左江濤

【摘 要】 房地產(chǎn)是我國支柱產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)健康的發(fā)展起著重要的作用。近幾年國家在解決住房方面給予了許多優(yōu)惠的政策，拉動(dòng)了住房消費(fèi)，但也在無形之中使得房價(jià)越來越高，從而引發(fā)了有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的爭論。房地產(chǎn)本質(zhì)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)和事業(yè)部門，本身并不是泡沫經(jīng)濟(jì)。而且，房地產(chǎn)市場過熱并不等于說是泡沫經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)過熱主要是指投資量過大，開發(fā)量過多而人們需求很少，超過了社會(huì)需求和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。但是房地產(chǎn)行業(yè)與諸多產(chǎn)業(yè)有著高度的關(guān)聯(lián)，這就意味著如果房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生，國民經(jīng)濟(jì)將受到前所未有的打擊，所以對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究分析至關(guān)重要。本文通過對(duì)我國房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)，分析了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因、影響以及應(yīng)對(duì)之策，為房地產(chǎn)市場健康的發(fā)展以及我國市場結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提出了有力的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)泡沫 破滅 銀行貸款 政府調(diào)節(jié)

引言

近年來，我國市場化改革的不斷前進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)已然成為拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但目前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展秩序比較混亂，存在很多問題，國內(nèi)外對(duì)中國房地產(chǎn)市場是否存在嚴(yán)重泡沫的現(xiàn)象存在著極大的爭議。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀以前房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量雖然很多但是規(guī)模很小、資源不集中、產(chǎn)業(yè)鏈錯(cuò)綜復(fù)雜，沒有形成一個(gè)完整的經(jīng)濟(jì)體系?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)雖然不再像以前那樣混亂，許多公司也初具規(guī)模，有些還很有實(shí)力，但是企業(yè)規(guī)模小、資源分散的現(xiàn)象還是很嚴(yán)重。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)非常典型的資金密集型企業(yè)，并且是高投入、高回報(bào)、規(guī)模經(jīng)濟(jì)性很強(qiáng)的企業(yè)，我國當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)現(xiàn)在的情況與其行業(yè)的特點(diǎn)很不相適應(yīng)。但是我國房地產(chǎn)的利潤率一直是很高的遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過其它行業(yè)，所以大批的游資不斷投入到房地產(chǎn)行業(yè)中。開發(fā)商的短期行為很嚴(yán)重，沒有長期發(fā)展的規(guī)劃，也不注重自身的品牌和信譽(yù)，價(jià)格欺詐、面積縮水、質(zhì)量低劣等問題時(shí)有發(fā)生。這不但侵害了消費(fèi)者的合法權(quán)益，而且還影響房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)從全球的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來看，我國房地產(chǎn)業(yè)未來趨勢(shì)有幾個(gè)：

1、國家調(diào)控將提高房地產(chǎn)商的資金成本，使得一些中小企業(yè)退出市場競爭，大企業(yè)、大投資者將有可能借助外資在大城市收購兼并壟斷瓜分市場。

2、中西部地區(qū)和一些二三線城市將有可能成為房地產(chǎn)業(yè)的主要競爭市場。

3、為了解決農(nóng)民工和大學(xué)生留城就業(yè)，加快城市化進(jìn)程，拉動(dòng)內(nèi)需，廉價(jià)租房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，將成為房地產(chǎn)主要政策力量。

4.更加地珍惜土地資源，嚴(yán)格控制土地資源的使用，建筑融資將不斷增加，中低收入者住高層樓房的現(xiàn)象普遍。

5、大資金和大資本集團(tuán)低成本進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，將成為其主要增值資產(chǎn)。商業(yè)產(chǎn)地和旅游產(chǎn)地收到地方政府喜愛，將成為房地產(chǎn)投資的重點(diǎn)。

