王娟

摘要：新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案在防止開發(fā)企業(yè)“一房數(shù)賣”、防范交易風(fēng)險(xiǎn)上發(fā)揮了積極作用，但仍存在著上位法依據(jù)不足、制度設(shè)計(jì)不完善、功能定位不準(zhǔn)確、操作規(guī)范需細(xì)化等問題，亟需完善解決。

關(guān)鍵詞：新建商品房買賣;網(wǎng)簽備案;規(guī)范

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）09-0043-45收稿日期：2020-07-08

房屋交易合同網(wǎng)簽備案是房屋交易管理中非常重要的一項(xiàng)工作。2018年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（以下簡稱住建部）出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)房屋網(wǎng)簽備案工作的指導(dǎo)意見》（建房〔2018〕128號(hào)），2019年出臺(tái)了《關(guān)于印發(fā)房屋交易合同網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)規(guī)范（試行）的通知》（建房規(guī)〔2019〕5號(hào)），2020年出臺(tái)了《關(guān)于提升房屋網(wǎng)簽備案服務(wù)效能的意見》（建房規(guī)〔2020〕4號(hào)）（以下簡稱《意見》）。連續(xù)三年，住建部出臺(tái)了三部關(guān)于網(wǎng)簽備案的規(guī)范性文件，足見網(wǎng)簽備案工作對(duì)于做好當(dāng)前房屋交易管理工作的重要性。三部文件雖然有利解決了現(xiàn)行網(wǎng)簽備案工作很大一部分問題，然而，網(wǎng)簽備案工作中仍然存在著諸如制度設(shè)計(jì)不完善、功能定位不準(zhǔn)確、操作規(guī)范需細(xì)化等問題。本文從新建商品房視角，提出幾點(diǎn)關(guān)于完善網(wǎng)簽備案制度的個(gè)人見解。

1新建商品房買賣合同網(wǎng)簽備案的依據(jù)

目前，開展網(wǎng)簽備案工作的依據(jù)主要有：《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定，“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定，“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)，逐步推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上登記備案”。再有就是上述住建部制發(fā)的三部規(guī)范性文件。

縱觀網(wǎng)簽備案依據(jù)的法律法規(guī)，一是概念不夠清晰，規(guī)定了預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案，但什么是“登記備案”？從詞義上看，登記是指把有關(guān)事項(xiàng)登錄記載在冊(cè)籍上;備案是指向主管機(jī)關(guān)報(bào)告事由存案以備查考。從詞義上看應(yīng)該是兩個(gè)動(dòng)作。二是適用面過窄，僅規(guī)定了預(yù)售合同的備案，已不能滿足現(xiàn)行網(wǎng)簽備案需涵蓋所有新建商品房買賣合同的實(shí)際工作需求，以及住建部開展網(wǎng)簽備案的工作要求。三是沒有設(shè)定法律效果，辦理了備案的預(yù)售合同在法律上會(huì)產(chǎn)生什么樣的法律效果沒有交代。四是制度設(shè)計(jì)不完整，規(guī)定了開發(fā)企業(yè)的義務(wù)但沒有罰則，房管部門也沒有處罰權(quán)。

2新建商品房合同網(wǎng)簽備案的法律性質(zhì)及作用

新建商品房合同網(wǎng)簽備案是什么性質(zhì)的行為，是當(dāng)事人的民事行為還是主管部門的行政管理行為，備案后有什么作用？能對(duì)抗第三人嗎？

2.1網(wǎng)簽備案是一項(xiàng)行政管理行為

網(wǎng)簽備案制度作為預(yù)售行政監(jiān)管制度之一，主要目的是通過商品房合同網(wǎng)簽備案，鎖定房源，及時(shí)掌握商品房銷售情況，對(duì)開發(fā)企業(yè)銷售行為進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，防止開發(fā)企業(yè)“一房數(shù)賣”，同時(shí)將網(wǎng)簽備案信息向社會(huì)公示，讓銷售信息透明化，維護(hù)購房人合法權(quán)益。因此，商品房網(wǎng)簽備案是政府管理房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)行政管理手段。

