安發(fā)國

摘 要 我國房地產(chǎn)業(yè)的缺點、管理體制不足、金融運作體制制約、法律意識淡薄等，對宏觀調(diào)控的效果也會有相當(dāng)大的制約。只有解決了這些問題，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控才會應(yīng)對自如。本文從我國房地產(chǎn)市場發(fā)展研究綜述出發(fā)，從房地產(chǎn)市場供求兩方面，提出促進房地產(chǎn)市場經(jīng)濟健康發(fā)展的對策與思路，為政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控提供有益借鑒。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)市場 供求關(guān)系 宏觀調(diào)整

一、引言

近年來，為了遏制房地產(chǎn)泡沫的再次升溫，我國政府出臺了眾多相關(guān)宏觀調(diào)控措施，如控制土地供應(yīng)、限制銀行資金投入、進行房地產(chǎn)法規(guī)執(zhí)法檢查等。但由于我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論自身的缺陷，效果并不十分理想。一方面，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控體系從理論上看近似完美，但過于注重日?；墓芾?，不能很好地適應(yīng)緊急狀態(tài)下的調(diào)控需要。另一方面，我國的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控理論可操作性欠佳，導(dǎo)致政府在房地產(chǎn)危機出現(xiàn)時無所適從。其后果是每當(dāng)房地產(chǎn)泡沫呼聲響起，政府就祭起土地、金融、法規(guī)等三面大旗，這種權(quán)宜之計不僅使地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)生了“狼來了”的心理，也會對國民經(jīng)濟的健康發(fā)展造成不利影響，政府宏觀調(diào)控的效果也大打折扣。

我國政府政策對房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的影響進行研究基本始于20世紀(jì)90年代末，主要研究成果散見于各大經(jīng)濟類、管理類的學(xué)術(shù)期刊上發(fā)表的學(xué)術(shù)論文，其中絕大多數(shù)是從經(jīng)濟學(xué)的角度，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為目標(biāo)而進行的研究和探討。在研究對房地產(chǎn)業(yè)進行宏觀調(diào)控時，其中很重要的一個方面是控制房價的過快上漲，從這一角度研究宏觀調(diào)控政策。作者通過研究得出了地價盡管是房價的重要構(gòu)成部分，對房價的形成有一定影響，但這種影響不是決定性的，決定房價的因素是市場需求，而不是成本的結(jié)論；并據(jù)此提出了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策導(dǎo)向為：調(diào)控房地產(chǎn)市場，重點應(yīng)調(diào)控房價；調(diào)控房價，必須控制投機需求。

二、完善房地產(chǎn)市場的供給體系

（一）加強有效供給

根據(jù)我國房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀，由于商品房空置率較高，提高有效供給數(shù)量，減少無效供給是解決問題的關(guān)鍵所在。在供給總量中，一部分是適銷對路的有效供給，另一部分是滯存積壓的無效供給。要使房地產(chǎn)經(jīng)濟走向配額均衡，關(guān)鍵之一在于減少無效供給，增加有效供給，而增加有效供給，關(guān)鍵還在于加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，盡快建立健全房地產(chǎn)市場體系，使價格信號得以迅速準(zhǔn)確地發(fā)揮作用。另外，加大經(jīng)濟適用房、廉租房的供求，為中低收入者提供住房保障。新加坡的一些住房政策可以為我國所借鑒。

（二）調(diào)整供給缺口

首先應(yīng)當(dāng)說明的是，在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)市場與其他商品市場、資金市場等都是緊密聯(lián)系在一起的，一個市場的供求關(guān)系的變化會影響到另一個市場供求關(guān)系的變化。因此，房地產(chǎn)供給缺口的緩和或消除僅僅靠房地產(chǎn)市場單獨采取調(diào)節(jié)措施是難以奏效的。雖然房地產(chǎn)供給缺口所表現(xiàn)出的是房地產(chǎn)商品市場的供不應(yīng)求，從而對房地產(chǎn)市場采取調(diào)節(jié)措施是必要的，但如果其他市場的情況不變，那么房地產(chǎn)這一市場的變化并不能導(dǎo)致房地產(chǎn)供不應(yīng)求現(xiàn)象的緩和或消失。因此，在房地產(chǎn)市場上，針對房地產(chǎn)商品供給的短缺，可以采取相應(yīng)的調(diào)節(jié)措施。

三、完善房地產(chǎn)市場的需求體系

制止把房地產(chǎn)當(dāng)作投資和投機對象的錯誤做法。如果房地產(chǎn)為居民純粹的消費品而非投機的載體，房價就不會在短期內(nèi)大幅波動，只會隨著人口和收入的增加在一定時期內(nèi)穩(wěn)中緩慢上升。到后期人口逐步實現(xiàn)零增長，人口結(jié)構(gòu)和生活水平基本穩(wěn)定，歷年積累的住宅存量基本可以滿足穩(wěn)定人口的需要，每年新增住房流量只是為了抵補存量的毀損和折舊，這時的房地產(chǎn)市場才是成熟的市場，這樣的發(fā)展模式才是健康的模式。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的經(jīng)濟手段是指政府按照房地產(chǎn)經(jīng)濟規(guī)律，通過調(diào)整經(jīng)濟利益，運用經(jīng)濟杠桿及產(chǎn)業(yè)政策等經(jīng)濟機制來調(diào)控房地產(chǎn)經(jīng)濟的一種手段，主要包括產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、財政政策手段。通過政策的扶持或約束，以政策確定性引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟，來實現(xiàn)國家對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，是調(diào)控的重要方式。政策通過產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策導(dǎo)向，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，這對房地產(chǎn)經(jīng)濟本身和整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都有非常重要的意義。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策作為一種方向性、導(dǎo)向性的政策措施體系，應(yīng)充分注意時效性，應(yīng)當(dāng)反映房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的客觀規(guī)律，體現(xiàn)國民經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)經(jīng)濟的客觀要求，并且政策的實施以間接為主。財政政策是指政府運用財政收支的各種工具，通過調(diào)節(jié)國民收入分配、再分配的方向和規(guī)模，以達(dá)到經(jīng)濟總量平衡和結(jié)構(gòu)平衡目的的政策手段。在宏觀調(diào)控中，財政政策具有最直接、最有效的作用，對房地產(chǎn)經(jīng)濟的宏觀調(diào)控，財政政策也起著十分重要的作用。

（作者單位為東明縣國土資源局）

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