黃永發(fā)

摘要：房地產(chǎn)項目的有效運行依賴于配套的住宅設(shè)備，做好住宅設(shè)備管理可提高房地產(chǎn)項目的運行效率，增加房地產(chǎn)項目的舒適度，而要做好住宅設(shè)備管理應(yīng)從建立規(guī)范的住宅設(shè)備管理體系做起，以此來促進房地產(chǎn)項目的升值。

關(guān)鍵詞：住宅設(shè)備;有效管理;精心維護;物業(yè)升值

中圖分類號：F293

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（ 2019） 04-0076-79

收稿日期：2019一03一01

住宅設(shè)備是住宅重要的配套，住宅設(shè)備是否正常運轉(zhuǎn)，關(guān)系到住宅的正常使用。良好的住宅設(shè)備管理將使住宅功能充分體現(xiàn)，提高住宅居住的舒適度，增加業(yè)主的滿意度，提高住宅價值。住宅小區(qū)投入使用后，住宅配套的設(shè)備就進入永久性的運行，作為以服務(wù)住宅小區(qū)為主要業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，住宅設(shè)備管理應(yīng)將其作為管理過程重點工作來抓。住宅小區(qū)物業(yè)管理的最高境界是通過有效管理實現(xiàn)業(yè)主住宅的保值增值。做好住宅小區(qū)設(shè)備的有效管理，尤其是做好住宅設(shè)備管理的工作細節(jié)，確保住宅設(shè)備高效運行，將有效地延長設(shè)備的使用壽命，促使住宅設(shè)備的經(jīng)濟壽命大于使用壽命，以實現(xiàn)住宅的保值、增值。住宅設(shè)備管理是物業(yè)管理的重要內(nèi)容.住宅設(shè)備管理技術(shù)難度大、科技含較高，物業(yè)管理的專業(yè)性最終體現(xiàn)在對設(shè)備的有效管理上。住宅小區(qū)高效運轉(zhuǎn)依賴于設(shè)備管理的有效管理，設(shè)備正常運行將會給業(yè)主工作、生活提供穩(wěn)定的保障。住宅設(shè)備管理的有效性與物業(yè)管理企業(yè)的利益緊密相關(guān)，住宅設(shè)備管理中的維修養(yǎng)護成本所占的支出在物業(yè)服務(wù)成本中占有較大的比例，搞好住宅設(shè)備管理就是創(chuàng)造企業(yè)效益。

1 建立規(guī)范的住宅設(shè)備管理體系是確保住宅設(shè)備有效運行的基礎(chǔ)

做好住宅設(shè)備管理，首要環(huán)節(jié)是建立住宅設(shè)備管理制度，通過建立有效的管理制度，形成一套完善的住宅設(shè)備管理與操作體系。通過日常的設(shè)備巡檢，對住宅設(shè)備進行規(guī)范化、標準化、專業(yè)化的管理，以此來體現(xiàn)物業(yè)管理的專業(yè)性。

其一，建立規(guī)范的住宅設(shè)備管理質(zhì)量體系。住宅設(shè)備管理是一項長期性、綜合性工作，對住宅設(shè)備管理引入IS09001質(zhì)量管理體系，通過建立機房管理制度，供、配電管理制度，住宅設(shè)備維修制度等，對住宅設(shè)備進行規(guī)范化、標準化管理操作并嚴格執(zhí)行，做到責任到崗、任務(wù)到人，用科學化的管理來提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。

其二，建立合理的住宅設(shè)備管理績效考核機制。為了提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，建立住宅設(shè)備管理考核與督查機制，制定住宅設(shè)備管理考核標準，如住宅設(shè)備管理上要有設(shè)備卡、設(shè)備臺賬，水泵閥門開啟必須靈活不得滲漏，住宅設(shè)備房要保持清潔不得堆放雜物等，定期或不定期對各物業(yè)管理項目的住宅設(shè)備進行現(xiàn)場檢查、考核，做到賞罰分明，以此調(diào)動住宅設(shè)備管理員工的工作積極性，提高住宅設(shè)備管理的有效性。

