黃英+周智+黃娟

摘要：采用因子分析、回歸分析等方法對(duì)1990—2010年城鎮(zhèn)化水平和農(nóng)村宅基地綜合評(píng)價(jià)指數(shù)進(jìn)行互動(dòng)關(guān)系研究，并得到了估計(jì)的二次曲線模型。結(jié)果表明：農(nóng)村宅基地與城鎮(zhèn)化水平互相促進(jìn)的關(guān)系存在轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在城鎮(zhèn)化水平低于24.67%的城市擴(kuò)張模式階段，城鎮(zhèn)化水平對(duì)農(nóng)村宅基地發(fā)展的影響并不顯著；后期隨著農(nóng)村城鎮(zhèn)化模式不斷推進(jìn)，農(nóng)村宅基地不減反增。建議從適度抑制后期農(nóng)村宅基地與城鎮(zhèn)化之間的促進(jìn)機(jī)制，適當(dāng)弱化農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償中的貨幣補(bǔ)償機(jī)制，重點(diǎn)從完善新增宅基地的準(zhǔn)入制度等方面實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地與城鎮(zhèn)化的協(xié)調(diào)推進(jìn)。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；城鎮(zhèn)化；互動(dòng)發(fā)展；實(shí)證研究

中圖分類號(hào)：F299.21；F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1002-1302（2014）08-0448-04

1867 年 Serda首次提出了“城鎮(zhèn)化”的概念^[1]。關(guān)于城鎮(zhèn)化的發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家起步較早，國(guó)外相關(guān)研究也比較完善，對(duì)我國(guó)城鎮(zhèn)化有借鑒意義并獲得大部分國(guó)內(nèi)學(xué)者認(rèn)同的研究，來(lái)自于1979年Northam提出的以“S”型曲線為基礎(chǔ)進(jìn)行判斷得出的城鎮(zhèn)化按初始階段、加速階段、最終階段等3個(gè)進(jìn)程階段的劃分，這3個(gè)階段的城鎮(zhèn)化水平一般分別為10%～30%、30%～60%、60%～90%^[2]。城鎮(zhèn)化水平多以城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤齺?lái)衡量，也可用城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)占全社會(huì)就業(yè)人口的比例、城鎮(zhèn)用地比例、城鎮(zhèn)房屋面積占全社會(huì)住房面積的比例等指標(biāo)反映。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截至2011年底，中國(guó)城鎮(zhèn)人口為6.9億人，城鎮(zhèn)化水平已達(dá)到51.27%。依據(jù)Northam的城鎮(zhèn)化階段劃分原則，中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程目前處于加速階段。 2012年12月16日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也指出，城鎮(zhèn)化是我國(guó)現(xiàn)代化建設(shè)的歷史任務(wù)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力，要積極引導(dǎo)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速推進(jìn)，城鎮(zhèn)數(shù)量越來(lái)越多，農(nóng)民轉(zhuǎn)變成的城鎮(zhèn)人口越來(lái)越多，其原本的宅基地待處置的形勢(shì)也越來(lái)越嚴(yán)峻，另外城鎮(zhèn)化使周邊郊區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部的人口密度也處于不斷膨脹過(guò)程中，城鎮(zhèn)化對(duì)這些地區(qū)宅基地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)也愈演愈烈，相應(yīng)地區(qū)的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)意愿也日趨活躍。加之我國(guó)農(nóng)村宅基地普遍存在面積超標(biāo)、一戶多宅、閑置低效利用的現(xiàn)象，極大地阻礙了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，城鄉(xiāng)差距的刺激使得農(nóng)村宅基地不減反增，與城鎮(zhèn)用地形成“雙增”現(xiàn)象，加劇了城鎮(zhèn)化與工業(yè)化進(jìn)程中建設(shè)用地供給緊張與耕地保護(hù)的雙重壓力，十分不利于人口、資源、環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展^[3]。因此，如何實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化與農(nóng)村宅基地的共同發(fā)展機(jī)制對(duì)于促進(jìn)農(nóng)村宅基地合理集聚、提高農(nóng)村資源和土地資源的配置效率、推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、縮小城鄉(xiāng)差距、加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程和推進(jìn)人口資源環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義^[4]。本研究在探討城鎮(zhèn)化對(duì)農(nóng)村宅基地發(fā)展的影響及兩者互動(dòng)發(fā)展的理論分析基礎(chǔ)上，結(jié)合城鎮(zhèn)化與農(nóng)村宅基地綜合評(píng)價(jià)指數(shù)等數(shù)據(jù)的實(shí)證研究，旨在找出兩者的互動(dòng)關(guān)系并為兩者共同發(fā)展提供參考。

