李細香

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是關系國民經(jīng)濟發(fā)展與生活質(zhì)量的重要領域。在房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)進程中，由于工程規(guī)模大、關聯(lián)復雜度大、開發(fā)周期長、投資資金量大的特征，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)已與金融業(yè)發(fā)展密切銜接。在這些前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財務管理、經(jīng)營風險管控、項目融資管理等方面的效果，直接關系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展。而基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的較高資產(chǎn)水平，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務內(nèi)部管理進行優(yōu)化分析尤為重要。

關鍵詞：新時期；房地產(chǎn)公司；財務內(nèi)部控制；優(yōu)化措施

房地產(chǎn)公司的發(fā)展有不同的形式。經(jīng)營過程包括土地征用、拆遷、開發(fā)和出售、出租。這一過程非常復雜，涉及各種風險。房地產(chǎn)行業(yè)面臨著復雜的內(nèi)部項目管理和不斷變化的外部指導方針的風險。必須完善內(nèi)部控制制度，實行規(guī)范化運作。企業(yè)需要加強和提高自身的管理技能，做好內(nèi)部控制工作，并采取各種措施完善全過程的監(jiān)控。項目管理過程涉及許多關系和廣泛的員工。要把內(nèi)控責任落實到各個環(huán)節(jié)，提高內(nèi)控規(guī)范化水平，從根本上解決公司風險控制水平問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)的管理是企業(yè)成長的內(nèi)在條件，也對上市公司的人力資源管理機制提出的具體要求。提升上市公司管理，推動著我國資本市場的健康成長。國務院辦公廳還發(fā)布了相應規(guī)定。同時，還規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)建立健全內(nèi)部監(jiān)控體系，定期進行評估和檢查，完善對公司內(nèi)部控制制度的評估。監(jiān)管機構應監(jiān)督和審查企業(yè)內(nèi)部控制的建立和實施情況。為了更好地規(guī)范公司內(nèi)部控制，公司應不斷積累相關經(jīng)驗，逐步完善內(nèi)部控制體系結(jié)構。

二、房地產(chǎn)公司內(nèi)財務控制存在的問題

（一）對公司內(nèi)部財務控制不夠重視

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集的行業(yè)。很多企業(yè)管理層缺乏基本的操作知識，只對行業(yè)的政策進行宏觀調(diào)控，對微觀操作方面缺乏準確的了解。有些管理者從實踐入手，有了基本的管理工作經(jīng)歷。也因此，在公司成長歷程中，管理員工往往更重視實踐經(jīng)驗的運用，而缺少對公司經(jīng)營的整體認識。在房地產(chǎn)企業(yè)的運營管理活動中，管理人員往往過分重視企業(yè)的贏利水平和償債能力，對公司的經(jīng)營管理也并未受到充分的關注，忽視了財務內(nèi)部控制對公司快速發(fā)展的影響。

（二）內(nèi)部控制相關職責不明確

房產(chǎn)開發(fā)公司雖然設立了內(nèi)部審計組織，但是并沒有明確界定公司內(nèi)部機構的職能，使得公司內(nèi)部審計機構往往和金融部門事務所之間的職能交叉。行政管理中也存在著若干的問題，混亂、職責不清的問題。如果公司的會計系統(tǒng)沒有發(fā)揮相應的作用，將導致公司治理結(jié)構非常松散，并不能達到加強對公司內(nèi)部監(jiān)督的既定目標，并可能對地產(chǎn)公司的健康經(jīng)營產(chǎn)生嚴重負面影響。

（三）公司內(nèi)部預算制度不完善

因此為了確保地產(chǎn)開發(fā)項目的正常有序發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在整個項目發(fā)展過程中，做好必要的內(nèi)部預算管理。但是，因為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時期比較短，所以很多企業(yè)都沒有嚴格控制項目成本。房地產(chǎn)項目建設周期也過長，涉及面廣，預算超支現(xiàn)象隨處可見。這種情況將導致房地產(chǎn)公司財務拮據(jù)，甚至導致公司資本鏈中斷。

