毛廣澳 葉松

摘要：“經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)”與“房住不炒”是近年來房地產(chǎn)業(yè)面臨的兩大核心關(guān)鍵政策。在“經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)”新發(fā)展格局下，“房價問題”應(yīng)當(dāng)是“內(nèi)循環(huán)”中的重要問題，房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在此背景下，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從土地供應(yīng)、信貸政策、監(jiān)管體系、租賃市場等多角度實現(xiàn)創(chuàng)新改革和規(guī)范發(fā)展，積極參與國家“經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)”戰(zhàn)略。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)雙循環(huán);房住不炒;房地產(chǎn)市場

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）10-0026-29 收稿日期：2021-09-10

1 政策背景與內(nèi)涵

1.1 房住不炒

自2016年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出了“房子是用來住的、不是用來炒的”政策定位以來，有效遏制了房地產(chǎn)投機(jī)炒作，經(jīng)濟(jì)效果和社會效果得到明顯提升。

1.2 經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)

中央提出“經(jīng)濟(jì) 雙循環(huán)”戰(zhàn)略，是綜合把握國內(nèi)發(fā)展層次和國際客觀環(huán)境，結(jié)合歷史經(jīng)驗，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的戰(zhàn)略性抉擇，也是中國經(jīng)濟(jì)邁向高質(zhì)量發(fā)展的強(qiáng)國方略。

2020年5月，中央政治局常委會會議首次提出要充分發(fā)揮我國超大規(guī)模市場優(yōu)勢和內(nèi)需潛力，構(gòu)建以內(nèi)循環(huán)為主、內(nèi)外雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。這一戰(zhàn)略強(qiáng)調(diào)了在復(fù)雜的國際環(huán)境背景下，以創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享五大發(fā)展理念為核心，加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，優(yōu)化國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使要素市場實現(xiàn)最優(yōu)配置，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長。

在雙循環(huán)新發(fā)展格局下，作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)市場對于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)以及消費(fèi)能力的影響無疑是巨大的，既影響投資和消費(fèi)，也影響民生和發(fā)展。“經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)”下的“房住不炒”定位，也會成為房地產(chǎn)市場在“十四五”時期的總綱和總體指導(dǎo)方針。房地產(chǎn)市場主體如何理解新格局下的政策內(nèi)涵和市場變化，特別是對于內(nèi)循環(huán)中如何繼續(xù)強(qiáng)調(diào)租賃市場的重要性，尤其是租購并舉和長租房的政策，這也是后續(xù)應(yīng)積極關(guān)注并面臨市場改革的一個重要內(nèi)容，此戰(zhàn)略下的房地產(chǎn)市場將會遇到前所未有的發(fā)展機(jī)遇及挑戰(zhàn)。

2 新發(fā)展格局下房地產(chǎn)市場面臨的機(jī)遇

2.1 新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

房地產(chǎn)消費(fèi)對于擴(kuò)大內(nèi)需仍然具有相當(dāng)重要的作用，在國內(nèi)大循環(huán)的促進(jìn)消費(fèi)戰(zhàn)略中，住房消費(fèi)仍將是重要組成部分。新中國成立72年來，我國有著世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。我國常住人口城鎮(zhèn)化率從1949年末的10.64%，至2019年突破了60%，2020年已經(jīng)達(dá)到了63.89%。根據(jù)《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016-2030年）》報告，2030年我國常住人口城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%。黨的十八大提出了“走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路”，我國城鎮(zhèn)化開始進(jìn)入以人為本、發(fā)展規(guī)模與發(fā)展質(zhì)量并重的全新階段。2014年3月至2020年4月國家相繼推行了《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）》《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》等7條有關(guān)城鎮(zhèn)化發(fā)展的相關(guān)意見、方案及任務(wù)。其中，《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》提出的“深化戶籍制度改革，放開放寬除個別超大城市外的城市落戶限制，推動公共資源按常住人口規(guī)模配置”，是逐漸消除城鄉(xiāng)差異、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合的關(guān)鍵措施。

雙循環(huán)戰(zhàn)略背景下，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和發(fā)展，可以起到推動人口集聚、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革并繁榮城市經(jīng)濟(jì)的作用，這無疑是房地產(chǎn)市場發(fā)展的巨大機(jī)遇。

