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        淺析我國房地產(chǎn)稅收制度改革

        2016-11-24 16:19:21楊虹
        2016年32期

        楊虹

        摘 要:改革開放以來,我國經(jīng)濟發(fā)展迅速,尤其是房地產(chǎn)行業(yè)的迅速崛起。但是,近年來我國涌現(xiàn)了房地產(chǎn)銷售滯脹、存量房增加等問題,迫切需要國家大力改革、促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。總體看來,我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚,理論與實踐經(jīng)驗不足,在發(fā)展過程中矛盾和問題并存。近年來,房地產(chǎn)稅制在調(diào)控房地產(chǎn)價格、促進房地產(chǎn)市場健康均衡有序發(fā)展、優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、增加地方財政收入、調(diào)節(jié)居民收入差距等多個方面發(fā)揮了重要作用。但同時我們也應該看到,現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系仍然存在很多問題,改革房地產(chǎn)稅制是我國財稅改革的重大課題。

        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)稅收;房地產(chǎn)市場;稅制改革

        一、我國房地產(chǎn)稅制的理論闡釋

        (一)行業(yè)特征

        專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)的企業(yè)即為房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)類型通常包括自持物業(yè)模式和銷售物業(yè)模式兩種。前者指企業(yè)自己使用開發(fā)完成的房屋,通過自營、聯(lián)營、出租等手段獲取利益;后者則是通過土地的購買、設(shè)計、施工、驗收和銷售環(huán)節(jié),完成了對房地產(chǎn)項目開發(fā)的客戶,獲得了一次性銷售收入。與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)復雜多樣,其生產(chǎn)經(jīng)營特點主要表現(xiàn)在:1、經(jīng)營范圍廣泛,聯(lián)系部門多,運轉(zhuǎn)程序復雜。2、經(jīng)營周期長,資金占用量大。3、負債比率高,現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復雜。4、投資回報高,經(jīng)營風險不確定。

        (二)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)稅收制度和稅負情況

        我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制可分為:在房屋、土地保有階段所要繳納的稅收;在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)所應繳納的稅收;在房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營過程中應納稅。這些構(gòu)成了我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的基本框架。

        我國房地產(chǎn)市場的起步較晚,但是2004 年以后,全國的房地產(chǎn)市場發(fā)生了巨大變化,尤其是大、中城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了較為嚴重的供求失衡現(xiàn)象,房產(chǎn)價格迅速上漲,全國房價收入比已超過15倍,北上廣深等地的房價收入比則超過50倍以上,資金、產(chǎn)能等要素向房地產(chǎn)急劇集中,房地產(chǎn)投資約占整個國內(nèi)生產(chǎn)總值的6.6%,占全部投資的1/4。對此,政府多次對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控,出臺相關(guān)政策措施,對整頓規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場秩序、抑制房價上漲,起到了一定的效果。但也看到,各種調(diào)控政策的出臺都是非連續(xù)性的,因此其調(diào)控效果并不明顯且較為滯后。因此,新的調(diào)控政策出臺,旨在建立健康的房地產(chǎn)稅收體制,并使之得到有效執(zhí)行,促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

        二、我國房地產(chǎn)稅制的現(xiàn)狀

        (一)開發(fā)環(huán)節(jié)

        目前,中國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的環(huán)節(jié)涉及稅收較少,主要是耕地占用稅,契稅和印花稅,因此雖然稅費合計數(shù)額較大,但卻明顯費重稅輕。

        (二)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)

        房地產(chǎn)交易涉及大量的稅收,包括營業(yè)稅,城市維護和建設(shè)稅,土地增值稅,印花稅。近年來,我國對房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控手段主要發(fā)生在房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),其政策目的是通過稅收工具增加房地產(chǎn)產(chǎn)品交易成本,從而遏制一部分投資和投機需求,進一步影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系,達到最終降低房地產(chǎn)商品價格。但當前我國房地產(chǎn)消費市場實際情況是消費者大多數(shù)購房需求呈剛性需求,這部分購房者對房地產(chǎn)價格及稅費不敏感,而整個市場供求矛盾突出,基本處于賣方市場的狀態(tài),而房地產(chǎn)行業(yè)本身又缺乏競爭,因此開發(fā)商很容易將其成本在交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到消費者身上,因此稅收手段并未取得預想中的作用。

        (三)保有環(huán)節(jié)

        房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)居住、租賃等多種情況。這部分的稅收很小,主要是房地產(chǎn)稅和城市土地使用稅,且僅對企業(yè)或個人生產(chǎn)經(jīng)營活動中占用的城鎮(zhèn)房產(chǎn)和土地征收,還沒有將征稅范圍擴大至保有房地產(chǎn)的全部社會成員,稅負相對較輕。目前我國在上海和重慶兩地進行了房產(chǎn)稅試點,但由于其存在的種種缺陷,收效甚微,并未起到預期效果。

        三、我國房地產(chǎn)稅制的問題

        (一)稅種重疊、稅基狹窄

        當前我國房地產(chǎn)稅收政策中存在稅種結(jié)構(gòu)松散、稅種主次不分、調(diào)節(jié)功能單一,以及稅種設(shè)置重疊、重復課征等問題。主要表現(xiàn)在:營業(yè)稅和土地增值稅的重復征稅,房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的重復征稅,房產(chǎn)稅和營業(yè)稅的重復征稅等。

