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        關于居住權的兩個問題

        2020-10-28 08:46:06
        中國房地產(chǎn)·綜合版 2020年9期
        關鍵詞:老年人

        某市登記機構詢問:《民法典》規(guī)定“居住權不得轉讓、繼承”,居住權是物權的一種,是財產(chǎn)權,為什么不得轉讓和繼承?居住權在哪些情況下設立?

        金紹達:《民法典》所說的居住權是指社會上占比例很小的特殊群體的居住權,是對他人的住宅享有占有和使用的權利?!段餀喾ǎú莅福吩?jīng)有過居住權的規(guī)定,由于設立居住權是為了解決少數(shù)特殊群體的居住問題,所以當時對我國是否需要通過立法設置這一權利存在較大爭議,因而居住權最終沒有寫入《物權法》。居住權的設立原則上應當是無償?shù)?,否則就無須設置這一權利?!睹穹ǖ洹妨⒎〞r只是考慮到當事人意思自治的原則,才規(guī)定了 “但當事人另有約定者除外”。居住權不同于屬于債權的租賃,居住權設立后,由于居住權的物權屬性,即使房屋被轉讓,仍然不會影響居住權人居住的權利,就保障了居住權人居住的權利。在現(xiàn)實生活中,設立居住權可以是以下幾種情況:

        一、保障離婚時無房一方居住的權利。離婚時,住房為一方單獨所有,但另一方無房可住,則可以通過簽訂居住權合同解決居住問題。在《民法典》公布前,人民法院也有過類似的判決。這類居住權的期限可以確定年限,也可以是到居住權人主動放棄或是居住權人死亡時為止,一般由當事人自行約定。

        二、保障老年人的居住權利。有的老年人把自己僅有的學區(qū)房所有權過戶給晚輩,或是生前將自住的房屋所有權贈與晚輩。為防止日后房屋被轉讓或是抵押等原因帶來居住的問題,可以設定居住權。這類居住權的期限一般是到老年人去世時為止。

        三、保障未成年人居住的權利。有的房屋所有權人幫助友人或親屬撫養(yǎng)遺孤,但由于自己年事已高或是健康原因,為了在自己去世后孤兒的居住權利仍然能夠得到保障,在去世前為孤兒設定居住權,這類居住權的期限一般是到兒童成年時為止。

        四、雇主保障無房居住保姆的居住權利。有些為雇主服務多年的保姆在年老并解除雇傭關系后無房居住,雇主為照顧無房可住的保姆,與其簽訂居住權合同,這類居住權的期限一般是到居住權人去世時為止。

        居住權是役權的一種。為特定的地或特定的人設定的權利被稱為“役權”,所以居住權也稱為“人役權”,是指為特定的人的便利而設定的權利?!睹穹ǖ洹分信c人役權相對應的另一種權利是地役權,地役權是為特定的地(需役地)的便利而設定的權利,而居住權是為特定的人(需役人)而設立的一種權利。

        正因為居住權是為特定的人而設定的權利,所以這一權利與需役人即居住權人不可分離,如果允許這一權利轉讓或繼承,那需役人就不再是這個特定的人了,這就背離了役權的定義和設定居住權的本意。因此,居住權是不可讓與的權利,除了當事人另有約定者外,設立居住權的住宅也不得出租。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的,居住權即告消滅。

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