張陽

[提要] 房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，研究房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營績效有利于發(fā)現(xiàn)在經(jīng)營和發(fā)展方面存在的問題，提高企業(yè)績效和抗風(fēng)險能力。本文在閱讀大量文獻資料基礎(chǔ)上，選用因子分析方法，篩選績效評價指標(biāo)，建立績效評價模型。以我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司財務(wù)數(shù)據(jù)為樣本，運用統(tǒng)計軟件SPSS17.0進行定量分析，得出綜合績效評分方程。通過理論與實證結(jié)合，為公司績效評價提供新思路。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；經(jīng)營績效；因子分析

中圖分類號：F27 文獻標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年6月27日

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展具有重要意義。房地產(chǎn)上市公司是我國房地產(chǎn)行業(yè)的主要組成部分，研究房地產(chǎn)行業(yè)上市公司績效，建立一套適合我國當(dāng)前環(huán)境的房地產(chǎn)行業(yè)績效評價體系，適時評價房地產(chǎn)企業(yè)的績效，正確認(rèn)識企業(yè)的經(jīng)營狀況，并對企業(yè)的非正常狀況進行預(yù)警，這對我國房地產(chǎn)上市公司加強管理，提高抗風(fēng)險能力，確?？沙掷m(xù)發(fā)展具有重要意義。

一、公司績效的概念及其評價體系

公司績效這一概念是一個綜合性的概念，在第一個層面上它指的是在公司運營的一段時間當(dāng)中公司的經(jīng)營效益；在第二個層面上它是指公司的經(jīng)營者在經(jīng)營過程中為公司所貢獻出的業(yè)績大小。公司的經(jīng)營績效主要通過企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)來綜合反映，上市公司財務(wù)指標(biāo)具有較高的客觀性和可評價性。在研究分析中，公司的經(jīng)營效益能夠使用具體的指標(biāo)進行定量分析，而經(jīng)營者的業(yè)績則不能從整體上進行數(shù)據(jù)分析，而是要根據(jù)每位經(jīng)營者的具體管理行為進行分析，具有主觀性，因此本文中對績效的研究僅限于經(jīng)營效益。

公司績效的評價體系通常有單一的財務(wù)指標(biāo)、經(jīng)濟附加值（EVA）、TobinQ、上市公司績效的綜合測評四種體系。本文采取上市公司績效的綜合測評體系對公司績效進行測評，即將多個財務(wù)指標(biāo)通過因子分析法得出度量績效評分的公式，然后對公司績效進行測評。

二、房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營績效評價

（一）數(shù)據(jù)的選取。本文以上證和深證的A股房地產(chǎn)行業(yè)上市公司為研究對象，原始數(shù)據(jù)采用的是這些房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2015年度和2016年度的財務(wù)數(shù)據(jù)。為了克服個別數(shù)據(jù)對整體研究的影響，對原始數(shù)據(jù)做出如下的篩選：首先，將兩年中任何一年是ST、S或者*ST的公司予以剔除；其次，將其中有財務(wù)數(shù)據(jù)不全的公司從中剔除。本文主要從國泰安數(shù)據(jù)庫和證券之星獲取研究的原始數(shù)據(jù)，通過按照上述兩點要求對數(shù)據(jù)進行篩選和剔除。本文對數(shù)據(jù)的整理、計算和分析是通過Excel軟件與統(tǒng)計軟件SPSS17.0來進行的。

（二）上市公司績效指標(biāo)選擇。本文所研究的公司績效單指公司的經(jīng)營效益，而經(jīng)營者業(yè)績在這里不做探討。目前，學(xué)術(shù)界對于公司的經(jīng)營效益有很多評價標(biāo)準(zhǔn)，本文根據(jù)我國市場經(jīng)濟的特點，選擇了綜合績效評價作為公司績效來考察。綜合績效評價是通過從企業(yè)的盈利能力、營運能力、償債能力以及發(fā)展能力這四個方面來選取指標(biāo)，通過因子分析來得出績效的綜合得分用以衡量公司的績效狀況。（表1）

（三）實證分析

1、因子分析的檢驗。進行Bartlett球度檢驗，得出概率Sig.的值是0.000，小于1%，同時，得出的KOM值為0.512，大于0.5，這說明本次實證分析所選擇的數(shù)據(jù)樣本滿足因子分析的前提條件，可以進行因子分析。（表2）

2、提取公共因子。通過表3的分析結(jié)果可以看出有五個因子的初始特征值大于1，他們的方差累計貢獻率為73.615%，說明這五個因子對11個變量作了73.615%的概括。因此，可以用這五個主成分對這一百多家的房地產(chǎn)上市公司績效進行評價。（表3）

3、旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣。從旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣可以看出，第一主成分主要代表了流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率，即償債能力；第二主成分主要代表了每股收益、每股凈資產(chǎn)、凈資產(chǎn)收益率，即盈利能力；第三和第五主成分代表了存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、股東權(quán)益增長率，即經(jīng)營能力；第四主成分代表了總資產(chǎn)增長率、凈利潤增長率，即發(fā)展能力。（表4）

4、成分得分系數(shù)矩陣。

（四）計算績效綜合得分。如前所述，本文的研究對象是房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的綜合績效。為此，要將這五個因子求和。我們通過加權(quán)求和的方式進行計算，每一個因子旋轉(zhuǎn)后的方差貢獻率即為權(quán)重。公司績效的綜合得分以ZF來代表，綜合績效計算公式如下：

ZF=（20.716%F1+17.032%F2+12.904%F3+12.707%F4+10.256%F5）/73.615%

三、結(jié)語

針對特定時期，特定行業(yè)以及最新數(shù)據(jù)得來的綜合績效計算公式，只需把相應(yīng)的財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)帶入公式就可以對企業(yè)績效進行綜合評價，企業(yè)通過對公司績效縱向和橫向?qū)Ρ?，可以認(rèn)清企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從而改善和提高經(jīng)營業(yè)績，具有理論和現(xiàn)實意義。

主要參考文獻：

[1]吳慧敏.房地產(chǎn)上市公司財務(wù)績效評價研究[D].西南交通大學(xué)，2016.

[2]劉江艷.基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司績效評價研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2012.

[3]趙森.基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司的績效評價[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2016.12.

[4]張繼哲.基于因子分析法的房地產(chǎn)上市公司績效評價研究[J].經(jīng)濟師，2016.5.