胡陽生

摘 要：伴隨著改革開放和社會主義市場經(jīng)濟的全面推進，我國房地產(chǎn)行業(yè)從無到有，近四十年發(fā)展歷程取得矚目成就，現(xiàn)已發(fā)展成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一。在行業(yè)發(fā)展初創(chuàng)期、野蠻生長期、高質(zhì)量發(fā)展期，隨著房地產(chǎn)行業(yè)從粗放型轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化的管理過程，內(nèi)部審計雖然扮演著相同的角色，但履行的職能、工作的重心卻在悄然變化。本文旨在對現(xiàn)行及未來房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計工作的重點及未來的工作方向進行思考，并提出相應(yīng)觀點，以推動房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計的持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);內(nèi)部審計;思考

中圖分類號：F23???? 文獻標(biāo)識碼：A????? doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.20.059

1 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計存在的問題

自上世紀(jì)80年代誕生第一批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始，中國房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)展近40年歷程，期間經(jīng)歷了初創(chuàng)期、爆發(fā)期、調(diào)整期、成熟期，行業(yè)發(fā)展的重心在不斷轉(zhuǎn)變，內(nèi)部審計伴隨著行業(yè)發(fā)展而逐步完善。

在行業(yè)初創(chuàng)期，內(nèi)部審計工作重心主要圍繞企業(yè)創(chuàng)始人的意志，以簡單的查錯糾弊為主;行業(yè)處于爆發(fā)期時，內(nèi)部審計的主要精力用于應(yīng)付快速擴張過程中暴露的低級舞弊和不停修補內(nèi)控缺陷;進入調(diào)整期后，內(nèi)部審計伴隨著公司業(yè)務(wù)在跌宕起伏中發(fā)展;近十年隨著全國地產(chǎn)前30強公司紛紛完成上市，也標(biāo)志著地產(chǎn)行業(yè)進入了發(fā)展的成熟期，地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計也隨著行業(yè)發(fā)展沉淀。近年國家大力推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，中央政府去房地產(chǎn)化和弱化房地產(chǎn)占比意圖明顯，各地政府限購、限價政策頻出，需求被抑制、行業(yè)利潤被壓縮，房地產(chǎn)行業(yè)已由黃金時代進入白銀時代。

成熟期的房地產(chǎn)行業(yè)，各項制度流程已趨于完善，舞弊手段越來越隱蔽、控制缺陷愈加難以發(fā)現(xiàn)，常規(guī)審計若不思進取則難以取得實際成效。在長時間的地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計工作實踐中，仍然發(fā)現(xiàn)較多薄弱環(huán)節(jié)：

（1）串通舞弊的大案要案仍屢見不鮮。

由媒體披露和行業(yè)內(nèi)部通報的眾多金額巨大的行業(yè)串通舞弊案件仍然層出不窮。究其根源，雖行業(yè)規(guī)章制度在逐步健全、風(fēng)控審計部門的履職能力逐步加強，但因內(nèi)部控制的固有缺陷，以串通的方式能夠規(guī)避流程制度約束、審計履職人員能力不匹配或者缺位、地產(chǎn)業(yè)務(wù)流水金額巨大提供了足夠大的作案動機。另外地產(chǎn)行業(yè)屢見創(chuàng)新業(yè)務(wù)，新業(yè)務(wù)萌發(fā)到規(guī)范一般需要較長過程，相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)章制度很可能滯后于創(chuàng)新業(yè)務(wù)的開展，導(dǎo)致業(yè)務(wù)運行過程中階段性制度缺位，也給舞弊案件創(chuàng)造了機會。

（2）審計工作形式化普遍存在。

傳統(tǒng)的審計思維及部分公司企業(yè)文化的限制，導(dǎo)致內(nèi)審部門的年度審計計劃更多的偏向于流程合規(guī)類審計。多數(shù)公司審計員工司齡較長，對現(xiàn)有工作內(nèi)容固化思維嚴(yán)重，缺乏對業(yè)務(wù)相關(guān)實質(zhì)風(fēng)險的敏銳度，同時也喪失了對現(xiàn)有業(yè)務(wù)進行破局的決心。此類主觀情形直接導(dǎo)致年度審計工作計劃過于集中在傳統(tǒng)的審計業(yè)務(wù)范圍，審計報告對于公司流程制度的長篇累牘的形式上的小瑕疵過度關(guān)注，報告內(nèi)容不痛不癢，表面看似在認(rèn)真執(zhí)行年度審計計劃工作，年復(fù)一年，卻忽略了審計創(chuàng)造價值的功能。