（四）公司財務內(nèi)部控制方式單一

現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務管理過程中，房地產(chǎn)項目實施成本的損失主要還是由人工反饋造成的，沒有辦法實現(xiàn)信息管理，導致房地產(chǎn)開發(fā)項目的有較高的實施風險。它限制了房地產(chǎn)開發(fā)公司整個生命周期管理的效率。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司財務內(nèi)部控制有效分析

（一）研究假設

從社會資本的角度來看?，F(xiàn)代商業(yè)體系將經(jīng)營者和業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)公司分離。房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理者是絕對領導者的控制者。在這種情況下，在假設分析期間，根據(jù)影響房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部控制有效性的因素，可以假設內(nèi)部財務控制、內(nèi)部財務控制手段、財務分配組織結(jié)構和內(nèi)部財務控制指標是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務控制有效性的主要因素。

（二）研究設計

本文以B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為第一樣本，提取了2016年至2018年的100個數(shù)據(jù)。本文將房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重大缺陷作為房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制有效性的評估標準。房地產(chǎn)融資整體分析了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營以及發(fā)展戰(zhàn)略目標，選擇利克特五級計量表作為中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最有效的內(nèi)部管理標準計量。

（三）證實分析結(jié)果

對B房地產(chǎn)發(fā)展公司的管理效果的統(tǒng)計分析結(jié)果是非常同意、許可和一般、不同意。第一，百分之三十五或者百分之四十的內(nèi)部財務控制指標人同意“內(nèi)部財務控制指標會影響房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部財務控制的有效性”，百分之五的人不同意或者強烈不同意“內(nèi)部財務控制指標會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務控制的有效性”。第二，財務內(nèi)部控制多樣性評價模塊一致認為“財務內(nèi)部控制的多樣性將影響房地產(chǎn)開發(fā)公司財務內(nèi)部控制的有效性”，比率約為百分之八十四。百分之一的人反對“財務內(nèi)部控制手段的多樣性會影響房地產(chǎn)開發(fā)公司財務內(nèi)部控制的有效性”。第三，百分之六十五點零的人在評價財務分配組織結(jié)構的完整性階段認同“財務分配組織結(jié)構的完整性將影響房地產(chǎn)開發(fā)公司財務內(nèi)部控制的有效性”，百分之五的人不同意，“財務分配組織結(jié)構的完整性將影響房地產(chǎn)開發(fā)公司財務內(nèi)部控制的有效性”。第四，內(nèi)部財務控制指標體系測評系統(tǒng)在五階段利克特的測評量表上，一致提出“內(nèi)部財務控制指標的清晰度將影響房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部財務控制的有效性”?；谝陨辖Y(jié)果，可以得出結(jié)論，在房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部控制管理過程中，內(nèi)部財務控制、內(nèi)部財務控制結(jié)構框架的內(nèi)部財務控制指標體系將影響房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部財務控制的有效性。

四、房地產(chǎn)公司財務內(nèi)部控制優(yōu)化措施

（一）嚴格控制土地成本，降低開發(fā)成本

由于我國房地產(chǎn)公司面臨購買開發(fā)用地和支付土地出讓金的壓力，不能盲目地依靠房地產(chǎn)銷售價格的上漲來轉(zhuǎn)移成本。因此，業(yè)內(nèi)各公司都需要探索新的成本控制方法，最大限度地降低土地開發(fā)成本，嚴格控制開發(fā)風險。

鑒于土地轉(zhuǎn)讓費在總開發(fā)成本中所占比例較高，房地產(chǎn)公司必須首先在項目開發(fā)前對政府拍賣的土地進行詳細調(diào)查，對交通條件、供水和排水條件進行現(xiàn)場調(diào)查，該地塊的三通供排水條件，形成了對該土地實際開發(fā)價格以及成本的更客觀、更精確的評價標準，為拍賣和招標提供了良好的基礎。同時，也有必要檢查拍賣現(xiàn)場已有建筑的拆遷進度、周邊投標人的經(jīng)營狀況以及歷史問題等，以便更準確地評估該物業(yè)的開發(fā)風險。

