杜天然

摘 要：本文以成本核算制度理論為基礎，以案例展開分析。介紹M房地產(chǎn)公司的概況和業(yè)務特點，針對M房地產(chǎn)公司成本核算制度現(xiàn)狀，分析存在的問題：成本核算對象劃分不詳細、房屋開發(fā)成本明細賬設置不全面、房屋開發(fā)成本賬戶歸集不完善。進而探討產(chǎn)生的原因：缺乏房地產(chǎn)行業(yè)成本核算管理的明確規(guī)定，和M房地產(chǎn)公司財務人員能力參差不齊，制定粗略。最后根據(jù)實情，提出建議：根據(jù)項目開發(fā)的特點和實際管理需要，按單元進一步詳細劃分成本核算對象；依據(jù)開發(fā)期、功能、單元設置“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”明細科目，完善房屋開發(fā)成本賬戶的歸集；考慮配套設施滯后于房屋開發(fā)的情況，設置“應付賬款——預提配套設施費”賬戶。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；開發(fā)成本；成本核算制度

1.引言

隨著我國經(jīng)濟建設不斷推進，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為國家支柱產(chǎn)業(yè)。同時，隨著相應法律法規(guī)不斷完善，市場環(huán)境的不斷規(guī)范，企業(yè)謀利空間也在不斷壓縮。面臨嚴峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)若要拓展發(fā)展空間、實現(xiàn)長期目標，就必須提高財務管理水平，而當務之急則是加強成本核算。在這樣的大背景之下，對房地產(chǎn)公司的成本核算制度進行針對性的分析研究，制定適合企業(yè)發(fā)展的成本核算制度，實現(xiàn)公司利潤最大化，就變得十分必要。

2.M房地產(chǎn)公司業(yè)務分析和成本核算現(xiàn)狀

2.1公司概況

M房地產(chǎn)公司為建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司，成立于1980年，其母公司是建發(fā)集團。建發(fā)集團涉足房產(chǎn)時尚處于中國房地產(chǎn)業(yè)的啟蒙時期，是福建省最早與外商合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)之一。M房地產(chǎn)公司的主要業(yè)務分為五個部分：土地開發(fā)和建設業(yè)務；房屋、建筑物的開發(fā)建設和經(jīng)營業(yè)務；配套設施開發(fā)和建設業(yè)務；代建工程開發(fā)和建設業(yè)務；物業(yè)管理和服務業(yè)務。

2.2現(xiàn)行成本核算現(xiàn)狀及主要問題分析

M房地產(chǎn)公司規(guī)定按開發(fā)項目的一定周期、功能劃分成本核算對象。按照這樣的成本對象進行成本核算，只能核算出同周期、同功能開發(fā)項目下的共同成本，而無法核算出具體每棟房屋的開發(fā)成本，無法按照成本與收入配比原則分析M房產(chǎn)企業(yè)的盈虧，無法滿足成本管理與考核的需要。即該公司成本核算對象劃分不詳細。

在主要成本賬戶設置方面，M房產(chǎn)公司針對房屋開發(fā)過程發(fā)生的費用支出設置了“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”二級賬戶，并按照房屋的性質(zhì)和用途，設置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房三級賬戶。但是該賬戶明細科目設置的較為粗略籠統(tǒng)，計算出來的成本是相同性質(zhì)房屋下的共同成本，無法具體核算出單棟房屋的開發(fā)成本，不能滿足盈虧分析與成本管理的需要。即房屋開發(fā)成本明細賬設置不全面，從而又導致公司的房屋開發(fā)成本賬戶歸集不完善。

在核算配套設施開發(fā)成本時，M房地產(chǎn)公司沒有考慮配套設施滯后開發(fā)的情況。由于在開發(fā)進度安排上，存在房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法按配套設施的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配。建議采用預提方式計入出售房屋開發(fā)成本。

3.M房地產(chǎn)公司成本核算制度改進建議

3.1細化成本核算對象

結(jié)合有關(guān)成本核算制度理論，M房地產(chǎn)公司在確定成本核算對象時，應考慮項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、方式、功能設計等因素和管理需要等當?shù)貙嶋H情況，建議對成本核算對象按照單元進行細分。

3.2補充房屋開發(fā)成本明細賬

針對新增的成本核算對象，建議補充房屋開發(fā)成本明細賬。“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶依據(jù)開發(fā)周期設置三級明細科目，即“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——第一期/第二期/第…期開發(fā)項目”。四級明細科目依據(jù)開發(fā)功能，設置為“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——第N期項目——商務寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設施”等。五級明細科目依據(jù)開發(fā)單元，設置為第1單元、第2單元、第…單元等。最后，在明細賬內(nèi)要按照不同的成本項目設置專欄。成本項目包括：土地成本、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用。

3.3完善房屋開發(fā)成本賬戶的歸集

①對按開發(fā)期核算的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等成本項目支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本三級賬戶的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——第N期開發(fā)項目”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

②對同一開發(fā)期下按照功能核算的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本四級賬戶的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——第N期開發(fā)項目——商務寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設施”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

③對同開發(fā)期同開發(fā)功能下按照不同單元核算的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的土地成本、前期工程費、基礎設施費、配套設施費等支出，能分清成本核算對象的，可直接記入房屋開發(fā)成本五級賬戶的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本——第N期開發(fā)項目——商務寫字樓/住宅區(qū)/社區(qū)商業(yè)用房/配套設施——第1單元/第2單元/第N單元”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

3.4新增預提配套設施費的核算

在歸集M房地產(chǎn)房屋開發(fā)成本的配套設施費時，建議增加配套設施滯后于房屋開發(fā)的核算情況。對此提出當配套設施滯后開發(fā)時，應預提配套設施費的建議。補充相應的預提方法及賬務處理如下：

①建議M房地產(chǎn)公司以未完成配套設施的預算成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應負擔的數(shù)額，用預提方式記入出售房屋的開發(fā)成本。應作會計分錄：

借：開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本—一 XX

貸：應付賬款——預提配套設施費

②實際發(fā)生配套設施費時，按支付款項的金額，作會計分錄

借：應付賬款——預提配套設施費

貸：銀行存款/應付賬款——應付工程款

③已完配套設施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)。對用預提方式將配套設施支出記入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：

借：應付賬款—一預提配套設施費

貸：開發(fā)成本—一房屋開發(fā)成本

④當成本結(jié)算完畢，對已經(jīng)按照預提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價值以及庫存開發(fā)產(chǎn)品成本進行調(diào)整。如果實際成本大于預提成本，按其差額，作會計分錄為：

借：主營業(yè)務成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫存商品

貸：銀行存款/應付賬款——應付工程款

如果實際成本小于預提成本，按其差額，作會計分錄為：

借：應付賬款—一預提配套設施費

貸：主營業(yè)務成本/投資性房地產(chǎn)/固定資產(chǎn)/庫存商品 （作者單位：武漢大學經(jīng)濟與管理學院）

參考文獻：

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