（3）審計計劃跟不上公司創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展。

隨著房地產(chǎn)市場規(guī)模的快速增長，同時外部技術(shù)日新月異的發(fā)展，整個行業(yè)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)不斷呈現(xiàn)，建筑安裝新方法、建筑材料創(chuàng)新、融資模式創(chuàng)新、銷售方式創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的深度融入等，都對原有的業(yè)務(wù)模式產(chǎn)生顛覆性的變革創(chuàng)新。業(yè)務(wù)模式的不斷創(chuàng)新改變，衍生出新的業(yè)務(wù)控制風(fēng)險，而審計工作計劃安排會呈現(xiàn)一定的滯后性。對原有工作內(nèi)容和業(yè)務(wù)領(lǐng)域的拓展和創(chuàng)新，對審計人員也是一個不小的挑戰(zhàn)，故而因?qū)徲嬘媱澋母采w及審計能力的提升不能及時跟上創(chuàng)新業(yè)務(wù)發(fā)展的情形，將對一些重要業(yè)務(wù)模塊暫時性失去審計監(jiān)督的職能，會造成業(yè)務(wù)管理出現(xiàn)風(fēng)險敞口甚至滋生腐敗。

（4）大數(shù)據(jù)審計思維滯后。

2017年底中共中央總書記習(xí)近平號召推進國家大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略、加快建設(shè)數(shù)字中國。在大數(shù)據(jù)興國的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)是其他眾多行業(yè)的下游和集中體現(xiàn)，在國民經(jīng)濟中處于支柱地位之一，按常理地產(chǎn)行業(yè)大數(shù)據(jù)發(fā)展應(yīng)處于行業(yè)前沿，但因房地產(chǎn)前期發(fā)展集中于規(guī)模的擴張、營銷推廣的重視，在業(yè)務(wù)操作技術(shù)端口顯得簡單粗放，導(dǎo)致信息化管理思維在地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理中一直處于相對滯后的狀態(tài)。數(shù)據(jù)化審計在房地產(chǎn)審計業(yè)務(wù)中體現(xiàn)尤其明顯，從制定傳統(tǒng)的審計計劃、依靠傳統(tǒng)的審計手段執(zhí)行審計工作、用老式審計報告呈現(xiàn)審計結(jié)果等工作環(huán)節(jié)，大部分均未能采用大數(shù)據(jù)技術(shù)和思維，完全滯后于大數(shù)據(jù)在國民經(jīng)濟中呈現(xiàn)的調(diào)整發(fā)展速度。

2 房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計的措施和對策

在長期的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計實踐中，依據(jù)自身所處的企業(yè)實際經(jīng)驗以及同行業(yè)務(wù)交流，得出如下心得供大家研討：

（1）反腐倡廉仍需加大決心、出重拳。

眾所周知，房地產(chǎn)屬資金密集型行業(yè)，商品房屬大額商品，一線城市單個房地產(chǎn)項目貨值普遍逾幾十億甚至上百億，從行業(yè)已發(fā)生實際案例分析，如若發(fā)生惡性舞弊貪腐，則涉及金額可能上千萬甚至過億。進入白銀時代的房地產(chǎn)行業(yè)，從各行業(yè)龍頭陸續(xù)披露的年報數(shù)據(jù)來看，凈利率10%已屬相當(dāng)不易，行業(yè)蝗蟲侵蝕對凈利潤的影響越來越大。前期有較多房企出于公司顏面、內(nèi)部因素制約等原因，選擇容忍、低調(diào)處理等方式，涉事人員僅進行勸退、甚至主動跳槽結(jié)束，換一個地方繼續(xù)作案，故而犯罪成本低，此舉無疑起到了縱容的作用。中庸的企業(yè)文化造成了上述結(jié)果，而內(nèi)部控制環(huán)境是公司治理的土壤，良好的治理土壤對公司長遠(yuǎn)發(fā)展至關(guān)重要。內(nèi)審部門負(fù)責(zé)人應(yīng)以強有力的手腕，領(lǐng)導(dǎo)部門人員查清坐實各類舞弊案件，并以實際業(yè)務(wù)成果影響公司決策層和治理層，大大降低對舞弊案件的容忍度，推行正直廉潔的企業(yè)文化，護佑企業(yè)健康運行。

