武琪惠

摘 要：隨著我國社會(huì)的不斷進(jìn)步和發(fā)展，現(xiàn)如今對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的登記應(yīng)當(dāng)從分散登記轉(zhuǎn)換為統(tǒng)一的登記管理制度更加地符合社會(huì)不斷進(jìn)步發(fā)展的需求。但是在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的建立過程當(dāng)中，會(huì)對(duì)很多方面產(chǎn)生非常嚴(yán)重的影響，特別是房地產(chǎn)是在不動(dòng)產(chǎn)登記當(dāng)中的非常典型的一種類型，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場是我國隨著改革開放以來在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程當(dāng)中的非常重要的經(jīng)濟(jì)行業(yè)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記對(duì)于房地產(chǎn)市場會(huì)有著非常重要的影響。因此本文將對(duì)現(xiàn)如今的不動(dòng)產(chǎn)分散登記進(jìn)行分析和研究同時(shí)闡述進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的必要性，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房地產(chǎn)的市場影響進(jìn)行深入分析，探討我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過后的未來房地產(chǎn)的發(fā)展前景。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn);統(tǒng)一登記;房地產(chǎn)市場;影響分析

引言

我國對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記制度已經(jīng)具有非常悠久的歷史，通過對(duì)房屋、山林和草原等進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記具有非常重要的意義。而隨著我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)也有著非常巨大的進(jìn)步和發(fā)展，但是同時(shí)也使得現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場競爭也變得更加的激烈和嚴(yán)峻，并且在進(jìn)行市場競爭的過程當(dāng)中經(jīng)常性的會(huì)出現(xiàn)惡性競爭的現(xiàn)象，這對(duì)于我國的未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著非常嚴(yán)重的影響。所以為了能夠有效確保我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展能夠呈現(xiàn)一個(gè)良好的良性循環(huán)，需要對(duì)房地產(chǎn)市場實(shí)行很多必要的控制措施，而實(shí)行制定不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中的規(guī)范和秩序是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)和步驟，能夠?yàn)槿嗣竦姆€(wěn)定性和安全性提供更加穩(wěn)定的保障。

一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的必要性

（一）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的含義

相對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的分散登記來說，不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度是具有相關(guān)的權(quán)利人向不動(dòng)產(chǎn)的管轄部門對(duì)自己所擁有的不動(dòng)產(chǎn)去進(jìn)行記載和登記的行為。進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)職能部門是直接由國家進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)立，按照相應(yīng)的法律法規(guī)去按照統(tǒng)一的規(guī)定和流程去進(jìn)行對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行相關(guān)的登記事項(xiàng)。其中一系列的工作內(nèi)容包括對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立、變更、和撤銷等等情況，然后將相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)去進(jìn)行登記存檔過后，對(duì)權(quán)力所有人發(fā)放相應(yīng)的權(quán)屬證書，權(quán)屬證書也是具有高度統(tǒng)一性的。在完成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記過后，由于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的高度統(tǒng)一制度，會(huì)使得權(quán)屬人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系變得更加的明朗，這樣進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過后能夠?qū)?quán)力人的相關(guān)權(quán)利去進(jìn)行更好的保護(hù)，同時(shí)使得進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的辦事效率得到顯著的提高。

（二）我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史進(jìn)程

從我國在1978年開始提出了向住房進(jìn)行商品化過后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)行了初步的發(fā)展，但是由于當(dāng)時(shí)還是屬于我國的改革開放的初期，所以對(duì)于房地產(chǎn)的市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則還沒有十分明確的規(guī)范。在我國的改革開放到了后期過后，我國的房地產(chǎn)行業(yè)開始向多方面去進(jìn)行發(fā)展，但是對(duì)于我國的整個(gè)房地產(chǎn)市場依然還是缺乏一個(gè)非常統(tǒng)一的布局和安排。在之后到1990年，我國的商品房已經(jīng)開始進(jìn)行了萌芽，但是在實(shí)際的發(fā)展過程當(dāng)中依然還存在著很多的問題。在這個(gè)時(shí)候最明顯的 問題就是房源不足和分配不均的問題，所以在這個(gè)階段進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)市場的改革主要的就是針對(duì)這一系列的問題去進(jìn)行頒布相應(yīng)的法令去進(jìn)行改革，比如說建立公積金制度等等。我國的房地產(chǎn)市場真正開始騰飛是在2003年過后，在這段時(shí)間我國的房地產(chǎn)的房價(jià)漲幅非常高，并且在這個(gè)時(shí)期很多的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)如雨后春筍般的涌現(xiàn)出來。在這個(gè)時(shí)期對(duì)于房地產(chǎn)的需求以及供應(yīng)方面都是非常瘋狂的，商品房的投資和銷售都是異常的火爆，在這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)具有了非常舉足輕重的地位了。到2007年，由于美國的房地產(chǎn)次貸危機(jī)時(shí)的我國的房地產(chǎn)市場也受到了很大的影響。使得我國的房地產(chǎn)投資開發(fā)出現(xiàn)下降了，對(duì)于房地產(chǎn)的投資也開始處于理性的狀態(tài)，同時(shí)政府也將房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展作為政府在工作過程當(dāng)中的一個(gè)重要的工作重點(diǎn)，讓我國的房地產(chǎn)市場處于一個(gè)平衡的發(fā)展時(shí)期。

