)代的房地產(chǎn)企業(yè)如何持續(xù)發(fā)展，深層次挖掘成本的潛力必將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。其重要性體現(xiàn)在：

1. 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控有助于提高管理水平。美國(guó)管理大師彼得.杜拉克說(shuō)：“在企業(yè)內(nèi)部，只有成本?！边@充分說(shuō)明了成本管理在企業(yè)的重要程度。樹(shù)立全方位的成本意識(shí)、加強(qiáng)成本控制與管理是企業(yè)提高管理水平的一個(gè)重要組成部分，是體現(xiàn)公司治理能力的一個(gè)方面。

2.房地產(chǎn)企業(yè)成本管控有助于增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)企業(yè)一方面受政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)規(guī)范化的影響，要求企業(yè)必須走規(guī)范化的發(fā)展之路；另一方面，消費(fèi)者對(duì)規(guī)范化的公司及產(chǎn)品情有獨(dú)鐘，也迫使企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高企業(yè)的品牌意識(shí)。因此提高成本的管理水平，對(duì)企業(yè)提高市場(chǎng)份額、增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力都有明顯的加分作用。

3. 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控有助于取得成本優(yōu)勢(shì)。企業(yè)管理的一個(gè)根本任務(wù)就是不斷降低成本。開(kāi)發(fā)相同品質(zhì)樓盤(pán)，由于成本管理水平的不同，而導(dǎo)致成本控制的深度和廣度是不一樣的，最終形成的成本總額差異也比較大。使自己發(fā)生的成本低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，從而獲得高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的利潤(rùn)，取得成本優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中賺取超過(guò)平均水平的利潤(rùn)，從而形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

三、目前房地產(chǎn)企業(yè)成本管控中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)行業(yè)表面上的繁榮掩蓋了其內(nèi)部管理存在的諸多問(wèn)題，作為企業(yè)管理層關(guān)注對(duì)外銷(xiāo)售，這是無(wú)可非議的。但是對(duì)內(nèi)部的管理的不重視，會(huì)直接導(dǎo)致企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的下降，甚至?xí)绊懫髽I(yè)的生存和發(fā)展。具體問(wèn)題表現(xiàn)為：

1. 成本管控意識(shí)有待提高

前些年低成本、高售價(jià)的房地產(chǎn)時(shí)代，在很大程度上削弱了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的重視，形成了成本管理一些誤區(qū)。一是重事后算賬、輕事前策劃。單純的成本核算作為成本管理的重要內(nèi)容，使成本管理無(wú)法產(chǎn)生應(yīng)有的作用，最終結(jié)果是帶來(lái)成本失控。二是房企不應(yīng)該把“成本”只局限于建安范疇，而應(yīng)擴(kuò)展到整個(gè)項(xiàng)目的全局。三是很多管理者在與施工單位和供應(yīng)商談合約時(shí)，本著花費(fèi)的資金是越少越好的原則，一味地?cái)D壓對(duì)方的利潤(rùn)空間，不給對(duì)方預(yù)留合理的利潤(rùn)，迫使對(duì)方偷工減料、以次充優(yōu)，造成的后續(xù)工程返工成本和維修成本加大。從全過(guò)程成本來(lái)看是得不償失，另外還付出了不必要的時(shí)間成本和人工成本。四是忽視了其他部門(mén)的配合，財(cái)務(wù)部門(mén)只是成本監(jiān)控環(huán)節(jié)的重要一環(huán)，如果沒(méi)有其他部門(mén)的相互配合，難以將成本管理真正落到實(shí)處。

2.成本管控制度有待健全

目前房地產(chǎn)企業(yè)的投資人及其委派的管理層大多數(shù)原來(lái)都不是從事地產(chǎn)行業(yè)，常常是憑借個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)及喜好管理公司，從而導(dǎo)致成本管理不規(guī)范，制度不健全。既便是有些成本管控制度，也與實(shí)際工作流程脫節(jié)，再加上沒(méi)有納入績(jī)效考核，那也是形式大于實(shí)際意義罷了。

3.成本管控內(nèi)容有待細(xì)化

在房地產(chǎn)企業(yè)中成本屢屢失控的一個(gè)重要原因在于，想通過(guò)目標(biāo)管理法進(jìn)行成本管理，卻事先沒(méi)有進(jìn)行成本策劃，設(shè)立明確目標(biāo)成本。部分房企即便是有，也沒(méi)有進(jìn)行細(xì)化，內(nèi)容也不夠完善。所以，目標(biāo)成本在執(zhí)行中，無(wú)法對(duì)各類合約的簽署起到控制和指導(dǎo)的作用，也無(wú)法真正成為項(xiàng)目的控制線。

4.成本管控方法有待創(chuàng)新

成本管理的方法有很多，具體說(shuō)來(lái)有目標(biāo)成本管理、責(zé)任成本管理、量本利分析、價(jià)值工程、作業(yè)成本管理等多種方法。目前房地產(chǎn)企業(yè)使用較多的是目標(biāo)成本管理法，但是大多數(shù)房企都是粗線條的成本目標(biāo)。至于合約的管理多是采用建立“合同臺(tái)賬”進(jìn)行管理，與目標(biāo)成本關(guān)聯(lián)度不大。這種分散式的管理方式，很難適應(yīng)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的需要。

