山東財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院 趙春迤

一、民法典居住權(quán)制度分析

《民法典》從繼承設(shè)立及遺囑設(shè)立兩個(gè)方面對(duì)居住權(quán)在法律制度層面進(jìn)行了約束，并進(jìn)一步規(guī)范了我國(guó)的住房市場(chǎng)，其體現(xiàn)了習(xí)近平法治思想堅(jiān)持以人民為中心的理念。在倡導(dǎo)“房住不炒”的前提下從供給、保障、購租等三個(gè)方面保障國(guó)民住有所居。隨著人口老齡化養(yǎng)老難的問題、離婚率升高婦女住房難的問題不斷產(chǎn)生，“以房養(yǎng)老”的現(xiàn)實(shí)需求不斷增加。依《民法典》第366條至第371條規(guī)定，采用書面方式的居住權(quán)的設(shè)立包含居住期限、住房位置、條件等情況。居住權(quán)的設(shè)立是房屋所有人與相對(duì)人約定設(shè)立并到房屋主管部門登記，由此發(fā)生法律效力，通常是無償?shù)钱?dāng)事人另有約定的除外，而且居住權(quán)的設(shè)立對(duì)于房屋本身的權(quán)屬更迭并無影響。

（一）對(duì)“住宅”的分析

《民法典》第367條規(guī)定對(duì)設(shè)立居住權(quán)做了具體要求，首先居住權(quán)合同是要式合同，即必須是書面形式，一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人身份信息、房屋位置、居住條件及有關(guān)要求、期限、爭(zhēng)議處理方式等。居住權(quán)的客體一般為他人所有的住宅，故應(yīng)該是除公寓、酒店等之外的住宅。在現(xiàn)行《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》中，不動(dòng)產(chǎn)仍是以不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行備案，而且大多數(shù)地區(qū)的房地產(chǎn)登記條例也明確表示土地或房屋的基本單元是房地產(chǎn)登記最小單位，二者共同具有可分割性、功能完整且可獨(dú)立使用等特點(diǎn)。根據(jù)目前的法律法規(guī)的規(guī)定，不能將不動(dòng)產(chǎn)單位進(jìn)行再分割登記，但筆者認(rèn)為，居住權(quán)一般是無償設(shè)立，當(dāng)事人另有約定除外，變相對(duì)有償設(shè)立居住權(quán)進(jìn)行了明確，例如雙方約定好分割界限，不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)對(duì)其進(jìn)行登記備案，讓房屋資源能夠充分利用，以產(chǎn)生其商業(yè)效能。

（二）對(duì)“居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”分析

我國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)是在登記之后，其權(quán)屬即確定。由于物權(quán)與債權(quán)的不同屬性，債權(quán)在債務(wù)人和債權(quán)人雙方達(dá)成一致意愿時(shí)生效，而物權(quán)的生效需要進(jìn)行公示，居住權(quán)需要雙方達(dá)成合意后去房管部門登記才得以設(shè)立。根據(jù)《民法典》215條內(nèi)容之規(guī)定可得出，居住權(quán)合同的有效性與居住權(quán)是否在有關(guān)部門登記備案這二者是沒有關(guān)聯(lián)性的（即區(qū)分原則）。在居住權(quán)合同簽署后，合同雙方有義務(wù)去相關(guān)部門應(yīng)及時(shí)登記，若發(fā)生糾紛，合同一方以未進(jìn)行居住權(quán)登記為由無視合同條款并違背合同約束的情形下，法院不予支持的，總體居住權(quán)設(shè)立首次以法律形式明確，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)，營(yíng)造了向好發(fā)展的良性氛圍。

