蘇婕

【摘要】對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，財務(wù)報表分析需要解決的基本問題是將數(shù)量龐大的財務(wù)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為專門針對財務(wù)報表使用者做合理決策時所提供的有用信息，從而對企業(yè)的償債能力、杭風(fēng)險能力及盈利能力做出合理評價，通過合理預(yù)測企業(yè)在未來經(jīng)濟(jì)活動中所能獲得的報酬和要面對的風(fēng)險，從而減少信息決策所發(fā)生風(fēng)險的概率。但因開發(fā)周期長、投入資金大和成本回收時間長等特點，必須將通用財務(wù)報表數(shù)據(jù)資料和具體業(yè)務(wù)情況相結(jié)合進(jìn)行綜合分析，方能全面反映企業(yè)的經(jīng)營及財務(wù)狀況，而本文將就此展開探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 財務(wù)報表分析 局限性 優(yōu)化策略

隨著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)化轉(zhuǎn)型，經(jīng)濟(jì)逐漸進(jìn)入緩增長階段，2017年商品房銷售面積與銷售額增速比2016年雙雙回落，降幅分別為10%和20%，這表明行業(yè)的宏觀環(huán)境不容樂觀。面對如此嚴(yán)峻的市場環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想獲得可持續(xù)發(fā)展，就必須對內(nèi)部財務(wù)指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，找出財務(wù)運營中出現(xiàn)的問題并針對性優(yōu)化解決方案。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報表分析的作用

作為一門融合了財務(wù)管理學(xué)、行為學(xué)、金融學(xué)及會計學(xué)的新興科學(xué)，財務(wù)報表分析的作用主要體現(xiàn)在如下兩個方面：一方面對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部而言，可以對內(nèi)部各職能部門的工作業(yè)績及相關(guān)計劃指標(biāo)的完成情況進(jìn)行考核，揭示企業(yè)經(jīng)營管理和生產(chǎn)運營中存在的問題以采取應(yīng)對措施并總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，幫助經(jīng)營管理者改善企業(yè)的經(jīng)營管理者水平；另一方面對于外部而言，可以為外部利益者提供全面且系統(tǒng)的財務(wù)分析資料，了解企業(yè)一定會計期間的財務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流量情況，便于他們作出相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策，例如對于國家有關(guān)監(jiān)管部門，財務(wù)報表分析意義在于監(jiān)督并為宏觀決策提供相關(guān)訊息。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報表分析的局限性

（一）財務(wù)報表和分析人員本身的局限性

一方面，財務(wù)報表本身的局限性。不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會根據(jù)自身的實際情況，在國家政策條件允許的情況下選擇最有利于自身的會計準(zhǔn)則，這會影響會計報告的可比性。此外，由于財務(wù)報表都是會計人員編制而成的，個別數(shù)據(jù)會受會計人員主觀因素的影響，無法真實反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。

另一方面，分析人員本身的局限性。具體說來：受自身風(fēng)險觀念差異的影響，不同會計分析人員在對待同一指標(biāo)的高低時會產(chǎn)生不同看法，有人側(cè)重于保守而推崇穩(wěn)健的經(jīng)營之道，也有人側(cè)重于激進(jìn)而認(rèn)為高收益和高風(fēng)險是并存的，這使得根據(jù)相同或相近的財務(wù)指標(biāo)會得出不同的結(jié)論；對于財務(wù)報表分析理解的廣度和深度的不同將直接影響會計指標(biāo)計算結(jié)果，通常經(jīng)驗豐富且自身能力較強(qiáng)的會計分析人員更容易正確解讀財務(wù)報表所反映的信息含義；很多所運用的會計數(shù)據(jù)來源于之前的材料，在財務(wù)分析時難免產(chǎn)生差異，還有些公式?jīng)]有標(biāo)準(zhǔn)的定位而在實際操作時存在諸多困難。

