陳鵬宇

摘要：一個(gè)人應(yīng)該有情懷。我們的先賢都有“位卑未敢忘憂國(guó)”“家事國(guó)事天下事，事事關(guān)心”的可貴情懷，當(dāng)代青年人更應(yīng)該學(xué)習(xí)借鑒。我雖然是一名在校高中學(xué)生，但對(duì)于國(guó)家發(fā)展進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)民生問(wèn)題，始終保持著一種自然的關(guān)心態(tài)度，隨時(shí)注意觀察和思考。本文擬結(jié)合自己生活的四川省綿陽(yáng)市的實(shí)際，就供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”，談?wù)剛€(gè)人拙見(jiàn)。

關(guān)鍵詞：供給側(cè)；“去庫(kù)存”；房地產(chǎn)市場(chǎng)

中圖分類號(hào)：F127 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）08-0000-02

一、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”

在“增速換檔、結(jié)構(gòu)升級(jí)、動(dòng)力轉(zhuǎn)換”的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，實(shí)施供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革是實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)增效、健康發(fā)展的必然選擇。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革旨在調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，使要素實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置，提升經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量和數(shù)量。需求側(cè)有投資、消費(fèi)、出口三駕馬車，供給側(cè)則有勞動(dòng)力、土地、資本、創(chuàng)新四大要素。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，就是從提高供給質(zhì)量出發(fā)，用改革的辦法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，矯正要素配置扭曲，擴(kuò)大有效供給，提高供給結(jié)構(gòu)對(duì)需求變化的適應(yīng)性和靈活性，提高全要素生產(chǎn)率，更好滿足廣大人民群眾的需要，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。

供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革具有復(fù)雜性、艱巨性、長(zhǎng)期性。當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，其重要任務(wù)是“三去一降一補(bǔ)”，就是去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。去產(chǎn)能，即淘汰實(shí)體經(jīng)濟(jì)的落后產(chǎn)能；去庫(kù)存，即減少房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存；去杠桿，即降低政府的負(fù)債水平；降成本，即降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)的成本；補(bǔ)短板，即在一些被忽視或滯后的領(lǐng)域增加有效供給。其中，去庫(kù)存，關(guān)鍵是去房地產(chǎn)庫(kù)存，特別是三、四線城市。要采取鼓勵(lì)新市民購(gòu)房、推動(dòng)保障房建設(shè)、實(shí)行貨幣化安置等一系列政策措施，努力化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

十多年來(lái)，各地房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，已形成了供過(guò)于求的局面，既帶來(lái)了高房?jī)r(jià)問(wèn)題，也帶來(lái)了高庫(kù)存問(wèn)題。高庫(kù)存已成為房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的主要障礙。而且，房地產(chǎn)還涉及到地方政府的收入、債務(wù)負(fù)擔(dān)和金融風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，牽一發(fā)而動(dòng)全身，必須高度重視、謹(jǐn)慎處理。

從全國(guó)面上看，在實(shí)際工作中，要注意把握以下幾點(diǎn)：一是要發(fā)揮企業(yè)在去庫(kù)存中的主體作用，將鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略、適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格、減少新的無(wú)效供給，作為去庫(kù)存的重要手段；二是要加快推進(jìn)農(nóng)民工市民化進(jìn)程，允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地購(gòu)房，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，擴(kuò)大房地產(chǎn)有效需求；三是要通過(guò)改革土地制度、財(cái)稅制度、金融制度、預(yù)售制度等解決房地產(chǎn)發(fā)展的深層問(wèn)題；四是要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)去庫(kù)存是一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程，做好打持久戰(zhàn)準(zhǔn)備，有一部分房地產(chǎn)庫(kù)存因成本代價(jià)太高是不可能去掉的，要堅(jiān)持市場(chǎng)化和法治化取向，不能不顧代價(jià)強(qiáng)行去掉；五是要認(rèn)識(shí)到去庫(kù)存只是房地產(chǎn)去泡沫的過(guò)渡性手段，房地產(chǎn)的健康可持續(xù)發(fā)展必須通過(guò)去泡沫來(lái)實(shí)現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟怎么了

近段時(shí)間，曾經(jīng)上了BBC的上海知名網(wǎng)紅美食—“阿大蔥油餅”很可能要關(guān)門了的消息，牽動(dòng)著各路大神和全國(guó)人民的心，究其原因是“租不起門面，辦不了證”。房租太高、房?jī)r(jià)太高，折射的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的民生之痛?！凹摇痹趪?guó)人的思想里占有重要位置，某種程度上，“家”就等于“房”，安居才能樂(lè)業(yè)，住房是必須得到保障的基本生活需求之一。

