周瑩瑩 李凱風 吳從新

摘要：《不動產(chǎn)評估》課程為資產(chǎn)評估專業(yè)碩士研究生的重要課程之一，不動產(chǎn)評估是資產(chǎn)評估實務中非常重要的內(nèi)容，該課程的進一步建設，利于推動扎實資產(chǎn)評估專業(yè)碩士研究生核心專業(yè)知識內(nèi)容的學習及應用，提升不動產(chǎn)評估實務操作的能力。結合實際情況，需要進一步完善該課程的授課體系，以及逐步開發(fā)建設完善有代表性、完備的課程案例庫，強化案例教學的有效路徑，加強提升資產(chǎn)評估專業(yè)碩士研究生對于評估方法的掌握及應用能力。

關鍵詞：案例教學;研究生培養(yǎng);實踐應用

國外資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展有一百多年的歷史，美國是世界上此行業(yè)發(fā)展最早的國家。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的逐漸形成，我國資產(chǎn)評估業(yè)逐漸發(fā)展起來，相較于國外起步較晚。20世紀80年代末，以1989年國家國有資產(chǎn)管理局下發(fā)的《關于國有資產(chǎn)產(chǎn)權變動必須進行資產(chǎn)評估的若干規(guī)定》為標志，我國資產(chǎn)評估行業(yè)應用而生。目前資產(chǎn)評估行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中需要進行價值評估的各領域，起到非常重要的作用，資產(chǎn)評估行業(yè)準則、相關法規(guī)等逐漸完善，國家及社會對專業(yè)性評估人才的培養(yǎng)非常重視。

提高高等學校高素質人才培養(yǎng)質量成為當今我國社會及經(jīng)濟發(fā)展中令人矚目的焦點。習近平總書記在全國教育大會的重要講話中指出：“教育是民族振興、社會進步的重要基石，是功在當代、利在千秋的德政工程，對提高人民綜合素質、促進人的全面發(fā)展、增強中華民族創(chuàng)新創(chuàng)造活力、實現(xiàn)中華民族偉大復興具有決定性意義。教育是國之大計、黨之大計?！币苍?jīng)在全國高校思想政治工作會議上指出：“辦好我國高校，辦出世界一流大學，必須牢牢抓住全面提高人才培養(yǎng)能力這個核心點，并以此來帶動高校其他工作。要堅持把立德樹人作為中心環(huán)節(jié)，把思想政治工作貫穿教育教學全過程，實現(xiàn)全程育人、全方位育人。要用好課堂教學這個主渠道，各門課都要守好一段渠、種好責任田?！毙聲r代下，作為高校教師，肩負著民族振興的偉大使命，立足自身崗位，不斷提高教學質量，為培養(yǎng)學生貢獻力量，具有重要意義。

一、資產(chǎn)評估碩士研究生教育基本情況

自2009年以來，我國積極推進專業(yè)學位研究生教育，研究生規(guī)模迅速擴大。國家教育部在《關于全面提高高等教育質量的若干意見》中強調(diào)，牢固確立人才培養(yǎng)的中心地位，走以質量提升為核心的內(nèi)涵式發(fā)展道路。資產(chǎn)評估專業(yè)學位研究生教育應運我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展對資產(chǎn)評估專門人才的迫切需求，完善資產(chǎn)評估人才培養(yǎng)體系，創(chuàng)新資產(chǎn)評估人才培養(yǎng)模式，提高資產(chǎn)評估人才培養(yǎng)質量而設置。