1 農(nóng)村宅基地與城鎮(zhèn)化互動(dòng)發(fā)展概述

由于我國(guó)土地制度與國(guó)外土地制度存在本質(zhì)上的差異，國(guó)外專門針對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方面的文獻(xiàn)較少，與農(nóng)村宅基地發(fā)展相關(guān)的研究主要集中在城鎮(zhèn)化、勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移、鄉(xiāng)村住宅選擇與流轉(zhuǎn)的影響因素等方面；國(guó)內(nèi)關(guān)于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)村宅基地發(fā)展機(jī)制的研究較多，主要集中在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中“市民化”農(nóng)民原有農(nóng)村宅基地的退出、流轉(zhuǎn)模式、農(nóng)戶退出、流轉(zhuǎn)意愿調(diào)查等方面^[5-7]。在這些研究中，城鎮(zhèn)化進(jìn)程只被作為大的發(fā)展背景，關(guān)于不同城鎮(zhèn)化模式與農(nóng)村宅基地發(fā)展的關(guān)系以及新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的引入對(duì)農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)的影響，國(guó)內(nèi)學(xué)者少有研究。

城鎮(zhèn)化一般是指人口不斷向城鎮(zhèn)集中、集聚的過(guò)程，城鎮(zhèn)化水平多用城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤齺?lái)衡量。在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)周圍的農(nóng)村宅基地都與城鎮(zhèn)化進(jìn)程有一定互動(dòng)關(guān)系。對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的農(nóng)村宅基地來(lái)講，農(nóng)民市民化后須對(duì)原宅基地使用權(quán)放棄和處置。其合理性主要?dú)w于3個(gè)方面：首先，從法規(guī)政策來(lái)講，農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變后應(yīng)該退出原先農(nóng)民身份享有的集體土地的農(nóng)村宅基地使用權(quán)；其次，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)看，市民化后農(nóng)民原有農(nóng)村宅基地使用權(quán)的退出能有效減少農(nóng)村土地的閑置和浪費(fèi)，有效改善“空心村”現(xiàn)象，退出后的農(nóng)村宅基地主要通過(guò)農(nóng)村宅基地統(tǒng)籌規(guī)劃形成規(guī)范的村莊布局，增加耕地和林地等其他適宜農(nóng)用地面積，轉(zhuǎn)為其他用途的建設(shè)用地等途徑提高農(nóng)村土地資源資產(chǎn)的配置效率，加快新農(nóng)村建設(shè)，并減小城鄉(xiāng)差距；第三，從社會(huì)公平角度來(lái)講，已經(jīng)享有市民福利的農(nóng)民如果不放棄農(nóng)民福利，那么將形成新的社會(huì)不公平^[6]。所以，這種情況下的農(nóng)村宅基地可謂強(qiáng)制性退出，城鎮(zhèn)化與農(nóng)村宅基地發(fā)展是互為因果的關(guān)系，一方面城鎮(zhèn)化是農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)的原因，另一方面農(nóng)村宅基地的退出和流轉(zhuǎn)對(duì)城鎮(zhèn)化有推進(jìn)作用。對(duì)城鎮(zhèn)周圍的農(nóng)村宅基地來(lái)講，城鎮(zhèn)化刺激了其周圍農(nóng)村宅基地的退出和流轉(zhuǎn)意愿，可視為農(nóng)村宅基地的主動(dòng)退出和流轉(zhuǎn)。該情況下，城鎮(zhèn)化可視為農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)的助因，農(nóng)村宅基地退出和流轉(zhuǎn)對(duì)城鎮(zhèn)化的反作用并不明顯。關(guān)于農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)化互動(dòng)關(guān)系的具體表現(xiàn)則須要結(jié)合相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。