（三）對(duì)“設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外”的分析

《民法典》369條規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)人即房屋所有人和居住權(quán)人對(duì)于具有居住權(quán)的住宅出租行為法院不予支持。這進(jìn)一步規(guī)范了住宅租賃市場(chǎng)。但由于法律的滯后性，居住權(quán)人的再出租住宅的，承租人將如何維權(quán)？民法典未予明確規(guī)定。設(shè)想若約定允許居住權(quán)人對(duì)其享有居住權(quán)的房屋進(jìn)行再出租，當(dāng)該房屋存在使用問題時(shí)，未經(jīng)所有權(quán)人同意，所有權(quán)人如果要求承租人搬離房屋，承租人可以依據(jù)合同追究居住權(quán)人的違約責(zé)任。類比一般租賃中的承租人與次承租人關(guān)系，承租人的權(quán)益由于沒有法律支撐，將會(huì)得不到保障，還容易發(fā)生糾紛。因此，承租人對(duì)所租賃房屋的權(quán)屬情況進(jìn)行提前審查將會(huì)是保障自身權(quán)益的重要一環(huán)。從目前情況分析，具備審查能力的承租人卻并不多見，多是依靠相關(guān)的房屋中介，自己本身對(duì)相關(guān)合同風(fēng)險(xiǎn)把控、遺囑設(shè)立背景下產(chǎn)權(quán)人意圖分析等方面能力欠缺，而且大部分承租人的相關(guān)法律意識(shí)淡薄，這一領(lǐng)域的缺乏也為法律法規(guī)的完善提供了方向。

二、與居住權(quán)有關(guān)的經(jīng)典案例分析

（一）案例節(jié)選

典型案例：唐某三人的父親唐某某與母親韓某某擁有住宅一套，系夫妻共同財(cái)產(chǎn)。2007年，韓某某去世。2008年，唐某三人通過繼承遺產(chǎn)及唐某某的房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)予，取得該房屋所有權(quán)，并出具承諾書，承諾：父親唐某某及其續(xù)弦未離世前，有終身無償居住該房屋的權(quán)利。但此房只能由唐某某及其續(xù)弦居住，其無權(quán)處置（出租、出售、出借等），唐某三人無權(quán)自行處置該房產(chǎn)。后俞某某與唐某某登記結(jié)婚，共同居住案涉房屋。2016年1月，唐某某去世，64歲的俞某某仍居住在內(nèi)。同年6月，唐某離婚，其以無房居住為由要求入住該房屋，遭俞某某拒絕。唐某三人提起本案訴訟，要求判令俞某某立即返還唐某三人名下的案涉房屋。

人民法院認(rèn)為，唐某三人在取得案涉房屋所有權(quán)時(shí)作出的承諾系其真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，俞某某依據(jù)該承諾享有繼續(xù)在案涉房屋居住的權(quán)利，唐某三人應(yīng)按承諾履行其義務(wù)。與此同時(shí)，俞某某不存在違反承諾書中對(duì)案涉房屋出租、出售、出借的行為，故對(duì)唐某三人要求俞某某立即返還其名下案涉房屋的請(qǐng)求，不予支持，判決駁回唐某三人的訴訟請(qǐng)求。

（二）分析

本案例發(fā)生《民法典》頒布之前，但仍具有指導(dǎo)意義。上述案例中，想讓再婚妻子在生前繼續(xù)享有居住權(quán)又提前過戶到子女名下的意愿依據(jù)現(xiàn)行《民法典》中的居住權(quán)制度可以實(shí)現(xiàn)。在居住權(quán)的規(guī)定方面，《民法典》對(duì)設(shè)立居住權(quán)的權(quán)利所有人是有法律支撐的，其中第367條到第371條在關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定做了詳細(xì)說明，居住權(quán)是完全可以通過合同簽訂到居住權(quán)所有人去世時(shí)為止，因此在本案例中，若俞某某與唐某某簽訂居住權(quán)合同或唐某某訂立遺囑，設(shè)立余某某對(duì)該房屋的居住權(quán)，只要程序合法，合同條款正確，是完全能夠保障自己晚年的居住權(quán)的。

《民法典》規(guī)定了居住權(quán)，居住權(quán)需要到有關(guān)部門登記備案才能生效，無論是通過居住權(quán)合同簽訂，還是以遺囑方式進(jìn)行的居住權(quán)設(shè)立都需要盡快到有關(guān)部門登記，登記請(qǐng)求相對(duì)人的違約責(zé)任，而不能對(duì)抗購買房產(chǎn)的第三人。而居住權(quán)的不可繼承與轉(zhuǎn)讓，也保證了唐某三人的所有權(quán)行使不受阻礙，完全不用通過訴訟、仲裁等方式，大力節(jié)省了司法資源，尤其是當(dāng)前人口老齡化的社會(huì)環(huán)境下，居住權(quán)的合理使用及邊界仍是接下來研究的課題之一。