其三，建立完善的住宅設(shè)備檔案體系。技術(shù)資料文件及住宅設(shè)備管理記錄文件就像是住宅設(shè)備的健康檔案，該技術(shù)文件全面而詳細地記錄住宅設(shè)備從誕生到使用的具體情況，給住宅設(shè)備的管理帶來便利。做好技術(shù)資料文件和住宅設(shè)備管理記錄文件的收集和保管在住宅設(shè)備管理中扮演著重要的角色。在實際工作中，經(jīng)常容易發(fā)生住宅設(shè)備到貨時開箱文件、安裝記錄文件的丟失，一旦設(shè)備發(fā)生故障而缺失相應(yīng)的技術(shù)圖紙，而對故障維修無從下手，造成直接經(jīng)濟損失。因此，物業(yè)管理單位應(yīng)從物業(yè)承接驗收時就必須重視住宅設(shè)備技術(shù)資料的收集與整理，甚至提前介入到項目的施工環(huán)節(jié)，協(xié)助做好相關(guān)資料的收集及保管，在住宅小區(qū)交接時，才能做到全面的移交，避免物業(yè)管理單位與施工單位倉促交接而缺少規(guī)范化的住宅小區(qū)設(shè)備技術(shù)資料的移交。住宅設(shè)備眾多、復雜，對住宅設(shè)備原始檔案要進行歸檔、匯總、登記造冊，對設(shè)備系統(tǒng)的資料，如設(shè)備重要圖紙等進行保管，對設(shè)備中一些常出現(xiàn)問題的重點部位進行拍照并在資料中予以注釋，為以后解決出現(xiàn)的問題提供依據(jù)。如發(fā)電機等一些重大設(shè)備發(fā)生故障需原生產(chǎn)廠家維修時，通過設(shè)備臺賬及時與生產(chǎn)廠家或聯(lián)絡(luò)人取得聯(lián)系，為設(shè)備及時維修贏得寶貴時間。必須強調(diào)對設(shè)備建立設(shè)備卡、設(shè)備臺賬、技術(shù)檔案等管理，按照檔案管理要求，實行專業(yè)化、科學化管理，使住宅設(shè)備管理適應(yīng)現(xiàn)代化管理需求，同時為設(shè)備的及時維修，確保設(shè)備的完好與使用安全提供科學依據(jù)。

其四，建立住宅設(shè)備維修、養(yǎng)護的專業(yè)培訓體系。物業(yè)服務(wù)的專業(yè)性體現(xiàn)在技術(shù)的廣泛性上，各類不同的住宅配套設(shè)備不盡相同且技術(shù)的使用也各有差異，這就需要物業(yè)管理人員具備足夠的專業(yè)基礎(chǔ)知識及學習能力。住宅小區(qū)智能化設(shè)備逐步增多，對設(shè)備人員的專業(yè)技術(shù)與技能提出了更高要求，因此，住宅設(shè)備人員應(yīng)加強學習、系統(tǒng)培訓、提高技能，以適應(yīng)形勢發(fā)展的對住宅設(shè)備管理、維修人員的要求。

2 注重住宅設(shè)備運行現(xiàn)場管理是確保設(shè)備有效運行的關(guān)鍵

其一，首先應(yīng)針對物業(yè)承接驗收容易出現(xiàn)的住宅設(shè)備移交真空這個薄弱環(huán)節(jié)，做好住宅設(shè)備移交，同時注意敦促開發(fā)建設(shè)單位組織設(shè)備生產(chǎn)廠家或者施工單位對物業(yè)管理人員進行住宅設(shè)備合理使用的基礎(chǔ)性培訓，將培訓作為移交驗收的一個重要內(nèi)容。使物業(yè)設(shè)備人員能夠更好、更快地熟悉設(shè)備的日常管理與現(xiàn)場維修，減少住宅設(shè)備人員白行摸索設(shè)備性能、熟悉設(shè)備使用與維修的時間。