2 數(shù)據(jù)來(lái)源和研究方法

2.1 數(shù)據(jù)來(lái)源

為了在理論分析的基礎(chǔ)上進(jìn)一步深入探討城鎮(zhèn)化對(duì)農(nóng)村宅基地的影響以及兩者之間的互動(dòng)發(fā)展關(guān)系，本研究選取1990—2010年城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋壤鳛楹饬砍擎?zhèn)化水平的指標(biāo)。選取1990—2010年農(nóng)村用房指標(biāo)體系對(duì)農(nóng)村宅基地的發(fā)展情況進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，指標(biāo)體系主要包括現(xiàn)房和期房?jī)纱髩K，具體包括人均住房面積、單位住房?jī)r(jià)值、投資額等方面。為了保證用房體系的完整性，在指標(biāo)體系中引入了農(nóng)村固定資產(chǎn)投資，這樣農(nóng)村用房的各方面情況在指標(biāo)體系中都會(huì)有所反映。選取這些數(shù)據(jù)主要基于以下幾方面的考慮：首先，農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)登記制度并不完善，缺乏官方數(shù)據(jù)；其次，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，農(nóng)村人均住房面積呈明顯的逐年遞增趨勢(shì)，1990—2000年間農(nóng)村人均住房面積每年增加0.7 m2，平均年增長(zhǎng)率4.13%；2000—2010年間農(nóng)村人均住房面積每年增加 0.9 m2，平均年增長(zhǎng)率為3.24%；增加最快的年份是1992—1993、2004—2005年間，農(nóng)村人均住房面積均增加了1.8 m2；2011年相對(duì)2010年農(nóng)村人均住房面積增加了 2.1 m2，超過(guò)了先前的所有年份。而2007年后平均每戶常住人口均穩(wěn)定在4人左右，這足以說(shuō)明農(nóng)村宅基地隱形流轉(zhuǎn)市場(chǎng)日益活躍，單純的農(nóng)村宅基地使用權(quán)并不能切實(shí)反映農(nóng)村住房的真實(shí)情況；最后，比較農(nóng)民收入增長(zhǎng)速度和住房?jī)r(jià)值增長(zhǎng)速度可發(fā)現(xiàn)，農(nóng)民收入與住房?jī)r(jià)值之比呈穩(wěn)中有降的趨勢(shì)，即農(nóng)民收入增長(zhǎng)速度逐漸低于住房?jī)r(jià)值增長(zhǎng)速度，這說(shuō)明土地、房屋對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)已經(jīng)不再是滿足耕種和居住的謀生工具和基本生活載體，而是逐漸發(fā)展成為參與到日益活躍土地市場(chǎng)中的有效途徑，即農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)后的土地用途呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)，因此在選取農(nóng)村住房對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行信息折射時(shí)，須引入完整的農(nóng)村用房體系?；谏鲜隹紤]，本研究選取的農(nóng)村用房體系指標(biāo)有人均住房面積、住房單位價(jià)值、新建房屋人均面積、新建房屋單位價(jià)值、農(nóng)戶房屋施工面積、農(nóng)戶房屋竣工面積、農(nóng)戶房屋竣工投資額、農(nóng)戶房屋竣工造價(jià)、農(nóng)村固定資產(chǎn)投資額，上述數(shù)據(jù)均來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站。