三、《民法典》居住權(quán)存在問題的提出及探索

（一）居住權(quán)與抵押權(quán)的沖突問題

作為用益物權(quán)的居住權(quán)與擔(dān)保效用的抵押權(quán)的沖突問題，是居住權(quán)實(shí)行過程中不容小覷的一個(gè)問題。

抵押權(quán)存在的目的是倚靠房屋的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行擔(dān)保，用以償還債務(wù)的一種法律明確方式，且抵押權(quán)的設(shè)立要備案登記。在現(xiàn)實(shí)情況下，如若不動(dòng)產(chǎn)所有人將房產(chǎn)用于抵押且予以登記后，又為他人設(shè)立居住權(quán)并登記，這無疑會(huì)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)所擔(dān)保的債權(quán)實(shí)現(xiàn)造成影響，且會(huì)造成價(jià)值受損。如何在保護(hù)債權(quán)人經(jīng)濟(jì)利益和維護(hù)居住權(quán)人的居住權(quán)益中做抉擇是我們接下來需要討論的問題。

《民法典》第405條和第726條分別確立了“抵押不破租賃”和“買賣不破租賃”的規(guī)則。而《民法典》對(duì)于均辦理了登記的居住權(quán)和抵押權(quán)，在實(shí)現(xiàn)時(shí)的先后順序，應(yīng)按照物權(quán)效力原則來處理，通過設(shè)立時(shí)間的先后決定其效力的強(qiáng)弱，即“時(shí)間在先，權(quán)利在先”。這也應(yīng)當(dāng)是處理居住權(quán)與抵押權(quán)沖突時(shí)的參照原則。但租賃權(quán)的物權(quán)化，意在保護(hù)弱勢(shì)的承租人。居住權(quán)作為用益物權(quán)，具有法定的優(yōu)越性。租賃合同具有一定的期限，時(shí)間內(nèi)一般較短，即使在理論上最長(zhǎng)也不超過20年。但居住權(quán)的期限一般僅限于居住權(quán)人終身，居住權(quán)人去世后即消滅，時(shí)間跨度長(zhǎng)和不確定性較大。如果先設(shè)置抵押權(quán)再設(shè)置居住權(quán)，在均登記的情況下，抵押權(quán)人理論上可行使相應(yīng)權(quán)利保障自己的權(quán)益，但是在實(shí)務(wù)中，抵押權(quán)人權(quán)利難以實(shí)現(xiàn)的情況確實(shí)存在。

《民法典》第415條給出了明確的規(guī)定，主要針對(duì)質(zhì)權(quán)與抵押權(quán)所作出的新增條文。因我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況所限，同一財(cái)產(chǎn)既設(shè)立質(zhì)權(quán)，又設(shè)立抵押權(quán)的情況屢見不鮮，針對(duì)此情況，《民法典》是按照登記或交付的時(shí)間順序確定賠償順序的，并由此來對(duì)所相關(guān)資產(chǎn)的變現(xiàn)資金進(jìn)行分配。居住權(quán)制度的設(shè)立，在實(shí)務(wù)中還會(huì)出現(xiàn)抵押權(quán)與居住權(quán)共存的問題，那么在《民法典》415條規(guī)定的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮是否將居住權(quán)同樣納入該規(guī)定體系。

居住權(quán)與抵押權(quán)設(shè)立的先后順序都以在行政機(jī)關(guān)查詢到的登記時(shí)間為準(zhǔn)，交易時(shí)交易相對(duì)人可在行政機(jī)關(guān)查詢到該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利屬性。其負(fù)擔(dān)情況一目了然，且行政機(jī)關(guān)的公信力保障也使得交易更公平公正，達(dá)到法規(guī)設(shè)立的預(yù)期效果。因此，同一不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)與居住權(quán)共存時(shí)，但由于現(xiàn)行法規(guī)還不是十分完善，為保障權(quán)利所有人的合法權(quán)益與交易公平，以在行政機(jī)關(guān)登記時(shí)間的先后順序確定權(quán)利主張的順序是最為恰當(dāng)。

