幸治菊

摘 要：中國(guó)房地產(chǎn)不僅是國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是普通老百姓重要的投資，政府為維護(hù)社會(huì)和諧發(fā)展不斷進(jìn)行宏觀調(diào)控，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。房地產(chǎn)作為一種商業(yè)投資行為，開發(fā)商必須獲得適度的經(jīng)濟(jì)利益。如何能在房?jī)r(jià)與企業(yè)利潤(rùn)間尋求一個(gè)公平合理的平衡點(diǎn)，成本控制成為實(shí)現(xiàn)這一方針的首要目標(biāo)。因此，成本控制管理是當(dāng)代房產(chǎn)企業(yè)管理中十分重要的課題。本文主要通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)成本的概述，探討成本控制的意義，分析當(dāng)前存在的問(wèn)題，提出加強(qiáng)成本控制的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)成本；問(wèn)題；對(duì)策

中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，開啟了大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的新一輪企業(yè)改革序幕，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部面臨洗牌，一批管理落后、收益率不強(qiáng)的企業(yè)將逐步被淘汰。如何找準(zhǔn)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的空間，只有向管理要利潤(rùn)，加強(qiáng)成本管理，開源節(jié)流。成本管理是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，成本控制好的企業(yè)具有顯著競(jìng)爭(zhēng)力和抗壓本領(lǐng)。因此，加強(qiáng)成本控制管理的研究、做好成本控制對(duì)策是當(dāng)代房產(chǎn)企業(yè)管理中十分重要的工作。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制概述

（一）成本控制的定義。成本控制，是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)預(yù)先設(shè)定的成本管理目標(biāo)，由成本控制責(zé)任主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生以前和成本控制過(guò)程中，對(duì)各種影響成本的內(nèi)外因素和條件采取的一系列預(yù)防、防范、調(diào)節(jié)措施，以保障成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。

（二）成本控制的內(nèi)容。成本控制按照成本形成過(guò)程包括項(xiàng)目前期階段、建設(shè)過(guò)程和銷售過(guò)程的控制，是一個(gè)動(dòng)態(tài)持續(xù)的管理過(guò)程。按成本費(fèi)用，主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)以及行政性費(fèi)用構(gòu)成等。

（三）成本控制的方法。成本控制的方法是指完成本控制任務(wù)和達(dá)到成本控制目標(biāo)的手段，其方法多種多樣，不同的階段、不同的問(wèn)題所采用的方不一樣，即使同一個(gè)階段，對(duì)于不同的控制對(duì)象控制方法也不盡相同，常用方法：絕對(duì)成本控制、相對(duì)成本控制法、標(biāo)準(zhǔn)成本法、本量利分析法、全面成本控制、目標(biāo)成本法等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問(wèn)題

目前中國(guó)大量房地產(chǎn)企業(yè)都具有優(yōu)秀的市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)、成熟的企業(yè)運(yùn)作模式，但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中仍有部份企業(yè)顯露出不足，主要有以下幾方面：

（一）企業(yè)成本控制管理理念有缺陷。房地產(chǎn)的開發(fā)是動(dòng)態(tài)管理，必須將成本控制貫穿于各個(gè)階段以利于實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)，不是單方面控制某一費(fèi)用，對(duì)市場(chǎng)情況的把握、宏觀形勢(shì)的分析稍有差池，就會(huì)導(dǎo)致投資策略失誤，使項(xiàng)目失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)成本控制方法老化，缺少科學(xué)性、合理性和嚴(yán)肅性；或成本控制理論的學(xué)習(xí)多局限在直接成本環(huán)節(jié)，沒(méi)有對(duì)企業(yè)運(yùn)行環(huán)節(jié)展開成本控制，沒(méi)有定期及時(shí)研究國(guó)家出臺(tái)相關(guān)政策。如L房地產(chǎn)企業(yè)到一個(gè)三線城市開發(fā)商品房，單方面地利用加大單體項(xiàng)目的開發(fā)量來(lái)縮減產(chǎn)品單位成本，造成單體樓盤開盤一年后房屋空置率仍高達(dá)30%。之所以出現(xiàn)這種情況是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用控制缺乏市場(chǎng)理念，未調(diào)查準(zhǔn)確的市場(chǎng)需求信息致使成本控制決策出現(xiàn)失誤，銷售不暢，投資回收期變長(zhǎng)，財(cái)務(wù)成本增加，利潤(rùn)減少。

（二）企業(yè)內(nèi)部控制體系不完善。內(nèi)部控制制度是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的核心內(nèi)容之一，對(duì)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展起到控制作用，有《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范》指導(dǎo)性文件，而仍有部份企業(yè)內(nèi)控體系不完善。

一方面是未全面健立內(nèi)控，部分企業(yè)在建設(shè)內(nèi)控時(shí)，只考慮了費(fèi)用支出控制類的風(fēng)險(xiǎn)控制及管理，對(duì)監(jiān)督、考核未納入內(nèi)控體系。

二方面是內(nèi)控制度設(shè)計(jì)有缺陷，各項(xiàng)內(nèi)部管理制度間存在矛盾沖突，如某集團(tuán)制定了《項(xiàng)目變更管理辦法》，辦法約定變更超100萬(wàn)元時(shí)需集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)審議；但該集團(tuán)的《“三重一大”集團(tuán)決策管理辦法》約定，企業(yè)的大額支出超50萬(wàn)元，需集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)審議或聯(lián)簽審批；兩個(gè)制度授權(quán)存在沖突，不利于統(tǒng)一管理。