據(jù)新聞媒體報(bào)道，2016年以來(lái)，在一連串樓市新政的刺激下，樓市熱情高漲，城市各大板塊、各類物業(yè)項(xiàng)目，均開啟了“搶房”模式，甚至出現(xiàn)“買、壓力大，不買、壓力更大，沒(méi)時(shí)間想了”的沖動(dòng)性購(gòu)房情況。隨后報(bào)道，北京、深圳、廣州、杭州、天津、鄭州、合肥、成都等地先后出臺(tái)樓市新政，升級(jí)調(diào)控力度，樓市降溫已成為各地共識(shí)。冷靜分析這些現(xiàn)象的背后，發(fā)現(xiàn)這些情況多出現(xiàn)在一線大城市和部分二線城市，且躁熱樓盤大多在“具有巨大發(fā)展投資潛力，規(guī)劃配套齊全，政府政策聚焦”的規(guī)劃關(guān)鍵區(qū)域，未能代表全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體狀況。部分二線城市和三、四線城市樓市價(jià)格趨穩(wěn)，存量大的現(xiàn)狀仍然存在。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體狀況仍然是“供大于求”，去庫(kù)存仍然是調(diào)控主基調(diào)。特別是三、四線城市，庫(kù)存過(guò)多是共同特點(diǎn)?；馃岬匿N售狀況與去庫(kù)存的政策導(dǎo)向看似矛盾，其實(shí)反映了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革“去庫(kù)存”設(shè)計(jì)中突出重點(diǎn)、分而治之的理念。房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存的重點(diǎn)是三、四線城市，以筆者居住的三線城市綿陽(yáng)為例，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出三個(gè)明顯特征。

（一）庫(kù)存總量大

近年來(lái)，綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)投資高速增長(zhǎng)，新開樓盤如雨后春筍般快速林立。樓房滯銷日益嚴(yán)重，新建樓房如原野秋夜般看不見(jiàn)幾盞明燈，商品房存量壓力不斷增大。數(shù)據(jù)顯示，2015年綿陽(yáng)全市商品房批準(zhǔn)上市量與銷售量相差一百余萬(wàn)平米，總體上供過(guò)于求。據(jù)有關(guān)專家測(cè)算，截至目前，全市已建好的樓盤面積，按照2015年月均銷售量計(jì)算，全市要全部消化這些房地產(chǎn)庫(kù)存需要兩年時(shí)間。若加上備案正在建設(shè)和其余開發(fā)用地產(chǎn)生的商品房，完全消化這些房產(chǎn)約需要五年時(shí)間。根據(jù)各地房市報(bào)道對(duì)比類推，三、四線城市房產(chǎn)庫(kù)存總量大的現(xiàn)狀仍然存在，去庫(kù)存形勢(shì)不容樂(lè)觀。

（二）區(qū)域不平衡

綿陽(yáng)全市九個(gè)縣市區(qū)，房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力大小不一，差異較為明顯。從住宅類商品房看，服務(wù)業(yè)等商業(yè)活躍、居住配套較好、購(gòu)買力較強(qiáng)的城區(qū)，整體情況好于縣市區(qū)。特別是地震后由于異址重建等原因新建樓房較多的縣市區(qū)，如平武、北川，下班后空城現(xiàn)象明顯。據(jù)測(cè)算，這些地方在不新增商品房建設(shè)供地情況下，要完全消化這些樓房庫(kù)存需要近四年時(shí)間，去庫(kù)存周期是四川省當(dāng)前水平的三到四倍。從商業(yè)營(yíng)業(yè)用房看，縣市區(qū)整體情況好于城區(qū)。究其原因，城區(qū)最先感受房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)嚴(yán)峻形勢(shì)，領(lǐng)先投資商業(yè)用房開發(fā)建設(shè)。由于城區(qū)各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，具有明顯分化的特征。經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的涪城區(qū)去庫(kù)存周期相對(duì)較短，游仙區(qū)、經(jīng)開區(qū)等去庫(kù)存周期相對(duì)較長(zhǎng)?？h市區(qū)中，縣城規(guī)模大、經(jīng)濟(jì)活躍和商業(yè)氛圍濃厚的區(qū)域，樓市庫(kù)存消化需要時(shí)間相對(duì)較短，壓力稍小，如江油、三臺(tái)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢、商業(yè)欠活躍的地區(qū)，去庫(kù)存形勢(shì)嚴(yán)峻、壓力巨大，如北川、鹽亭、梓潼等。