在用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)并存的情況下，由于二者效力層級(jí)一致，所以對(duì)于均辦理了登記的居住權(quán)和抵押權(quán)，在實(shí)現(xiàn)時(shí)的先后順序，應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)效力原則來處理?？赏ㄟ^設(shè)立時(shí)間的先后決定其效力的強(qiáng)弱，即“時(shí)間在先，權(quán)利在先”。這應(yīng)當(dāng)是處理居住權(quán)與抵押權(quán)沖突時(shí)的原則。另外，如果出現(xiàn)先設(shè)置抵押權(quán)再設(shè)置居住權(quán)的情況下，抵押權(quán)人可以行使拍賣、變賣保障自己的權(quán)益。

（二）居住權(quán)人的同住人問題

由于人的社會(huì)屬性，當(dāng)居住權(quán)人與親友共同居住時(shí)，共住的居住人在法律層面上能否得到在一起居住的制度支撐，若答案是肯定，那么共住人員的身份信息，居住期限、居住期間的行為規(guī)范等是否需要從制度層面上進(jìn)行明確？

尤其需要對(duì)以下幾種情形重點(diǎn)分析：對(duì)于離婚的夫妻，其中一方作為居住權(quán)人獲得居住權(quán)后，在居住權(quán)存續(xù)期間，其再婚后的配偶是否能與其共同入??？民法典中物權(quán)編與婚姻家庭編并無相關(guān)規(guī)定。還有再婚配偶是否與居住權(quán)人具有相同權(quán)利？居住權(quán)合同簽訂后，情勢(shì)發(fā)生未曾預(yù)測(cè)到的變化，繼續(xù)履行會(huì)對(duì)合同簽訂一方訂立居住權(quán)合同的初衷有所違背。又例如老人簽訂賣房養(yǎng)老相關(guān)的協(xié)議之后，居住權(quán)人能否與家人共同住在該房屋中，專門機(jī)構(gòu)行使所有權(quán)是否有法律依據(jù)等。這些現(xiàn)實(shí)中必須面對(duì)的問題，亟須進(jìn)一步展開研究和厘清。

《民法典》對(duì)于居住權(quán)的設(shè)立類型未進(jìn)行充分考量，因此有必要需要確立通過法院裁判方式設(shè)立居住權(quán)。在《民法典》頒布之前，人民法院在設(shè)立居住權(quán)方面進(jìn)行的裁判定權(quán)行為就廣泛存在，這在一定程度上維護(hù)人民的合法居住權(quán)益。雖然在相關(guān)領(lǐng)域不乏想要對(duì)法院裁判居住權(quán)這一行為的合理性進(jìn)行論證，法官們也試圖通過對(duì)相關(guān)法律的解讀進(jìn)行應(yīng)對(duì)相關(guān)領(lǐng)域矛盾的解決。但由于物權(quán)未予法定等各種原因，卻始終未能維護(hù)周全，而現(xiàn)在民法典的出臺(tái)并明確居住權(quán)屬法定物權(quán)，在該前提下以人民法院裁判形式設(shè)立居住權(quán)的方式，完全符合民法典的立法意圖。因此，賦予人民法院在特定情況下裁判設(shè)立居住權(quán)的權(quán)力，而對(duì)于其在擴(kuò)張項(xiàng)目的解釋方面具有重要意義。