其二，要熟悉住宅小區(qū)（商廈）各類設(shè)備的原理、結(jié)構(gòu)等情況，還需熟悉住宅設(shè)備的工作方式，對各類發(fā)電機組、變壓器、水泵等設(shè)備性能要做到了如指掌。對新接管的設(shè)備，要加強對設(shè)備運行情況進行跟蹤、監(jiān)測、記錄，消除設(shè)備存在的隱患，日常管理要根據(jù)物業(yè)設(shè)備運行的負載變化，如夏季為業(yè)主用水、用電的高峰期，夏季天黑較晚的特點，工程人員可對路燈進行合理、適時調(diào)度，通過住宅設(shè)備負載能力和調(diào)配特點，發(fā)掘住宅設(shè)備潛能，做到物盡其用，充分發(fā)揮設(shè)備的使用價值。

其三，是住宅設(shè)備的維修保養(yǎng)要有計劃性，制定出明確的維修、養(yǎng)護、檢測計劃，并組織實施。住宅設(shè)備的定期維修、養(yǎng)護及檢測，能夠延長使用壽命，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題，保證運行的穩(wěn)定性，這需要根據(jù)技術(shù)資料編寫年度養(yǎng)護、維修及檢測計劃，并嚴格按計劃組織實施。

其四，住宅設(shè)備的日常維護保養(yǎng)是設(shè)備管理的重要內(nèi)容，作為一種養(yǎng)護性質(zhì)的工作，其日的在于及時處理在運轉(zhuǎn)使用過程中由于技術(shù)狀態(tài)變化而引起的問題，隨時改善設(shè)備的使用條件與狀況，保證設(shè)備正常運行，延長設(shè)備使用壽命。在住宅設(shè)備運行的管理上，通過有效維修養(yǎng)護，確保住宅小區(qū)不發(fā)生重大的設(shè)備責任事故。通過對細節(jié)的關(guān)注，促進物業(yè)小區(qū)在水、電等資源上的節(jié)約，提高住宅設(shè)備維修的及時性。

其五，住宅設(shè)備日常維護保養(yǎng)的主要內(nèi)容是設(shè)備的清潔、潤滑、堅固、調(diào)整、防腐、安全等工作。同時對于不同類型的住宅設(shè)備，應(yīng)視其技術(shù)特點、使用條件等不同，分類、分片采取不同的并有所側(cè)重的保養(yǎng)措施，如對供暖設(shè)備必須加強冬季之前的檢查、維護工作。

有效地進行住宅設(shè)備管理是一門具有挑戰(zhàn)性的學問，其關(guān)鍵在于熟悉住宅設(shè)備的工作性能與特點，如24小時運行的生活水泵，為了避免設(shè)備長期運轉(zhuǎn)沒有休整時問所帶來的問題，就需要定期調(diào)整運行機組，避免同一臺電機長期性的運行;消防水泵因為長期不使用，可能會使軸承潤滑液凝固或者生銹，為避免該問題的發(fā)生，就需要定期進行低轉(zhuǎn)速試運行;為確保住宅小區(qū)供電的有效運行，大多數(shù)物業(yè)小區(qū)現(xiàn)在都已經(jīng)做到雙回路供電。由于住宅小區(qū)停電的機率較少發(fā)生、造成備用發(fā)電機使用率小，但為了確保發(fā)電機在緊急情況時能有效啟用，就需要定期進行空載運行并進行使用功能測試等。以上住宅設(shè)備管理問題都必須制度化，且進行有效地落實，才能使小區(qū)的設(shè)備時刻處于良好的工作狀態(tài)。