（2）效益審計優(yōu)先于流程合規(guī)審計。

地產(chǎn)行業(yè)有拿地、設(shè)計、建造、營銷、交付管理等眾多業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，全鏈條業(yè)務(wù)流程繁多。建議內(nèi)部審計工作在基于年度工作計劃中，傾斜合理資源于流程合規(guī)審計后，適當(dāng)增加重點效益審計項目的內(nèi)容，通過對各個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的效益部分進行梳理挖潛、繼續(xù)加大業(yè)務(wù)流程優(yōu)化和規(guī)范，以實際效益審計對企業(yè)提質(zhì)增效的成果，來向公司管理層灌輸效益審計的理念和必要性。結(jié)合目前地產(chǎn)行業(yè)凈利率普遍下降的大背景，我們通過系統(tǒng)性的效益審計工作，對整個地產(chǎn)業(yè)務(wù)鏈條中的各個環(huán)節(jié)進行利潤和效率的挖掘提升，顯得尤為重要。

（3）專題審計要靈活。

因各企業(yè)內(nèi)部審計的人力、物力資源有限，如何使用有限的資源去生產(chǎn)出最大、最優(yōu)的審計成果，需要審計工作緊密貼合重點和創(chuàng)新業(yè)務(wù)，制訂專題審計計劃，通過專項審計工作的執(zhí)行，去關(guān)注重點業(yè)務(wù)的相關(guān)風(fēng)險，規(guī)范重點業(yè)務(wù)流程，確保無重大意外事項發(fā)生。通過專項審計提前介入創(chuàng)新業(yè)務(wù)，參與業(yè)務(wù)創(chuàng)新的過程管控，以審計視角指導(dǎo)業(yè)務(wù)運行，避免創(chuàng)新業(yè)務(wù)審計滯后帶來的相關(guān)經(jīng)濟利益損失及業(yè)務(wù)風(fēng)險的產(chǎn)生。

（4）大數(shù)據(jù)審計要推進。

隨著國家大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略的推進，移動支付技術(shù)、生物識別技術(shù)、區(qū)塊鏈技術(shù)的普遍運用，房地產(chǎn)業(yè)的營銷推廣、客戶篩選、線上選房收銀等核心業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)均已或均將采用上述技術(shù)。地產(chǎn)審計人員需要加大內(nèi)外部培訓(xùn)，對內(nèi)部新業(yè)務(wù)進行內(nèi)訓(xùn)學(xué)習(xí)、對外部新技術(shù)進行外訓(xùn)掌握，以確保內(nèi)部審計業(yè)務(wù)能緊跟業(yè)務(wù)和技術(shù)發(fā)展的大趨勢，能夠運用大數(shù)據(jù)技術(shù)方法和工具，開展跨地域、跨系統(tǒng)和跨業(yè)務(wù)模塊的分析，大大提高數(shù)據(jù)化審計發(fā)現(xiàn)問題和規(guī)范管理的能力，并進一步發(fā)掘數(shù)據(jù)審計對業(yè)務(wù)效益效率提升的作用。

3 總結(jié)

隨著我國房地產(chǎn)市場的逐漸飽和及中央政策方針導(dǎo)向的逐步明確，我國房地產(chǎn)行業(yè)目前正處于高速發(fā)展轉(zhuǎn)為高質(zhì)量發(fā)展的進程中，行業(yè)的成熟性日趨顯現(xiàn)。建議地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部審計工作應(yīng)援引并堅持黨的二十字審計方針：“依法審計、服務(wù)大局、圍繞中心、突出重點、求真務(wù)實”，結(jié)合地產(chǎn)行業(yè)實際狀況進行融會貫通，再予以分解和貫徹落實。相信伴隨著行業(yè)發(fā)展，在廣大審計同仁的共同努力下，地產(chǎn)內(nèi)部審計前途會愈加光明、作用會更好顯現(xiàn)。

參考文獻

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