2.2 研究方法

因城鎮(zhèn)化水平屬于單變量，而農(nóng)村宅基地選擇的農(nóng)村用房體系屬于多變量數(shù)據(jù)，并且指標(biāo)間可能存在相關(guān)關(guān)系，所以本研究針對(duì)農(nóng)村用房體系首先采用主成分分析和因子分析法構(gòu)建農(nóng)村宅基地的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)，然后將城鎮(zhèn)化水平與農(nóng)村宅基地綜合評(píng)價(jià)指數(shù)進(jìn)行回歸分析，從而得到城鎮(zhèn)化與農(nóng)村宅基地的互動(dòng)發(fā)展模型，根據(jù)模型對(duì)兩者的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行探討。在進(jìn)行實(shí)證研究前，須對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)處理。城鎮(zhèn)化水平采用的城鎮(zhèn)人口比例已屬于無(wú)量綱數(shù)據(jù)，而指標(biāo)體系中數(shù)據(jù)單位、大小不一，因此在進(jìn)行主成分和因子分析前須要將原始數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化，本研究采用標(biāo)準(zhǔn)分標(biāo)準(zhǔn)化數(shù)據(jù)。構(gòu)建農(nóng)村宅基地綜合評(píng)價(jià)指數(shù)的基本步驟：首先，根據(jù)分析變量之間的相關(guān)關(guān)系來(lái)判斷所選變量是否適合作因子分析，因子分析要求變量間呈較強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系，如果變量間相關(guān)關(guān)系較弱，則無(wú)須進(jìn)行因子分析；其次，根據(jù)所提供的數(shù)據(jù)提取和綜合出公共因子；然后用提取的公共因子代替原有變量建立模型；最后，計(jì)算各樣本的因子得分，可選擇因子的方差貢獻(xiàn)率作為權(quán)數(shù)，采用因子加權(quán)總分進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)^[8]。

3 農(nóng)村宅基地與城鎮(zhèn)化互動(dòng)發(fā)展的實(shí)證研究

3.1 是否適合因子分析的判別

從相關(guān)系數(shù)矩陣來(lái)看，大部分變量間的相關(guān)系數(shù)都較高，能夠從中提取公共因子，適合進(jìn)行因子分析。從反映像相關(guān)矩陣對(duì)角線上的MSA（measure of sample adequacy）來(lái)看，MSA值接近1，意味著其對(duì)應(yīng)變量與其他變量之間的相關(guān)性較強(qiáng)，適合進(jìn)行因子分析。另外，對(duì)應(yīng)Bartlett 的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量觀測(cè)值為423.710，對(duì)應(yīng)P值接近0，拒絕原假設(shè)，即相關(guān)系數(shù)矩陣與單位陣有顯著差異。KMO度量值為0.770，根據(jù)KMO度量標(biāo)準(zhǔn)所選變量較適合進(jìn)行因子分析。

3.2 提取因子

根據(jù)變量的相關(guān)系數(shù)矩陣，采用主成分分析法提取因子，并選取大于1的特征根，根據(jù)SPSS軟件給出的因子解釋原有變量總方差的情況。第1個(gè)因子的特征根為6.986，解釋原有9個(gè)變量總方差的77.623%；第2個(gè)因子特征根為1.500，解釋原有9個(gè)變量總方差的16.668%，累積方差貢獻(xiàn)率為94.291%。由于指定提取2個(gè)因子，2個(gè)因子共解釋了原有變量總方差的94.291%?？傮w上所選變量信息丟失很少，因子分析效果十分理想。