資產(chǎn)評估工作是實踐性非常強的工作，社會對資產(chǎn)評估人才的需求狀況決定了在資產(chǎn)評估教學工作中必須重視案例教學的實踐環(huán)節(jié)。資產(chǎn)評估專業(yè)學位研究生教育本著培養(yǎng)高層次應用型專門人才的目的，一方面需保證專業(yè)理論知識的掌握，另一方面重視突出知識的應用能力和對實務評估案例的操作能力。目前來看，我國資產(chǎn)評估專業(yè)學位研究生教育培養(yǎng)模式正不斷的完善。從我校的實際情況來看，我校該學科教育有嚴格的校內(nèi)與校外“雙導師”制，并與江蘇象仁土地房地產(chǎn)咨詢評估有限公司徐州分公司、江蘇中勤資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限公司、徐州大正房屋土地評估有限公司、徐州蘇北土地評估有限公司、江蘇德道天誠土地房屋資產(chǎn)評估造價咨詢有限公司常州分公司、徐州世茂資產(chǎn)評估有限公司、徐州華興資產(chǎn)評估有限公司等十余家資產(chǎn)評估公司簽訂校外實踐基地協(xié)議。

中國礦業(yè)大學資產(chǎn)評估專業(yè)碩士學位 2010 年經(jīng)國務院學位辦批準，2011 年開始招生。根據(jù)國家教育部的有關要求和我校研究生教育的實際情況，對研究生的課程教學、課程考核及成績管理均有嚴格規(guī)定，有《中國礦業(yè)大學研究生課程教學及管理工作規(guī)定（2017年8月修訂）》并嚴格實施。資產(chǎn)評估專業(yè)培養(yǎng)方式實行雙導師制，采取校內(nèi)導師指導與業(yè)界導師指導相結合的方式。中國礦業(yè)大學資產(chǎn)評估專業(yè)學位碩士學位授予嚴格遵循《中華人民共和國學位條例》《中國礦業(yè)大學學位授予工作實施細則》，擁護中國共產(chǎn)黨的領導、擁護社會主義制度，并具有一定學術水平的公民，均可按該細則的規(guī)定申請相應的學位，其中最基本的要求有通過碩士學位的課程考試、培養(yǎng)環(huán)節(jié)考核和論文開題、實踐答辯、論文答辯，成績合格，并在本門學科上掌握堅實的基礎理論和系統(tǒng)的專門知識，具有從事科學研究工作或獨立擔任專門技術工作的能力，可授予學位。

我校資產(chǎn)評估專業(yè)招收全日制碩士研究生，并嚴格遵照我校研究生招生簡章各項要求執(zhí)行。在培養(yǎng)基本環(huán)節(jié)方面，以實際應用為導向，以職業(yè)需求為目標，以綜合素養(yǎng)和應用知識與能力的提高為核心，在學術論文、科研與實踐、自主創(chuàng)業(yè)或獨立承擔課題、專利及軟件著作權、課外作品競賽、專業(yè)作品創(chuàng)作、職業(yè)資格證書等方面均有具體的培養(yǎng)考核要求?！皩I(yè)能力”是全日制碩士專業(yè)學位研究生綜合素質與職業(yè)能力的個性化展示。為進一步加強我校全日制碩士專業(yè)學位研究生實際工作能力的培養(yǎng)，保證全日制碩士專業(yè)學位研究生學位的授予質量，我校特制定《中國礦業(yè)大學全日制碩士專業(yè)學位研究生專業(yè)能力基本要求與考核工作規(guī)定（2017年8月修訂）》并嚴格執(zhí)行。

中國礦業(yè)大學資產(chǎn)評估碩士專業(yè)學位面向資產(chǎn)評估行業(yè)和對資產(chǎn)評估有需求的相關行業(yè)、部門和單位，資產(chǎn)評估碩士要求是具有良好的政治素質和職業(yè)道德，系統(tǒng)掌握資產(chǎn)評估基礎理論，具備從事資產(chǎn)評估相關職業(yè)及企業(yè)管理、政府事務管理和投資銀行業(yè)務等所要求的知識和技能，對資產(chǎn)評估實務有充分了解，具有很強的解決實際問題能力的高層次、應用型專門人才，與資產(chǎn)評估行業(yè)人才需求的匹配度較高。其中，資產(chǎn)評估專業(yè)研究生培養(yǎng)過程中尤其注重理論教學與社會實踐相結合，突出資產(chǎn)評估實務能力的培養(yǎng)，兼顧研究能力的培養(yǎng)，以提高資產(chǎn)評估碩士研究生的培養(yǎng)質量。