        (二)征收環(huán)節(jié)重流通輕存量

        我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中一個很明顯的問題,就是對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收更多的稅,稅收負擔很重;而對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)則征稅相對較少,且優(yōu)惠政策較多。如果流通環(huán)節(jié)稅負過重,房地產(chǎn)有可能不愿意出售多余的閑置住房,將抑制存量房屋進入市場,不利于住房資源的有效配置以及房地產(chǎn)業(yè)的整體發(fā)展。

        (三)房地產(chǎn)稅收政策相對滯后

        有關(guān)稅收政策的制定中,每一次針對房地產(chǎn)市場的稅收政策只是針對單個稅種進行調(diào)控,加之房地產(chǎn)稅種眾多且各稅種的政策目標不一致,使得整個政策無法形成一個完整的體系,而地方政府缺乏稅收立法權(quán),使得稅收政策無法對整個市場進行調(diào)控,也限制了地方政府房地產(chǎn)稅收政策的靈活性和有效性。直接導致房地產(chǎn)稅收的整體調(diào)控目標不明確,制約了房地產(chǎn)稅的調(diào)控,不利于穩(wěn)定房價。

        (四)房地產(chǎn)稅收輔助制度不健全

        由于國家相關(guān)政策不完善,在 2015 年之前,我國還未建立針對全體社會成員的不動產(chǎn)登記管理制度,不動產(chǎn)價值評估制度建設(shè)亟待完善。

        (五)行政收費繁多,存在重復征收現(xiàn)象

        一方面,稅制復雜,征管難度較大,極易出現(xiàn)跑冒滴漏問題;另一方面,房地產(chǎn)企業(yè)稅費負擔過重,企業(yè)為了最求利潤最大化,必將把稅費負擔轉(zhuǎn)嫁到消費者身上,這在很大程度上阻止了房價的合理回歸。

        四、推進我國房地產(chǎn)稅制改革的建議和措施

        (一)正稅、明租、少費

        正稅,就是在改革過程中建立起一個涵蓋房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整個運作過程的房地產(chǎn)稅收體系,依據(jù)房地產(chǎn)市場運行過程和環(huán)節(jié)設(shè)置稅種,明確各稅種的征收環(huán)節(jié),有效發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)功能。

        明租,就是進一步明確地租,加強對土地出讓金的征收和管理,使之充分發(fā)揮維護國家權(quán)益、調(diào)節(jié)土地資源配置的作用。

        少費,就是清理和整頓各環(huán)節(jié)費用,杜絕亂攤派、亂收費現(xiàn)象的出現(xiàn)。

        實行租、稅、費分離,使租、稅、費三者有機結(jié)合起來,一方面有效地發(fā)揮稅收的宏觀調(diào)控作用,另一方面通過地租和收費的方式保證提供公共產(chǎn)品和服務(wù)的資金需要。

        (二)簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管

        我國房地產(chǎn)稅制的改革,既要寬基礎(chǔ)和廣覆蓋,又要通過低稅率以解決改革過程中遇到的阻力,并根據(jù)實際情況和稅負能力,實行低起點、差別化的累進稅率。強化房地產(chǎn)稅收執(zhí)法監(jiān)督,整頓和規(guī)范房地產(chǎn)稅收秩序,加強法制教育。中央向地方適度放權(quán),允許地方根據(jù)自身實際情況制定適合當?shù)貙嶋H的稅收法規(guī),以此調(diào)動地方政府在稅收征管上的積極性。

        (三)綜合配套改革,堅持逐步推進

        房地產(chǎn)稅制的改革和完善要立足現(xiàn)實,穩(wěn)步、有層次地進行,一方面在稅制要素設(shè)計方面下足功夫,另一方面逐步為房地產(chǎn)稅制改革逐步鋪開積累經(jīng)驗。通過對房地產(chǎn)稅制進行綜合性的改革,達到強化稅收調(diào)控功能、有利于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置、充分發(fā)揮稅收對收入分配的調(diào)節(jié)作用的目的。

        (四)推進房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”制度改革

        2016年5月全面推進房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”制度改革,這是推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重點措施。

        五、結(jié)論

        房地產(chǎn)稅制是國家針對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動專門制定的、由若干稅種共同構(gòu)成的經(jīng)濟調(diào)節(jié)體系。健全完善的房地產(chǎn)稅收制度不僅可以增加財政收入,有效的配置資源,而且通過稅收這個經(jīng)濟杠桿可以有效的調(diào)節(jié)經(jīng)濟運行,合理分配收入。但目前我國房地產(chǎn)稅收制度不夠完善,有效調(diào)節(jié)供給明顯不足。因此我國房地產(chǎn)稅制的改革,必須立足于我國整體經(jīng)濟形勢和目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀,通過對各環(huán)節(jié)不同稅種的調(diào)整、簡化,形成更為完善的新的房地產(chǎn)稅收體系。(作者單位:重慶工商大學)

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