李林虎

摘要：房地產行業(yè)不僅是房屋買賣的中間機構，還參與了前期樓房設計、建設以及后期樓房銷售和物業(yè)服務提供等環(huán)節(jié)，其業(yè)務類型的復雜性決定了其在經營的過程中需要面臨來自多個方面的風險，因此房地產企業(yè)為了更好地發(fā)展，把控好經營風險，找到更好的經營風險管理措施是非常重要的。

關鍵詞：房地產經營;風險管理;有效策略

引言

房地產經營風險主要源于土地獲取、開發(fā)建設、經營租賃以及其他不可預見因素等，再加上我國房地產企業(yè)在經營風險管理的過程中也存在一定的問題，因此應該通過經濟環(huán)境研究、市場調查預測、加強物業(yè)管理、豐富經營銷售手段以及增強風險防范能力等方式做好房地產經營風險管理，保證房地產經營的穩(wěn)定性與科學性。

1房地產經營風險管理的重要性

對于房地產企業(yè)來說，其經營環(huán)節(jié)與業(yè)務類型均相對較多，導致風險出現(xiàn)的因素也較多，部分經營風險的隱蔽性也相對較強，因此做好風險管理是房地產企業(yè)必須考慮的問題。在實施房地產經營風險管理的過程中全方位、針對性管理措施的運用可以提高房地產企業(yè)對于經濟、政策等變化的敏感度、判斷力與管理能力，減少資金流斷裂的可能性，降低地產經營多個環(huán)節(jié)出現(xiàn)風險的概率，在做好風險控制的同時實現(xiàn)經濟效益的最大化。由此可見，做好房地產經營風險管理的長期準備，提高風險防控意識與能力對房地產企業(yè)發(fā)展有著積極的作用。

2 房地產經營風險管理的現(xiàn)狀

目前，我國大多數(shù)房地產企業(yè)并沒有認識到經營風險管理對于其長期、穩(wěn)健發(fā)展的重要性，受到傳統(tǒng)“重視開發(fā)而輕視管理”思想的束縛，大多數(shù)房地產企業(yè)均缺少風險管理的意識，在實際的經營、決策過程中很少會考慮到風險因素。同時，雖然有部分房地產企業(yè)認識到了風險管理的重要性，但是其風險管理體系并不完善，各項管理制度不全面，不能全面、準確地對市場與風險進行預測與判斷。大部分房地產企業(yè)的抗風險能力較差，風險管理隊伍的整體素質與應變能力均較差，經營風險管理還處于一個相對較低的水平。

3房地產經營風險管理的有效策略

3.1加強對經濟環(huán)境的研究

與其他企業(yè)相同，房地產企業(yè)也是在一定經濟環(huán)境中開展各項經營活動，經濟環(huán)境在給房地產企業(yè)提供機會的同時也帶來了一定的挑戰(zhàn)與威脅。房地產企業(yè)內部經濟活動與外界經濟、社會、政治、自然等相關因素均影響著房地產企業(yè)的經營與發(fā)展。因此，房地產經營風險管理過程中，工作人員應該加強對內部與外部經濟環(huán)境的研究，做好社會情況、政府政策以及市場變化的全面分析，并將其與企業(yè)內部條件與環(huán)境進行有機整合、靈活應變，跟隨經濟環(huán)境做好企業(yè)經營活動的調整，從而促進風險管理有效率的提升。

3.2完善市場的調查與預測

房地產企業(yè)主要的產品就是房屋，其具有一般商品的特征，同時在市場經濟高速發(fā)展以及人們生活水平提高的今天，購房者越來越重視心理上的需求，其消費行為呈現(xiàn)出了個性化的特征。在這樣的情況下，房地產企業(yè)應該轉變傳統(tǒng)的經營思想，認識到人們購房不只是為了居住，還要求有合理的套型設計、樓盤環(huán)境、配套設施與物業(yè)管理。房地產企業(yè)要想實現(xiàn)良好的經營風險管理就需要做好市場調查與預測，了解購房者的特點、偏好，明確樓盤的定位，從而實現(xiàn)樓盤的良好銷售。

3.3提高樓盤物業(yè)管理水平

房地產企業(yè)要想做好經營生產管理，就應該認識到自身不僅是樓盤建設與銷售的企業(yè)，也是樓盤服務企業(yè)，在經營過程中房產價值與物業(yè)管理水平也有著密切的關系。當今，購房者對生活環(huán)境與品質的要求越來越高，如果物業(yè)水平低下，就可能導致開發(fā)商的形象受到影響，不僅不利于樓盤銷售，還可能影響企業(yè)整體發(fā)展。因此，房地產經營過程中就需要找到一種可以滿足購房者需求的物業(yè)管理方式，借助優(yōu)秀樓盤的先進經驗，提高物業(yè)管理水平。

3.4豐富經營與銷售的措施

對于房地產企業(yè)來說，其經營的最后一個階段就是銷售，只有將建設完成的樓房銷售出去才能實現(xiàn)資金的回籠。由此可見，在房地產經營管理的過程中只有做好銷售，才能從根本上避免“資金無法回收、沒有能力償還貸款”所帶來的風險。因此，房地產企業(yè)需要豐富經營和銷售的手段，拓展思路，創(chuàng)新銷售的途徑，盡可能滿足消費者的需求，為其提供全方位的服務。需要注意的是，房地產經營過程中企業(yè)不僅要做樓房銷售，也應該做好服務銷售，找到消費者喜歡的銷售模式，為其提供多樣化和高品質的配套服務。

3.5增強企業(yè)風險防范能力

在房地產經營風險管理的過程中，增強企業(yè)風險防范能力是非常重要的。房地產企業(yè)需要提高評估與分析能力，擁有合理的財務預算，并在此基礎上加強房地產項目的評估，全面掌握其優(yōu)勢與劣勢，做好未來銷售情況的預測，找到在經營過程中可能會出現(xiàn)的各種風險，進而做好應對準備，增強企業(yè)的風險防范能力。在此基礎上，房地產企業(yè)也需要用科學的方法，做好人力、材料的管理，合理控制成本，提高其內部管理與監(jiān)督能力，保證建筑房屋的質量。

3.6強化風險轉移具體手段

房地產企業(yè)經營流程較為復雜，其要想獲得發(fā)展資金就需要與銀行簽訂合同，在開發(fā)建設的過程中需要與施工單位簽訂合同，購買原材料時需要與供應商簽訂合同，房屋租賃與銷售時需要與地產中介簽訂合同。因此，為了轉移房地產經營風險，就需要在合同制定的過程中明確責任，避免所有風險都集中于房地產企業(yè)，進而實現(xiàn)風險的有效轉移。

3.7加強與其他公司的合作

房地產企業(yè)要想做好經營風險管理，就需要制定一個科學的發(fā)展戰(zhàn)略，在實際經營過程中發(fā)揮自己的長處與優(yōu)勢，并認識到自己的不足與劣勢，通過揚長避短的方式做好風險管理。在這一過程中，房地產企業(yè)應該與其他公司開展合作，實現(xiàn)相互之間的互補，增強自身核心競爭能力，在避免各種風險對企業(yè)造成直接沖擊的同時降低經營失敗的可能性，合理控制風險。

結語

在我國經濟高速發(fā)展的大背景下，人們的生活水平提高，對住房的要求也越來越高，房地產行業(yè)得到了快速的發(fā)展，并逐漸成為社會關注的重點企業(yè)。房地產企業(yè)從事土地、房地產開發(fā)以及經營管理和服務等多項業(yè)務，在實際的經營過程中為了保證經營收益，就需要做好經營風險的分析與管理。

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