張家年　程正甫

摘 要：集體經(jīng)營性建設用地入市是我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然選擇，是土地資源配置優(yōu)化的重要途徑，對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型具有重要作用，當然，在資源配置優(yōu)化的同時，集體經(jīng)營性建設用地入市對于周邊房產(chǎn)調(diào)控的宏觀影響也不可忽視。

關(guān)鍵詞：集體經(jīng)營性建設用地;入市交易;房地產(chǎn)市場

文章編號：2095-4085（2020）09-0067-02

根據(jù)相關(guān)部門數(shù)據(jù)顯示，到目前為止全國集體建設用地包括城鎮(zhèn)建設土地使用在內(nèi)大概有17萬km2，占全國總建設用地面積的70%左右，其中集體經(jīng)營性建設用地不超過14%，其地理位置主要分布在東南部周邊靠海地域、城市附近周邊、地方縣鎮(zhèn)中區(qū)位較好的地段。由此可見，區(qū)位因素對于集體性經(jīng)營建設用地入市是異常重要的。自從2015年國家土地管理部門推動集體經(jīng)營性建設用地入市試點以來，試點地區(qū)按照“同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的目標，“五探索”的要求，積極穩(wěn)妥推進，取得了顯著成效。

允許集體經(jīng)營性建設用地入市，將促進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。允許入市，對目前建設土地供應格局將產(chǎn)生不可忽視的影響，尤其是對一些土地資源緊張、土地市場供應需求較大的城市，用地相對緊張，土地供應不足的局面將得到一定緩解。集體經(jīng)營性建設用地進入市場，可為集體土地市場化、多元化，以及土地的高效利用化，營造符合土地市場發(fā)展的基本環(huán)境，土地將會出現(xiàn)一個真實的市場供求價格，這會有利于土地價格的理性回歸。允許集體經(jīng)營性建設用地入市，將盤活集體經(jīng)營性建設用地，提高了農(nóng)村土地資源配置效率，有利于農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，也會相應增加農(nóng)民的土地財產(chǎn)權(quán)益。直觀來看，集體經(jīng)營性建設用地入市對于房地產(chǎn)的微調(diào)作用可從兩方面概述。

1 集體經(jīng)營性建設用地入市對土地供應的宏觀影響

一些專家學者認為集體經(jīng)營性建設用地入市政策的開放，將很快增加建設用地供應[1]，對于抑制和調(diào)控快速增長的建設用地市場價格有著積極作用。然而，從相關(guān)的數(shù)據(jù)分析結(jié)果來看，集體經(jīng)營性建設用地入市對于房地產(chǎn)建設用地市場的供給并不會有顯著增長。主要原因如下。

集體經(jīng)營性建設用地入市這一政策有著前提條件，按照最新的土地管理法規(guī)定：一是入市土地必須符合土地利用規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃;二是集體經(jīng)營性建設用地入市需要地方政府嚴格審批。由此看來想要實施建設用地大規(guī)模入市政策，困難和挑戰(zhàn)還是有的，當然即便滿足政策實施放開要求，集體經(jīng)營性建設用地的開發(fā)與管理不是短時間內(nèi)可以完成的，如果缺乏地方政府的組織領(lǐng)導及當?shù)叵嚓P(guān)經(jīng)濟政策的扶持，僅依靠農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自發(fā)完成的建設用地開發(fā)規(guī)模相對有限。

其次集體經(jīng)營性建設用地入市對于國有土地供給市場的影響顯著，抑制土地開發(fā)總體規(guī)模效果顯著。最新土地管理法對于推動集體經(jīng)營性建設用地入市的政策描述，使得以土地一級市場為關(guān)鍵途徑的國有土地供給工作面臨巨大壓力[2]。集體經(jīng)營性建設用地入市減少了可被征收土地，其次是集體經(jīng)營性建設用地直接入市打破了原有土地市場收益分配和利潤均衡的現(xiàn)狀，讓集體經(jīng)濟組織與農(nóng)民個人的收益分配比例大幅提高，直接將原有土地一級開發(fā)中涉及征地拆遷補償費，拆遷安置費等相關(guān)費用標準提升，加大了土地一級開發(fā)工作的實施難度，從整體上抑制了對于土地市場的供應規(guī)模.