3 進行有效地住宅設(shè)備維修保養(yǎng)是保障設(shè)備高效運行的重要保障

在住宅沒備管理、運行的管理上，確保小區(qū)沒有發(fā)生重大的設(shè)備責任事故是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)管理的最高準則。為實現(xiàn)該日標，必須注重住宅小區(qū)設(shè)備維修保養(yǎng)的及時性與管理措施的執(zhí)行力度，加強對設(shè)備異常的維修監(jiān)督力度，減少設(shè)備異常發(fā)生而得不到及時維修情況的發(fā)生。

其一，住宅設(shè)備的有效運行在于科學、有效的管理。住宅設(shè)備若維修保養(yǎng)不力，就會經(jīng)常出現(xiàn)故障，頻繁地設(shè)備故障將會大大縮短設(shè)備合理的使用年限。此情況是對社會資源是一種浪費，對住宅小區(qū)業(yè)主是一種損失，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)是一種管理缺失。作為負責任的物業(yè)管理企業(yè)，必須牢記對業(yè)主負責的信條。謹記對住宅設(shè)備進行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備運行安全管理理念，做到以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與科學計劃維修相結(jié)合。

其二，住宅設(shè)備管理對服務(wù)成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質(zhì)量上外，還會體現(xiàn)在設(shè)備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等方面。加強維護保養(yǎng)，能有效地延長住宅設(shè)備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少停工損失。要樹立經(jīng)濟運行的意識，注意節(jié)約運行中的能耗、操作費用，通過嚴格、規(guī)范的管理來減少日常物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關(guān)費用開支，使設(shè)備持續(xù)處于最佳、最經(jīng)濟的運行狀態(tài)。

其三，住宅設(shè)備絕大多數(shù)均處于24小時不間斷運行狀態(tài)，必須重視設(shè)備的有效巡檢。為保證運行的穩(wěn)定性，減少事故發(fā)生的機率，必須進行定時的巡檢，通過巡檢，及時發(fā)現(xiàn)問題并進行有效地處置，通過制定巡檢制度，嚴格履行日常巡查制度，安排專人負責巡檢來達到確保設(shè)備高效運行的目的。

其四，在住宅設(shè)備巡檢的過程中，設(shè)備操作人員一定要做到“看、聽、聞、摸”，全面了解設(shè)備的實時運行狀態(tài)，并對設(shè)備運行狀態(tài)進行如實的記錄，重視設(shè)備運行工作記錄本的作用，注重值班記錄本的完整性與連續(xù)性，將其作為設(shè)備的“病歷本”進行保存。及時、完整地做好設(shè)備維修保養(yǎng)記錄、設(shè)備運行記錄，巡查記錄時應(yīng)認真仔細，避免出現(xiàn)字跡不清，專業(yè)用語錯誤，填寫不規(guī)范或不完整的情況發(fā)生，以免給日后管理帶來困難。

其五，在住宅設(shè)備的巡檢過程中，應(yīng)注重細節(jié)管理，特別是對設(shè)備的運行狀態(tài)有重大變化或發(fā)生異常時，一定要及時進行檢查，并對相應(yīng)問題及時進行排查，檢修。

隨著科學技術(shù)的不斷發(fā)展，住宅小區(qū)相應(yīng)的配套設(shè)備將更加復雜，自動化、智能化、信息化已走進物業(yè)小區(qū)。房地產(chǎn)的價值除了區(qū)位、位置、建筑結(jié)構(gòu)、空間布局和室內(nèi)外裝璜，在更大程度上取決于配套設(shè)備的品質(zhì)與性能、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)和運行狀況的優(yōu)劣，而上述問題與住宅設(shè)備的管理成效息息相關(guān)，住宅設(shè)備的復雜性與技術(shù)性也必然對住宅工程設(shè)備管理提出更高的要求，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須將住宅設(shè)備管理作為重點，通過有效地管理，來打造物業(yè)專業(yè)品牌，在為業(yè)主創(chuàng)造價值的同時，也促進企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。