摘要：深入挖掘、盤活優(yōu)化存量資源是進一步推動老舊小區(qū)改造的重要抓手，也是加快建設宜居社區(qū)的重要舉措?；趧討B(tài)能力視角對老舊小區(qū)存量資源改造典型案例的分析，可以發(fā)現(xiàn)其內在的實踐邏輯。為實現(xiàn)老舊小區(qū)存量資源改造的有序運維，社區(qū)需強化自身感知能力、重構能力和造血能力，構建合作網絡機制，強化改造+服務機制，完善微利可持續(xù)機制。

關鍵詞：動態(tài)能力 老舊小區(qū) 存量資源 老舊小區(qū)改造

中圖分類號：TU984.114" " " " " " " " " "文獻標識碼：A" " " " " " " " " "文章編號：1004-0730（2024）02-0030-11

一、問題提出

在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)中，存量資源通常指已經建成的房屋、土地和基礎設施、文化資源等可被利用的資源，主要包括閑置空地、荒地、小區(qū)閑置用房、低效樓宇、社區(qū)歷史文化等[1]。盤活優(yōu)化存量資源是近年來推進老舊小區(qū)提質改造的創(chuàng)新實踐，也是各地豐富老舊小區(qū)改造形式和模式的重要途徑。特別是隨著城市建設的重點轉入有機更新和存量規(guī)劃階段，改造存量資源對于滿足老舊小區(qū)居民基本生活需要、優(yōu)化社區(qū)居住功能和生活空間變得愈發(fā)重要。鑒于現(xiàn)階段老舊小區(qū)改造任務的緊迫性及其在改造資金、資源等方面的難題，盤活利用、改造優(yōu)化其存量資源，不僅成為各地補齊老舊小區(qū)配套設施短板和民生短板、保障民生需求并完善社區(qū)功能的重要內容，也成為加快完成老舊小區(qū)適老化、適兒化等提質改造任務的必需路徑。2021年住房和城鄉(xiāng)建設部《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》中提出“提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進式有機更新和微改造，倡導利用存量資源”；2023年住房和城鄉(xiāng)建設部《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》中進一步強調“創(chuàng)新城市更新可持續(xù)實施模式”，“加強存量資源統(tǒng)籌利用”。在此背景下，各地相繼出臺盤活利用存量資源、建立統(tǒng)籌協(xié)調機制的配套政策和實施意見，積極探索社區(qū)改造存量資源的實現(xiàn)路徑。如珠海市住房和城鄉(xiāng)建設局制定的《關于整合利用城鎮(zhèn)老舊小區(qū)存量資源補齊公共服務及其他配套設施短板的意見》提出“允許利用老舊小區(qū)和周邊存量土地資源建設公共服務設施和各類環(huán)境及配套設施”，“對增設停車場、經營性服務場所、增設電梯等改造項目，鼓勵采用‘改造+運營服務’一體化的市場運作模式推進”；杭州市城市基礎設施建設管理中心按照“成熟一個、改造一個”的原則完善舊改項目生成機制，以《杭州市老舊小區(qū)綜合改造提升技術導則（試行）》為引領，明確老舊小區(qū)改造的內容與評判標準，鼓勵小區(qū)原有綠化、游步道、停車泊位等在不降低其用地比例的前提下重新布局、騰挪置換空間，等等。

與各地實踐同步，學界也對這一問題展開了豐富的討論。如王亞潔等學者針對老舊小區(qū)規(guī)模過小、空間緊張、設施缺乏等空間困境，從制定專項規(guī)劃、增加老舊小區(qū)與城市互動、拆墻并院和資源統(tǒng)籌三個層面，探討了連片改造的策略要點[2]；許麗君提出利用生活中任何可以利用的空間和資源是老舊小區(qū)構建老年人自主參與空間的基本邏輯[3]；姜玲、徐曉明等提出可以從法律政策層面明確空間資源特許經營的使用方式和使用時限，準許投資運營方參與提升類改造，從而破解老舊小區(qū)內現(xiàn)存空間資源產權模糊、用途不清等問題[4]。綜觀既有研究成果，學者們雖注意到存量資源對于老舊小區(qū)改造的現(xiàn)實意義，并為構建多樣化的存量資源改造策略提供了有益參考，但相關研究空間仍然有待拓展。具體來說，存量資源改造的相關研究多散見于老舊小區(qū)宏觀改造策略研究之中，缺乏系統(tǒng)性研究；已有研究雖提及具體的改造策略，卻忽視了復雜社區(qū)情境中動態(tài)改造存量資源的必要性，對存量資源改造的動態(tài)能力相對缺乏理論關注。