3.3 建立因子分析模型

根據(jù)SPSS軟件給出的成分矩陣可得所選變量的因子分析模型，模型結(jié)果如下：

3.5 城鎮(zhèn)化水平與農(nóng)村宅基地綜合評(píng)價(jià)指數(shù)的回歸分析

將1990—2010年城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒壤c農(nóng)村宅基地的綜合評(píng)價(jià)指數(shù)進(jìn)行回歸分析，結(jié)果見(jiàn)圖2。從圖2可以看出，農(nóng)村宅基地綜合發(fā)展情況與城鎮(zhèn)化水平的總體變動(dòng)趨勢(shì)相同，隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，農(nóng)村宅基地綜合發(fā)展呈增加趨勢(shì)。對(duì)將來(lái)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)須要通過(guò)2個(gè)變量之間的相關(guān)模型，雖然本研究中2個(gè)變量之間的線性相關(guān)系數(shù)高達(dá)0.91，但通過(guò)判定系數(shù)選擇2個(gè)變量之間的最佳模型為二次曲線模型，設(shè)定城鎮(zhèn)化水平為自變量x，農(nóng)村宅基地綜合指數(shù)為因變量y，根據(jù)1990—2010年數(shù)據(jù)估計(jì)的二次曲線模型為y=31.788x2-15.687x+1.295，對(duì)應(yīng)的判定系數(shù)R2為0.877，擬合效果較優(yōu)。根據(jù)預(yù)測(cè)模型可知，城鎮(zhèn)化剛起步時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化水平的加速，農(nóng)村宅基地的綜合發(fā)展呈下降趨勢(shì)，當(dāng)城鎮(zhèn)化水平約為24.67%時(shí)，農(nóng)村宅基地的綜合發(fā)展下降到最低。經(jīng)過(guò)該拐點(diǎn)后，隨著城鎮(zhèn)化水平的提高，農(nóng)村宅基地的綜合發(fā)展又呈現(xiàn)走高趨勢(shì)。根據(jù)目前我國(guó)51.27%的城鎮(zhèn)化水平，農(nóng)村宅基地的綜合發(fā)展仍然處于上升趨勢(shì)。

4 結(jié)論與建議

4.1 結(jié)論

本研究選用農(nóng)村用房的指標(biāo)體系對(duì)農(nóng)村宅基地發(fā)展進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，結(jié)果表明：（1）住房仍然是農(nóng)村宅基地發(fā)展的最主要趨勢(shì)，因?yàn)槿司》棵娣e和住房單位價(jià)值是農(nóng)村用房最主要的影響因素；（2）結(jié)合因子分析結(jié)果和綜合評(píng)價(jià)指數(shù)折線圖來(lái)看，第二主要影響因素為新建房屋單位價(jià)值、農(nóng)戶房屋竣工造價(jià)、農(nóng)戶房屋竣工面積，代表農(nóng)村宅基地市場(chǎng)一直比較活躍，最活躍時(shí)期為2004—2009年；（3）城鎮(zhèn)化水平對(duì)農(nóng)村宅基地的整體發(fā)展并不是一成不變地相互推進(jìn)，根據(jù)二次曲線模型，城鎮(zhèn)化與農(nóng)村宅基地的關(guān)系存在轉(zhuǎn)折點(diǎn)，在城鎮(zhèn)化水平低于24.67%前，我國(guó)的城鎮(zhèn)化起始階段屬于城市擴(kuò)張模式，對(duì)農(nóng)村影響較小，受政策法規(guī)和農(nóng)村發(fā)展形勢(shì)的制約，城鎮(zhèn)化對(duì)農(nóng)村宅基地的影響并不顯著，農(nóng)村宅基地發(fā)展緩慢；隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷深化，農(nóng)村城鎮(zhèn)化模式不斷推進(jìn)，城鄉(xiāng)差距對(duì)農(nóng)民的刺激不斷深化，使得農(nóng)村宅基地增加之勢(shì)愈演愈烈。

4.2 建議

根據(jù)城鎮(zhèn)化對(duì)農(nóng)村宅基地整體發(fā)展的推動(dòng)作用，結(jié)合實(shí)證研究結(jié)果，今后農(nóng)村宅基地和城鎮(zhèn)化須從以下幾個(gè)方面實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