（三）不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的必要性

以往在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行分散登記的過程當(dāng)中，由于進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的各個(gè)部門的規(guī)定和依據(jù)都是各不相同的，使得在對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記過程當(dāng)中的程序也是不盡相同，所進(jìn)行發(fā)放的權(quán)屬證書也是五花八門，這樣的登記現(xiàn)狀使得在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記過后的權(quán)屬十分的混亂，給不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬人帶來很多的不必要麻煩。并且對(duì)于不同的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記是由不同的主管部門進(jìn)行管理的，對(duì)于在資源信息方面的共享效果非常的低下，使得在進(jìn)行登記過程當(dāng)中的登記結(jié)果不能夠進(jìn)行將資源信息進(jìn)行及時(shí)的共享，非常不利于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬人的合法權(quán)益的保護(hù)。隨著我國社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)如今依然采用分散登記的制度已經(jīng)無法滿足現(xiàn)如今我國對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)要求，所以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一的登記制度已經(jīng)成為了現(xiàn)如今我國社會(huì)發(fā)展過程當(dāng)中的必然趨勢。雖然在實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度過后，代表著我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到了進(jìn)一步的發(fā)展，但是就現(xiàn)如今的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度來說在實(shí)際進(jìn)行實(shí)實(shí)施的過程當(dāng)中卻是依然還存在著很多的問題，而房地產(chǎn)是在不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中非常重要的一個(gè)部分，在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的故從當(dāng)中所受到的影響也是最為明顯的。

二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記對(duì)房地產(chǎn)市場的影響

（一）房地產(chǎn)市場交易秩序的規(guī)范

在以往所采用的不動(dòng)產(chǎn)分散登記當(dāng)中，主要是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)所屬的性質(zhì)和類型進(jìn)行分類，然后不同的不動(dòng)產(chǎn)有相應(yīng)的主觀部門去進(jìn)行登記和管理，每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記的管理部門在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過程當(dāng)中都有著一套屬于自己部門的登記制度和程序流程，這樣的登記制度和管理流程會(huì)使得在實(shí)際進(jìn)行登記過后的土地等權(quán)屬界線存在不明了的情況，給相關(guān)權(quán)屬人的切身利益帶來嚴(yán)重的損失。而如果實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理制度過后，那么進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記就是由不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門去進(jìn)行統(tǒng)一的登記和管理，并且在進(jìn)行各項(xiàng)不同的不動(dòng)產(chǎn)登記過程當(dāng)中形成一套統(tǒng)一的登記制度和流程，這樣就能夠讓不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬人相關(guān)權(quán)屬界線更加的明顯，讓不動(dòng)產(chǎn)登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性得到大幅度的提高。并且隨著我國社會(huì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)如今對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記的登記手段也開始變得更加的簡單和科學(xué)，這樣讓人們在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的過程當(dāng)中的合法權(quán)益能夠有效地得到合法保護(hù)。能夠讓在進(jìn)行房地產(chǎn)市場交易的過程當(dāng)中將其中交易的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行有效的規(guī)避。隨著現(xiàn)如今互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的不斷發(fā)展和普及，在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記管理制度過后，將會(huì)建立一套完整的不動(dòng)產(chǎn)登記管理系統(tǒng)，這個(gè)系統(tǒng)嫩黃瓜有效地提供對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的查詢功能，這樣能夠讓不動(dòng)產(chǎn)查詢登記變得更加的公開化，讓那些由于信息不公開而導(dǎo)致的交易信息欺詐等等行為得到有效的減少。除此之外，隨著房地產(chǎn)公開信息的真實(shí)性和完整性能夠得到有效的保證之后，讓在進(jìn)行交易過程當(dāng)中蘇產(chǎn)生的第三方交易費(fèi)用得到有效的減少，節(jié)省了很多在進(jìn)行交易過程當(dāng)中的中間環(huán)節(jié)，讓時(shí)間成本和支出成本都能夠節(jié)省很多。在實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記管理制度過后，對(duì)于那些以往在登記過程當(dāng)中存在信息不完全的集資房、農(nóng)村房等等都可以進(jìn)行有效的登記，能夠十分有利于對(duì)現(xiàn)如今我國的房地產(chǎn)市場信息進(jìn)行更加全面的收集，讓國家對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的調(diào)節(jié)提供有效的基本信息，這樣能夠促進(jìn)我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行更加長遠(yuǎn)的發(fā)展。