2.2網(wǎng)簽備案是對(duì)合同簽訂信息的采集及公示

商品房買賣雙方通過房管部門的網(wǎng)簽系統(tǒng)簽訂合同并進(jìn)行備案，房管部門采集合同簽訂信息，通過政府平臺(tái)公示網(wǎng)簽備案信息，可以防范商品房銷售過程中的風(fēng)險(xiǎn)，然而，法律并沒有賦予網(wǎng)簽備案信息公示物權(quán)上的公示效力。因此，網(wǎng)簽備案的公示只能起到信息披露的作用。

2.3網(wǎng)簽備案不是合同生效要件

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條規(guī)定，“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外”。網(wǎng)簽備案不是商品房買賣合同生效的要件，只是開發(fā)企業(yè)行政管理義務(wù)的履行。這一點(diǎn)不再贅述。

3當(dāng)前網(wǎng)簽備案中存在的問題

3.1商品房現(xiàn)售合同備案沒有依據(jù)

《城市房地產(chǎn)管理法》以及《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定了新建商品房預(yù)售合同的登記備案，但實(shí)踐中，對(duì)于現(xiàn)售商品房也是需要辦理網(wǎng)簽備案的，住建部《意見》附件《房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)操作規(guī)范》中使用的是“新建商品房網(wǎng)簽備案”，應(yīng)該是包含預(yù)售和現(xiàn)售的，因此，現(xiàn)售商品房的網(wǎng)簽備案亟需上位法依據(jù)。

3.2房管部門在網(wǎng)簽備案中是否具有審核職責(zé)

開發(fā)企業(yè)向房管部門申請(qǐng)商品房買賣合同備案時(shí)，如果按“備案”的詞義，房管部門應(yīng)該只將合同予以存檔以備考查即可，但實(shí)操中房管部門在合同備案環(huán)節(jié)仍設(shè)有審核環(huán)節(jié)，主要是對(duì)合同的規(guī)范填寫，以及是否違反監(jiān)管部門監(jiān)管要求等進(jìn)行把關(guān)。這種審核在一定程度上可以起到監(jiān)督開發(fā)企業(yè)，維護(hù)購房人權(quán)益的作用，但卻是無法可依的。特別是住建部《意見》中提倡“網(wǎng)簽即備案”，因此，無論從依法行政還是從提升服務(wù)效能角度，房管部門在網(wǎng)簽備案中都不需要進(jìn)行審核。那么，合同備案后的變更和注銷是否需要審核呢？此次住建部《意見》中沒有涉及。

3.3買受人在合同網(wǎng)簽備案中權(quán)利缺位

《城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)規(guī)定備案的申請(qǐng)主體為開發(fā)企業(yè)，實(shí)際上是法律給開發(fā)企業(yè)設(shè)定的一項(xiàng)義務(wù)，但實(shí)操中由于申請(qǐng)權(quán)掌握在開發(fā)企業(yè)手中，買受人支付購房款后，開發(fā)企業(yè)遲退不為買受人辦理合同備案屢屢發(fā)生，而買受人對(duì)于合同網(wǎng)簽備案的情況卻無從得知，即使得知合同未備案也無法自行申請(qǐng)備案，權(quán)利的缺位和信息的高度不對(duì)稱使得買受人處于極大的交易風(fēng)險(xiǎn)中。

