孫姣

摘要：由于房地產行業(yè)投資大、周期性、整體性的特點，在項目初期籌劃出科學合理的全程管理方案，有效規(guī)避可能存在的風險，才能保證各個階段的工作有序順利進行。文章通過對影響房地產項目投資因素的分析，指出了我國現(xiàn)階段在房地產項目投資管理中存在的問題并針對性提出了有效的管理及控制策略，以保證項目投資的利益最大化。

關鍵詞：房地產企業(yè)；項目投資；投資管理；控制管理

隨著中國社會經濟的發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，房地產業(yè)的社會需求日趨旺盛。當前，房地產業(yè)已經成為備受消費者、投資者和政府關注的朝陽產業(yè)。但是近年來，由于房地產商投資過熱，房地產項目的投資風險也順勢增加，針對目前存在的管理現(xiàn)狀，做好房地產項目的投資管理則更顯得至關重要。

一、影響房地產投資的因素

（一）方案策劃及規(guī)劃設計

設計費在建筑工程總費用中占比1%～5%，但對工程造價的影響則占到了75%。所以設計質量的高低直接影響到建設投資費用。因此，房地產項目成本控制的關鍵和重點是設計階段。方案策劃及規(guī)劃設計決定著項目的市場定位、建筑風格、建設標準等等，是決定項目投資額的關鍵環(huán)節(jié)，其在投資前期的策劃階段對投資額的影響程度甚至達到了95%～100%。

（二）材料耗用量和價格

其分為內部因素及外部因素。內部因素是由企業(yè)內部條件決定的相對可以控制的因素，比如控制材料消耗量；而外部因素則是一個相對不可控因素，如價格因素，只能通過采購過程中控制價格進行控制。房地產投資必須把握好整個項目各項材料消耗量及價格兩個要素，才能確保工程投資得到有效控制。

（三）項目工期

在項目實踐的過程中，項目投資的多少與工期的長短有直接的關系，并且隨著工期的變化而發(fā)生變化。項目實施過程中所消耗的人工、材料、設備等資源都有自己的時間價值。并且任一環(huán)節(jié)出了問題，都會直接影響到工期，造成時間價值浪費，最終是造成項目投資變動的主要因素。

（四）項目規(guī)模

房地產項目的投資根本上由項目的規(guī)模決定的。從廣度上講，房地產項目的規(guī)模越大，投資成本就會越大。相反，規(guī)模越小，投資成本就越??；從深度上講，房地產項目所需完成的任務越復雜，其投資成本越大，任務越簡單，成本則越低。

（五）項目質量

項目的質量是在項目的建設過程中通過質量的檢查與保障工作以及質量失控的補救工作兩個方面來展開，從而使開發(fā)項目的質量能滿足住戶及業(yè)主的需求與安全。因而，要實現(xiàn)對房地產項目投資的科學控制，還必須開展對項目材料消耗量、價格、工期、質量和規(guī)模等要素的集成控制，才能實現(xiàn)房地產投資的良性循環(huán)及均衡持久的發(fā)展態(tài)勢。

二、房地產項目投資管理存在的問題

（一）強制拆遷及單方違反銷售協(xié)議等

在競得土地的整理過程中，遇到的最大困難往往是拆遷問題。在前期沒有很好地與原居民溝通及協(xié)調的情況下，拆遷補償方案往往不可能所有居民滿意，拆遷方案不簽署，一方面影響了施工進度，更嚴重的甚至會導致頻繁的民事糾紛發(fā)生，影響社會安定。在項目的具體執(zhí)行過程中，個別房產企業(yè)為實現(xiàn)經濟利益的最大化，建筑用地擠占綠化及公共用地的現(xiàn)象時有發(fā)生，為此而引發(fā)的民事糾紛也是層出不窮。

（二）設計規(guī)劃不合理

在建筑設計規(guī)劃方面，由于沒有很好的對當?shù)厮幍牡乩砦恢?、環(huán)境條件及民眾需求進行調查，忽略了建筑、環(huán)境及需求的整體性，導致在建筑設計及建筑標準方面存在缺陷或不足，無法滿足或遠遠高于當?shù)鼐用竦男枨蟆?/p>

（三）材料采購及施工過程管理不完善

施工企業(yè)或房產企業(yè)在材料采購過程中沒有一套完整的管理體系，往往導致材料采購過盛、采購費用居高不下甚至遠遠高于市場平均價格，直接影響到項目投資成本的加大。在施工過程中，工地管理混亂，建筑材料隨意丟棄等現(xiàn)象嚴重，這不但影響了工地及周邊環(huán)境，而且給施工帶來不便，影響了工程進度，工期過長至使項目的投資成本無限度加大甚至不可控制，并且嚴重影響了企業(yè)的形象及建筑安全。

（四）宣傳、銷售環(huán)節(jié)費用過高

項目開發(fā)后期的宣傳銷售費用方面沒有進行嚴格規(guī)范的管理。盲目投入大量的費用進行廣告宣傳，一旦在一定時期內達不到預期效果就會嚴重影響到公司收益，更加大了項目投資風險。

三、投資的風險控制及管理對策

（一）做好項目準備，選用科學合理的設計規(guī)劃方案

房地產企業(yè)在項目確定之前，首先要對當前市場進行充足的分析，對當?shù)氐娜宋摹⒌乩憝h(huán)境進行詳細的調研，能夠進行科學合理的預測。提前籌措資金，做好籌措資金計劃及各項資金預算，保障項目開展過程中不會因為資金不足或計劃不到位而導致建設工期及建設質量受限。

