文/楊紅旭

過去十多年，深圳和杭州是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，此兩市一旦房價大漲，投資需求很快現(xiàn)身。

近段時間以來，深圳房價上漲的新聞不斷。尤其近兩個月，深圳房價加速上漲，部分熱點(diǎn)地區(qū)房價已較去年三季度上漲三成左右，已經(jīng)到了全國業(yè)界共知、當(dāng)?shù)刭彿空呔o張、政府擔(dān)心的程度。

于是，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會發(fā)布消息稱：近期出現(xiàn)“6月17日我市將取消住房限購政策”的傳言，此為不實(shí)謠傳，深圳市將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策。將嚴(yán)格依法查處那些通過故意制造“日光盤”等人為加劇供求緊張的“捂盤惜售”等違法違規(guī)行為。將推出系列措施全力保障房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，包括加快商品住房預(yù)售審批，加快新增住宅用地供應(yīng)等。

深圳官方的這一表態(tài)，主要傳遞出一個信號：官方對于當(dāng)?shù)胤績r快速上漲，深感壓力和擔(dān)憂，所以拋出一套調(diào)控市場的組合拳：一、辟謠，穩(wěn)定市場情緒；二、嚴(yán)查供應(yīng)端的違規(guī)行為，打擊部分開發(fā)商；三、增加市場供應(yīng)，緩解市場饑渴。

對于此三招的效果，筆者覺得并不樂觀，反而認(rèn)為：未來半年至一年，深圳官方的壓力還將繼續(xù)增加，勢不可免。原因可歸結(jié)為三條。

首先，全國房價上漲是基調(diào)。資產(chǎn)市場和資本市場的一個鮮明特征是，一旦開始發(fā)生方向性變化，不管是上漲還是下跌，都會持續(xù)數(shù)月、甚至數(shù)年。房地產(chǎn)市場同樣如此。過去十年，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了三輪房地產(chǎn)短周期，每個輪回包括上行和下行，時長為三年左右。

當(dāng)前剛步入第四輪短周期的上行通道，一二線城市住宅成交量從去年10月開始反彈，一線城市房價從今年一季度開始反彈，其中深圳房價是本輪全國房價領(lǐng)漲城市。從70個大中城市房價指數(shù)看，平均漲幅于今年5月止跌，而深圳于去年11月已經(jīng)止跌，且當(dāng)前漲幅最大。未來一年，全國房價上漲是大勢所趨，在此背景下，深圳不可能單獨(dú)下跌或降溫。

其次，市場需求旺盛還將持續(xù)。中國購房者在決策之前，一般看兩點(diǎn)，一是當(dāng)前市場現(xiàn)況及預(yù)期走勢，二是政策。當(dāng)前深圳市場已經(jīng)熱了起來，正在形成資產(chǎn)市場中常見的 “羊群效應(yīng)”，很多人因?yàn)榭吹絼e人蜂涌購房，且擔(dān)心房價還將大漲而出手購房。

另外，除了自住需求，投資需求也在逐漸入場。過去十多年，深圳和杭州是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，原因之一是投資需求彈性大，杭州是浙江省會，深圳近鄰香港。此兩市一旦房價大漲，投資需求很快現(xiàn)身。據(jù)深圳二手中介反映，部分熱點(diǎn)板塊投資性需求占比，已由去年的一成升至當(dāng)前的三成左右。

至于房地產(chǎn)政策，全國總體來看，今年貨幣政策和房地產(chǎn)政策都將維持寬松。經(jīng)濟(jì)比較低迷，穩(wěn)增長壓力依然較大，所以貨幣政策穩(wěn)中有松，降息降準(zhǔn)還將繼續(xù)。全國房地產(chǎn)市場尚未全面回暖，尤其是廣大三四五線城市住宅庫存大，開發(fā)投資活動遠(yuǎn)未恢復(fù)元?dú)?，所以全國房地產(chǎn)政策繼續(xù)從寬。在這樣的宏觀背景下，深圳很難單獨(dú)出臺抑制房價的強(qiáng)力政策。

一方面，稅收和信貸政策多是全國性的，地方調(diào)整空間不大。另一方面，深圳原本就沒取消限購。至于嚴(yán)查“捂盤惜售”，這種市場監(jiān)督手段，過去十年中已被證明效果很小。

最后，市場供應(yīng)不給力。抑制房價，最符合市場機(jī)制的調(diào)控手段就是增加供應(yīng)。但深圳存在三個難題。其一，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，即便當(dāng)前大量供地，形成新盤預(yù)售也要等到明后年了。其二，深圳原本就土地稀缺，政府難為“無米之炊”。比如，按深圳近三年商品住房用地供地計劃，2013年和2014年皆為90公頃，今年85公頃，反倒比前兩年少了5公頃！其三，深圳多城中村，城市更新地塊開發(fā)流程復(fù)雜，而今年“招拍掛”的住宅用地指標(biāo)僅占總指標(biāo)的12%，必將引發(fā)開發(fā)商爭搶，地價必然大漲，“面粉”(土地)貴了，“面包” (房子)能不漲嗎？

綜上所述，深圳房價領(lǐng)漲全國，還將持續(xù)多個月份。北京、上海、廣州的房價也會跟著深圳明顯上漲。后面還將跟著更多的二三線城市。而深圳官方，未來一年，注定將為高房價而糾結(jié)和憂慮。