厲保全

[摘要]隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)也在不斷地走向成熟，目前，房地產(chǎn)已經(jīng)成了我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)在帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也是非常容易導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)和金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的一個(gè)行業(yè)。所以，相關(guān)的評(píng)估機(jī)構(gòu)必須重視房地產(chǎn)評(píng)估體系的完善和健全。文章主要分析了當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的發(fā)展情況，并進(jìn)行了防范措施的提出，希望能夠幫助我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更加健康地發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)評(píng)估；機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防；控制

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.02.130

對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于企業(yè)的生存發(fā)展威脅是致命的，一旦出現(xiàn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)隱患，不僅需要承擔(dān)評(píng)估責(zé)任及經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)損失，對(duì)于企業(yè)的公信力更是有著嚴(yán)重的影響。隨著住房改革制度的不斷深化，帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系非常緊密，房地產(chǎn)的發(fā)展也給房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)，對(duì)評(píng)估服務(wù)的要求也在不斷地提高。但是現(xiàn)在的房地產(chǎn)評(píng)估也和其他社會(huì)中介一樣，存在的風(fēng)險(xiǎn)比較大，必須采取措施來(lái)進(jìn)行防范。

1 我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展情況

房地產(chǎn)評(píng)估指的是評(píng)估房地產(chǎn)。在評(píng)估的時(shí)候，需要根據(jù)評(píng)估的目的。根據(jù)相關(guān)的原則和程序，通過(guò)正確的方法來(lái)進(jìn)行評(píng)估，確保能夠合理的推測(cè)、評(píng)估和判斷房地產(chǎn)的產(chǎn)值。在我國(guó)，房地產(chǎn)評(píng)估本身便是一個(gè)新行業(yè)，其體制還不夠完善，特別是和西方國(guó)家相比，無(wú)論是評(píng)估的方法還是理論都比較落后。為了對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，我國(guó)相關(guān)機(jī)構(gòu)已經(jīng)出臺(tái)了一系列的文件對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行規(guī)范。[1]這些規(guī)定對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估師評(píng)估工作開(kāi)展、抵押評(píng)估行為的規(guī)范，產(chǎn)生了很大影響。

2 房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的風(fēng)險(xiǎn)和原因

近些年，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，尤其是房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)得到更大開(kāi)放，房地產(chǎn)評(píng)估在社會(huì)經(jīng)濟(jì)、生活中發(fā)揮的作用也越來(lái)越大。房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、征用、企業(yè)合資和房地產(chǎn)投資等，這些都和房地產(chǎn)評(píng)估息息相關(guān)。然而，房地產(chǎn)評(píng)估也和其他社會(huì)中介行為一樣，有很大的風(fēng)險(xiǎn)性，必須加以防范。

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在的問(wèn)題還比較多，風(fēng)險(xiǎn)也比較多，主要體現(xiàn)在下面幾點(diǎn)。

2.1 評(píng)估抵押物時(shí)評(píng)估出的價(jià)值較高

一般情況下在進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的時(shí)候，若是評(píng)估出的價(jià)格超過(guò)其總價(jià)的20%，那么這本身便是嚴(yán)重的失誤，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，嚴(yán)重失誤比居然超過(guò)了50%，這導(dǎo)致的后果比較嚴(yán)重。試想，若是銀行根據(jù)評(píng)估出的價(jià)值批貸款，而實(shí)際房產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到評(píng)估的價(jià)格，若是這種案例出現(xiàn)得比較頻繁，會(huì)給銀行帶來(lái)非常嚴(yán)重的損失，其風(fēng)險(xiǎn)也是比較大的。

2.2 沒(méi)有重視抵押貸款項(xiàng)目本身的可行性評(píng)估

根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，若貸款是房地產(chǎn)抵押貸款，借款人無(wú)法在規(guī)定期限內(nèi)將欠款還掉，那么銀行有對(duì)其房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，從而降低銀行的損失。這樣也能夠降低銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)，避免損失。這樣便會(huì)導(dǎo)致很多評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估的時(shí)候，比較重視房產(chǎn)本身的價(jià)值，而對(duì)借款人本身的償還能力不夠重視。并且房產(chǎn)價(jià)值受到的影響因素比較多，若是拖欠的時(shí)間過(guò)久，其價(jià)值也會(huì)有一定的折扣，這也直接導(dǎo)致了在欠款人沒(méi)有能力還銀行貸款的時(shí)候，銀行處理其房產(chǎn)也會(huì)比較困難，銀行所處的局面也會(huì)比較被動(dòng)。

2.3 沒(méi)有很好地把握房產(chǎn)暗藏的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)

出現(xiàn)這種情況的原因主要有兩個(gè)：首先是評(píng)估機(jī)構(gòu)本身的業(yè)務(wù)能力不夠，沒(méi)辦法全面地做好評(píng)估工作；其次則是評(píng)估機(jī)構(gòu)沒(méi)有深刻全面地認(rèn)識(shí)房產(chǎn)抵押貸款。[2]而在工作開(kāi)展的時(shí)候，我們想要保證借款人能夠及時(shí)償還，便必須做好房產(chǎn)抵押評(píng)估方面的工作。

2.4 在抵押貸款業(yè)務(wù)中房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的地位比較尷尬

