周磊
摘要:最近這幾年來(lái),中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展,各類有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的討論越來(lái)越熱烈,“收益越大,風(fēng)險(xiǎn)越大”此話深刻描述了房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況。本文意在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)特征,對(duì)于我國(guó)而言,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)暴利行業(yè),要從根本上引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展,我們就必須直面房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí),避免在下一輪發(fā)展過(guò)程中透支了未來(lái)的成長(zhǎng)的空間。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng);房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);市場(chǎng)泡沫;風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防
一、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀以及風(fēng)險(xiǎn)的類型
中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走到今天,因素很多,比如國(guó)家政府的大力支持、城市化集聚現(xiàn)象引發(fā)的租房市場(chǎng)、廉租房市場(chǎng)的缺失、有限的投資渠道、以及人們生活意識(shí)的改變和對(duì)好的生活條件的追求。
(一)房?jī)r(jià)泡沫型風(fēng)險(xiǎn)
房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)是各界最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn),其典型特征是房?jī)r(jià)持續(xù)較快上漲且房?jī)r(jià)漲幅顯著高于同期居民收入漲幅 。一旦房?jī)r(jià)突然上升且上升的數(shù)額超過(guò)人們收入增加的數(shù)額,房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很快爆發(fā)。房產(chǎn)泡沫一般周期較長(zhǎng),潛伏期較長(zhǎng),不易被人察覺,但爆發(fā)時(shí)傷害極大。
(二)供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)
供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)是由于二級(jí)市場(chǎng)房產(chǎn)提供的樓盤數(shù)量明顯超過(guò)顧客需求的數(shù)量而形成的一種樓盤不容易賣出去的風(fēng)險(xiǎn)。出現(xiàn)供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的可能房?jī)r(jià)不高,但由于供給量過(guò)大,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)的實(shí)際需要量,由此必然會(huì)造成大量房屋無(wú)法售出的情況,從而造成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無(wú)法順利回收投資,并進(jìn)而引發(fā)一系列資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。供給過(guò)剩型風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上是對(duì)市場(chǎng)上房產(chǎn)消耗量的一種錯(cuò)誤估計(jì)的體現(xiàn)。
(三)政策風(fēng)險(xiǎn)
政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國(guó)家關(guān)于征收房地產(chǎn)稅、限貸以及二次購(gòu)房等政策的改變給房產(chǎn)開發(fā)商與經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)各種不同形式的經(jīng)濟(jì)損失。它具有全國(guó)性的影響。
二、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
(一)房?jī)r(jià)泡沫產(chǎn)生的原因
(1)不恰當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)金融政策(低利率、低首付)引爆房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。資金支持是價(jià)格上漲的必要條件,也是泡沫形成的必要條件,在房地產(chǎn)業(yè),開發(fā)者、投資商、購(gòu)房者都需要大量的外部資金的援助,而低利率、低首付的金融政策剛好可以滿足大家的需求,使大家轉(zhuǎn)而求助金融機(jī)構(gòu)的貸款,當(dāng)經(jīng)濟(jì)崩潰時(shí),大量的貸款變成壞賬,使得泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生。
(2)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲預(yù)期也會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)高收益市場(chǎng),開發(fā)商為了追求高額利潤(rùn),往往忽略了可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)理念。投資者造對(duì)市場(chǎng)的錯(cuò)誤引導(dǎo),使得人民僅僅看到了市場(chǎng)的表面景象,忽略了潛藏的危機(jī),對(duì)市場(chǎng)前景的錯(cuò)誤預(yù)判和投資者的盲目看好造成房產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
(3)缺乏供給彈性的房地產(chǎn)融資造成房地產(chǎn)泡沫。土地資源的有限和稀缺使得房地產(chǎn)市場(chǎng)彈性較小,其在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中,可能摻雜了倒買倒賣的賺取超額利潤(rùn)的活動(dòng),從而造成泡沫的產(chǎn)生。
(二)供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
