周磊

摘要：最近這幾年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，各類有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的討論越來(lái)越熱烈，“收益越大，風(fēng)險(xiǎn)越大”此話深刻描述了房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。本文意在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)特征，對(duì)于我國(guó)而言，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè)，要從根本上引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，我們就必須直面房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)，避免在下一輪發(fā)展過(guò)程中透支了未來(lái)的成長(zhǎng)的空間。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)泡沫；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀以及風(fēng)險(xiǎn)的類型

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走到今天，因素很多，比如國(guó)家政府的大力支持、城市化集聚現(xiàn)象引發(fā)的租房市場(chǎng)、廉租房市場(chǎng)的缺失、有限的投資渠道、以及人們生活意識(shí)的改變和對(duì)好的生活條件的追求。

（一）房?jī)r(jià)泡沫型風(fēng)險(xiǎn)

房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)是各界最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，其典型特征是房?jī)r(jià)持續(xù)較快上漲且房?jī)r(jià)漲幅顯著高于同期居民收入漲幅 。一旦房?jī)r(jià)突然上升且上升的數(shù)額超過(guò)人們收入增加的數(shù)額，房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很快爆發(fā)。房產(chǎn)泡沫一般周期較長(zhǎng)，潛伏期較長(zhǎng)，不易被人察覺，但爆發(fā)時(shí)傷害極大。

（二）供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)

供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)是由于二級(jí)市場(chǎng)房產(chǎn)提供的樓盤數(shù)量明顯超過(guò)顧客需求的數(shù)量而形成的一種樓盤不容易賣出去的風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的可能房?jī)r(jià)不高，但由于供給量過(guò)大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)的實(shí)際需要量，由此必然會(huì)造成大量房屋無(wú)法售出的情況，從而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)法順利回收投資，并進(jìn)而引發(fā)一系列資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是對(duì)市場(chǎng)上房產(chǎn)消耗量的一種錯(cuò)誤估計(jì)的體現(xiàn)。

（三）政策風(fēng)險(xiǎn)

政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家關(guān)于征收房地產(chǎn)稅、限貸以及二次購(gòu)房等政策的改變給房產(chǎn)開發(fā)商與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。它具有全國(guó)性的影響。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（一）房?jī)r(jià)泡沫產(chǎn)生的原因

（1）不恰當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)金融政策（低利率、低首付）引爆房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。資金支持是價(jià)格上漲的必要條件，也是泡沫形成的必要條件，在房地產(chǎn)業(yè)，開發(fā)者、投資商、購(gòu)房者都需要大量的外部資金的援助，而低利率、低首付的金融政策剛好可以滿足大家的需求，使大家轉(zhuǎn)而求助金融機(jī)構(gòu)的貸款，當(dāng)經(jīng)濟(jì)崩潰時(shí)，大量的貸款變成壞賬，使得泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生。

（2）房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期也會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)高收益市場(chǎng)，開發(fā)商為了追求高額利潤(rùn)，往往忽略了可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)理念。投資者造對(duì)市場(chǎng)的錯(cuò)誤引導(dǎo)，使得人民僅僅看到了市場(chǎng)的表面景象，忽略了潛藏的危機(jī)，對(duì)市場(chǎng)前景的錯(cuò)誤預(yù)判和投資者的盲目看好造成房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

（3）缺乏供給彈性的房地產(chǎn)融資造成房地產(chǎn)泡沫。土地資源的有限和稀缺使得房地產(chǎn)市場(chǎng)彈性較小，其在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，可能摻雜了倒買倒賣的賺取超額利潤(rùn)的活動(dòng)，從而造成泡沫的產(chǎn)生。

（二）供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（1）國(guó)家政府的某些決策的驅(qū)使作用。國(guó)家關(guān)于利率的降低使得房地產(chǎn)開發(fā)商有機(jī)會(huì)拿到更多貸款作為房地產(chǎn)開發(fā)資金，同時(shí)也使得人們存錢利息減少而將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)的投資活動(dòng)，人們的需求使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給持續(xù)增加，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息具有延遲性的，開發(fā)商對(duì)人們的購(gòu)買欲望無(wú)法及時(shí)了解以至于房地產(chǎn)的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量而引起供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

