韋嘉俊

【摘 要】本文通過構(gòu)建時間序列模型研究了南寧市商品房二級市場中消費(fèi)者購房支出的影響因子。實證表明，消費(fèi)者更在意自身對支出的考量，一旦決定購買新的住房，房價的影響并不大。此外，從宏觀的角度來看，就業(yè)的增加是做出購房支出決策的前提，具有一定的影響力。

【關(guān)鍵詞】購房支出；剛性需求；現(xiàn)有住房支出；就業(yè)

一、引言

近年來，我國學(xué)者研究消費(fèi)者購房支出的影響因素方面有著豐富的成果。葉麗群（2009）得出成都市的購房消費(fèi)者的年齡結(jié)構(gòu)偏向于年輕化，剛性需求占大比例。游浚、張斌（2007）得出在交易成本零假設(shè)的情況下，由于時間成本和資金有限的制約下，房價的下降并不會蓋面已購房消費(fèi)者的效用的結(jié)論。吳先敏、宋永發(fā)（2005）認(rèn)為在買方市場，房地產(chǎn)商應(yīng)該更要注重消費(fèi)者心理行為的變化。田青青（2013）得出新余市購房者可細(xì)分為剛性需求型、改善型和投資型的主要結(jié)論。梁邦利（2011）認(rèn)為人們對綠色低碳住宅消費(fèi)行為的研究應(yīng)該著眼于綠色消費(fèi)與低碳消費(fèi)的差異分析。綜合分析以上研究成果，大多采用理論分析和問卷調(diào)查的形式，并未采用時間序列回歸模型的計量分析手段。

二、變量的選取

1.被解釋變量的選取

本文選取南寧市城鎮(zhèn)居民家庭人均購房支出作為被解釋變量。購房支出，最主要的就是消費(fèi)者對商品房的購買支出。

2.解釋變量的選取

（1）南寧市住宅平均價格。住宅價格是消費(fèi)者在進(jìn)行商品房購買決策時首先考慮的因素。

（2）南寧市城鎮(zhèn)家庭人均居住支出占人均消費(fèi)支出比例。這里居住支出是指對現(xiàn)有住房條件的支出，包括了水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)費(fèi)和租金。

（3）南寧市城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)。該指標(biāo)反映南寧市城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)來源的穩(wěn)定性，從而能夠影響商品房市場需求方購房支出的決策。

三、模型的檢驗過程、結(jié)果和分析

本文收集2002-2012年每年南寧市城鎮(zhèn)居民家庭人均購房支出y、南寧市住宅平均價格x1、南寧市城鎮(zhèn)家庭人均居住支出占人均消費(fèi)支出比例x2和南寧市城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)x3的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)來源于2003-2013年《南寧統(tǒng)計年鑒》和《廣西統(tǒng)計年鑒》，本文采用Stata11軟件完成實證過程。

建立模型

當(dāng)住房平均價格變動1%時，人均購房支出僅同向變動0.798%。這說明這幾年中，消費(fèi)者會受到價格因素的影響，但是并不會特別關(guān)注價格的變化。

當(dāng)人均居住支出占消費(fèi)支出比例變動1%，人均購房支出就會同向變動3.503%，是三個解釋變量中影響力最大的。

當(dāng)南寧市的城鎮(zhèn)就業(yè)人員數(shù)變動1%時，人均購房支出同向變動1.763%。就業(yè)人員數(shù)的增加，意味著每一個家庭的經(jīng)濟(jì)來源穩(wěn)定程度和長久安居可能性就增加，從而刺激住房購買欲望。

四、結(jié)論與政策建議

本文的結(jié)論是：在這三個方面中，消費(fèi)者在做出購房支出決策時，更在意自身對支出的考量，一旦決定購買新的住房，房價的影響并不大，這能夠說明商品房二級市場中剛性需求仍然占多數(shù)。

基于本文回歸模型和結(jié)論，提出以下建議：

1.實行商品房價格指導(dǎo)機(jī)制

政府應(yīng)該實行商品房價格指導(dǎo)機(jī)制，針對某些商品房市場定位的不同，應(yīng)該適當(dāng)給出指導(dǎo)價格，但并不是硬性規(guī)定的價格，允許開發(fā)商參照指導(dǎo)價格進(jìn)行調(diào)整。指導(dǎo)價格的意義在于給消費(fèi)者和開發(fā)商提供了一個參考信號，讓市場參與者都有一個衡量的標(biāo)準(zhǔn)。

2.對租房人群的適當(dāng)購房補(bǔ)貼或經(jīng)濟(jì)適用房政策

政府應(yīng)該對仍然采取租房生活方式的人群給予適當(dāng)?shù)馁彿垦a(bǔ)貼，或者繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)數(shù)量，完善經(jīng)濟(jì)適用房政策標(biāo)準(zhǔn)，把好審核關(guān)，讓優(yōu)惠政策不落空，不浪費(fèi)。

3.積極發(fā)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)機(jī)會

從政府角度來看，應(yīng)該積極開展招商引資，營造良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展氛圍，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，增加就業(yè)機(jī)會，吸引優(yōu)秀人才的進(jìn)入南寧，建設(shè)南寧，扎根南寧。就業(yè)環(huán)境好、經(jīng)濟(jì)收入穩(wěn)定，才能讓消費(fèi)者在進(jìn)行購房決策時，有足夠的信心來合理地考慮購房問題。

4.社會觀念的正確引導(dǎo)

此外，例如“丈母娘逼女婿買房”、“沒房沒老婆”等社會現(xiàn)象，使得當(dāng)下年輕人背負(fù)著巨大的壓力。這樣的社會觀念有時候就會導(dǎo)致非理性消費(fèi)的出現(xiàn)。一些年輕人為了買房結(jié)婚，超了自己的經(jīng)濟(jì)能力。政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)匾龑?dǎo)社會觀念的改變，積極宣傳“過渡式購房”概念，即“先租后買”的住房消費(fèi)觀。

參考文獻(xiàn)：

[1]葉麗群.成都市普通住宅商品房目標(biāo)消費(fèi)者行為研究[D].四川師范大學(xué)，2009.

[2]游浚，張斌.基于消費(fèi)者行為理論的購房者效用分析[J].商場現(xiàn)代化，2007，23：44-45.

[3]吳先敏，宋永發(fā).商品房消費(fèi)者行為模式淺析[J].建筑管理現(xiàn)代化，2005，04：19-21.

[4]田青青.住宅商品房市場消費(fèi)者購房行為研究[D].石河子大學(xué)，2013.

[5]梁邦利.低碳住宅消費(fèi)行為研究綜述[J].商品與質(zhì)量，2011，S7：27-29.endprint