張麗敏

摘要：由于宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，自2014年下半年房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)價(jià)格上升趨勢，尤其是一線城市房價(jià)漲勢兇猛，房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象再次被人們所關(guān)注。本文以此為背景，通過與美國、日本、香港一線城市房地產(chǎn)泡沫崩潰前租售比、房價(jià)收入比進(jìn)行比較，進(jìn)一步分析我國一線城市房價(jià)較高產(chǎn)生而沒有發(fā)生崩潰的原因。

關(guān)鍵詞：租售比；房價(jià)收入比；房地產(chǎn)泡沫

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）016-00000-01

一、研究背景

2014年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)業(yè)也表現(xiàn)出樓市庫存高、房地產(chǎn)投資增速明顯下滑、市場信心不足等現(xiàn)象，國家通過連續(xù)放松限購、限貸及降息降準(zhǔn)、降首付、330新政等靈活適度的多項(xiàng)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，不僅使房地產(chǎn)出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，在北京、深圳等一線城市出現(xiàn)房價(jià)畸高，價(jià)格波動(dòng)較大現(xiàn)象，僅2016年前兩月，深圳、北京、上海二手住宅同比漲幅分別是52%、25.7%、17.4%。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)問題再次被人提及。在這種情況下，利用租售比和房價(jià)收入比兩個(gè)指標(biāo)，通過和日本、美國、香港等一線城市房地產(chǎn)泡沫破裂時(shí)的數(shù)值比較，分析我國一線城市存在房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)性，對(duì)于我國防范房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂有重要價(jià)值。

二、指標(biāo)的選擇與比較

1.指標(biāo)選擇

理論上講，住房的投資性需求取決于房地產(chǎn)的資本化率，即是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價(jià)之間的比值。這是投資者愿意持有房地產(chǎn)的當(dāng)前期望收益率。國際通行標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為合理的房屋租售比在1：200到1：300之間。如果租售比高于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。因此，房價(jià)租售比就成為了衡量住房價(jià)格是否合理，以及是否存在泡沫的重要指標(biāo)。

從表1可以看出，美國、日本、香港一線城市在房地產(chǎn)泡沫時(shí)都出現(xiàn)了量價(jià)背離現(xiàn)象，其租售比都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際標(biāo)準(zhǔn)，處于泡沫危險(xiǎn)情況，但是從數(shù)據(jù)看到，當(dāng)前北京、上海等一線城市的租售比大約800、1000，其數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于美國、日本、香港一線城市在泡沫頂峰期的租售比，有甚者北上廣等一線城市各別小區(qū)都達(dá)到1000數(shù)值，所以中國一線城市房價(jià)存在很高的泡沫。

2.指標(biāo)比較

從表2數(shù)值可以看出，1990年，日本東京平均單價(jià)93.4萬日元/平方米，當(dāng)時(shí)日本人均GDP約為358萬日元，其房價(jià)收入比比為26；1997年，香港平均房價(jià)為8.4萬港元/平米，人均GDP為21萬港元，房價(jià)收入比為40；2008年美國人均收入，房價(jià)收入；2015年，北京樣本住宅平均價(jià)格為3.5萬元/平方米，北京人均GDP 10.6萬元，以100平米算，房價(jià)收入比為33。從和2008年美國、1991年日本以及1997年泡沫時(shí)期相比，2015年中國一線城市相對(duì)房價(jià)超過1991年前后美國紐約、日本東京，略低于1997年香港。中國一線城市房價(jià)泡沫程度很高。