2.2 適老化改造需求

隨著新世紀(jì)的到來，我國已步入老齡化社會。2020年開展的第七次全國人口普查數(shù)據(jù)表明，我國60歲及以上人口總數(shù)為26402萬人，占全國人口的18.70%，其中，65歲及以上人口為19064萬人，占全國人口的13.50%，均遠(yuǎn)超老齡化社會標(biāo)準(zhǔn)。且對比2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國人口老齡化程度進(jìn)一步加深，未來一段時期將持續(xù)面臨人口長期均衡發(fā)展的壓力，并將在“十四五”期間進(jìn)入中度老齡化階段。

但現(xiàn)有城鎮(zhèn)建筑因規(guī)劃滯后與成本制約等原因，尚不能提供安全、舒適、方便的全年齡段適用的空間環(huán)境，與老齡化社會的居住需求不相適應(yīng)。因此，在既有建筑物的改造中，凸顯了適老化的重要性和緊迫性。尤其是在“房住不炒”政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)新開發(fā)的投資規(guī)模增長空間有限，且從2019年起大規(guī)模棚戶區(qū)改造熱潮也逐漸消退。2020年國務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》，提出將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造作為實現(xiàn)人民追求美好生活需要的重要民生工程。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，從政策背景和自身利益角度出發(fā)都存在參與既有建筑及社區(qū)公共設(shè)施改造的內(nèi)在需求動力，以彌補(bǔ)新開發(fā)市場規(guī)模下降產(chǎn)生的收益缺口。

2.3 住房租賃業(yè)發(fā)展

新型城鎮(zhèn)化將帶來大量的住房需求，然而城市房價高企，并不是所有的進(jìn)城者都有經(jīng)濟(jì)實力購買商品房，進(jìn)城者將退而求其次選擇租房。從住宅的社會特性角度而言，政府應(yīng)在商品房市場化的同時負(fù)擔(dān)住房基本保障的責(zé)任。自2015年，我國開始大力支持住房租賃，特別是面向低收入者的公租房，多次發(fā)布政策推進(jìn)租賃市場發(fā)展。2016年，國務(wù)院出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出建立購租并舉的城鎮(zhèn)住房制度，完善城鎮(zhèn)住房保障體系，住房保障采取實物與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合并逐步轉(zhuǎn)向租賃補(bǔ)貼為主，加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場。租賃住房市場容量巨大，是未來房地產(chǎn)發(fā)展的大趨勢。

政策支持下，房企應(yīng)積極布局租賃市場，預(yù)計到2025年，全國租賃市場規(guī)模將首次超過3萬億元，租賃人口增至2.52億人，這也是房地產(chǎn)市場的另一大機(jī)遇。但同時也面臨著相關(guān)挑戰(zhàn)。

3 新發(fā)展格局下房地產(chǎn)市場面臨的挑戰(zhàn)

3.1 市場分化明顯

在“房住不炒”政策持續(xù)作用下，限購、限貸、限售，土地集中出讓制度的實施，使我國房地產(chǎn)市場價格增長趨勢明顯變緩，房地產(chǎn)市場下行壓力加劇。一二線城市與三四線城市房地產(chǎn)市場分化明顯，去庫存效果顯現(xiàn)，且不同規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)市場表現(xiàn)差異很大，隨著行業(yè)競爭加劇，銷售規(guī)模格局進(jìn)一步分化。市場資源更加集聚于優(yōu)勢企業(yè)，中小規(guī)模房企的增長空間進(jìn)一步受限。

3.2 融資壓力突出

2020年以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)對房地產(chǎn)金融領(lǐng)域繼續(xù)保持強(qiáng)監(jiān)管的態(tài)勢。尤其 “三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)的影響已經(jīng)非常突出，新增融資額持續(xù)下降，個別高杠桿率運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)陷入了明顯困境，中長期來看，降杠桿將是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的核心思路。在缺乏資金支持的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)將告別高杠桿和快周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。與此同時，今年上半年的房貸利率上行和審批難度加大，也使得貸款買房的壓力有所增加，進(jìn)一步限制了資本流向房地產(chǎn)業(yè)。