4.2.1 適度抑制后期城鎮(zhèn)化與農(nóng)村宅基地之間的促進(jìn)機(jī)制

本研究結(jié)果進(jìn)一步驗(yàn)證了城鎮(zhèn)化進(jìn)程中隨著城鎮(zhèn)化重點(diǎn)偏移后農(nóng)村宅基地與城鎮(zhèn)用地形成的雙增現(xiàn)象，城鄉(xiāng)差距的刺激使得農(nóng)村宅基地不減反增，這樣會(huì)加重建設(shè)用地供給與耕地保護(hù)的雙重壓力，對(duì)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展十分不利。城鎮(zhèn)化是大勢(shì)所趨、不可逆轉(zhuǎn)，而對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，宅基地是比較直接和有效的增收途徑，因此針對(duì)兩者的互動(dòng)關(guān)系應(yīng)采取措施盡可能減緩城鎮(zhèn)化與農(nóng)村宅基地的促進(jìn)機(jī)制。從農(nóng)村宅基地與城鎮(zhèn)化的促進(jìn)機(jī)制來(lái)看，城鎮(zhèn)化屬于導(dǎo)火索，城鄉(xiāng)差距的刺激和農(nóng)民增收手段的匱乏是最終導(dǎo)致農(nóng)村宅基地劇增的動(dòng)因^[9]，減緩其促進(jìn)機(jī)制可從增加農(nóng)民增收手段和減小城鄉(xiāng)差距著手，也可從繼續(xù)完善征地改革、加大農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投入以加快農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化步伐等方面增加農(nóng)民增收手段。

4.2.2 適當(dāng)弱化農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償中的貨幣補(bǔ)償機(jī)制

城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)民原有的農(nóng)村宅基地面臨退出和處置的狀態(tài)，不論是農(nóng)民主動(dòng)退出還是在特定條件下的強(qiáng)制退出，都面臨退出補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。以往研究提出的宅基地退出補(bǔ)償模式有貨幣補(bǔ)償、入股、地票、住宅置換、養(yǎng)老置換、社保置換、就業(yè)置換等^[10]。筆者認(rèn)為，提高農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償?shù)呢泿叛a(bǔ)償金額并不能真正起到保護(hù)農(nóng)民產(chǎn)權(quán)和權(quán)益的作用，反而為利用超標(biāo)宅基地謀求暴利提供了滋生的土壤。就像房地產(chǎn)市場(chǎng)行情一樣，當(dāng)房?jī)r(jià)不斷上漲時(shí)，房地產(chǎn)持有者反而并不急于出售自己的資產(chǎn)，農(nóng)民作為一個(gè)“經(jīng)濟(jì)人”，也會(huì)不斷追求自身的最大利益。本研究發(fā)現(xiàn)，2004—2009年農(nóng)村用房上漲速度加快，2009年后其上漲速度開(kāi)始減緩，可見(jiàn)農(nóng)村宅基地目前正處于舊房吸收和新房建設(shè)的時(shí)期，針對(duì)該階段已存在的農(nóng)村宅基地用房，建議要適度弱化農(nóng)村宅基地退出補(bǔ)償中的貨幣補(bǔ)償機(jī)制，相對(duì)強(qiáng)化養(yǎng)老、社保、就業(yè)置換等其他長(zhǎng)效補(bǔ)償機(jī)制。