2015年教育部下發(fā)了《教育部關于加強專業(yè)學位研究生案例教學和聯(lián)合培養(yǎng)基地建設的意見》（教研〔2015〕1號），進一步強調(diào)在專業(yè)學位研究生教育的過程中，授課教師在準確把握案例教學實質和基本要求的基礎上，致力于案例編寫，積極開展案例教學，創(chuàng)新教學模式。《不動產(chǎn)評估》課程為資產(chǎn)評估專業(yè)碩士研究生的重要課程之一，不動產(chǎn)評估亦是資產(chǎn)評估實務界非常重要的版塊之一，該課程的進一步建設，利于推動扎實資產(chǎn)評估專業(yè)碩士研究生核心專業(yè)知識內(nèi)容的學習及應用，提升不動產(chǎn)評估實務操作的能力。需要非常重視不動產(chǎn)評估領域的理論與實務相結合，進一步完善該課程的授課體系，探究不動產(chǎn)評估領域評估理論與方法需創(chuàng)新、完善的內(nèi)容，以及逐步開發(fā)建設完善有代表性、完備的課程案例庫，加強提升資產(chǎn)評估碩士研究生對于評估方法的掌握及應用能力。

二、《不動產(chǎn)評估》案例教學設計與案例研究

圍繞不動產(chǎn)評估的主要內(nèi)容，進行有針對性的案例研究，主要內(nèi)容包括：

第一，開發(fā)地上建筑物、土地、房地合一不動產(chǎn)及企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估案例，形成完整的案例庫。針對建筑物結構即鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、土木結構、簡易結構等進行具體的案例開發(fā)。針對土地的性質，例如居住用地、工業(yè)用地、科教文體衛(wèi)用地、商旅娛用地、倉儲用地、綜合用地等進行有針對性的案例開發(fā)。針對不同類別的房地產(chǎn)，例如根據(jù)待估房地產(chǎn)的性質，其側重于適用市場法評估，或收益法、成本法等的評估，以及多種方法相結合的評估，開發(fā)相應的不動產(chǎn)評估案例。

第二，在對現(xiàn)有評估方法深入研究的過程中，一些沒有統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)定與標準進行確定的因素指標，探究進一步能夠嚴謹確定這些相應指標的方法，以減小評估誤差，提升評估價值的準確性。例如市場法中各項修正系數(shù)的確定、收益法中資本化率或折現(xiàn)率的確定等值得深入探究。

第三，進一步挖掘傳統(tǒng)方法以外的適用于評估不動產(chǎn)的方法，具體探究其在不動產(chǎn)評估過程中的應用。例如對于傳統(tǒng)市場法、收益法等的改進研究，在其中已發(fā)現(xiàn)可能導致評估誤差較大的方面，探究傳統(tǒng)方法的改進路徑。進一步探究其它實務界一直在關注，并在將來有可能被廣泛使用的評估方法，如實務期權法、長期趨勢法等的應用。

第四，探究案例教學在《不動產(chǎn)評估》研究生課程教學過程中存在的問題，逐步改善案例教學方法，嘗試不同形式的案例分析方式，以及案例評估實踐的實施形式。在教學過程中，本著理論知識與實踐相結合的原則，切實提高研究生對于不動產(chǎn)評估實務操作的能力。在相關知識點的講述過程中，由淺入深逐步采用相關的案例，提高研究生對于評估案例性質的判斷、適用的評估方法的判斷，以及整體評估思路形成能力的判斷，并切實掌握多種被業(yè)界普遍接受并廣泛使用的評估方法應用于不動產(chǎn)實務操作中的能力等，以不斷提升案例教學的效果，推動資產(chǎn)評估應用型碩士的實踐能力。