（三）居住權(quán)的濫用問題

居住權(quán)立法之初的是確保居住權(quán)利滿足人們的生活需要，應(yīng)以迎合復(fù)雜多樣的房地產(chǎn)市場(chǎng)。其本身對(duì)房產(chǎn)所有權(quán)而言是具有約束性的，甚至與房產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)利行使相悖，致使房產(chǎn)在合同約定及法律層面產(chǎn)生一系列問題。因此，若想出現(xiàn)以下情況時(shí)應(yīng)當(dāng)被視作居住權(quán)濫用：一不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有人及其親屬的人身安全受到故意傷害、或者嚴(yán)重非主觀意圖侵害，財(cái)產(chǎn)安全受到重大侵害；二居住權(quán)所有人嚴(yán)重違反合同約定或是到期多次催繳續(xù)費(fèi)無果的情況；三居住權(quán)人侵占房產(chǎn)所有人在房產(chǎn)落戶、子女入學(xué)方面等政策紅利。此類問題可能會(huì)引出了一個(gè)疑問，即在居住權(quán)濫用時(shí)，居住權(quán)是否可以撤銷，在法律層面上對(duì)此是否有相應(yīng)的支撐？目前有關(guān)法律并未予以明確，居住權(quán)的制度需要完善該方面。

此外，居住權(quán)作為需要登記備案的用益物權(quán)的一種，經(jīng)常被濫用于對(duì)抗法院判決中的強(qiáng)制執(zhí)行。主要形式便是產(chǎn)權(quán)所有人在債務(wù)存續(xù)期間為阻止法院判決的執(zhí)行采取與他人簽訂居住權(quán)合同，設(shè)立居住權(quán)。所以居住權(quán)制度的誕生有利有弊，而對(duì)于部分信譽(yù)不佳的債權(quán)人依靠居住權(quán)制度漏洞來對(duì)抗司法裁決的問題還有待法律去完善。例如房屋在被法院查封的情況下，居住權(quán)的設(shè)定是否合適，是否有法律支撐？

具體可根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況參考其他法律規(guī)定，例如可以將地役權(quán)的有關(guān)款項(xiàng)進(jìn)行居住權(quán)的法定解除進(jìn)行設(shè)計(jì)：違反法律與合同約定，濫用相關(guān)權(quán)利及在合法取得居住權(quán)期滿后經(jīng)兩次催繳續(xù)費(fèi)未果的情況下權(quán)利人有權(quán)撤銷居住權(quán)。針對(duì)這些規(guī)定在實(shí)踐中的應(yīng)用，立法機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)完善相關(guān)法律措施，完善對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有人撤銷居住權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定，進(jìn)一步保障不動(dòng)產(chǎn)所有人的合法權(quán)益。

在由《民法典》實(shí)行后引發(fā)的一系列衍生問題上，應(yīng)結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況出具相關(guān)的司法解釋。例如被查封、扣押以及監(jiān)管的不動(dòng)產(chǎn)其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)受到限制的同時(shí)，其居住權(quán)也應(yīng)做出相應(yīng)的限制，并按抵押權(quán)的相關(guān)規(guī)定，并將出現(xiàn)上述情況的不動(dòng)產(chǎn)納入禁止抵押名單。筆者認(rèn)為對(duì)于在查封、扣押之前已取得居住權(quán)的房產(chǎn)，應(yīng)完善保障居住權(quán)的相關(guān)條款，保障居住人的合法權(quán)益；對(duì)于在查封、扣押等被法院裁決程序執(zhí)行后發(fā)生的設(shè)置居住權(quán)的情況，應(yīng)不予承認(rèn)等。

四、結(jié)語

居住權(quán)作為事關(guān)民生的重要內(nèi)容，由于受到廣大人民群眾的關(guān)注，新中國(guó)成立以來的第一部《民法典》將居住權(quán)納入了物權(quán)編，這一舉動(dòng)反映了中華兒女對(duì)安居樂業(yè)的幸福追求，同時(shí)也為中國(guó)特色社會(huì)主義法律體系增添了新的時(shí)代意義，但不得不承認(rèn)的是，《民法典》的出臺(tái)雖然進(jìn)一步完善保障廣大民眾的住房權(quán)益，而我們也應(yīng)當(dāng)看到與之相關(guān)的法律法規(guī)依舊有諸多需完善之處，有關(guān)部門必將對(duì)居住權(quán)在相關(guān)實(shí)踐中的問題結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況作出相應(yīng)法律法規(guī)上的完善。