6、城市中居住貧富差距拉大，政府在教育醫(yī)療配套建設(shè)顯得很重要。

二、房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的原因

（一）房地產(chǎn)泡沫的定義泡沫一次來源于西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)界，簡單來說就是指虛擬的資本過度增長。具體一點(diǎn)說是在市場經(jīng)濟(jì)中，通過各種“狂熱”的活動(dòng)，使得某種商品、某種資產(chǎn)或者是某個(gè)公司的股票價(jià)格猛漲，若干倍的遠(yuǎn)離其價(jià)值。但是這種高價(jià)不能持續(xù)最終會(huì)像泡沫一樣破滅，這就是泡沫或者泡沫經(jīng)濟(jì)。

（二）房地產(chǎn)泡沫的一般特征

1、房地產(chǎn)的投資占固定資產(chǎn)投資的比重偏高。從房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例我們可以看出有多少資金投入到房地產(chǎn)業(yè)，反映出房地產(chǎn)投資與社會(huì)固定資產(chǎn)投資的差距。在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資一般是20%，而在我國由于房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱，所以投資都在30%左右。

2、房價(jià)收入比過高。西方學(xué)者認(rèn)為房價(jià)的收入比一般在3-6倍之間是合理的，但是在我國由于住房體制比較特殊，隱性收入高、需求長期壓抑等原因，目前房價(jià)的收入比實(shí)在5-8倍，房價(jià)收入比體現(xiàn)了一個(gè)地區(qū)居民對(duì)住房價(jià)格的承受能力，因此當(dāng)這一比例過高時(shí)，就會(huì)超過居民的承受能力，影響住宅的銷售。

3、房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款比例較高。從其他國家成熟的房地產(chǎn)市場來看，房地產(chǎn)的資金來源是非常豐富的，有很多社會(huì)投資積極參與房地產(chǎn)的開發(fā)，來自于銀行貸款的比例相較于我國來說是非常低。但是在我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)除了房地產(chǎn)商自己籌資以外，其余的資金基本都來源于銀行，因此我國的房地產(chǎn)銀行貸款比例很高。

（三）我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因

1、市場結(jié)構(gòu)不合理。在我國房地產(chǎn)開發(fā)商往往只追求高額的利潤，把投資放在了別墅、商業(yè)用房、高檔住宅上，從而忽視了對(duì)老百姓需要的普通住宅房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)，這樣的情況一方面造成了高檔住房的空置率高，而另一方面普通住宅和經(jīng)濟(jì)適用房造成了供不應(yīng)求的現(xiàn)象，從而抬高了商品住房的價(jià)格。而且有少數(shù)的開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)市場信息不透明不對(duì)稱的現(xiàn)象。還有一部分城市盲目的拆遷，搞一些不切實(shí)際的政績工程和形象工程，從而又抬高了土地和商品住房的價(jià)格。

2、銀行信貸過分發(fā)放。中國居民的潛意識(shí)當(dāng)中，對(duì)于房子的需求永遠(yuǎn)是最重要的，特別是農(nóng)村青年進(jìn)城工作，如果談到結(jié)婚的問題上，房子首先是必需品，所以所有農(nóng)村青年基本上對(duì)房子都有一定的需求。但是，其自身的經(jīng)濟(jì)能力一般，不能很有效的支付起房子的費(fèi)用問題，這就催生了信貸的過度發(fā)展，貸款買房成了他們的首選，而且大有愈演愈烈的形勢(shì)。當(dāng)然，銀行在審理貸款這一環(huán)節(jié)上也有很大的疏忽，應(yīng)更加重視，不要一味的放寬門檻。

