劉孟瑩

[摘要]自2003年以來，中國各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)驚人，由于其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)具有顯著的乘數(shù)帶動(dòng)作用，所以房地產(chǎn)業(yè)在大大拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí)，又會(huì)造成中國經(jīng)濟(jì)過熱。我們根據(jù)各地區(qū)房?jī)r(jià)與收入指標(biāo)的對(duì)比中，可得知我國絕大部分地區(qū)房?jī)r(jià)偏高，形成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。文章旨在對(duì)中國近幾年的房地產(chǎn)熱進(jìn)行分析研究，分析了有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫形成的主要原因和一些治理措施，防止因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)引發(fā)的大型金融危機(jī)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng)；投機(jī)泡沫；政策調(diào)整

[DOI]1013939/jcnkizgsc201621187

1引言

房地產(chǎn)行業(yè)近年來成為我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的重要支柱，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益繁榮，過高的房?jī)r(jià)也引起了普通老百姓的注意，于是出現(xiàn)了一個(gè)既熟悉又陌生的名詞“房地產(chǎn)泡沫”。房地產(chǎn)泡沫一般是指由于投機(jī)過重，導(dǎo)致了地產(chǎn)的價(jià)格毫無節(jié)制的上漲，其價(jià)格嚴(yán)重背離了合理區(qū)間范圍的過程。下面我們就來仔細(xì)的研究房地產(chǎn)泡沫形成的主要原因以及控制的政策調(diào)整。

2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫形成的原因

21國民經(jīng)濟(jì)增長的需求

一個(gè)國家房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展是國家與地區(qū)積累大量財(cái)富的過程，區(qū)別于股票市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，它具有強(qiáng)烈的實(shí)用性和一定的長期穩(wěn)定性，是衡量一個(gè)國家發(fā)展水平的重要標(biāo)志，因此房地產(chǎn)事業(yè)不僅涉及了社會(huì)問題、經(jīng)濟(jì)問題，更是嚴(yán)重地觸及了國家的政治生活。

國家大力發(fā)展的強(qiáng)烈需求，自2003年以來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)被視為各地區(qū)政府和國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱和主要來源，大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，以帶動(dòng)各地區(qū)的GDP增長，為彰顯地方政府的經(jīng)濟(jì)繁榮，推動(dòng)城市建設(shè)，又可以避免因資源和政策帶來的限制，各地方政府就極力地推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，無論在土地、金融還是輿論方面都給予傾斜，實(shí)現(xiàn)本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。調(diào)查結(jié)果顯示：1998—2007年，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長的直接貢獻(xiàn)率由632%增加到1356%，年均968%；從1998—2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長的間接貢獻(xiàn)率由871%上升到1593%，年均1261%；綜合直接貢獻(xiàn)率和間接貢獻(xiàn)率所得到的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長的總貢獻(xiàn)率由1998年的1503%上升為2007年的2749%，平均達(dá)到了2176%。

22房產(chǎn)金融體制的不完善

中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了自2003年起維持十年之久的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度并不是十分健全，產(chǎn)權(quán)機(jī)制是否足夠的清晰？是否及時(shí)地建立了有效供給和需求機(jī)制？?jī)r(jià)格機(jī)制是否完善？相關(guān)的法律法規(guī)以及買賣房屋的中介機(jī)構(gòu)又是否健全？

在一個(gè)發(fā)育不健全的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)下，各級(jí)政府又加大干預(yù)手段，不按照正常手續(xù)出讓土地，將規(guī)劃用地圖交給用地單位，這樣就方便了炒賣土地，哄高價(jià)錢的目的。各級(jí)政府越級(jí)亂批土地，導(dǎo)致了大量的土地囤積在某些房地產(chǎn)開發(fā)商手中，哄抬房?jī)r(jià)，導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)格大幅度上升產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫，如此滋生腐敗，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，各中介收集信息困難、不完善，消費(fèi)者不能夠很好地了解掌握地價(jià)信息，難以做出合理的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，漸漸步入房地產(chǎn)商設(shè)下的游戲之中。房地產(chǎn)業(yè)需要金融，在一個(gè)不健全的金融體制下，行政指派以及壟斷住房的信貸金融公司，政府和機(jī)構(gòu)決定的利率水平和貸款比例都是房地產(chǎn)泡沫推波助瀾的重要原因。

23百姓對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度投機(jī)

投機(jī)行為對(duì)于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)有著很大的影響，倘若市場(chǎng)上充斥過度的投機(jī)行為，容易導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成。例如，20世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅以及1997年東南亞金融危機(jī)，最主要的原因就是股票市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)過度的投機(jī)行為所導(dǎo)致。由于近年來房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，銀行和一些金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款額度和抵押物的寬限制度，買房性質(zhì)的投資理財(cái)成了廣大人民的愛好，如此多的投機(jī)不僅大大助漲了金融機(jī)構(gòu)的氣焰，也使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫與日俱增。一二線大城市中，如果仔細(xì)觀察一下房子買走后用來做什么，則不難發(fā)現(xiàn)，空關(guān)著的房屋比例很高，晚上，可以看到不少已經(jīng)賣出去的房子里沒有燈光，說明房子很有可能是空著的，沒有加以利用，這么多的房屋處于空閑狀態(tài)，足以說明了消費(fèi)者投機(jī)行為已經(jīng)造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在。

