一處獨(dú)立商業(yè)門(mén)面房，國(guó)有建設(shè)用地使用證上批的是198.4平方米，建了3層，房產(chǎn)證按實(shí)際建筑面積，共708平方米，超占土地37.6平方米。現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)二證合一，辦理不動(dòng)產(chǎn)證。該如何辦理？超占土地怎么處理？產(chǎn)權(quán)人著急抵押貸款，若按土地批準(zhǔn)面積先予辦理，如何在登記簿中記載？證上如何標(biāo)注？我們這邊的做法是先辦二證合一，超占部分附記，有的銀行不辦二證合一，不給貸款。

沒(méi)合是歷史錯(cuò)誤，合了是自己錯(cuò)誤（手續(xù)不全怎么合）。

又是落宗落出來(lái)的問(wèn)題，這個(gè)本來(lái)就是合法的。

這個(gè)不是合法吧，應(yīng)該是分散登記造成的遺留問(wèn)題，應(yīng)該補(bǔ)辦超占審批后合證。

這個(gè)核心問(wèn)題是規(guī)劃部門(mén)調(diào)整用地紅線規(guī)劃指標(biāo)后，有無(wú)告知國(guó)土部門(mén)，有無(wú)把國(guó)土部門(mén)的出讓合同變更土地款結(jié)算作為前置條件。

那如果是換證后，權(quán)利人放棄超占的，在證上可以體現(xiàn)原有面積嗎？

問(wèn)題是幢落宗的時(shí)候超出用地范圍的。

按現(xiàn)有法律法規(guī)，這種情況如何處理？大家所在地方是怎么辦的？

不是規(guī)劃問(wèn)題，其實(shí)很多就是早期沒(méi)有坐標(biāo)，測(cè)繪水平也低，不能用現(xiàn)在的規(guī)范和水平來(lái)看以前的業(yè)務(wù)，，

測(cè)繪造成的和規(guī)劃調(diào)整造成的，肯定不一樣，權(quán)籍調(diào)查可以核實(shí)的我遇到的絕大部分是規(guī)劃調(diào)整。

我們這里的解遺文件只針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，確保無(wú)過(guò)錯(cuò)的買(mǎi)房群眾產(chǎn)權(quán)權(quán)利，有政法專(zhuān)班追究開(kāi)發(fā)單位和違規(guī)部門(mén)責(zé)任。獨(dú)立門(mén)面房不在解遺范圍內(nèi)。

小縣城上世紀(jì)八九十年代的老房子，根本就沒(méi)什么規(guī)劃，處理歷史遺留問(wèn)題的根本原則就是以當(dāng)年的法規(guī)為基礎(chǔ)。

我還是開(kāi)始那個(gè)意見(jiàn)，測(cè)繪原因造成，是可以調(diào)查復(fù)核的。

按現(xiàn)在的法律法規(guī)去解決歷史問(wèn)題，也不現(xiàn)實(shí)。

重新調(diào)查的法律依據(jù)在哪里，否定原證書(shū)效力么？當(dāng)然應(yīng)該辦。

土地證100平方米，房屋都修到200平方米范圍以外了，肯定不可能是測(cè)繪

原房產(chǎn)證土地證都是合法的，不能否定其效力。

落宗是為了房地關(guān)聯(lián)，明確界址。

即使是有規(guī)劃的問(wèn)題，也不能因?yàn)橐a(bǔ)錢(qián)，就不讓正常辦業(yè)務(wù)。

落宗后發(fā)現(xiàn)超占，也是可以酌情處理的。追溯期都過(guò)了。

酌情處理，如果確實(shí)原來(lái)兩證齊全，直接登記也不錯(cuò).

這個(gè)不宜認(rèn)為是違法建設(shè)，畢竟驗(yàn)收有房證。

應(yīng)該參考國(guó)土部原來(lái)對(duì)宅基地的那種分歷史階段來(lái)對(duì)待的原則，其實(shí)也就是我說(shuō)的，以當(dāng)時(shí)的法規(guī)來(lái)處理二當(dāng)時(shí)合法的現(xiàn)在也合法，備注一下就行了。

如果兩證齊全，可以登記，注明超紅線就行。

點(diǎn)評(píng)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，原來(lái)分散在各部門(mén)的土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)。統(tǒng)一登記實(shí)施前由于部門(mén)之間登記信息未實(shí)現(xiàn)有效共享，加上相關(guān)部門(mén)在辦理登記時(shí)未嚴(yán)格審核把關(guān)，造成相當(dāng)數(shù)量的歷史房屋登記問(wèn)題。這類(lèi)因原土地、房屋分散登記的弊端帶來(lái)的遺留問(wèn)題，隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的深入推進(jìn)而集中爆發(fā)，且無(wú)法延續(xù)登記，使登記機(jī)構(gòu)陷入進(jìn)退兩難的境地。

實(shí)務(wù)中，既要尊重歷史，還得執(zhí)行當(dāng)時(shí)法律，當(dāng)時(shí)可以登記而申請(qǐng)人未申請(qǐng)，申請(qǐng)人存有過(guò)錯(cuò)。另外，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)不宜為便民獨(dú)立處置，應(yīng)建議各地政府協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)出臺(tái)解決方案，避免造成以前合法權(quán)益無(wú)法維護(hù)。