在進(jìn)行房屋抵押貸款的時(shí)候，銀行、貸款人以及房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系比較微妙，三者相互依賴、相互獨(dú)立，為了自身的利益也會(huì)利用對(duì)方。并且，房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的地位尤為尷尬。貸款人本身是買(mǎi)評(píng)估報(bào)告的人，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須給其提供服務(wù)，但是也不能夠不重視銀行，若是房產(chǎn)評(píng)估不合格，銀行也會(huì)非常不滿意，銀行會(huì)不信任這個(gè)機(jī)構(gòu)，甚至?xí)鈿⑦@個(gè)機(jī)構(gòu)，所以，其面臨的風(fēng)險(xiǎn)比較大。[3]

2.5 評(píng)估師的素質(zhì)會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)

評(píng)估師若是優(yōu)秀，其寫(xiě)出的評(píng)估報(bào)告價(jià)值也會(huì)比較高，并且評(píng)估師對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言是非常重要的。若是評(píng)估師本身的道德修養(yǎng)存在問(wèn)題，為了自身的利益會(huì)利用工作過(guò)程中存在的漏洞牟利，后果非常嚴(yán)重。

3 防范房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的策略

房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)慢慢地成熟，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在不斷地降低，但是其中存在的問(wèn)題還比較多。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)想要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，便必須做到下面四點(diǎn)。

3.1 謹(jǐn)慎選擇客戶，保證信息的合法性和真實(shí)性

在進(jìn)行客戶選擇的時(shí)候，評(píng)估機(jī)構(gòu)必須慎重，必須全面地審查客戶提供的相關(guān)資料，保證客戶提供資料和信息的真實(shí)性。這便要求客戶和評(píng)估機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行充分

合理的溝通，全面地了解房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，確保做出的評(píng)估報(bào)告可行度較高，維護(hù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的良好形象，降低其出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的概率。

3.2 做好內(nèi)部管理工作，將責(zé)任落實(shí)到每一個(gè)人

房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須認(rèn)識(shí)到行業(yè)內(nèi)部管理的重要性，對(duì)內(nèi)部質(zhì)量控制體系進(jìn)行完善和健全，而想要做到這點(diǎn)，便必須保證質(zhì)量控制程序和體系的完善。在我國(guó)，評(píng)估機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的主體，需要承擔(dān)其應(yīng)該承擔(dān)的任務(wù)，其必須做好行業(yè)的協(xié)調(diào)、管理、服務(wù)以及監(jiān)督工作。對(duì)這些控制制度而言，估價(jià)復(fù)審制度是非常重要的，其存在能夠切實(shí)提高評(píng)估機(jī)構(gòu)本身的專(zhuān)業(yè)水平，對(duì)評(píng)估的程序和方法合理性進(jìn)行評(píng)判，這樣能夠很好地降低評(píng)估的風(fēng)險(xiǎn)，提高評(píng)估的合理性。

3.3 重視制度的完善和創(chuàng)新

每個(gè)行業(yè)都有屬于自身的規(guī)范和相關(guān)的制度，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)想要更好地進(jìn)步和發(fā)展便必須重視評(píng)估制度的完善，這也是降低風(fēng)險(xiǎn)的重要策略。和國(guó)外相比，我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展起步比較晚，和先進(jìn)國(guó)家之間的差距也比較大。所以有必要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，并以此為基礎(chǔ)進(jìn)行創(chuàng)新，確保制度的評(píng)估規(guī)范和制度符合我國(guó)特色。并且在進(jìn)行評(píng)估的時(shí)候，也必須嚴(yán)格地根據(jù)我國(guó)的相關(guān)規(guī)定和發(fā)展進(jìn)行，主管部門(mén)也必須發(fā)揮自身的管理監(jiān)督作用，定期評(píng)審評(píng)估機(jī)構(gòu)以及評(píng)估師，若是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，必須嚴(yán)厲地懲罰，從而給其發(fā)展提供一個(gè)良好的環(huán)境。

3.4 重視評(píng)估人員素質(zhì)的提高

評(píng)估人員素質(zhì)對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)而言是非常重要的，只有評(píng)估人員本身的從業(yè)素質(zhì)提高了，房地產(chǎn)行業(yè)才可能健康地發(fā)展。評(píng)估師不僅需要具備專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，而且還必須了解法律、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)以及建筑等方面的知識(shí)。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)以及主管部門(mén)也應(yīng)該有意識(shí)地培訓(xùn)評(píng)估人員，不斷地提高評(píng)估人員的素質(zhì)。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員還應(yīng)該根據(jù)自身的實(shí)際需要和特點(diǎn)來(lái)有針對(duì)性地進(jìn)行培訓(xùn)，只有這樣，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)才能夠更好地發(fā)展，滿足社會(huì)發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際需要。

4 結(jié) 論

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)不斷地進(jìn)步，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的作用也愈加突出，特別是現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步比較晚，存在的風(fēng)險(xiǎn)也比較多。我們必須正視這些風(fēng)險(xiǎn)，采取措施解決問(wèn)題，重視制度的完善，不斷地提高行業(yè)從業(yè)人員本身的素質(zhì)。只有這樣，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)才能夠得到健康的發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的作用才能夠真正發(fā)揮出來(lái)。

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