(1)國(guó)家政府的某些決策的驅(qū)使作用。國(guó)家關(guān)于利率的降低使得房地產(chǎn)開發(fā)商有機(jī)會(huì)拿到更多貸款作為房地產(chǎn)開發(fā)資金,同時(shí)也使得人們存錢利息減少而將目光轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)的投資活動(dòng),人們的需求使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給持續(xù)增加,而房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息具有延遲性的,開發(fā)商對(duì)人們的購(gòu)買欲望無(wú)法及時(shí)了解以至于房地產(chǎn)的供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量而引起供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。
(2)投資商對(duì)市場(chǎng)的盲目自信。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)新興的、生機(jī)勃勃的市場(chǎng),其潛在的高額利潤(rùn)吸引了很多具有一定投資能力的投資商涌于該市場(chǎng)。對(duì)市場(chǎng)過(guò)分自信的投資商在進(jìn)入市場(chǎng)前未對(duì)市場(chǎng)飽和度進(jìn)行調(diào)查,他們忽略了人們對(duì)房地產(chǎn)需求量的有限性和人們購(gòu)買能力的有限性,最終使得房地產(chǎn)的投放量超過(guò)人們的需求量而造成房地產(chǎn)的擱置,形成了供給過(guò)剩的現(xiàn)象。
(三)政策風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因
(1)產(chǎn)業(yè)政策的改變。房地產(chǎn)作為發(fā)展我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和改善人民基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)之一。由于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)模式由以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主改為以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主,推動(dòng)了服務(wù)業(yè)的發(fā)展。由此可見,產(chǎn)業(yè)政策對(duì)工業(yè)發(fā)展有著極大的影響,這些政策無(wú)疑會(huì)影響將來(lái)我國(guó)工業(yè)地產(chǎn)的需求情況。種種不確定性造成的風(fēng)險(xiǎn)難以預(yù)測(cè),需要時(shí)刻防范。
(2)稅收政策的改變。稅收政策在我國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)控中起著重要的作用。小小的稅收變動(dòng)就會(huì)引發(fā)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者的利益變動(dòng),國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的控制有時(shí)候也是通過(guò)稅收政策,稅收可以改變投資商的投資方向給開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)不確定性
三、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范與應(yīng)對(duì)
(一)防范個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)個(gè)人住房貸款主要有兩種方式,一種是住房公積金貸款,另一種是銀行信用貸款。目前,個(gè)人住房商業(yè)銀行貸款便于操作,是大多購(gòu)房者通常采用的融資方式。然而,個(gè)人住房貸款過(guò)分集中在商業(yè)銀行會(huì)給銀行帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn),為了減輕商業(yè)銀行承擔(dān)的壓力,我們需要從多個(gè)渠道進(jìn)行資金的籌集。我國(guó)住房貸款還只是在單渠道融資的階段,剛向多渠道融資慢慢摸索著,需要國(guó)家政策的支持和金融意識(shí)的創(chuàng)新。
(二)實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的有效控制。我們需要在發(fā)展中對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行綜合細(xì)致的分析研究,探索出不同階段房地產(chǎn)的成本消耗以及如何實(shí)施使得房地產(chǎn)成本花費(fèi)最小,在資本管理的過(guò)程中我們需要正確的管理房地產(chǎn)的資金投入,實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制,堅(jiān)持合理性的原則,這樣能夠降低其他經(jīng)營(yíng)管理的費(fèi)用,從根源上去除了風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的隱患因素。
(三)切實(shí)完善期房預(yù)售制度。期房預(yù)售制可以降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。期房預(yù)售制在樓盤未成功之前提前宣傳進(jìn)行售賣用以拿回部分財(cái)款進(jìn)行接下來(lái)的工程的一種制度,它將未來(lái)房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)分擔(dān)給買房者和開發(fā)商。對(duì)于買房者而言,期房的房屋價(jià)格已經(jīng)固定下來(lái)了,未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲不會(huì)給購(gòu)房者造成太大的損失;對(duì)于開發(fā)商而言,如果未來(lái)房?jī)r(jià)下跌,且買房者違約,造成房屋未能賣出,開發(fā)商也能收到期房中預(yù)付款帶來(lái)的收益,從而減少損失。另外,期房預(yù)付款還幫助開發(fā)商降低了融資成本,減少開發(fā)商的貸款的數(shù)額,緩解了開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)壓力,減緩了資金鏈斷節(jié)的可能性。 期房制度一方面能讓開發(fā)商在開發(fā)剛開始時(shí)就去了解了市場(chǎng)需求,從而制定合適的開發(fā)規(guī)模,另一方面預(yù)售款的獲得能使開發(fā)商在開發(fā)中期就可以獲得一定的資金回收,避免不能承受更大的房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn),從而使開發(fā)商可以承受更大的貸款風(fēng)險(xiǎn)。因此,建議進(jìn)一步完善期房制度,確保預(yù)售期房時(shí)所得的款項(xiàng)可以迅速用于下一期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),不耽誤工程的進(jìn)度,也避免了開發(fā)商大額的貸款給銀行帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)以及給自身帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
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