文/楊紅旭

過(guò)去十多年，深圳和杭州是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，此兩市一旦房?jī)r(jià)大漲，投資需求很快現(xiàn)身。

近段時(shí)間以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)上漲的新聞不斷。尤其近兩個(gè)月，深圳房?jī)r(jià)加速上漲，部分熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)已較去年三季度上漲三成左右，已經(jīng)到了全國(guó)業(yè)界共知、當(dāng)?shù)刭?gòu)房者緊張、政府擔(dān)心的程度。

于是，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)發(fā)布消息稱：近期出現(xiàn)“6月17日我市將取消住房限購(gòu)政策”的傳言，此為不實(shí)謠傳，深圳市將繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策。將嚴(yán)格依法查處那些通過(guò)故意制造“日光盤”等人為加劇供求緊張的“捂盤惜售”等違法違規(guī)行為。將推出系列措施全力保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，包括加快商品住房預(yù)售審批，加快新增住宅用地供應(yīng)等。

深圳官方的這一表態(tài)，主要傳遞出一個(gè)信號(hào)：官方對(duì)于當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)快速上漲，深感壓力和擔(dān)憂，所以拋出一套調(diào)控市場(chǎng)的組合拳：一、辟謠，穩(wěn)定市場(chǎng)情緒；二、嚴(yán)查供應(yīng)端的違規(guī)行為，打擊部分開發(fā)商；三、增加市場(chǎng)供應(yīng)，緩解市場(chǎng)饑渴。

對(duì)于此三招的效果，筆者覺得并不樂觀，反而認(rèn)為：未來(lái)半年至一年，深圳官方的壓力還將繼續(xù)增加，勢(shì)不可免。原因可歸結(jié)為三條。

首先，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲是基調(diào)。資產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的一個(gè)鮮明特征是，一旦開始發(fā)生方向性變化，不管是上漲還是下跌，都會(huì)持續(xù)數(shù)月、甚至數(shù)年。房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣如此。過(guò)去十年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了三輪房地產(chǎn)短周期，每個(gè)輪回包括上行和下行，時(shí)長(zhǎng)為三年左右。

當(dāng)前剛步入第四輪短周期的上行通道，一二線城市住宅成交量從去年10月開始反彈，一線城市房?jī)r(jià)從今年一季度開始反彈，其中深圳房?jī)r(jià)是本輪全國(guó)房?jī)r(jià)領(lǐng)漲城市。從70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)看，平均漲幅于今年5月止跌，而深圳于去年11月已經(jīng)止跌，且當(dāng)前漲幅最大。未來(lái)一年，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲是大勢(shì)所趨，在此背景下，深圳不可能單獨(dú)下跌或降溫。

其次，市場(chǎng)需求旺盛還將持續(xù)。中國(guó)購(gòu)房者在決策之前，一般看兩點(diǎn)，一是當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)況及預(yù)期走勢(shì)，二是政策。當(dāng)前深圳市場(chǎng)已經(jīng)熱了起來(lái)，正在形成資產(chǎn)市場(chǎng)中常見的 “羊群效應(yīng)”，很多人因?yàn)榭吹絼e人蜂涌購(gòu)房，且擔(dān)心房?jī)r(jià)還將大漲而出手購(gòu)房。

另外，除了自住需求，投資需求也在逐漸入場(chǎng)。過(guò)去十多年，深圳和杭州是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，原因之一是投資需求彈性大，杭州是浙江省會(huì)，深圳近鄰香港。此兩市一旦房?jī)r(jià)大漲，投資需求很快現(xiàn)身。據(jù)深圳二手中介反映，部分熱點(diǎn)板塊投資性需求占比，已由去年的一成升至當(dāng)前的三成左右。

至于房地產(chǎn)政策，全國(guó)總體來(lái)看，今年貨幣政策和房地產(chǎn)政策都將維持寬松。經(jīng)濟(jì)比較低迷，穩(wěn)增長(zhǎng)壓力依然較大，所以貨幣政策穩(wěn)中有松，降息降準(zhǔn)還將繼續(xù)。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未全面回暖，尤其是廣大三四五線城市住宅庫(kù)存大，開發(fā)投資活動(dòng)遠(yuǎn)未恢復(fù)元?dú)?，所以全?guó)房地產(chǎn)政策繼續(xù)從寬。在這樣的宏觀背景下，深圳很難單獨(dú)出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)的強(qiáng)力政策。

一方面，稅收和信貸政策多是全國(guó)性的，地方調(diào)整空間不大。另一方面，深圳原本就沒取消限購(gòu)。至于嚴(yán)查“捂盤惜售”，這種市場(chǎng)監(jiān)督手段，過(guò)去十年中已被證明效果很小。

最后，市場(chǎng)供應(yīng)不給力。抑制房?jī)r(jià)，最符合市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控手段就是增加供應(yīng)。但深圳存在三個(gè)難題。其一，房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，即便當(dāng)前大量供地，形成新盤預(yù)售也要等到明后年了。其二，深圳原本就土地稀缺，政府難為“無(wú)米之炊”。比如，按深圳近三年商品住房用地供地計(jì)劃，2013年和2014年皆為90公頃，今年85公頃，反倒比前兩年少了5公頃！其三，深圳多城中村，城市更新地塊開發(fā)流程復(fù)雜，而今年“招拍掛”的住宅用地指標(biāo)僅占總指標(biāo)的12%，必將引發(fā)開發(fā)商爭(zhēng)搶，地價(jià)必然大漲，“面粉”(土地)貴了，“面包” (房子)能不漲嗎？

綜上所述，深圳房?jī)r(jià)領(lǐng)漲全國(guó)，還將持續(xù)多個(gè)月份。北京、上海、廣州的房?jī)r(jià)也會(huì)跟著深圳明顯上漲。后面還將跟著更多的二三線城市。而深圳官方，未來(lái)一年，注定將為高房?jī)r(jià)而糾結(jié)和憂慮。