三、房地產(chǎn)泡沫的影響

（一）影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一旦房地產(chǎn)過熱泡沫形成，房地產(chǎn)價(jià)格的上升就會(huì)很容易的產(chǎn)生虛假的需求信息，從而影響了房地產(chǎn)開發(fā)者和消費(fèi)者的預(yù)期，而且虛假需求的信息就會(huì)造成過度的供給，有形成了新的擠壓，給整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)帶了很嚴(yán)重的影響。信行信貸是房地產(chǎn)業(yè)最重要的經(jīng)濟(jì)來源，1993的中國和1996年的泰國便是由于房地產(chǎn)不良資產(chǎn)引發(fā)了金融危機(jī)，因此我們應(yīng)該吸取教訓(xùn)。另外房地產(chǎn)價(jià)格還有可能影響人才的去留，從而會(huì)削弱城市的競爭力，影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（二） 房地產(chǎn)泡沫引發(fā)生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生到破滅使得經(jīng)濟(jì)蕭條，股價(jià)下跌，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況也陷入危機(jī)。股票的下跌又給企業(yè)帶來了巨額的債務(wù)負(fù)擔(dān)，企業(yè)收益的減少使其投資減少，降低了在技術(shù)和生產(chǎn)設(shè)備上投資。有的企業(yè)面臨著倒閉，企業(yè)的倒閉使得大量的工人失業(yè)，即使一些企業(yè)勉強(qiáng)堅(jiān)持也會(huì)大量的裁剪人員。從而人們收入水平減低，消費(fèi)能力上不去。

（三）房地產(chǎn)泡沫的存在限制了其它產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)是暴利行業(yè)，其投資成本高，但是本身的收益也非常高，在形成房地展泡沫期間會(huì)有大量的資金涌向其行業(yè)，投機(jī)活動(dòng)很是猖獗。過分的資金流入，雖然會(huì)一定程度地刺激房地產(chǎn)行業(yè)的反發(fā)展，但同時(shí)也限制了其它產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展，其它行業(yè)由于資金缺乏，出現(xiàn)了停滯甚至后退的情況，這種現(xiàn)象是不合理的，也是急需矯正的。而且房地產(chǎn)業(yè)和上千種產(chǎn)業(yè)有著聯(lián)系，一旦房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)其相聯(lián)系的產(chǎn)業(yè)也會(huì)造成不小的打擊。

四、房地產(chǎn)泡沫的方法對(duì)策

（一）加大金融監(jiān)管力度我國目前暫時(shí)沒有建立起一個(gè)包括政策性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、商業(yè)性房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機(jī)構(gòu)、擔(dān)?；虮ＷC機(jī)構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)體系，房地產(chǎn)金融疏于監(jiān)管。在金融體制不健全的情況下，如果金融部門大量的解除金融管制，容易造成信貸資金過度流入非生產(chǎn)性部門從而引發(fā)泡沫。

（二）加強(qiáng)對(duì)地價(jià)的監(jiān)測(cè)與調(diào)控當(dāng)前我國地價(jià)的市場化程度不是很理想，主要的問題是在于協(xié)議出讓土地隨意定價(jià)，偏離了地價(jià)的實(shí)際價(jià)值，因此影響了整個(gè)地產(chǎn)市場的地價(jià)秩序。出讓地價(jià)與轉(zhuǎn)讓地價(jià)、評(píng)估地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)相差很大。因此國家要加強(qiáng)對(duì)土地價(jià)格的檢測(cè)與調(diào)控應(yīng)有以下幾點(diǎn)：一是建立城市基準(zhǔn)地價(jià)和公示地價(jià)制度。二是對(duì)于商品房的預(yù)售要做嚴(yán)格的審查，政府需要了解每宗房地產(chǎn)的交易價(jià)格。

（三）盡快推出房地產(chǎn)稅我國的房價(jià)是被炒出來的，其實(shí)本身的供給對(duì)于二三線城市來說是足夠的，但是由于很多投資者對(duì)購房進(jìn)行投資，出現(xiàn)了越來越多的鬼城，房子都售賣出去了，但是入住率特別低，為了抑制這種情況，國家應(yīng)該盡快出臺(tái)房地產(chǎn)稅，對(duì)購房者進(jìn)行稅收，抑制投資性購房這種現(xiàn)象。

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