在控制施工成本方面，在不影響項目質(zhì)量的前提下，將施工成本降至最低應是所有公司監(jiān)控開發(fā)項目成本的主要目標。在這一流程中，嚴格控制技術變更計劃和簽證是十分必要的，包括設計變更計劃、施工環(huán)境與工程的變化。由于施工過程中各種因素的不同，如現(xiàn)場施工與圖紙的不統(tǒng)一、建筑材料與規(guī)范規(guī)定不統(tǒng)一等，就會產(chǎn)生計劃費用和后進先出法的區(qū)別。所以，我們應當避免施工者采取不恰當?shù)姆绞竭M行增加施工范圍、增加施工要求或者擴大施工難度，從而減少實際成本超過預計成本的現(xiàn)象。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也應當加強對施工方案草案、項目招標過程、項目建設前期成本監(jiān)控等的資金管理工作中，以成本效益原則為總準則，做好對已開發(fā)及待開工建設項目資金的過程成本核算管理，全面降低公司的整體成本。

（二）實施多元化的融資措施，創(chuàng)新融資方式

為了有效實施國家戰(zhàn)略，為了防范信貸風險，銀行大大減少了對地產(chǎn)企業(yè)和個人購房者的貸款規(guī)模，并由此對地產(chǎn)市場和行業(yè)企業(yè)施加了很大的流動性壓力。在此背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應從當前實際出發(fā)，盡快克服困難。當前，行業(yè)內(nèi)企業(yè)應首先加強對金融市場現(xiàn)有金融工具的使用，如房地產(chǎn)信托、投資基金、公司債券、參與金融機構等方式的同時，建立企業(yè)自身的融資平臺，通過發(fā)起或建立房地產(chǎn)基金，積極爭取在境內(nèi)外上市，并合理運用多元化的投資途徑，以實現(xiàn)企業(yè)投資需求。其次，地產(chǎn)企業(yè)還應充分運用民間資本和外資資金，以不同形態(tài)和項目謀求與民營企業(yè)以及國外公司的合資利益，以徹底減輕開發(fā)商的財政壓力，有效轉(zhuǎn)移工程或融資風險，并獲得全球一流的管理技術和經(jīng)驗，對提高領域內(nèi)企業(yè)的融資能力、管理水平和全球競爭力將產(chǎn)生積極效應。目前，融資租賃已成為西方工業(yè)化國家中與銀行借款和有價證券融資相對應的三種重要金融工具之一。售后回租是一種融資租賃方式，是指地產(chǎn)公司通過將房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)出售給融資租賃公司，從而作為承租人將項目租回。而售后回租則是一種當企業(yè)缺乏融資能力且需要再投資時所采用的融資手段。若采用了該種方法，房地產(chǎn)公司可以與融資租賃公司實現(xiàn)互利共贏，分擔風險。

（三）加強公司內(nèi)部控制，有效控制風險

但目前，地產(chǎn)公司在運營與發(fā)展過程中會面臨著各種類型的經(jīng)營風險，如債務風險、資金風險、融資成本風險、投資風險等微觀類經(jīng)營風險，以及因宏觀政策變動而產(chǎn)生的經(jīng)營風險。與迄今為止的微觀風險相比，宏觀政治風險是可以預測的，但從長遠來看是無法控制的，這就是為什么企業(yè)必須承擔自己的風險。而作為企業(yè)風險管控系統(tǒng)的關鍵組件，對內(nèi)部管控系統(tǒng)是否健全起著尤為重要的影響，行業(yè)內(nèi)的每個企業(yè)都應該為此給予充分的關注。一是優(yōu)化企業(yè)管理架構；通過創(chuàng)建獨立董事會制度完善大股東和監(jiān)管機關的職責，我們正在盡最大努力避免大股東在公司決策中侵犯少數(shù)股東的利益，要逐步健全企業(yè)授權體系。二要逐步健全企業(yè)會計控制。通過一個有效的企業(yè)會計管理系統(tǒng)，能夠忠實地記錄經(jīng)濟事實并科學分析，正確、合理地反映公司的經(jīng)營交易，并準確披露相關事項，從而充分揭示了公司的財務風險狀況。而最后，要設立風險評價機制，這個機制主要體現(xiàn)了出了公司的償付能力、經(jīng)營水平、盈利能力、增長水平，以及公司現(xiàn)金流量情況等公司各種經(jīng)營情況。為做好企業(yè)財務鏈的管理工作，在部分大中型房地產(chǎn)企業(yè)建立了財務核算中心，對企業(yè)的總資本進行了發(fā)送、計算與控制，以有效防止資本風險的發(fā)生，從而提升了企業(yè)資本使用效率。從這個角度來看，公司對總資本的控制將得到顯著改善，并將實現(xiàn)集中資本控制的目標。