投機(jī)過度十分有害，大批房子空置著，不僅是對(duì)資源的浪費(fèi)，虛構(gòu)的房地產(chǎn)價(jià)格也誤導(dǎo)了廣大的百姓和消費(fèi)者，一旦這些大城市的真相敗露，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌，泡沫的破裂，將會(huì)對(duì)國家經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的損害。

3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的應(yīng)對(duì)調(diào)整政策

31化解以高杠桿和泡沫化為主要特征的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已成為我國下一階段房地產(chǎn)調(diào)控有待解決的難題根據(jù)市場(chǎng)預(yù)期以及房地產(chǎn)業(yè)泡沫化程度的估算，到2014年9月，泡沫的積累仍然高于泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)前防范市場(chǎng)泡沫的過度積累和膨脹仍然是至關(guān)重要的，去杠桿化，減少庫存的矛盾政治政策之中，一定程度的去杠桿化應(yīng)優(yōu)先于房屋庫存量的減少，2016年2月至3月的房地產(chǎn)業(yè)高度跳水，出現(xiàn)了價(jià)格暴漲的一系列問題，導(dǎo)致了房屋估價(jià)問題難以預(yù)料，要避免鼓勵(lì)地方政府托市或者救市的行為，防止投機(jī)者樂觀的預(yù)期，尤其要防止公眾建立起房?jī)r(jià)小幅度下降就緊急救市或托市的不合理行為。政策絕不應(yīng)著眼于短期刺激，而應(yīng)減少直接行政干預(yù)，通過建立符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的長效機(jī)制，遏制需求和價(jià)格的上漲動(dòng)力，更明確地將樓市調(diào)控政策慢慢地向市場(chǎng)化調(diào)節(jié)方式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)盡管是非常重要、很特殊的行業(yè)，但也跟其他產(chǎn)業(yè)一樣，需要通過市場(chǎng)的調(diào)節(jié)來調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式。所以，在市場(chǎng)更多發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的情況下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)更趨優(yōu)化，會(huì)更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，也有利于國民經(jīng)濟(jì)長期、可持續(xù)發(fā)展。

32加快相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的立法，完善金融房地產(chǎn)業(yè)的法律也是刻不容緩一些同時(shí)征收房地產(chǎn)稅和取消限購令的提出，被許多消費(fèi)者認(rèn)為是臨時(shí)的短期政策，從目前取得的成果來看，效果不盡如人意。盡快在全國相應(yīng)的范圍內(nèi)推出集體土地流轉(zhuǎn)制度，根據(jù)各地百姓對(duì)住房的需求，而不是土地價(jià)格的高低情況分批次地將土地進(jìn)行集中，掙脫市場(chǎng)中政府壟斷行業(yè)的行為。在土地政策的體制下，地方政府有很強(qiáng)的意愿推高土地價(jià)格。因此，應(yīng)該盡快地推出集體土地流轉(zhuǎn)制度，擴(kuò)大土地對(duì)民眾的供應(yīng)量，建立土地二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)制度，打破房地產(chǎn)市場(chǎng)中各地方政府壟斷土地供應(yīng)的方式，讓市場(chǎng)力量引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的走勢(shì)，政府適應(yīng)的鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展走向，針對(duì)不同地區(qū)，采取不同的思路，但一二線城市的限購令仍然需要加大力度進(jìn)行。

33抑制過度的投機(jī)行為并將價(jià)格調(diào)到適度的合理區(qū)間

目前我國一線城市還存在不合理的預(yù)測(cè)誘導(dǎo)我國消費(fèi)者過度的高估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的走向，旺盛的投機(jī)性和投資性消費(fèi)者仍是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲的主要原因之一，“住有所居”為目的的住房性居住十分難以得到滿足，于是出現(xiàn)了一批人購買的房子閑空著，另一批人卻因房?jī)r(jià)的高昂哭天喊地。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策應(yīng)該是控制房屋空置率，征收一定的房屋空置稅，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過度的投機(jī)行為，加大市場(chǎng)房屋的有效供給，提高自主型房屋的使用率。

匯集民心，使房?jī)r(jià)處于一個(gè)合理的區(qū)間，是每一個(gè)自住型消費(fèi)者的夢(mèng)想。每一個(gè)城市的實(shí)際情況大不相同，需求結(jié)構(gòu)、總量不一樣，應(yīng)該找準(zhǔn)問題，克服困難，從而將房?jī)r(jià)在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。在歐美，平均2%的房地產(chǎn)稅是一個(gè)有效控制房?jī)r(jià)的平衡器，而房貸利息的隨時(shí)上漲，以及政府“劫富濟(jì)貧”所推出的大量廉租屋，由這三種利器糅合在一起，好似絞索一般套住了房?jī)r(jià)的惡性攀升。同理，如果要使房?jī)r(jià)回歸正常合理水平的話，需要我們改變中國人將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)成投資品，而非消費(fèi)品的觀念；在房產(chǎn)稅征收上做出一定的回應(yīng)，對(duì)第一套自住房采取免繳房產(chǎn)稅，第二套自住房或出租房少繳稅，三套以上效仿歐美，每年按房子的市場(chǎng)價(jià)格，按各地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的程度不同，征收不同的房地產(chǎn)稅。

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