劉孟瑩
[摘要]自2003年以來,中國各地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格漲勢(shì)驚人,由于其對(duì)國民經(jīng)濟(jì)具有顯著的乘數(shù)帶動(dòng)作用,所以房地產(chǎn)業(yè)在大大拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的同時(shí),又會(huì)造成中國經(jīng)濟(jì)過熱。我們根據(jù)各地區(qū)房?jī)r(jià)與收入指標(biāo)的對(duì)比中,可得知我國絕大部分地區(qū)房?jī)r(jià)偏高,形成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。文章旨在對(duì)中國近幾年的房地產(chǎn)熱進(jìn)行分析研究,分析了有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫形成的主要原因和一些治理措施,防止因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)引發(fā)的大型金融危機(jī)。
[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場(chǎng);投機(jī)泡沫;政策調(diào)整
[DOI]1013939/jcnkizgsc201621187
1引言
房地產(chǎn)行業(yè)近年來成為我國經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的重要支柱,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益繁榮,過高的房?jī)r(jià)也引起了普通老百姓的注意,于是出現(xiàn)了一個(gè)既熟悉又陌生的名詞“房地產(chǎn)泡沫”。房地產(chǎn)泡沫一般是指由于投機(jī)過重,導(dǎo)致了地產(chǎn)的價(jià)格毫無節(jié)制的上漲,其價(jià)格嚴(yán)重背離了合理區(qū)間范圍的過程。下面我們就來仔細(xì)的研究房地產(chǎn)泡沫形成的主要原因以及控制的政策調(diào)整。
2房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫形成的原因
21國民經(jīng)濟(jì)增長的需求
一個(gè)國家房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展是國家與地區(qū)積累大量財(cái)富的過程,區(qū)別于股票市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),它具有強(qiáng)烈的實(shí)用性和一定的長期穩(wěn)定性,是衡量一個(gè)國家發(fā)展水平的重要標(biāo)志,因此房地產(chǎn)事業(yè)不僅涉及了社會(huì)問題、經(jīng)濟(jì)問題,更是嚴(yán)重地觸及了國家的政治生活。
國家大力發(fā)展的強(qiáng)烈需求,自2003年以來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)被視為各地區(qū)政府和國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱和主要來源,大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì),以帶動(dòng)各地區(qū)的GDP增長,為彰顯地方政府的經(jīng)濟(jì)繁榮,推動(dòng)城市建設(shè),又可以避免因資源和政策帶來的限制,各地方政府就極力地推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展,無論在土地、金融還是輿論方面都給予傾斜,實(shí)現(xiàn)本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。調(diào)查結(jié)果顯示:1998—2007年,扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長的直接貢獻(xiàn)率由632%增加到1356%,年均968%;從1998—2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長的間接貢獻(xiàn)率由871%上升到1593%,年均1261%;綜合直接貢獻(xiàn)率和間接貢獻(xiàn)率所得到的房地產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP增長的總貢獻(xiàn)率由1998年的1503%上升為2007年的2749%,平均達(dá)到了2176%。
22房產(chǎn)金融體制的不完善
中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了自2003年起維持十年之久的快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度并不是十分健全,產(chǎn)權(quán)機(jī)制是否足夠的清晰?是否及時(shí)地建立了有效供給和需求機(jī)制??jī)r(jià)格機(jī)制是否完善?相關(guān)的法律法規(guī)以及買賣房屋的中介機(jī)構(gòu)又是否健全?