（三）缺乏競(jìng)爭(zhēng)力

庫(kù)存樓房競(jìng)爭(zhēng)力不足，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。一是商業(yè)用房庫(kù)存占比過(guò)大。受住宅樓市萎縮、商業(yè)用房開發(fā)加快影響，全市商業(yè)用房庫(kù)存量超過(guò)總庫(kù)存量的四分之一。成片商業(yè)用房出現(xiàn)長(zhǎng)期待租待售，有的縣市區(qū)商業(yè)用房滯銷情況嚴(yán)重。二是高品質(zhì)樓盤項(xiàng)目少。以高層電梯公寓為主的鋼筋水泥森林林立，密度低、中高層的樓房較少。大部分小區(qū)綠化程度不高、配套不齊全、物業(yè)管理水平待提高，多種因素導(dǎo)致樓盤品質(zhì)不高，對(duì)高端需求吸引力不足。三是千城一面缺乏特色。開發(fā)建設(shè)的商品房普遍為傳統(tǒng)的居住和商業(yè)小區(qū)，功能結(jié)構(gòu)單一，沒(méi)有體現(xiàn)國(guó)家科技城、全國(guó)教育強(qiáng)市、西部宜居城市等方面的特色和優(yōu)勢(shì)，與當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)跨界融合趨勢(shì)不適應(yīng)，多功能綜合類樓盤少，不能滿足消費(fèi)者的不同需求。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該怎么辦

住有所居是老百姓幸福生活的基本要求。只有百姓安居樂(lè)業(yè)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)才能健康穩(wěn)定發(fā)展。2015年以來(lái)，為推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存，各地紛紛出臺(tái)降準(zhǔn)降息、下調(diào)購(gòu)房首付比例、減免購(gòu)房稅費(fèi)等措施，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。我們生活的綿陽(yáng)市，系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策頻頻見(jiàn)報(bào)，已經(jīng)實(shí)施的“美麗綿陽(yáng)”一期、二期工程，打造的三江湖城市地標(biāo)景點(diǎn)等，讓城市面貌煥然一新。“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”的鼓勵(lì)政策，吸引了大量外來(lái)人員來(lái)綿陽(yáng)就業(yè)安居。被納入國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)城市，更是讓綿陽(yáng)在吸引農(nóng)業(yè)人口向城市轉(zhuǎn)移方面，具有明顯的比較優(yōu)勢(shì)。這些積極變化和利好政策，對(duì)促進(jìn)綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)又好又快發(fā)展，化解房產(chǎn)庫(kù)存，縮短去庫(kù)存化周期極為有利。只有搶抓機(jī)遇，因勢(shì)利導(dǎo)，綜合施策，多管齊下，房地產(chǎn)去庫(kù)存方能收到良好實(shí)效。

（一）打造好城市軟硬環(huán)境

要完善城市配套功能，打造宜居、宜業(yè)、宜商、宜學(xué)、宜游的城市環(huán)境，吸引更多的人前來(lái)綿陽(yáng)就業(yè)安居。要持續(xù)推進(jìn)“美麗綿陽(yáng)”工程建設(shè)，打造滿足市民休閑需求的城市景觀，將城區(qū)變成景區(qū)，提升城市宜居水平。縣市區(qū)要建設(shè)一批特色鮮明的小城鎮(zhèn)，與主城區(qū)串珠成鏈、相得益彰。要大力支持鼓勵(lì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，利用好國(guó)家科技城金字招牌，辦好科博會(huì)、軍民融合論壇、中國(guó)（四川）電子商務(wù)發(fā)展峰會(huì)等大型活動(dòng)，廣泛推介綿陽(yáng)，吸引各方有志之士來(lái)綿陽(yáng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，在綿陽(yáng)購(gòu)房置業(yè)。要提供更好的政務(wù)服務(wù)，為外來(lái)投資者提供優(yōu)質(zhì)、高效、公平、陽(yáng)光的政務(wù)環(huán)境，讓大家樂(lè)于來(lái)綿陽(yáng)，從而發(fā)展在綿陽(yáng)，扎根在綿陽(yáng)、建設(shè)好綿陽(yáng)。要營(yíng)銷好綿陽(yáng)，加大對(duì)“科技綿陽(yáng)”“教育綿陽(yáng)”“宜居綿陽(yáng)”和“綠色綿陽(yáng)”的宣傳營(yíng)銷力度，策劃一些特色鮮明、讓人影響深刻的營(yíng)銷口號(hào)。同時(shí)，要組織一批優(yōu)秀房產(chǎn)企業(yè)，積極走出去，主動(dòng)開展房產(chǎn)推介活動(dòng)。