5.成本管控人員素質(zhì)有待提高

目前很多房企的成本管理還停留在財(cái)務(wù)核算的初級(jí)階段，除了公司管理層對(duì)成本管理不夠重視外，還有一個(gè)很重要的因素是，缺乏具有成本思維的管理人才。因此，引進(jìn)人才，培養(yǎng)人才，提升成本管控人員整體素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平的對(duì)策建議

1.轉(zhuǎn)變成本管理意識(shí)

首先，作為企業(yè)的管理者必須樹(shù)立全方位的成本管理意識(shí)，建立全員、全過(guò)程的成本管理理念，并且將這種理念融入到項(xiàng)目的全過(guò)程，覆蓋項(xiàng)目的全生命周期。其次，是樹(shù)立“先策后控”的成本管理思維，體現(xiàn)在管理企業(yè)成本費(fèi)用的各個(gè)方面。成本策劃是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的高級(jí)階段，要求做好成本的前置管理，強(qiáng)調(diào)成本投入和產(chǎn)出的效益比。其三，是與建筑商和供應(yīng)商結(jié)成利益同盟，雙方利益都能得到有效的保障。這方面萬(wàn)科就走在了前面，找一批戰(zhàn)略合作的建筑商和供應(yīng)商，與企業(yè)共同發(fā)展、共同成長(zhǎng)。其四，是形成多部門(mén)成本管理的協(xié)同。利用各職能部門(mén)技術(shù)優(yōu)勢(shì)，建立各專業(yè)部門(mén)之間協(xié)同工作機(jī)制，從項(xiàng)目各階段上保證目標(biāo)成本的有效實(shí)施。

2.規(guī)范成本管控制度

隨著房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，越來(lái)越多企業(yè)意識(shí)到制度的重要性。萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石和SOHO中國(guó)的潘石屹能夠外出旅游不影響公司的正常運(yùn)作。這讓我們不得不思考制度、程序、規(guī)則對(duì)公司治理所帶來(lái)的影響。成本管理同樣也需要制度作保障，一個(gè)有效的制度能夠確保成本管控工作中的每個(gè)節(jié)點(diǎn)都能規(guī)范運(yùn)作。當(dāng)然，只有制度是不夠的，為提高制度的執(zhí)行力，還需要將制度的執(zhí)行情況納入公司的考核體系，進(jìn)行績(jī)效考核。通過(guò)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，使成本的制度建設(shè)日趨完善。

3.更新成本管控的內(nèi)容和方法

從目前國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房企成本管控的情況來(lái)看，大多數(shù)采用的是目標(biāo)成本管理。公司對(duì)市場(chǎng)狀況，并結(jié)合公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，預(yù)先確定預(yù)期售價(jià)和利潤(rùn)，以此來(lái)計(jì)算出所要完成的成本指標(biāo)。并將成本指標(biāo)客觀、合理地分解為合約規(guī)劃，并以此指導(dǎo)后期合同簽訂及變更，在合同簽訂、變更時(shí)，能及時(shí)與合約規(guī)劃進(jìn)行比較，實(shí)現(xiàn)成本控制點(diǎn)的前移。在成本管理執(zhí)行過(guò)程中，及時(shí)獲得已發(fā)生成本和未發(fā)生成本的準(zhǔn)確信息，并通過(guò)匯總成為動(dòng)態(tài)成本，這樣就能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本值與動(dòng)態(tài)成本值對(duì)比，進(jìn)行項(xiàng)目全過(guò)程成本控制。

4.培養(yǎng)成本管控專業(yè)化管理人才

企業(yè)要生存發(fā)展，就應(yīng)該時(shí)刻牢記人是企業(yè)最重要的資源、最寶貴的財(cái)富。首先，應(yīng)樹(shù)立全員成本意識(shí)。要營(yíng)造全體員工講節(jié)約的文化氛圍，并把這種節(jié)約的意識(shí)運(yùn)用到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。其次，分工明確應(yīng)責(zé)任到人。明確分工是確保專業(yè)的人做專業(yè)的事，也是現(xiàn)代企業(yè)管理要求，明確責(zé)任則是確保目標(biāo)成本的有效實(shí)施，避免業(yè)務(wù)邊界不清帶來(lái)執(zhí)行過(guò)程的問(wèn)題，增強(qiáng)各崗位、各環(huán)節(jié)人員的責(zé)任心。最后，應(yīng)建立成本管控的考核機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將把成本管控的過(guò)程和結(jié)果納入績(jī)效考核，充分調(diào)動(dòng)員工的積極性，深入挖掘降低成本的各種可能性。

參考文獻(xiàn)：

[1]湯偉生.淺談中小型房地產(chǎn)企業(yè)成本管控工作[J].時(shí)代金融.2013（7）：523.

[2]史偉龍.新常態(tài)下房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管控[J].城市開(kāi)發(fā).2015（4）：77.

[3]李鵬.新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本管控的新模式[J].商業(yè)會(huì)計(jì).2015（10）：20.