在這一過程中，需著重注意的方面主要包括：

第一，開發(fā)及建設不同類別不動產(chǎn)的評估案例。不動產(chǎn)評估主要涉及房地產(chǎn)的評估，具體分為地上建筑物、土地及房地合一不動產(chǎn)的評估，以及根據(jù)《資產(chǎn)評估準則——不動產(chǎn)》單列出的企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估，需要注重根據(jù)以上不動產(chǎn)評估對象的不同類別，逐步建設完善的評估案例。

第二，對普遍使用的傳統(tǒng)評估方法中存在誤差的方面，如何有效探究這些相關因素指標較為嚴謹?shù)拇_定方法，是值得深入探究的難點。例如收益法中資本化率或折現(xiàn)率的確定，由于其在收益法評估不動產(chǎn)價值的計算公式中處于分母的位置，非常關鍵，折現(xiàn)率的值稍微發(fā)生變化，都將對最終的評估結果產(chǎn)生很大的影響。目前對于折現(xiàn)率的確定有多種方法，業(yè)界沒有形成統(tǒng)一的共識，亦沒有相關的文件將折現(xiàn)率的確定方法統(tǒng)一、規(guī)范起來，在該課題的研究中，將進一步探究更嚴謹?shù)卮_定折線率等指標的方法，以提升實務操作的準確性。

第三，案例教學在《不動產(chǎn)評估》研究生課程教學中的推進方法，以及逐步提升案例教學效果、強化研究生實務操作能力等方面值得深入研究。一些針對單一不動產(chǎn)的評估案例，以及涉及綜合不動產(chǎn)的大評估案例均需適當應用，對于難易程度不一的評估案例，有針對性地采取由授課研究生獨立完成，以及分組的團隊協(xié)作完成等方式，一方面培養(yǎng)研究生個人過硬的實務操作能力，另一方面培養(yǎng)團隊協(xié)作精神。由于在具體的實際評估過程中，當接觸到的評估對象情況非常復雜時，常常由組建的評估團隊對該項目完成最終的評估，這其中亦極其注重團隊的協(xié)作配合，因此在案例教學中培養(yǎng)學生的團隊合作精神非常必要[1-2]。

此外，進一步探究主要評估方法，例如市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價系數(shù)修正法等方法中造成評估誤差的各項指標的改進方法，以及其它能夠適用于不動產(chǎn)評估，并能有效提升評估準確性的相關方法，根據(jù)待估對象不動產(chǎn)的具體性質，提升多種方法交叉使用的準確性。切實提升案例教學在《不動產(chǎn)評估》課程中的教學效果，針對不斷發(fā)現(xiàn)的案例教學過程中存在的問題及需要進一步完善的內(nèi)容，逐漸調(diào)整案例教學的思路，不斷提升教學效果，進而提升研究生在不動產(chǎn)評估實務操作過程中的整體判斷、方法使用、指標確定及方法應用的能力[3]。

三、《不動產(chǎn)評估》案例教學的實踐路徑

《不動產(chǎn)評估》的授課對象主要為我校資產(chǎn)評估專業(yè)學位碩士研究生，該專業(yè)同學在結束專業(yè)課程的學習后，需完成不少于六個月的專業(yè)實踐，在專業(yè)實踐的過程中主要在全國各資產(chǎn)評估公司進行具體評估業(yè)務的實務工作。工作過程中對實務操作能力的要求極其嚴格，在進入實務操作之前的專業(yè)課程的學習、專業(yè)知識及實務操作技能的掌握尤顯重要[4]。《不動產(chǎn)評估》課程的案例庫建設及案例教學，對于增強學生在實際評估過程中的判斷能力、評估方法的應用能力，以及對于整體實務工作的操作能力等，具有非常重要的實踐及應用價值。案例教學中需進一步重視。