在一個(gè)發(fā)育不健全的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)下,各級(jí)政府又加大干預(yù)手段,不按照正常手續(xù)出讓土地,將規(guī)劃用地圖交給用地單位,這樣就方便了炒賣土地,哄高價(jià)錢的目的。各級(jí)政府越級(jí)亂批土地,導(dǎo)致了大量的土地囤積在某些房地產(chǎn)開發(fā)商手中,哄抬房?jī)r(jià),導(dǎo)致地產(chǎn)價(jià)格大幅度上升產(chǎn)生了房地產(chǎn)泡沫,如此滋生腐敗,嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,各中介收集信息困難、不完善,消費(fèi)者不能夠很好地了解掌握地價(jià)信息,難以做出合理的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格,漸漸步入房地產(chǎn)商設(shè)下的游戲之中。房地產(chǎn)業(yè)需要金融,在一個(gè)不健全的金融體制下,行政指派以及壟斷住房的信貸金融公司,政府和機(jī)構(gòu)決定的利率水平和貸款比例都是房地產(chǎn)泡沫推波助瀾的重要原因。
23百姓對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過度投機(jī)
投機(jī)行為對(duì)于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)有著很大的影響,倘若市場(chǎng)上充斥過度的投機(jī)行為,容易導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格泡沫的形成。例如,20世紀(jì)90年代日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅以及1997年東南亞金融危機(jī),最主要的原因就是股票市場(chǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)過度的投機(jī)行為所導(dǎo)致。由于近年來房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,銀行和一些金融機(jī)構(gòu)對(duì)貸款額度和抵押物的寬限制度,買房性質(zhì)的投資理財(cái)成了廣大人民的愛好,如此多的投機(jī)不僅大大助漲了金融機(jī)構(gòu)的氣焰,也使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫與日俱增。一二線大城市中,如果仔細(xì)觀察一下房子買走后用來做什么,則不難發(fā)現(xiàn),空關(guān)著的房屋比例很高,晚上,可以看到不少已經(jīng)賣出去的房子里沒有燈光,說明房子很有可能是空著的,沒有加以利用,這么多的房屋處于空閑狀態(tài),足以說明了消費(fèi)者投機(jī)行為已經(jīng)造成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的存在。
投機(jī)過度十分有害,大批房子空置著,不僅是對(duì)資源的浪費(fèi),虛構(gòu)的房地產(chǎn)價(jià)格也誤導(dǎo)了廣大的百姓和消費(fèi)者,一旦這些大城市的真相敗露,房地產(chǎn)價(jià)格急劇下跌,泡沫的破裂,將會(huì)對(duì)國家經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的損害。
3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的應(yīng)對(duì)調(diào)整政策
31化解以高杠桿和泡沫化為主要特征的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)已成為我國下一階段房地產(chǎn)調(diào)控有待解決的難題根據(jù)市場(chǎng)預(yù)期以及房地產(chǎn)業(yè)泡沫化程度的估算,到2014年9月,泡沫的積累仍然高于泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn),當(dāng)前防范市場(chǎng)泡沫的過度積累和膨脹仍然是至關(guān)重要的,去杠桿化,減少庫存的矛盾政治政策之中,一定程度的去杠桿化應(yīng)優(yōu)先于房屋庫存量的減少,2016年2月至3月的房地產(chǎn)業(yè)高度跳水,出現(xiàn)了價(jià)格暴漲的一系列問題,導(dǎo)致了房屋估價(jià)問題難以預(yù)料,要避免鼓勵(lì)地方政府托市或者救市的行為,防止投機(jī)者樂觀的預(yù)期,尤其要防止公眾建立起房?jī)r(jià)小幅度下降就緊急救市或托市的不合理行為。政策絕不應(yīng)著眼于短期刺激,而應(yīng)減少直接行政干預(yù),通過建立符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的長效機(jī)制,遏制需求和價(jià)格的上漲動(dòng)力,更明確地將樓市調(diào)控政策慢慢地向市場(chǎng)化調(diào)節(jié)方式轉(zhuǎn)變,房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)盡管是非常重要、很特殊的行業(yè),但也跟其他產(chǎn)業(yè)一樣,需要通過市場(chǎng)的調(diào)節(jié)來調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式。所以,在市場(chǎng)更多發(fā)揮調(diào)節(jié)作用的情況下,房地產(chǎn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)會(huì)更趨優(yōu)化,會(huì)更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長期、穩(wěn)定、健康的發(fā)展,也有利于國民經(jīng)濟(jì)長期、可持續(xù)發(fā)展。