3.3 房企處境困難

在以內(nèi)循環(huán)為主的新格局下，需要從房地產(chǎn)市場中解放內(nèi)需，樓市調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)格，房企整體利潤率普遍下滑，行業(yè)高增速不再。央行提出的發(fā)展底線為維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益?！敖鹁陪y十”的市場周期性行情并沒有在2021年如期展現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力雖有所緩解，但仍將持續(xù)，房企債務(wù)違約問題頻發(fā)，而市場下行壓力明顯，對業(yè)內(nèi)房企形成了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

4 新發(fā)展格局下房地產(chǎn)市場的發(fā)展建議

4.1 完善土地供給政策

土地供應(yīng)是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的前提和基礎(chǔ)，土地政策所決定的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與方式直接影響到房地產(chǎn)市場能否健康發(fā)展。首先應(yīng)進(jìn)一步完善閑置宅基地的入市交易，可以推廣納入租賃住房建設(shè)的試點，盤活宅基地資源，建立全域土地綜合統(tǒng)籌利用模式。其次是多渠道解決中低收入家庭的住宅需求，構(gòu)建多層次多元化的住房供應(yīng)體系，確保有房住的基本需求，實現(xiàn)社會共同發(fā)展，走向共同富裕。再次是根據(jù)城市發(fā)展前景，區(qū)分對待土地供應(yīng)政策，將土地供應(yīng)計劃與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流動情況結(jié)合，依人地掛鉤原則確定土地供應(yīng)規(guī)模。

4.2 差別化信貸政策

一方面對于房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)實際債務(wù)杠桿水平和經(jīng)營狀況，實行差別化信貸政策，采用包括擔(dān)保方式和利率水平等多種方式降低金融隱患，促進(jìn)房企能夠優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)安全合理化，積極拓展融資渠道多元化。另一方面，對于消費(fèi)性住房信貸，首先根據(jù)城市發(fā)展層次與現(xiàn)狀，明確合理的信貸政策區(qū)分度;其次要嚴(yán)格審核貸款資格，明確剛性需求和改善性需求標(biāo)準(zhǔn)，落實差別化信貸，制止對炒房的信貸支持。

4.3 強(qiáng)化多層次監(jiān)管

一是加強(qiáng)行業(yè)自律，宣傳和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商和各類中介嚴(yán)格規(guī)范交易資金管理，健全信用體系，禁止不當(dāng)行為。二是加強(qiáng)政府監(jiān)管，構(gòu)建開放、完善的信息制度和預(yù)警體系，在強(qiáng)調(diào)市場機(jī)制對房地產(chǎn)市場資源配置的決定性作用的前提下，將政府對市場管理通過制度化、規(guī)范化、效率化的政策機(jī)制得以實現(xiàn)。三是加強(qiáng)法制管理，配套修改和實施房地產(chǎn)相關(guān)的稅收、土地、投融資、市場等環(huán)節(jié)相關(guān)法律，以法律形式固化“房住不炒”的原則，實現(xiàn)住房市場回歸到居住功能。

4.4 健全住房租賃體系

在有效配置市場資源的同時，各級政府應(yīng)著力承擔(dān)中低收入家庭的住房保障責(zé)任，大力發(fā)展住房租賃市場。以共享理念將各類閑置房源納入租賃市場，積極引導(dǎo)資本投入住房租賃市場建設(shè)，培育租賃市場的優(yōu)質(zhì)化企業(yè)，治理租賃市場的無序現(xiàn)象，最大限度滿足中低收入家庭的住房需求，實現(xiàn)社會穩(wěn)定，促進(jìn)共同富裕。針對目前國內(nèi)住房還存在失衡問題，雙循環(huán)戰(zhàn)略的發(fā)展無疑大大推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與完善，通過“房住不炒”的政策定位，以制度改革降低房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展，實現(xiàn)人民安居樂業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的同步目標(biāo)。

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作者簡介：毛廣澳、葉松，銅陵學(xué)院建筑工程學(xué)院。

基金項目：銅陵學(xué)院2021年度國家級大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓(xùn)練計劃項目（202110383064-s202010383139）研究成果。