項目的規(guī)劃設計，需要有重點、分階段、多層次的進行。通過招標、評審系列環(huán)節(jié)，選擇好的設計單位，設計出好的設計作品，一個好的、新穎的設計方案既能受到市場歡迎，又能滿足業(yè)戶需求，更能提升企業(yè)形象。在具體設計方案過程中，首先要在保證工程質量的前提下，對前期設計方案的可行性進行分析探討，在深化設計的同時，保證分期的投資額不被突破。當然現(xiàn)階段很多設計單位設計的輪廓化、粗泛化，過程中間反復的修改與變更，導致投資額加大，更增加了工程造價的不確定性。建議在設計合同將設計變更和修改費用的條款商定費用額度限制，這樣就可以有效解決這個問題。在對設計圖紙審批直至定稿的過程中，盡量將項目變更的過程在施工之前完成。在設計的初級階段，盡量加以細化，考慮到技術方案與總體方案的適應性、與經濟優(yōu)化方案的適應性等等，并能保證專業(yè)技術符合質量規(guī)定，如此才能使造價在項目初期得到有效控制。

（二）施工過程中的控制管理，加強相關費用的預算及控制管理

房產企業(yè)中資金投入是巨大的。首先是房產企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同的細化約束，有了合同的細化約束，其實也就是加強了施工控制管理。首先，是要控制工程成本，依據(jù)合同的具體約定，具體施實者責任劃清，減少糾紛，減少索賠。嚴格檢查工程變更，防止出現(xiàn)不可預見的事故和其他情況，如果出現(xiàn)確實需要變更的情況，監(jiān)理方應該及時認真核查工程項目清單，估算價格，依據(jù)合同變更之后項目條款調整價格。這就體現(xiàn)出在施工過程房產企業(yè)的人員要主動到施工現(xiàn)場了解項目施工中的一切變化以及項目變更帶來一系列連鎖反應，所有都要考慮在內，這樣才能維護房產企業(yè)的和業(yè)主的合法權益。

在一個項目施工的過程中難免出現(xiàn)這樣那樣的問題而造成兩方的糾紛導致索賠的情況，引起索賠的原因有很多，因為工程質量問題的索賠，責任一般在施工企業(yè)，但往往首先“中槍”的是房產開發(fā)商。這就要求雙方不僅簽訂了施工合同還應該做到熟悉合同條款，以及工程項目的專業(yè)技術標準確定是否應該予以賠償或者賠償?shù)慕痤~等，盡量讓項目資金出現(xiàn)無謂的流失及損失。

加強對施工方面的監(jiān)管力度，對施工過程中的各個環(huán)節(jié)進行嚴格的監(jiān)督，房產企業(yè)派專為駐扎工地，加強對施工人員工作的認真及專業(yè)度，嚴格對購進建筑材料的管理及使用，確保工期及工程質量不會因為以上諸多因素而受到影響，工程的投資也必定能得到有效地控制。

當然，施工過程中，能夠在論證完善、科學合理的基礎上，對技術措施改進也是非常重要的。能夠采用新創(chuàng)意、新技術、新材料等，權衡利弊，能在技術上合理控制投資成本無疑也是一個好方法。

（三）做好各部門之間的協(xié)調工作

房地產企業(yè)的每一個開發(fā)項目都是一個整體性的項目，企業(yè)內部涉及的部門多、人員廣，為保證項目開展過程中每項工作都能夠有效銜接、落實到位，這就要充分的做好各部門之間的協(xié)調工作。定時進行各部門之間的工作交流，加強員工的團隊協(xié)作意識，能在工作過程中互相配合、互相幫助，做到有問題能及時發(fā)現(xiàn)并得到妥善解決，保障整個項目合理有序的進行。

（四）竣工結算階段的控制管理，做好善后工作

房產企業(yè)要根據(jù)實際情況，嚴格按照有關規(guī)定對建筑的外觀、裝修、質量等方面進行檢查驗收，確認安全無誤之后方可與合約方進行資金結算。工程款的結算應該根據(jù)預算、合同、結算定額付款。要求竣工結算必須有符合招投標文件、相應的合同條款及工程量審計結算單的數(shù)據(jù)支持。還要和各部門的規(guī)定相配合，對整個工程有系統(tǒng)的認識。這其中項目造價，工期，質量三者均是相輔相成的，有效、合理的控制成本使各方面達到平衡，使資金能夠合理流動。這就需要在房地產開發(fā)項目的各個階段實施全過程監(jiān)控，最終才能良好的把握全局。

在交付使用過程中要更要注意相關物業(yè)管理方面的問題，請一個專業(yè)優(yōu)質的物業(yè)管理公司，能在項目后期與業(yè)主有一個良好的溝通，減少不必要的糾紛，做一個讓顧客認可、業(yè)主認可、社會認可的優(yōu)質房地產企業(yè)。

四、結束語

房地產業(yè)的項目投資管理貫徹全程，必須將其管理認真細化到每一個環(huán)節(jié)，才能及時發(fā)現(xiàn)管理的疏漏及不足，及時采取有效的方法和措施規(guī)避可能出現(xiàn)的風險，才能充分保障房地產項目投資的安全和預期目標的實現(xiàn)。

參考資料：

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[4]周雁.淺析房地產項目開發(fā)的風險及對策[J].現(xiàn)代經濟信息，2009（11）.

（作者單位：濰坊市建筑設計研究院有限責任公司）