32加快相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)方面的立法,完善金融房地產(chǎn)業(yè)的法律也是刻不容緩一些同時(shí)征收房地產(chǎn)稅和取消限購令的提出,被許多消費(fèi)者認(rèn)為是臨時(shí)的短期政策,從目前取得的成果來看,效果不盡如人意。盡快在全國相應(yīng)的范圍內(nèi)推出集體土地流轉(zhuǎn)制度,根據(jù)各地百姓對(duì)住房的需求,而不是土地價(jià)格的高低情況分批次地將土地進(jìn)行集中,掙脫市場(chǎng)中政府壟斷行業(yè)的行為。在土地政策的體制下,地方政府有很強(qiáng)的意愿推高土地價(jià)格。因此,應(yīng)該盡快地推出集體土地流轉(zhuǎn)制度,擴(kuò)大土地對(duì)民眾的供應(yīng)量,建立土地二級(jí)市場(chǎng)流轉(zhuǎn)制度,打破房地產(chǎn)市場(chǎng)中各地方政府壟斷土地供應(yīng)的方式,讓市場(chǎng)力量引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)行業(yè)的走勢(shì),政府適應(yīng)的鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展走向,針對(duì)不同地區(qū),采取不同的思路,但一二線城市的限購令仍然需要加大力度進(jìn)行。
33抑制過度的投機(jī)行為并將價(jià)格調(diào)到適度的合理區(qū)間
目前我國一線城市還存在不合理的預(yù)測(cè)誘導(dǎo)我國消費(fèi)者過度的高估房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的走向,旺盛的投機(jī)性和投資性消費(fèi)者仍是導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲的主要原因之一,“住有所居”為目的的住房性居住十分難以得到滿足,于是出現(xiàn)了一批人購買的房子閑空著,另一批人卻因房?jī)r(jià)的高昂哭天喊地。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策應(yīng)該是控制房屋空置率,征收一定的房屋空置稅,抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過度的投機(jī)行為,加大市場(chǎng)房屋的有效供給,提高自主型房屋的使用率。
匯集民心,使房?jī)r(jià)處于一個(gè)合理的區(qū)間,是每一個(gè)自住型消費(fèi)者的夢(mèng)想。每一個(gè)城市的實(shí)際情況大不相同,需求結(jié)構(gòu)、總量不一樣,應(yīng)該找準(zhǔn)問題,克服困難,從而將房?jī)r(jià)在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。在歐美,平均2%的房地產(chǎn)稅是一個(gè)有效控制房?jī)r(jià)的平衡器,而房貸利息的隨時(shí)上漲,以及政府“劫富濟(jì)貧”所推出的大量廉租屋,由這三種利器糅合在一起,好似絞索一般套住了房?jī)r(jià)的惡性攀升。同理,如果要使房?jī)r(jià)回歸正常合理水平的話,需要我們改變中國人將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)成投資品,而非消費(fèi)品的觀念;在房產(chǎn)稅征收上做出一定的回應(yīng),對(duì)第一套自住房采取免繳房產(chǎn)稅,第二套自住房或出租房少繳稅,三套以上效仿歐美,每年按房子的市場(chǎng)價(jià)格,按各地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的程度不同,征收不同的房地產(chǎn)稅。
參考文獻(xiàn):
[1]姜春海中國房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)泡沫實(shí)證分析[J].管理世界,2005(12)
[2]吳艷霞,王楠房地產(chǎn)泡沫成因及其投機(jī)度測(cè)度研究[J].預(yù)測(cè),2006(2)
[3]王永欽,包特異質(zhì)交易者、房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)政策[J].世界經(jīng)濟(jì),2011(11)
[4]昌忠澤房地產(chǎn)泡沫、金融危機(jī)與中國宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整[J].經(jīng)濟(jì)研究參考,2010(32)