（二）對(duì)于房價(jià)的影響

對(duì)于我國哦房地產(chǎn)時(shí)常拿啊個(gè)當(dāng)中的房價(jià)來說，房價(jià)的影響因素有著非常多的，而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是其中眾多的影響因素當(dāng)中非常重要的一個(gè)影響因素，他在房價(jià)漲幅當(dāng)中所起到的作用是對(duì)房地產(chǎn)市場的房價(jià)有一個(gè)非常長遠(yuǎn)的作用和影響，對(duì)房地產(chǎn)市場在交易過程當(dāng)中的安全性得到有效的保障，進(jìn)而讓房地產(chǎn)市場能夠進(jìn)行健康長遠(yuǎn)的發(fā)展，并且從保護(hù)房地產(chǎn)市場安全的角度來說對(duì)于房價(jià)有一個(gè)非常重要的穩(wěn)定作用。但是隨著我國近年來市場經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，現(xiàn)如今我國的房價(jià)會(huì)讓很多的企業(yè)對(duì)于相關(guān)的信息不能夠進(jìn)行及時(shí)的獲取，在這樣的情況之下只能去依靠相關(guān)的政府部門去獲取相關(guān)的信息，并將其中房地產(chǎn)市場當(dāng)中的動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行及時(shí)的公布，而不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度能夠有效地幫助相關(guān)的政府部門對(duì)相關(guān)的數(shù)據(jù)信息進(jìn)行及時(shí)的獲取，然后對(duì)這些數(shù)據(jù)信息進(jìn)行及時(shí)的獲取和分析，從中得出具有更加具有價(jià)值的信息，并對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行及時(shí)的調(diào)節(jié)和控制，這樣就能夠很好地避免在房地產(chǎn)市場的當(dāng)中出現(xiàn)惡意炒房的情況，通過這樣的制度能夠讓房地產(chǎn)市場當(dāng)中的房價(jià)能夠及時(shí)的回歸理性化，進(jìn)而有效保證房地產(chǎn)市場當(dāng)中的房價(jià)穩(wěn)定。

（三）對(duì)房地產(chǎn)稅收制度的影響

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度從本質(zhì)上來說是一項(xiàng)對(duì)于國家和權(quán)屬人都具有非常作用的政策，在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過后能夠在有效保證權(quán)屬人的合法權(quán)益，同時(shí)讓我國的房地產(chǎn)稅的征收變得更加的完善和合理。稅收其實(shí)是一項(xiàng)對(duì)市場的供需關(guān)系進(jìn)行有效調(diào)節(jié)的一種重要手段，能夠?qū)ο嚓P(guān)的市場資源進(jìn)行不斷的優(yōu)化和合理分配，但是如果對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記是處于一個(gè)分散管理的情況下，那么就會(huì)使得房地產(chǎn)的稅收征收變得十分的復(fù)雜，對(duì)于我國整個(gè)房地產(chǎn)市場的運(yùn)轉(zhuǎn)都會(huì)產(chǎn)生非常巨大的影響。而在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過后，對(duì)于相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)信息能夠統(tǒng)一地收集在同一個(gè)數(shù)據(jù)信息管理系統(tǒng)當(dāng)中，在現(xiàn)代化的信息化手段之下，不同地區(qū)的不同管理部門都能夠及時(shí)的獲取相關(guān)的所有數(shù)據(jù)信息。這樣就可以在很好地避免以往由于信息缺失而導(dǎo)致的合法權(quán)益非法化的情況出現(xiàn)，同時(shí)還能夠讓很多炒房者在多地區(qū)進(jìn)行炒房過程當(dāng)中對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行規(guī)避的問題，這樣能夠讓政府對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行征收的過程當(dāng)中更加有力的進(jìn)行下去，在保證能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)稅進(jìn)行高效及時(shí)的收取之下，進(jìn)一步保證我國房地產(chǎn)市場進(jìn)行穩(wěn)定長遠(yuǎn)的發(fā)展。