2 集體經(jīng)營性建設用地入市對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控

根據(jù)國土資源部數(shù)據(jù)顯示，在農(nóng)村集體建設土地中，宅基地占據(jù)的比例不低于69.5%，但此項政策內(nèi)容并不涉及農(nóng)村宅基地，由此看來，集體經(jīng)營性用地入市政策的開放，只能暫時緩解城市經(jīng)營性用地不足，但是解決不了商品房用地不足的問題[3]。不過，農(nóng)村集體經(jīng)營土地入市，至少增加了城市經(jīng)營性工業(yè)用地的供給渠道，可緩解城市經(jīng)營性工業(yè)用地壓力，對抑制部分地價仍然有好處。集體經(jīng)營性建設用地入市對重新利用閑置土地資源當然是有利的，但關(guān)鍵還是看土地使用目的，如開辦工廠、農(nóng)場、教育、旅游、文化等項目是可以的，但是集體建設用地土地入市后作為商業(yè)居民住宅開發(fā)用地使用，這是不允許的。

上述兩方面可以看出 ，集體經(jīng)營性建設用地入市對于目前房地產(chǎn)市場來說只會產(chǎn)生一些微弱的影響，不足以引起重視，況且土地管理法修正案里明確規(guī)定允許集體經(jīng)營性建設用地入市，并不是集體的所有用地，集體經(jīng)營性建設用地占集體所有土地大概15%，大部分還是農(nóng)村宅基地，并且對于這些集體經(jīng)營性建設用地入市之后有明確的用途管制，規(guī)定只能用于建設輕重工業(yè)園區(qū)、商業(yè)活動區(qū)域等用途，雖然也會用于租賃房、廉租房等[4]，但并不會對商品房價格造成明顯影響，由此可見直接參與對區(qū)域房地產(chǎn)市場調(diào)控作用微乎其微，但是從其他方面來看，集體經(jīng)營性建設的間接影響還是頗為顯著的。

首先對于房地產(chǎn)市場的運行機制要有所了解，整個的房地產(chǎn)市場機制經(jīng)歷循環(huán)形成一個巨大的產(chǎn)業(yè)鏈，而集體建設用地入市對房地產(chǎn)市場間接影響體現(xiàn)在整個機制中供給、需求、市場平臺三方面。從長遠來看，集體經(jīng)營建設用地入市，在推動土地資源化的基礎(chǔ)上，降低了工商企業(yè)的用地成本，在一定程度上可以起到推進了企業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，那么對于房地產(chǎn)市場也是利好的。

其次是在于集體經(jīng)營性建設用地入市使得原有土地市場收益分配格局發(fā)生了變化，客觀上影響了房地產(chǎn)相關(guān)的財政稅收制度、金融政策、土地市場經(jīng)濟流通狀況等。但是隨著深化改革的進行，集體經(jīng)營性建設用地入市對地方縣政府財政影響的局限性體現(xiàn)了出來，集體經(jīng)營性建設用地入市改變了原先的市場二維單元結(jié)構(gòu)，為加快推進新型城鎮(zhèn)化建設和城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化改革奠定了堅實的基礎(chǔ)，同時也在一定程度上緩解了城市建設用地緊張的情況，對于經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，例如沿海地域，區(qū)位優(yōu)越的地區(qū)，房地產(chǎn)市場地產(chǎn)相關(guān)的財政制度、稅收制度及金融政策等調(diào)整空間變大。

參考文獻：

[1]賀孟萌，程道平.集體建設性用地入市及其對房地產(chǎn)的影響[J].2011，3（28）.

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基金項目：安徽省大學生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)訓練項目 項目編號s201910383062。