4.2.3 重點(diǎn)完善新增宅基地的準(zhǔn)入制度

從因子分析結(jié)果來(lái)看，目前農(nóng)村宅基地綜合評(píng)價(jià)中第一影響因素是人均住房面積和住房單位價(jià)值，可見(jiàn)居住仍是農(nóng)村宅基地的首要發(fā)展用途，第二主要影響因素依次是新建房屋單位價(jià)值、農(nóng)戶房屋竣工造價(jià)等，這說(shuō)明新建宅基地仍然是制約農(nóng)村宅基地發(fā)展的一個(gè)重要方面，需求以及由需求引發(fā)的利益驅(qū)動(dòng)與建房成本之間的博弈決定了新增宅基地的活躍程度。第三主要影響因素為農(nóng)戶房屋竣工面積、農(nóng)戶房屋施工面積、新建房屋人均面積等住房面積指標(biāo)，說(shuō)明農(nóng)村與城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比仍處于待完善階段，住房面積對(duì)市場(chǎng)的影響沒(méi)有城市那么顯著。農(nóng)村建房重?cái)?shù)量、不重面積，因此在完善宅基地管理制度之際，要重點(diǎn)加強(qiáng)完善新增宅基地的準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格新增宅基地審批制度，抑制其后期上漲趨勢(shì)，否則累積下去政策制度對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)的管理效用會(huì)被大大減弱。只有將“舊治”和“新理”雙效結(jié)合，才能有效推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)村宅基地的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[10]卞勤芳. 昆山市農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式與宅基地管理機(jī)制研究[D]. 南京：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2011：5-9.

4.2.3 重點(diǎn)完善新增宅基地的準(zhǔn)入制度

從因子分析結(jié)果來(lái)看，目前農(nóng)村宅基地綜合評(píng)價(jià)中第一影響因素是人均住房面積和住房單位價(jià)值，可見(jiàn)居住仍是農(nóng)村宅基地的首要發(fā)展用途，第二主要影響因素依次是新建房屋單位價(jià)值、農(nóng)戶房屋竣工造價(jià)等，這說(shuō)明新建宅基地仍然是制約農(nóng)村宅基地發(fā)展的一個(gè)重要方面，需求以及由需求引發(fā)的利益驅(qū)動(dòng)與建房成本之間的博弈決定了新增宅基地的活躍程度。第三主要影響因素為農(nóng)戶房屋竣工面積、農(nóng)戶房屋施工面積、新建房屋人均面積等住房面積指標(biāo)，說(shuō)明農(nóng)村與城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比仍處于待完善階段，住房面積對(duì)市場(chǎng)的影響沒(méi)有城市那么顯著。農(nóng)村建房重?cái)?shù)量、不重面積，因此在完善宅基地管理制度之際，要重點(diǎn)加強(qiáng)完善新增宅基地的準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格新增宅基地審批制度，抑制其后期上漲趨勢(shì)，否則累積下去政策制度對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)的管理效用會(huì)被大大減弱。只有將“舊治”和“新理”雙效結(jié)合，才能有效推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)村宅基地的健康發(fā)展。

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4.2.3 重點(diǎn)完善新增宅基地的準(zhǔn)入制度

從因子分析結(jié)果來(lái)看，目前農(nóng)村宅基地綜合評(píng)價(jià)中第一影響因素是人均住房面積和住房單位價(jià)值，可見(jiàn)居住仍是農(nóng)村宅基地的首要發(fā)展用途，第二主要影響因素依次是新建房屋單位價(jià)值、農(nóng)戶房屋竣工造價(jià)等，這說(shuō)明新建宅基地仍然是制約農(nóng)村宅基地發(fā)展的一個(gè)重要方面，需求以及由需求引發(fā)的利益驅(qū)動(dòng)與建房成本之間的博弈決定了新增宅基地的活躍程度。第三主要影響因素為農(nóng)戶房屋竣工面積、農(nóng)戶房屋施工面積、新建房屋人均面積等住房面積指標(biāo)，說(shuō)明農(nóng)村與城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相比仍處于待完善階段，住房面積對(duì)市場(chǎng)的影響沒(méi)有城市那么顯著。農(nóng)村建房重?cái)?shù)量、不重面積，因此在完善宅基地管理制度之際，要重點(diǎn)加強(qiáng)完善新增宅基地的準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格新增宅基地審批制度，抑制其后期上漲趨勢(shì)，否則累積下去政策制度對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)的管理效用會(huì)被大大減弱。只有將“舊治”和“新理”雙效結(jié)合，才能有效推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)村宅基地的健康發(fā)展。

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[10]卞勤芳. 昆山市農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)模式與宅基地管理機(jī)制研究[D]. 南京：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)，2011：5-9.