（二）引導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展

鼓勵(lì)引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)需求，積極向多樣化、個(gè)性化方向轉(zhuǎn)型發(fā)展，化解結(jié)構(gòu)性原因引起的庫(kù)存。要對(duì)準(zhǔn)“養(yǎng)老”需求，支持房產(chǎn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)有庫(kù)存商品房項(xiàng)目進(jìn)行“適老化”改造，將房地產(chǎn)業(yè)與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)融合發(fā)展。要對(duì)準(zhǔn)“雙創(chuàng)”需求，在“大眾創(chuàng)業(yè)，萬(wàn)眾創(chuàng)新”的大背景下，學(xué)習(xí)成都市“菁蓉創(chuàng)客小鎮(zhèn)” 做法，將庫(kù)存樓房改造為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的孵化器，把無(wú)人問(wèn)津的商品房打造成活力迸發(fā)的創(chuàng)客空間。要對(duì)準(zhǔn)“觸網(wǎng)”需求，在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大背景下，積極探索多樣化營(yíng)銷模式，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開展線上線下銷售，不斷拓寬消費(fèi)市場(chǎng)。要對(duì)準(zhǔn)“高端”需求，積極引入知名實(shí)力房產(chǎn)企業(yè)，在綿陽(yáng)開發(fā)一批具有地方特色的高端、綠色、智慧、宜居樓盤，為高端購(gòu)房群體提供優(yōu)質(zhì)選擇。

（三）政策措施要更加靈活優(yōu)惠

化解當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存，要在“買得起”方面出臺(tái)更多有針對(duì)性的措施。要對(duì)進(jìn)城購(gòu)房者給予適度補(bǔ)貼，對(duì)科研人才、技術(shù)人才、創(chuàng)業(yè)人才等高層次人才加大補(bǔ)貼力度，落實(shí)農(nóng)民工和農(nóng)村居民進(jìn)城購(gòu)房在戶籍、就業(yè)、教育、醫(yī)療、社保等方面與本地市民享受同等待遇，真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)民市民化。要增加購(gòu)房正向刺激杠桿，引導(dǎo)銀行等金融機(jī)構(gòu)在百姓購(gòu)房貸款利率等方面給予更多優(yōu)惠，政府要適度減免或降低購(gòu)房稅費(fèi)。要科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)土地市場(chǎng)和商品房市場(chǎng)，根據(jù)商品房庫(kù)存、已供地項(xiàng)目開竣工指標(biāo)變化等情況，把握土地供應(yīng)節(jié)奏，防止過(guò)量投放。

（四）重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)加快房產(chǎn)去庫(kù)存

“有人買”是醫(yī)治房地產(chǎn)庫(kù)存的關(guān)鍵。綿陽(yáng)作為三線城市，房產(chǎn)庫(kù)存量大，主要還是發(fā)展不夠、人氣不旺、需求未最大化激發(fā)導(dǎo)致。因此，要積極主動(dòng)承接好沿海先進(jìn)地區(qū)資源消耗低、環(huán)境污染小、就業(yè)帶動(dòng)大、經(jīng)濟(jì)效益好的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，主動(dòng)接受成都、重慶等區(qū)域性中心城市的產(chǎn)業(yè)輻射，在綿陽(yáng)形成一批支柱性強(qiáng)、配套性高的產(chǎn)業(yè)鏈條，讓本地居民有更多就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)而帶動(dòng)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。要加快引進(jìn)大企業(yè)大集團(tuán)，特別是與綿陽(yáng)軍民融合產(chǎn)業(yè)特色相匹配的中央企業(yè)、軍工企業(yè)和行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)來(lái)綿陽(yáng)投資發(fā)展，吸引帶動(dòng)更多人員來(lái)綿陽(yáng)就業(yè)樂(lè)業(yè)，在綿陽(yáng)購(gòu)房安居。要大力發(fā)展科技、金融、物流、文化創(chuàng)意、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，打造一批“金融樓”“商務(wù)樓”“科研樓”“中介服務(wù)樓”“現(xiàn)代物流樓”“商務(wù)連鎖酒店”等，以新型產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，促進(jìn)現(xiàn)存空置的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房多元利用，從而加快減少樓市庫(kù)存。