（2）投資商對(duì)市場(chǎng)的盲目自信。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)新興的、生機(jī)勃勃的市場(chǎng)，其潛在的高額利潤(rùn)吸引了很多具有一定投資能力的投資商涌于該市場(chǎng)。對(duì)市場(chǎng)過(guò)分自信的投資商在進(jìn)入市場(chǎng)前未對(duì)市場(chǎng)飽和度進(jìn)行調(diào)查，他們忽略了人們對(duì)房地產(chǎn)需求量的有限性和人們購(gòu)買能力的有限性，最終使得房地產(chǎn)的投放量超過(guò)人們的需求量而造成房地產(chǎn)的擱置，形成了供給過(guò)剩的現(xiàn)象。

（三）政策風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因

（1）產(chǎn)業(yè)政策的改變。房地產(chǎn)作為發(fā)展我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)模式由以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主改為以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主，推動(dòng)了服務(wù)業(yè)的發(fā)展。由此可見，產(chǎn)業(yè)政策對(duì)工業(yè)發(fā)展有著極大的影響，這些政策無(wú)疑會(huì)影響將來(lái)我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的需求情況。種種不確定性造成的風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)測(cè)，需要時(shí)刻防范。

（2）稅收政策的改變。稅收政策在我國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)控中起著重要的作用。小小的稅收變動(dòng)就會(huì)引發(fā)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的利益變動(dòng)，國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的控制有時(shí)候也是通過(guò)稅收政策，稅收可以改變投資商的投資方向給開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)不確定性

三、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范與應(yīng)對(duì)

（一）防范個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)個(gè)人住房貸款主要有兩種方式，一種是住房公積金貸款，另一種是銀行信用貸款。目前，個(gè)人住房商業(yè)銀行貸款便于操作，是大多購(gòu)房者通常采用的融資方式。然而，個(gè)人住房貸款過(guò)分集中在商業(yè)銀行會(huì)給銀行帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn)，為了減輕商業(yè)銀行承擔(dān)的壓力，我們需要從多個(gè)渠道進(jìn)行資金的籌集。我國(guó)住房貸款還只是在單渠道融資的階段，剛向多渠道融資慢慢摸索著，需要國(guó)家政策的支持和金融意識(shí)的創(chuàng)新。

（二）實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制。我們需要在發(fā)展中對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行綜合細(xì)致的分析研究，探索出不同階段房地產(chǎn)的成本消耗以及如何實(shí)施使得房地產(chǎn)成本花費(fèi)最小，在資本管理的過(guò)程中我們需要正確的管理房地產(chǎn)的資金投入，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制，堅(jiān)持合理性的原則，這樣能夠降低其他經(jīng)營(yíng)管理的費(fèi)用，從根源上去除了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的隱患因素。

（三）切實(shí)完善期房預(yù)售制度。期房預(yù)售制可以降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。期房預(yù)售制在樓盤未成功之前提前宣傳進(jìn)行售賣用以拿回部分財(cái)款進(jìn)行接下來(lái)的工程的一種制度，它將未來(lái)房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)分擔(dān)給買房者和開發(fā)商。對(duì)于買房者而言，期房的房屋價(jià)格已經(jīng)固定下來(lái)了，未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲不會(huì)給購(gòu)房者造成太大的損失；對(duì)于開發(fā)商而言，如果未來(lái)房?jī)r(jià)下跌，且買房者違約，造成房屋未能賣出，開發(fā)商也能收到期房中預(yù)付款帶來(lái)的收益，從而減少損失。另外，期房預(yù)付款還幫助開發(fā)商降低了融資成本，減少開發(fā)商的貸款的數(shù)額，緩解了開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)壓力，減緩了資金鏈斷節(jié)的可能性。 期房制度一方面能讓開發(fā)商在開發(fā)剛開始時(shí)就去了解了市場(chǎng)需求，從而制定合適的開發(fā)規(guī)模，另一方面預(yù)售款的獲得能使開發(fā)商在開發(fā)中期就可以獲得一定的資金回收，避免不能承受更大的房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，從而使開發(fā)商可以承受更大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。因此，建議進(jìn)一步完善期房制度，確保預(yù)售期房時(shí)所得的款項(xiàng)可以迅速用于下一期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，不耽誤工程的進(jìn)度，也避免了開發(fā)商大額的貸款給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)以及給自身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

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