摘要：21世紀(jì)我國的經(jīng)濟(jì)水平和城市化建設(shè)在飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了一個高速發(fā)展的階段。越來越多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與到城市建設(shè)中。但是隨著項目開發(fā)體量的增長、項目包括業(yè)態(tài)也越來越復(fù)雜，中小型房地a產(chǎn)企業(yè)項目成本管理也逐漸暴露出來更多的問題。文章通過分析目前中小型房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)過程中的成本控制問題，提出中小型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)過程中成本控制的措施。

關(guān)鍵詞：中小型；房地產(chǎn)企業(yè)；產(chǎn)品開發(fā)；成本控制

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1671-864X（2016）09-0285-01

一、引言

近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了高速發(fā)展的階段，眾多企業(yè)進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)以求分一杯羹，特別是近年來房價的飛速上漲更是吸引了大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)入。但是中小型房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)中卻不能與時俱進(jìn)，存在著成本控制的問題。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)的特征

（一）投資主體和所有制結(jié)構(gòu)多元化。中小型房地產(chǎn)企業(yè)的主要投資主體資金力量有限，資金來源主要靠自我積累、向銀行貸款、向金融機(jī)構(gòu)借貸、向民間借貸機(jī)構(gòu)借貸、向企業(yè)進(jìn)行借貸、企業(yè)內(nèi)部集資、向社會發(fā)放股票、眾籌等。但是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)又是一個資金回籠慢，投資資金大，投資時間長的項目。中小型企業(yè)融資較難，一旦融資出現(xiàn)問題，資金鏈斷裂就會給房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)帶來很大的風(fēng)險。

（二）組織程度差。2009年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個更大的調(diào)整周期，這是一個漫長的周期，在這個周期中受影響最大的就是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)。但眾多的中小型企業(yè)還是傳統(tǒng)的組織模式：買地，策劃，規(guī)劃，設(shè)計，施工，銷售，物業(yè)管理。所以他們一般的部門都是規(guī)劃部、設(shè)計部、工程部、銷售部、物業(yè)部、售后服務(wù)部?，F(xiàn)在更多的把銷售外包給代理公司，物業(yè)外包給物業(yè)公司。

（三）外部經(jīng)營條件競爭惡劣。房地產(chǎn)企業(yè)目前的外部經(jīng)營條件正在進(jìn)一步的惡化，地皮被炒到天價，地王不斷誕生，土地的價格持續(xù)上漲，大型房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款拿到資金購買地塊。而眾多中小型企業(yè)的資金主要是靠自身積累和內(nèi)部融資，銀行貸款的比例只占一小部分，使得中小型企業(yè)在土地的購買上不占優(yōu)勢，拿不到優(yōu)質(zhì)地塊。只能從大的房地產(chǎn)企業(yè)那里以高價拿到一些小地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。這就使得項目的投入資金增加，而政府的調(diào)控也對眾多中小型的房地產(chǎn)企業(yè)造成嚴(yán)重打擊，許多大型房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入二三線城市，讓中小型房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間進(jìn)一步縮小。很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨新一輪的洗牌，一些經(jīng)營不善的企業(yè)將會被淘汰出局。

三、中小型房地產(chǎn)企業(yè)工程項目成本控制所存在的問題

很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)在項目的建設(shè)過程中對成本的控制不夠注重，甚至有的企業(yè)根本不做成本控制的預(yù)估，從而導(dǎo)致建設(shè)成本的過高。

（一）對工程項目的成本控制認(rèn)知簡單。房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)成本和其他行業(yè)有很大的不同，它的成本主要包括：土地購買費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑工程費(fèi)用、公共設(shè)施建設(shè)及其他費(fèi)用。但是很多中小型的企業(yè)只是對建筑工程的費(fèi)用成本進(jìn)行控制，而忽略了其他方面的投入，比如建筑設(shè)計的投入、后期的物業(yè)投入等。

（二）忽視對工程質(zhì)量成本的控制。中小型的房地產(chǎn)企業(yè)由于在前期購買土地的時候投入了大量的資金，后期在建設(shè)的過程中開始資金減少支出，用劣質(zhì)的建筑材料進(jìn)行建設(shè)，用以次充好的方式來節(jié)省工程的成本從而賺取更多的利益。結(jié)果就是建出各種問題樓，對企業(yè)來講不好的負(fù)面影響簡直是毀滅性的打擊。

（三）工程項目成本控制各階段脫節(jié)。樓盤開發(fā)的工程項目在成本環(huán)節(jié)要各部門進(jìn)行相互溝通，從而更好的節(jié)約成本，對成本進(jìn)行更好的控制。但在實際開發(fā)過程中，各部門之間聯(lián)系較少，各個部門只做好自己份內(nèi)的工作，而不與其他部門進(jìn)行有效的溝通。從而導(dǎo)致資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，拖慢了工程項目的建設(shè)速度，造成工程項目的增加，影響整個工程項目的成本。

四、中小型房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)成本控制策略

我國的房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展十分迅速，但是發(fā)展時間較短，很多方面還不成熟。尤其的中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，在發(fā)展過程中還有許多問題需要面對。

（一）投資機(jī)會研究和投資可行性研究。房地產(chǎn)項目在投資的過程中，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自己公司的實際能力來進(jìn)行投資。不要跟風(fēng)的去花大量資金購買高價地塊，因為高投資也有高風(fēng)險，萬一在后期建設(shè)過程中出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，企業(yè)要面臨更大的考驗。因此中小型企業(yè)在投資過程中要先進(jìn)行可行性的分析再進(jìn)行投資。

（二）工程項目設(shè)計階段的成本控制。項目的設(shè)計階段的成本是整個工程成本控制的重要組成部分，可以在項目的初步設(shè)計方面、技術(shù)設(shè)計、施工組織設(shè)計施工圖設(shè)計方面進(jìn)行嚴(yán)格的把控，避免不必要的問題發(fā)生，從而降低在設(shè)計方面的成本；在組織方面，充分調(diào)動各部門的積極性，進(jìn)行有效的協(xié)同和溝通。將項目的負(fù)責(zé)具體到個人，并對降低成本的部門和個人進(jìn)行獎勵，提高大家的工作效率和對成本控制的認(rèn)知度。

（三）工程項目建設(shè)階段的成本控制。項目的施工階段是整個房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要部分，應(yīng)當(dāng)采用科學(xué)的技術(shù)和施工措施，提高勞動生產(chǎn)效率，降低施工的工期。采用科學(xué)的建設(shè)手段，減少建筑材料的浪費(fèi)，但是要更加嚴(yán)格對工程質(zhì)量的把控。在竣工階段更要根據(jù)相關(guān)合同、預(yù)算費(fèi)用、以及國家或當(dāng)?shù)卣姆煞ㄒ?guī)對整個項目工程進(jìn)行嚴(yán)格的審核，對建設(shè)成本進(jìn)一步控制。

五、結(jié)語

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期較短，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系不夠完善。很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)對成本控制還沒什么概念，更多的對成本的把控還是停留在施工階段，而不是對整個項目工程階段進(jìn)行成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)如果從投資階段就對項目進(jìn)行成本控制，加強(qiáng)投資決策階段的事前控制將會對項目工程的成本控制產(chǎn)生更好的效果。在房地產(chǎn)市場競爭如此惡劣的今天，中小企業(yè)只有做好成本控制才能提高企業(yè)的競爭力，才能使自己的收益達(dá)到最大化，企業(yè)也才能更好的發(fā)展。

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作者簡介：周霖，男，漢 ，四川省遂寧市人，泉州師范學(xué)院，本科。