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        次貸危機背景下我國房地產(chǎn)市場的政策干預與模型檢驗

        2020-10-28 01:30:52耿剛德
        經(jīng)濟研究導刊 2020年24期
        關(guān)鍵詞:次貸危機房地產(chǎn)市場

        耿剛德

        摘 要:隨著當時次貸危機的全面爆發(fā),我國經(jīng)濟面臨嚴重的下滑壓力,作為我國拉動經(jīng)濟增長的主要引擎之一的房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)明顯的衰退趨勢,為此政府出臺了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的相關(guān)政策措施。利用宏觀經(jīng)濟模型,對房地產(chǎn)市場的政策干預進行實踐和理論上的對比分析,對審慎思考中國宏觀經(jīng)濟狀況有著積極的意義。

        關(guān)鍵詞:次貸危機;房地產(chǎn)市場;宏觀經(jīng)濟模型

        中圖分類號:F299.2? ? ? ? 文獻標志碼:A? ? ? 文章編號:1673-291X(2020)24-0094-02

        一、次貸危機后的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)與政策干預

        2008年,由美國次貸危機引發(fā)的金融動蕩也蔓延到了我國的房地產(chǎn)市場。商品房銷售面積和銷售額、完成開發(fā)土地面積等出現(xiàn)不同程度的下降。2008年8月份,70個大中城市房屋銷售價格首次出現(xiàn)環(huán)比下降0.1%。銷售面積也大幅下降,前三季度銷售面積40 321萬平方米,同比下降14.88%。為了避免世界經(jīng)濟影響國內(nèi)經(jīng)濟快速發(fā)展,我國實施了“四萬億”的財政刺激計劃,針對房地產(chǎn)領(lǐng)域也出臺了多種刺激政策。

        2008年10月,財政部強調(diào)要“繼續(xù)加大保障民生投入力度 切實解決低收入群眾基本生活”,降低真實購房需求的置業(yè)門檻,降貸款利息0.27個百分點,降準備金率1個百分點,宣告著政府由“控制”向“救市”的態(tài)度轉(zhuǎn)變。該政策目的是擴大貨幣供給,使利率下降,使得投資增加。該政策的直接作用是同年廣義貨幣供給增長17%,人民幣貸款年末余額為40萬億元,2009年一年銀行信貸增長接近10萬億元,這10萬億元就是借給了房地產(chǎn)商,使房地產(chǎn)商擴大了在建項目。

        2009年1月,四大國有銀行宣布,只要是享有2008年10月27日前執(zhí)行基準利率0.85倍優(yōu)惠政策、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶,原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。這項舉措目的在于降低居民買房的成本,促進房屋購買量的增加。而其直接作用是使得國內(nèi)總消費增加。

        二、財政與貨幣政策理論分析

        (一)財政政策的短期與長期影響

        2008年金融危機發(fā)生后,我國政府出臺相關(guān)政策,使得人們的總消費增加(如圖1所示)。

        1.短期影響。IS曲線:Y=C+I+G,總消費增加使IS曲線向右移動移至IS1處;由于LM曲線不移動,此時利率上升至r2,產(chǎn)出增加至Y1。對比到AD-AS模型中,由于Y增到Y(jié)1,所以AD曲線向右移至AD1處。則Y增加,r增加,P不變,M/P不變,M不變。

        2.長期影響。由于Y1>Y,所以P0應逐漸上升至P1,故價格P上升。由于IM曲線:M/P=L(i,Y),所以價格上升帶動LM曲線左移至LM1處,利率上升至r2,產(chǎn)出Y1又回到Y(jié)。則Y不變,r增加,P上升,M/P下降。

        (二)貨幣政策的短期與長期影響

        由于存款準備金率的下降以及利率下調(diào),貨幣供給增加(如圖2所示)。

        1.短期影響。IM曲線:M/P=L(i,Y),由于貨幣供給M增長,IM曲線右移至IM1處,Y增長到Y(jié)1,r下降至r1處。對比AD-AS模型,由于Y增長至Y1,所以AD曲線移至AD1處。則Y增長,r下降,P不變,M增加,M/P增加。

        2.長期影響:由于Y>Y1,價格P0逐漸上升至P1。根據(jù)M/P=(i,Y),所以M/P下降,LM1曲線移至LM處,Y1回到Y(jié),r1回到r。則Y不變,r不變,P上升,M/P不變,M上升。

        三、預測與實際情況對比

        從實際利率角度看,實際利率有下降的趨勢,而理論中分析的是實際利率是增加的,所以理論與實際相悖,這是由于政府政策的影響。從圖中可以看出,除了2009—2012年連續(xù)三年政府出臺關(guān)于銀行貸款利率上調(diào)的政策,其他年份都是出臺關(guān)于銀行貸款利率下調(diào)的政策。由圖可知,通貨膨脹率有上升的趨勢,所以根據(jù)“實際利率=名義利率-通貨膨脹率”可以得出,實際利率是減少的。

        從實際產(chǎn)出來看,2008—2018年中國的GDP一直處于增長狀態(tài),所以Y實際上是增加的。但是理論分析中,Y保持不變,所以理論分析與實際情況相悖,原因則是受技術(shù)進步的影響。長期以來,如果沒有技術(shù)進步,Y是要最終回到自然產(chǎn)出的,也就是說Y保持不變。但有技術(shù)進步的Y要以技術(shù)進步增長率的速度增長,因此技術(shù)進步使得Y大于自然產(chǎn)出水平。

        宏觀經(jīng)濟模型僅適用于特定環(huán)境下的經(jīng)濟分析,中國市場經(jīng)濟遠比我們想象的要復雜,僅用宏觀經(jīng)濟模型來分析還遠遠不夠。

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