三、分析原因

我們知道，只要房地產(chǎn)市場存在泡沫，泡沫破裂、房價(jià)下降就是確定的，不確定的只是下降的時(shí)間。美國房價(jià)經(jīng)過6年的繁榮期，在2007年最高峰后，2008年美國房市像多米諾骨牌一樣崩盤，2012年跌倒谷底。在廣場協(xié)議后，日本房價(jià)出現(xiàn)瘋狂上漲趨勢，在1991年空前瘋狂后轟然崩潰，據(jù)統(tǒng)計(jì)價(jià)格從1992開始持續(xù)下跌，截至2015年，東京城市住宅用地價(jià)格跌幅為65%；香港房價(jià)從1989年到1997年第三季度，香港房地產(chǎn)的價(jià)格上漲了三倍多。在當(dāng)年的“巔峰”時(shí)期后其樓價(jià)從1997年以前約1.3萬港元/平方英尺的最高峰，以后逐年下降，跌落到四五千元。從數(shù)據(jù)對(duì)比可得，中國一線城市相對(duì)于美國、日本、香港面臨更大的泡沫，但為什么中國一線城市房價(jià)沒有出現(xiàn)泡沫崩潰現(xiàn)象？中國的低租售比現(xiàn)象已經(jīng)維持多年也足以證明這一點(diǎn)，其主要原因是中國一線城市自身的一些特點(diǎn)使它不會(huì)像其他國際一線城市出現(xiàn)大的泡沫崩潰現(xiàn)象。

1.中國一線城市的房地產(chǎn)的投機(jī)需求。2015年中國的一線城市房價(jià)的上漲主要由有錢階級(jí)的投資和投機(jī)偏好驅(qū)動(dòng)造成的，而不是由普通人群的居住剛性需求驅(qū)動(dòng)。有錢階層對(duì)房價(jià)上漲持續(xù)看好的預(yù)期下帶動(dòng)他們的投資和炒房需求。只要這個(gè)預(yù)期還在，沒有被逆轉(zhuǎn)，中國一線城市的房價(jià)就仍有可能持續(xù)上升。對(duì)于一線城市的租金水平將短期處在低迷的狀態(tài)，因?yàn)槠胀ɡ习傩盏氖杖胨皆诙唐谑遣粫?huì)發(fā)生變化的，所以租金水平有不可能隨著房價(jià)船漲水高。在房價(jià)走高，租金走勢緩慢時(shí)，出現(xiàn)較高的租售比，使中國一線城市的房地產(chǎn)不會(huì)像美國、日本、香港等出現(xiàn)泡沫崩潰現(xiàn)象。

2.宏觀經(jīng)濟(jì)政策調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)形式的不同

美國是次貸危機(jī)、日本、香港是寬松的貨幣政策刺激了房市泡沫，隨后收緊的政策又刺破了泡沫，中國一線城市此輪房價(jià)的瘋狂上漲也是政策造成的，所以又稱為政策牛。但是中國的房地產(chǎn)做為中國經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系經(jīng)濟(jì)命脈，所以在一線城市出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)，不會(huì)立刻實(shí)施緊縮貨幣政策，而是為了配合宏觀經(jīng)濟(jì)政策，政府依然以去庫存配合供給側(cè)改革為大政方針，仍然實(shí)施寬松、穩(wěn)健的貨幣政策，全面推出刺激房價(jià)上漲的信貸政策及稅收政策，以實(shí)現(xiàn)整體房地產(chǎn)去庫存的改革目標(biāo)。

盡管一線城市房價(jià)在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)泡沫崩潰現(xiàn)象，但是泡沫吹大了最終是要破的，誰也脫離不了這個(gè)規(guī)律。對(duì)于這種非理性的繁榮，根據(jù)美國、日本、香港房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)，一旦實(shí)施貨幣收緊等政策，投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好程度也會(huì)轉(zhuǎn)變，其房價(jià)也會(huì)出現(xiàn)大幅度的回落，最終導(dǎo)致居民財(cái)富大幅縮水，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表惡化，銀行不良率上升，政府債臺(tái)高筑。也可以說中國的房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)。所以要進(jìn)行適度改革，做到“總量放緩、區(qū)域結(jié)構(gòu)分化、人口繼續(xù)向大都市圈遷移”。使房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)新發(fā)展階段的特征，避免寄希望于刺激房地產(chǎn)重歸高增長軌道，否則將形成泡沫醞釀金融危機(jī)，同時(shí)建立起比較完善的住房法律體系，建立遏制投資投機(jī)性需求的長效機(jī)制。