細致、嚴謹?shù)剡M行《不動產(chǎn)評估》研究生課程主要相關內(nèi)容案例的開發(fā)與建設，形成完整的案例庫，在這一過程中積極與校外資產(chǎn)評估實踐單位聯(lián)系，取得有代表性的不動產(chǎn)評估案例資料，主要開發(fā)地上建筑物、土地、房地合一不動產(chǎn)及企業(yè)價值評估中的不動產(chǎn)評估案例。第二，探究不動產(chǎn)評估中主要方法如市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法及基準地價系數(shù)修正法在實際評估中需要進一步嚴謹、規(guī)范的具體內(nèi)容，以提升對于不動產(chǎn)評估對象的價值進行測算的準確性，并積極探討其它評估方法，例如實物期權法、長期趨勢法及傳統(tǒng)方法的改進研究。第三，將開發(fā)的不動產(chǎn)評估案例應用于《不動產(chǎn)評估》研究生課程的實際案例教學中，并不斷總結案例教學中出現(xiàn)的問題，探究提升該課程案例教學的效果，盡自己及團隊成員最大的努力，提升授課學生對于不動產(chǎn)評估理論及方法的理解與掌握能力，以及應用于不動產(chǎn)評估實務操作的能力。第四，在《不動產(chǎn)評估》案例教學的實踐中，探索其中存在的問題，并在不斷實施相應的解決策略的基礎上，寫作及公開發(fā)表與該課程案例開發(fā)、建設及案例教學相關的論文，不斷探究相應的教學方法，以提升教學效果，逐漸做到教研相長。

在《不動產(chǎn)評估》教學的實際過程中，結合不動產(chǎn)評估流程、不動產(chǎn)評估原則、不動產(chǎn)評估理論及方法的學習，逐步有針對性地進行案例教學，強調(diào)不動產(chǎn)評估方法針對具體評估案例的應用性，以及強化研究生對于評估方法應用的掌握，增強研究生對于實務案例進行價值評估的操作能力。

《不動產(chǎn)評估》課程的主要授課對象為資產(chǎn)評估專業(yè)學位碩士研究生，強調(diào)及注重研究生將所學知識應用于實際評估案例的操作能力，即整體專業(yè)知識的應用能力。案例教學是該課程授課過程中非常重要及必要的內(nèi)容，強調(diào)在學生個人將主要方法掌握的基礎上，增強團隊合作精神。大案例教學過程中，對于案例的研習及剖析，以及具體案例的評估，需要將授課對象組成各小組團隊進而開展相應的評估工作[5]。其中，主要強調(diào)一方面增強學生個人對于不動產(chǎn)評估理論與方法的掌握能力;另一方面強調(diào)團隊協(xié)作精神，學生個人能夠在團隊合作的評估項目中將所分配到的評估內(nèi)容，嚴謹、保質地完成相關的評估工作，進而保證整體評估項目的順利完成。在這一過程中，不斷提升學生的實際評估應用能力及該課程的授課效果。

參考文獻：

[1]伍德勤，司靖宇，楊冰玉.專業(yè)學位研究生實踐教學的現(xiàn)實困境與對策探索[J].應用型高等教育研究，2019，4（04）：53-58.

[2]郭詠梅，吳飛，康愛紅，朱興龍.專業(yè)學位研究生道路課程群教學案例庫的開發(fā)[J].教育教學論壇，2019（10）：204-205.

[3]趙華平，張所地.不動產(chǎn)評估課程教學方法探討[J].中國城市經(jīng)濟，2011（10）：192+194.

[4]黃煥漢.論案例教學為導向的專業(yè)學位研究生課程教學改革[J].教育教學論壇，2020（08）：202-203.

[5]郭勁松.全日制教育專業(yè)學位研究生培養(yǎng)路徑探析[J].教師教育論壇，2018，31（11）：52-57.

基金項目：中國礦業(yè)大學研究生教育教學改革與研究實踐項目“基于資產(chǎn)評估碩士培養(yǎng)質量提升視角的《不動產(chǎn)評估》課程案例教學實踐研究”，項目編號：2019YJSJG026。

作者單位：中國礦業(yè)大學經(jīng)濟管理學院