三方面是內(nèi)控運(yùn)行有缺陷，不嚴(yán)格執(zhí)行內(nèi)控，造成投資成本增加。

（三）未建立嚴(yán)格的目標(biāo)成本體系。目標(biāo)成本是項(xiàng)目投資開發(fā)過(guò)程中成本控制的依據(jù)，是編制各環(huán)節(jié)責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)參考，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度處于動(dòng)態(tài)調(diào)整中，每一階段目標(biāo)成本原則不會(huì)超過(guò)上一階段的成本。但有的企業(yè)對(duì)項(xiàng)目成本管理體系不落實(shí)，沒(méi)有形成管理環(huán)節(jié)上各履其職、各擔(dān)其責(zé)、互相制約的工作機(jī)制。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)成本控制的對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)具有高風(fēng)險(xiǎn)性、高投資、投資期限長(zhǎng)、成本內(nèi)容多等特點(diǎn)，因此必須加強(qiáng)企業(yè)的成本控制理念，制定有效的法人治理結(jié)構(gòu)，細(xì)化成本控制點(diǎn)等多項(xiàng)成本管理對(duì)策。

（一）樹立企業(yè)成本控制意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制意識(shí)，要全員化加強(qiáng)，即包括廣大職工。一是提高成本控制知識(shí)，舉辦各種類型的成本培訓(xùn)或推薦企業(yè)員工到成熟房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)習(xí)，借鑒先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。二是引進(jìn)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)管理人才，增加企業(yè)更多的先進(jìn)理念。三是建立監(jiān)督機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制，提高員工的工作積極性和加強(qiáng)成本控制的意識(shí)。

（二）加強(qiáng)相關(guān)政策及宏觀形勢(shì)的專題研究。明確責(zé)任部門及時(shí)地對(duì)房地產(chǎn)成本相關(guān)政策、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)研究分析，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告。如限購(gòu)令，公積金繳存比例變化，營(yíng)改增推行，貸款利率的調(diào)整，各項(xiàng)調(diào)整均值得房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真研究，以確定發(fā)展方向，降低項(xiàng)目因政策等帶來(lái)的成本損失。還要加強(qiáng)養(yǎng)老地產(chǎn)、智慧性地產(chǎn)的專題研究，走新型理念類別的地產(chǎn)。

（三）企業(yè)內(nèi)控制度的建立與完善。內(nèi)部控制是企業(yè)董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層和全體員工共同實(shí)施的旨在實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)的過(guò)程。建立和實(shí)施一套統(tǒng)一、高質(zhì)量的企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系，有助于提升企業(yè)內(nèi)部管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。每年對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，并及時(shí)修訂、補(bǔ)充完善內(nèi)控制度。

（四）建立規(guī)范的目標(biāo)成本體系。目標(biāo)成本標(biāo)準(zhǔn)是成本控制的基礎(chǔ)，可以通過(guò)各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)分解法、全面預(yù)算法和相關(guān)的法律法規(guī)指定可行性的標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)地處理成本指標(biāo)與質(zhì)量、市場(chǎng)等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的關(guān)系。以達(dá)到企業(yè)總體目標(biāo)出發(fā)推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)，為防止片面性、不科學(xué)性，在必要時(shí)進(jìn)行多種方案建立，以便能擇優(yōu)使用。

（五）推行施工階段投資跟蹤評(píng)審。為防范項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的投資成本變化風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，有效的全面控制項(xiàng)目，要最大限度利用好內(nèi)部審計(jì)、內(nèi)部監(jiān)督管門職責(zé)，項(xiàng)目管理過(guò)程跟蹤評(píng)審是現(xiàn)代內(nèi)控管理的一種新模式，將投資“事后算帳”，改為“事前預(yù)警、事中控制”。

（六）加強(qiáng)項(xiàng)目結(jié)決算管理及后評(píng)估。項(xiàng)目財(cái)務(wù)決算須對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)程序、概算執(zhí)行情況、結(jié)算管理、移產(chǎn)進(jìn)行評(píng)審。包括項(xiàng)目法人制、招投標(biāo)制、合同制、監(jiān)理制的情況；決算需對(duì)缺陷責(zé)任期整改情況等進(jìn)行清理。

項(xiàng)目建設(shè)后期評(píng)估，是項(xiàng)目關(guān)門后的總結(jié)，主要對(duì)項(xiàng)目竣工結(jié)算的造價(jià)資料及其結(jié)果進(jìn)行匯總，建立成相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)，獲得未來(lái)項(xiàng)目管理、造價(jià)控制的改進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)建議，為發(fā)展決策提供信息支持。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)和現(xiàn)代市場(chǎng)的完善，使我們的房地產(chǎn)企業(yè)必須采取科學(xué)有效的成本控制對(duì)策，及時(shí)完善內(nèi)控管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，成本控制的管理在一定程度上也體現(xiàn)了企業(yè)的綜合經(jīng)營(yíng)水平。因此加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制不僅有利企業(yè)持續(xù)長(zhǎng)效健康發(fā)展，同時(shí)也是企業(yè)對(duì)資源的合理利用，對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、城市的發(fā)展作出的貢獻(xiàn)。（作者單位：重慶市城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司）

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