（二）預(yù)收賬款的增加，降低了財務(wù)報表使用者對企業(yè)償債能力判斷的準(zhǔn)確性

《企業(yè)會計制度》明文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確認(rèn)收入必須滿足以下幾個條件：一是工程己竣工，并通過驗收后達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的；二是持有經(jīng)過購買者簽認(rèn)的結(jié)算通知書的；三是嚴(yán)格遵循銷售合同中所規(guī)定的義務(wù)，且已經(jīng)實際獲得相關(guān)項目的價款；四是成本經(jīng)過準(zhǔn)確、有效的計量。但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周期長，從預(yù)售許可證到項目的交房完工至少需要兩年的實踐。這段期間由于企業(yè)收到的房款不能滿足收入確認(rèn)條件，只能納入預(yù)收賬款科目核算。預(yù)收賬款是負(fù)債類科目，它的金額巨大，從表面來分析說明企業(yè)的負(fù)債金額巨大，實質(zhì)行為是由此導(dǎo)致企業(yè)收入的確認(rèn)與經(jīng)營中產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益口徑不一致，只有在項目竣工驗收及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，符合收入的確認(rèn)條件時，所收到的款項才能確認(rèn)收入，由預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)收入。故目前如果通過相關(guān)的財務(wù)比率進(jìn)行計算分析公司的償債能力，如：資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等這些財務(wù)指標(biāo)是無法反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實財務(wù)狀況，容易誤導(dǎo)報表使用者認(rèn)為企業(yè)的償債風(fēng)險壓力大。

（三）部分期間費用納入當(dāng)期損益，導(dǎo)致財務(wù)報表使用者無法準(zhǔn)確判斷企業(yè)經(jīng)營成果

根據(jù)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度，開發(fā)經(jīng)營過程中所產(chǎn)生的期間費用（包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用）是允許計入到當(dāng)期損益中的，在企業(yè)沒有完成從工程竣工到?jīng)Q算的所有工序和沒有將全部預(yù)收賬款變成銷售收入之前，都會導(dǎo)致嚴(yán)重虧損的現(xiàn)象發(fā)生，只要此時進(jìn)行了結(jié)轉(zhuǎn)收入，那么就會清晰的看到隱含的利潤，導(dǎo)致企業(yè)的真實經(jīng)營狀況得不到全面反映。

（四）巨大的存貨成本金額，影響了財務(wù)報表使用者對企業(yè)成本的確認(rèn)

存貨周期率可以有效反映普通商業(yè)企業(yè)的運營運轉(zhuǎn)效率，存貨周轉(zhuǎn)率越快，表明企業(yè)的經(jīng)營運轉(zhuǎn)效率越高，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)越少則說明企業(yè)的經(jīng)營收益越好。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目周期長，開發(fā)成本金額巨大，導(dǎo)致在開發(fā)經(jīng)營期間發(fā)生的成本數(shù)據(jù)始終都在存貨中反映，直到滿足產(chǎn)品成本的確認(rèn)條件時，才能將開發(fā)成本按相關(guān)分類計算分?jǐn)傓D(zhuǎn)入指定的產(chǎn)品成本中，由此產(chǎn)生收入與成本相互配比，最終才能正確分析企業(yè)的經(jīng)營財務(wù)狀況。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報表分析的優(yōu)化策略

（一）優(yōu)化財務(wù)報表分析方法

傳統(tǒng)財務(wù)報表分析方法（包括財務(wù)比率分析、財務(wù)數(shù)據(jù)比較分析、財務(wù)數(shù)據(jù)趨勢分析）在償債能力指標(biāo)、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)能力指標(biāo)和杜邦分析體系封面都存在缺陷，為此近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛將目光瞄向了“哈佛分析框架”。哈佛分析框架將定量分析和定性分析結(jié)合起來，將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略分析和財務(wù)分析結(jié)合起來，其分析步驟主要包含如下四個方面的內(nèi)容：

第一，戰(zhàn)略分析。戰(zhàn)略分析是通過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所處行業(yè)的分析和制定的戰(zhàn)略來分析其未來戰(zhàn)略前景及業(yè)績，其目的是確定主要利潤增長點和經(jīng)營風(fēng)險，最終定性評估企業(yè)的長短期盈利能力，可利用的方法包括價值鏈分析法、SWOT分析法、PEST分析法及波特分析法等。

