蘇璟

[摘 要] 房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，做好存貨管理工作是十分必要的。本文筆者以北京某房地產(chǎn)公司為例，分析了存貨管理工作中存在的問題，而后提出了相應(yīng)的對(duì)策。這對(duì)于未來房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理工作有一定的指導(dǎo)意義。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)公司；存貨管理；對(duì)策

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2016. 21. 059

[中圖分類號(hào)] F272 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2016）21- 0120- 02

作為房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的重要組成部分，存貨的管理制約著企業(yè)的健康發(fā)展與否。下面，筆者將以北京某房地產(chǎn)公司為例，分析其存貨管理工作。

1 房地產(chǎn)企業(yè)存貨管理工作的重要性

與其他行業(yè)企業(yè)不同，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)行過程中所儲(chǔ)存的各種存北京房產(chǎn)建設(shè)原材料、房地產(chǎn)建設(shè)庫存設(shè)備、在建項(xiàng)目、各種出租房等。這些存貨的流動(dòng)性較差，而所占的資金份額往往較高。同時(shí)，房地產(chǎn)存貨的周轉(zhuǎn)速度會(huì)對(duì)企業(yè)所有的流動(dòng)資產(chǎn)的利用率產(chǎn)生較為嚴(yán)重的后果，也影響著企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。而與其他地區(qū)相比，北京的物價(jià)水平等相對(duì)較高，因此存貨的價(jià)值也必然較高，房地產(chǎn)企業(yè)存貨資產(chǎn)在其流動(dòng)資產(chǎn)中所占的比例越高，越容易出現(xiàn)存貨風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)公司存貨管理的現(xiàn)狀——以北京房地產(chǎn)公司為例

該房地產(chǎn)公司成立于1995年，經(jīng)濟(jì)效益較高，從存貨方面來說，2013年，公司的存貨占總資產(chǎn)的比例為33%左右，2014年該比例為37%，2015年存貨比例為55%。而在該企業(yè)所涉足的所有行業(yè)中，房地產(chǎn)也存貨占總存貨的比例為45%。由此可以看出，該企業(yè)的存貨資產(chǎn)較多，而主要原因在于以下兩個(gè)方面：第一，企業(yè)的土地儲(chǔ)備較多，在房地產(chǎn)存貨中占有較大比例。第二，企業(yè)仍然擁有很多在建的或者建好還沒有銷售出去的商品房，使得企業(yè)的存貨占比過高。從存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)方面來說，房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)達(dá)到740天左右，也表明該企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)頻率較低，資金的使用效率較差，這不利于企業(yè)發(fā)展資金的回籠。下面，筆者將結(jié)合北京房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況對(duì)這些問題進(jìn)行一一論述。

首先，企業(yè)存貨受到市場經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和供需情況的影響。就北京該房地產(chǎn)公司來說，其材料采購費(fèi)用等也不斷增長，這也使得企業(yè)的發(fā)展成本增大，不利于存貨管理工作。同時(shí)，隨著市場供求關(guān)系的變動(dòng)，房地產(chǎn)的市場價(jià)也隨之波動(dòng)。市場供求情況的變化也影響著企業(yè)的存貨管理工作。其次，國家政策的變動(dòng)影響著房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理工作。國家調(diào)整貸款利率政策，這使得企業(yè)用于存貨管理的資金也隨之調(diào)整。近來，國家努力深化房地產(chǎn)側(cè)改革，積極推動(dòng)“去庫存”策略。房地產(chǎn)側(cè)供給改革的主要措施是去庫存，主要是通過需求側(cè)尋找對(duì)策，通過貨幣、財(cái)政，金融等政策刺激消費(fèi)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)品的成本控制及存貨管理效率方面還存在問題?？傊康禺a(chǎn)企業(yè)的存貨管理工作面臨較大困難，提高存貨管理工作的效率及水平是各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)存貨管理工作中面臨的重要任務(wù)之一。

3 完善企業(yè)存貨管理工作的相關(guān)對(duì)策

首先，要深入了解房地產(chǎn)市場的波動(dòng)趨勢，明確企業(yè)發(fā)展過程中對(duì)各種存貨的需求情況，從而做好存貨的采購工作，有效地控制存貨成本。企業(yè)采購人員要深入了解目前的材料存貨情況，并從不同項(xiàng)目的實(shí)際需求出發(fā)，制定合理的材料采購計(jì)劃。而對(duì)于發(fā)展過程中的部分臨時(shí)采購行為，房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視，要深入研究市場發(fā)展情況，做到合適儲(chǔ)備，避免出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不暢的情況。

其次，要明確國家對(duì)于中小企業(yè)所實(shí)施的政策，包括貸款政策、稅收政策等，充分利用各類優(yōu)惠政策，在獲得更多資金支持的基礎(chǔ)上提高本單位存貨管理工作的效率。要認(rèn)真填寫采購計(jì)劃，完善存貨的內(nèi)控制度，明確不同部門的工作職責(zé)。同時(shí)，還要做好存貨的定期盤點(diǎn)與清查，統(tǒng)計(jì)存貨的數(shù)量等，做好定期抽查工作，從而確保賬實(shí)一致。

再次，要加強(qiáng)產(chǎn)品的預(yù)算管理與成本控制工作，提高存貨管理效率。第一，要進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估，做好前期的預(yù)算管理與成本控制工作。相關(guān)人員要進(jìn)行大量的市場調(diào)查，研究各個(gè)項(xiàng)目的銷售成本，努力測算項(xiàng)目的成本及盈利水平，從而做成合理的決策。要選擇合理的項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位，降低設(shè)計(jì)費(fèi)用，降低項(xiàng)目的建設(shè)成本。第二，要重視施工階段預(yù)算控制。施工人員要嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃，從而調(diào)節(jié)資金的流量。第三，重視竣工階段的預(yù)算控制。在完成竣工結(jié)算之后，要對(duì)項(xiàng)目的投入成本與目標(biāo)成本進(jìn)行對(duì)比，從而分析項(xiàng)目預(yù)算的執(zhí)行情況，明確存在的問題，找到解決對(duì)策。

另外，對(duì)于那些待售的商品房，房地產(chǎn)企業(yè)要充分利用國家“去庫存”的優(yōu)惠策略，從本單位庫存的實(shí)際情況出發(fā)，采取各種針對(duì)性策略，做好產(chǎn)品廣告、提高優(yōu)惠折扣等，保證產(chǎn)品以較快的速度銷售出去。

4 總 結(jié)

各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)要梳理價(jià)值管理的理念，運(yùn)用科學(xué)的方法，加強(qiáng)對(duì)存貨的管理，從而進(jìn)一步降低存貨成本，提高企業(yè)資金的運(yùn)轉(zhuǎn)效率。科學(xué)的存貨管理工作對(duì)于我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展意義重大。

主要參考文獻(xiàn)

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