（四）重視納稅活動，降低公司稅負

從房地產(chǎn)公司的經(jīng)營特點來看，根據(jù)適用稅法的規(guī)定，最重要的稅種是增值稅和所得稅。此外，還有其他稅種，如印花稅。行業(yè)內(nèi)的公司應注意這一點，并制定適當?shù)募{稅策略。首先，企業(yè)稅收籌劃應采取措施減少營業(yè)額和選擇較低稅率和其他方法。例如，為了完全減少應稅營業(yè)額，公司應嘗試將商業(yè)企業(yè)的出現(xiàn)與按差額計算營業(yè)額的規(guī)定相協(xié)調(diào)。另一個例子是，公司應當通過充分考慮在各個區(qū)域的不同稅收政策和商業(yè)行為，以及對企業(yè)增值稅的合理界定，全面擴大稅務申報空間。與企業(yè)稅收有關的稅務申報事項，不應以選擇增值稅與企業(yè)所得稅稅務申報區(qū)域為代價。其次，土地增值稅稅收籌劃工作將以房地產(chǎn)所得稅為主，具體路徑將涉及房地產(chǎn)所得稅的預算編制過程的處理、項目模型的處理，以及土地轉(zhuǎn)移所得稅的處理。對于已轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)項目進行了計算劃分后，已提供給金融機構確認的，應當據(jù)實抵扣；否則，應在已繳納的土地使用權金額和實際開發(fā)金額之和的百分之十之內(nèi)抵扣。在此背景下，地產(chǎn)企業(yè)也可按照其債務投資或股本投資的實際狀況，合理制定抵扣辦法。從而達到稅負最低。

（五）完善公司財務內(nèi)部控制制度

建立健全的內(nèi)部財會管控系統(tǒng)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財務工作順利進行的重要保證。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在內(nèi)部資金運作、全面計劃管理、內(nèi)部財務監(jiān)督管理等方面，建立健全的物業(yè)內(nèi)控制度。首先，在中央資本核算中心下，房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬各組成單元的資本解決方案與費用都必須由中央資金處理。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營流程中，中央資金管理是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存狀況的最主要原因。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展環(huán)節(jié)的復雜性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資本的需求也非常高。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從融資與投入二模塊開展內(nèi)部財務管理分析，從而建立健全的內(nèi)部財務管理機制。因此，在價格與供應系統(tǒng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當設置采購與支付周期機制，以完善供應與支付過程。生產(chǎn)過程與付款階段的會計管理機制，是用來有效捕捉整個生產(chǎn)過程的資金風險。同時，對發(fā)票數(shù)量和時間安排等進行審計與分析，以保證發(fā)票支出審計的正確性及其對供應與支付管理工作的有效性。在這種情況下，現(xiàn)金流量和運營成本成為房地產(chǎn)公司內(nèi)部財務控制的重點。因此，為減少房地產(chǎn)企業(yè)資金不足或生產(chǎn)鏈條中斷的可能性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須通過開展業(yè)務活動，形成完整的資金管理機制，從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)成本、資金支出等各模塊的資金進行匯總分析。最后，房地產(chǎn)開發(fā)公司的監(jiān)管水平直接影響到財務控制的效率。與公司各部門和房地產(chǎn)開發(fā)項目實施各環(huán)節(jié)負責人交流信息。以此為基礎，構建完善的內(nèi)部控制和監(jiān)督機制。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)公司的財務內(nèi)部控制是房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制和管理。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司在經(jīng)營和管理過程中，應從財務成本收支、財務管理體系等方面，以房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險和關鍵環(huán)節(jié)為檢查點，借助云平臺和信息資源，完善財務內(nèi)控工具，優(yōu)化財務內(nèi)控環(huán)境，提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場環(huán)境中的核心競爭力。

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