第二，會計分析。會計分析的目的在于通過評判房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計計量，反映其實際狀況、經(jīng)營狀況和未來盈利水平，其內(nèi)容主要包括：包含應(yīng)收賬款質(zhì)量、存貨質(zhì)量及固定資產(chǎn)質(zhì)量在內(nèi)的質(zhì)量分析，包含應(yīng)收賬款異常增長、壞賬在內(nèi)的應(yīng)收賬款質(zhì)量分析，固定資產(chǎn)質(zhì)量分析。

第三，財務(wù)分析。財務(wù)分析的內(nèi)容主要包括：償債能力分析與評價，即評價短期內(nèi)到期賬務(wù)有沒有現(xiàn)實償付能力和長期內(nèi)對未來的賬務(wù)有沒有預(yù)期償付能力；盈利能力分析與評價；營運能力分析與評價，即通過分析比較同期的各個財務(wù)指標(biāo)來分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，給企業(yè)的經(jīng)營管理水平、營運能力和各項資產(chǎn)的利用率高低做出適當(dāng)評價；現(xiàn)金流量分析與評價。

第四，前景分析。前景分析是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來的狀況做出預(yù)測，并為經(jīng)營決策提供支持。

（二）合理分析房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本，使之能真實地反映經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)實質(zhì)

在對開發(fā)成本進(jìn)行核算分析時，一定要遵循“權(quán)責(zé)發(fā)生制”原則，對本期發(fā)生的工程量一定要及時入賬核算，對于沒有竣工的配套工程要估價預(yù)提，以保證開發(fā)成本與實際工程相符，從而能正確核算房地產(chǎn)行業(yè)各類開發(fā)產(chǎn)品的成本內(nèi)容。此外，還應(yīng)遵循“收入與成本費用相配比原則”，對開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行成本的預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)。

（三）根據(jù)不同的收款方式分析預(yù)收賬款，并判斷能否進(jìn)行確認(rèn)收入

具體說來：一次性付款。在房地產(chǎn)銷售過程中，如果以一次性付款的方式為主，那么在進(jìn)行確認(rèn)收入工作時，只要房款能夠足額到賬，即以應(yīng)收款項足額到賬作為確認(rèn)收入的核心標(biāo)準(zhǔn)，即使不具備房產(chǎn)證，也可以確定風(fēng)險己被轉(zhuǎn)移；分期付款。如果房地產(chǎn)銷售的付款方式主要是分期付款，那么買方必定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂相關(guān)合同，明確買方的付款日期。在進(jìn)行確認(rèn)收入時，應(yīng)確認(rèn)買方是否能夠按照付款日期完成付款，若出現(xiàn)買方在規(guī)定的還款時間內(nèi)無法完成還款，那么應(yīng)該及時對買方的資信能力和實際欠付金額進(jìn)行分析，若買方的資信能力低，且欠付的錢數(shù)超過整體房價的30%，則不得進(jìn)行確認(rèn)收入；按揭付款。若以按揭付款方式為主，那么必須滿足首期交齊和按揭款到賬兩個條件才得以進(jìn)行確認(rèn)收入。

（四）根據(jù)收入與費用配比原則來合理整改房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)前所產(chǎn)生的期間費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)總監(jiān)要強(qiáng)化財務(wù)報表分析工作，不僅需要編制出核心的戰(zhàn)略標(biāo)準(zhǔn)，還需要對金融市場與價值管理工作發(fā)揮出重要的作用。這是因為在全球經(jīng)濟(jì)一體化趨勢日益加快的大背景下，傳統(tǒng)的財務(wù)管理知識顯然己經(jīng)無法適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需求，這就需要財務(wù)管理工作者與企業(yè)管理者都堅持優(yōu)質(zhì)的原則，并及時做好相關(guān)的資本市場與財務(wù)管理狀況研究與分析，還應(yīng)該充分利用好現(xiàn)代化的技術(shù)手段，確保自己的財務(wù)報表分析工作做到位，最大程度的保護(hù)好相關(guān)企業(yè)所有者與股東的合法權(quán)益。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)報表分析應(yīng)該是對企業(yè)的全面、專業(yè)且多層次的分析，務(wù)必要考慮各種不確定因素對財務(wù)報表分析所造成的差異性，盡可能縮小各種因素對財務(wù)報表分析的影響，最終可以符合相關(guān)管理者、決策者和外部使用者的需求。

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