3.4網(wǎng)簽備案變更、注銷辦理?xiàng)l件和流程沒有明確

住建部《意見》提到申請(qǐng)人可以變更、注銷網(wǎng)簽備案。但在附件《房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)操作規(guī)范》沒有對(duì)應(yīng)的業(yè)務(wù)流程。目前，武漢市網(wǎng)簽備案主要有更名、更正、注銷三類業(yè)務(wù)。一是網(wǎng)簽備案更名。對(duì)于《商品房買賣合同》已辦理網(wǎng)簽、備案，買受人與其配偶，父母與子女，（外）祖父母與（外）孫子女之間可以更名;經(jīng)司法裁判確認(rèn)（含調(diào)解書）變更購房人的可以更名。二是網(wǎng)簽備案更正。合同網(wǎng)簽備案后發(fā)現(xiàn)信息有誤的，可辦理信息更正。三是備案注銷。已備案的合同依生效法律文書裁判確認(rèn)商品房買賣合同解除、撤銷或無效的;同一項(xiàng)目中換購商品房;備案后180天內(nèi)按揭貸款未獲金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)造成合同無法繼續(xù)履行的，當(dāng)事人另有約定的除外;購房人本人或其父母、子女、配偶患重大疾病急需資金，雙方協(xié)商解除合同的;其他特殊情形。在實(shí)操中我們也存在一些困惑，如網(wǎng)簽備案的變更、注銷需要買賣雙方申請(qǐng)嗎？需要設(shè)置限制條件嗎，如項(xiàng)目已辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記或房屋所有權(quán)初始登記的還能辦理嗎，房屋有抵押、查封的能辦理嗎？

4有關(guān)建議

4.1賦予商品房買賣合同備案明確的法律效力

合同備案作為一種行政管理手段同時(shí)應(yīng)賦予其明確的法律效力，充分發(fā)揮其維護(hù)購房人合法權(quán)益，降低交易風(fēng)險(xiǎn)的功能。首先，建議將《城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》“登記備案”修改為“備案”，明晰概念。其次，建議吸納《2011年全國民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》（法辦〔2011〕442號(hào)）第16條精神“數(shù)份房屋買賣合同均為合法有效且各買受人均要求履行合同的，應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋以及買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。確定買賣合同成立時(shí)間，應(yīng)綜合考慮合同在主管機(jī)關(guān)備案的時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)證明的合同簽訂時(shí)間等”。從法律上賦予網(wǎng)簽備案準(zhǔn)物權(quán)效力，至少是優(yōu)先效力。

4.2備案適用范圍擴(kuò)大至現(xiàn)售合同

將《意見》有關(guān)內(nèi)容上升到制度層面，即將合同備案適用范圍由現(xiàn)行的預(yù)售合同備案擴(kuò)大至銷售合同備案?，F(xiàn)售商品房房屋雖已竣工，購房人權(quán)利等待周期較短，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)預(yù)售較小，但并不能排除商品房現(xiàn)售中不存在交易風(fēng)險(xiǎn)，因此，有必要在制度層面將現(xiàn)售商品房買賣合同備案納入進(jìn)去。

4.3賦予買受人備案申請(qǐng)權(quán)，賦予房管部門對(duì)于開發(fā)企業(yè)怠于備案處罰權(quán)

如開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂合同后，超過合同約定的備案時(shí)限遲遲不辦理備案手續(xù)，或者因故無法辦理合同備案手續(xù)的，可賦予買受人備案申請(qǐng)權(quán)，由買受人持已簽訂的商品房買賣合同辦理備案手續(xù)。對(duì)于開發(fā)企業(yè)怠于備案的，目前武漢市采取記入信用檔案的方式處理，但威懾效果并不是很理想。建議規(guī)定開發(fā)企業(yè)怠于備案必須承擔(dān)民事或者行政責(zé)任，賦予房管部門對(duì)此種行為的處罰權(quán)或其他監(jiān)管措施，以保障制度更好執(zhí)行。

4.4完善網(wǎng)簽備案變更、注銷業(yè)務(wù)辦理規(guī)范

為確?！兑庖姟返呢瀼貓?zhí)行，同時(shí)，切實(shí)落實(shí)好國家宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持房住不炒，堅(jiān)決杜絕利用變更合同買受人或注銷合同備案的方式進(jìn)行炒房，有必要在《房屋網(wǎng)簽備案業(yè)務(wù)操作規(guī)范》中增加網(wǎng)簽備案變更、注銷業(yè)務(wù)辦理規(guī)范。建議：一是對(duì)于變更合同買受人、合同標(biāo)的物以及注銷合同備案的情形賦予房管部門審批權(quán);二是明確規(guī)定辦理情形、條件、流程和時(shí)限，規(guī)范合同備案管理。