（四）推動(dòng)農(nóng)村房地產(chǎn)市場的發(fā)展

我國現(xiàn)如今的農(nóng)村土地資源是非常豐富的，雖然農(nóng)村的房地產(chǎn)和那些城市當(dāng)中的房地產(chǎn)市場那樣的發(fā)達(dá)，但是農(nóng)村的房地產(chǎn)卻依然具有非常巨大的潛力。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度當(dāng)中會(huì)將農(nóng)村房地產(chǎn)和集體建設(shè)等土地使用全也納入到了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理工作當(dāng)中，這樣就能夠有效實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記等三個(gè)統(tǒng)一政策。在這樣的統(tǒng)一政策之下，對(duì)于有效實(shí)現(xiàn)我國的城鄉(xiāng)統(tǒng)一具有非常巨大的促進(jìn)作用，并且在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過后，就能夠?qū)r(nóng)村的土地房屋建筑進(jìn)行非常有效的管理，并且若羌農(nóng)民對(duì)于房屋的權(quán)益變得更加的規(guī)范和合理化。如果能夠?qū)⑥r(nóng)村土地資源這筆龐大的財(cái)富進(jìn)行有效的應(yīng)用，能夠使得這些資源在市場上進(jìn)行有效的流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)村土地資源發(fā)揮出更加巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，促使我國的城鎮(zhèn)化腳步進(jìn)一步加快。通過有效實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度不僅能夠給農(nóng)民帶來更加巨大的經(jīng)濟(jì)效益，更能夠讓國家相關(guān)的政策去更好地進(jìn)行實(shí)行，對(duì)我國的房地產(chǎn)市場進(jìn)行合理的調(diào)控，保證我國城市和農(nóng)村房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（五）對(duì)二手房的影響

由于實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過后，使得對(duì)于房產(chǎn)稅的繳納和征收具有了十分充分的依據(jù)，而這會(huì)使得那些已經(jīng)擁有多套房的人們會(huì)有著繼續(xù)購買房產(chǎn)的想法，進(jìn)而使得我國的二手房市場的供求關(guān)系發(fā)生巨大的變化，讓二手房市場變得更加的火熱。而二手房的交易上升會(huì)在一定程度上對(duì)房價(jià)的過快增長起到一個(gè)良好的抑制作用，同時(shí)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度過后能夠讓政府的相關(guān)部門對(duì)我國的二手房市場監(jiān)控力度會(huì)得到進(jìn)一步的加強(qiáng)。從二手房市場的長遠(yuǎn)發(fā)展角度上來看，在實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記過后，對(duì)于二手房市場的影響和作用會(huì)開始逐漸顯現(xiàn)出來，同一個(gè)權(quán)屬人所擁有的不同地方的房產(chǎn)都能夠通過信息系統(tǒng)及時(shí)的進(jìn)行統(tǒng)一查詢，這樣就能夠很好地避免那些進(jìn)行異地炒房過程當(dāng)中對(duì)房地產(chǎn)交易政策進(jìn)行規(guī)避的現(xiàn)象，從而讓政府部門對(duì)于二手房市場的整體調(diào)控具有更加有效的促進(jìn)作用。

結(jié)束語

隨著我國房地產(chǎn)市場在未來的不斷發(fā)展過程當(dāng)中，不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度建立和實(shí)行對(duì)于房地產(chǎn)市場有著非常重要的影響和作用。在實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度過后能夠讓現(xiàn)代化的房地產(chǎn)權(quán)屬信息變得更加的透明化，但是對(duì)于權(quán)屬信息進(jìn)行信息共享是需要一定前提的，并不是隨意社會(huì)公眾都能夠?qū)λ说牟粍?dòng)產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行查詢，需要對(duì)信息查詢的權(quán)限進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范和管理，避免在進(jìn)行房地產(chǎn)市場交易過程當(dāng)中出現(xiàn)安全隱患。建立一個(gè)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息登記網(wǎng)絡(luò)能夠讓房地產(chǎn)的資源進(jìn)行有效的整合，進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

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