就改造實踐而言，老舊小區(qū)存量資源能否得到充分改造以及改造項目能否有序運維，有賴于社區(qū)具備的動態(tài)緩解資金短缺問題、長效調動社區(qū)力量廣泛參與、積極回應居民改造需求的能力和條件。由此，有必要就改造存量資源的動態(tài)能力和運作機制進行深入且系統(tǒng)的研究。動態(tài)能力概念，最早由美國學者蒂斯（David J. Teece）提出并將其定義為“整合、建立、重構組織內外部資源以應對快速變化環(huán)境的能力”[5]。這一理論最初探索的是企業(yè)組織對瞬息萬變的環(huán)境的應對能力[6]。隨著學術研究的深入發(fā)展，動態(tài)能力理論逐漸被應用于政府治理、城市更新等基層治理領域的研究之中。由于研究領域和研究重點的差異，學者們對動態(tài)能力的理解和劃分維度有所不同，如有學者將動態(tài)能力劃分為感知能力（Sensing ability）、抓住機會的能力（Seizing ability）以及重新配置的能力（Reconfiguring ability）[7]；有學者將其分為學習能力、感知能力、轉型能力、變革能力及資源編排能力等[8]。雖然學界對于動態(tài)能力的內涵和類型界定尚未達成一致見解，但都強調基于組織的資源基礎研究動態(tài)能力的生成機制和建設路徑。本文基于動態(tài)能力的理論視角及改造社區(qū)存量資源的典型案例，嘗試分析保障老舊小區(qū)存量資源改造的動態(tài)能力的具體內涵，并在此基礎上廓清老舊小區(qū)改造存量資源的實踐邏輯及其有序運維路徑。

二、老舊小區(qū)改造存量資源的動態(tài)能力內涵

老舊小區(qū)存量資源改造是一項系統(tǒng)性工程，小區(qū)內資源存量大且利益主體多元[9]，僅依靠行政力量難以實現(xiàn)改造項目的有效落實和長效運維，因此需要提升社區(qū)自身了解居民改造需求、細分改造內容并保障改造項目有序運維的多重動態(tài)能力。結合動態(tài)能力理論的核心觀點和現(xiàn)階段老舊小區(qū)改造存量資源的實踐內容，動態(tài)保障老舊小區(qū)存量資源改造效果應著重強化社區(qū)主體的感知能力、重構能力以及造血能力。

（一）強化感知能力：保障改造動議的可預見性

感知能力反映了組織對外部環(huán)境所蘊含的機會或威脅的預見性、判斷力。增強老舊小區(qū)存量資源改造動議的可預見性，需要強化社區(qū)對于居民改造需求和建議以及社區(qū)資源利用情況的感知能力。此類能力主要包括數(shù)據(jù)治理能力、資源定位能力以及民意調查能力。首先，存量資源改造相關的數(shù)據(jù)資料承載著大量信息，是社區(qū)識別外部環(huán)境所蘊含的機會或威脅以及改造主體判斷老舊小區(qū)改造存量資源方向和內容的重要依據(jù)。數(shù)據(jù)治理能力有助于保障老舊小區(qū)存量資源改造數(shù)據(jù)的收集、處理和分析效果。其次，老舊小區(qū)存量資源繁多且雜亂無章，需要社區(qū)組織設定分類標準。資源定位能力有助于社區(qū)對存量資源進行科學分類并確定有針對性的改造計劃。最后，老舊小區(qū)改造存量資源的最終目的在于提高居民生活水平，通過訪談、聽證、社區(qū)論壇等形式聽取居民意見，能夠強化組織對外部態(tài)勢的及時掌握。民意調查能力不僅有助于社區(qū)動態(tài)應對居民的多樣期望，精準回應居民需求，還能提高居民參與積極性，激發(fā)老舊小區(qū)存量資源改造的內生動力。

（二）強化重構能力：保障改造項目的適應性

重構能力體現(xiàn)了組織對資源進行再分配、對組織結構進行再協(xié)調的動態(tài)能力。老舊小區(qū)存量資源改造項目的適應性，需要強化社區(qū)對于盤活和優(yōu)化存量資源的重構能力。此類能力主要包括主體互動能力、資源配置能力以及環(huán)境適配能力。首先，老舊小區(qū)存量資源改造涉及利益關系眾多，需要充分發(fā)揮黨建引領作用，在多元主體有效溝通互動中增進主體間協(xié)調，及時調整改造方案并解決潛在矛盾，確保改造方案符合業(yè)主需求和規(guī)劃要求。主體互動能力有助于社區(qū)與各有關部門、單位統(tǒng)籌協(xié)調，通過組織與外界的合作關系，主體間溝通形成工作合力，提高組織效率[10]。其次，老舊小區(qū)存量資源改造蘊含著存量資源使用模式的重新塑造和效率增進方式的再調整，需要改變存量資源的使用限制條件，轉變資源管理方式，構建合理有效的激勵機制，多措并舉推進資源配置市場化、社會化。資源配置能力有益于社區(qū)在改造進程中根據(jù)社區(qū)改造任務重新統(tǒng)籌、配置存量資源，通過充分挖掘自身資源，創(chuàng)新聯(lián)建共享舉措，確保改造施工進度和改造質量。最后，老舊小區(qū)存量資源改造是一項提升居民獲得感的民生工程，需要詳細了解社區(qū)資源特點、居民生活方式、居民居住行為等基本信息數(shù)據(jù)[11]，貼合社區(qū)空間設計靈活的改造內容，結合實際情況采取保護、維修、改善、保留、改造、拆除重建等不同更新改造方式[12]，打造“量身定制”的改造項目。環(huán)境適配能力有利于社區(qū)精準把握居民碎片化、個性化改造需求，通過摸排調查、跟蹤回訪等方式持續(xù)了解居民反映強烈的難點和痛點問題，提升改造項目的場景適配性，補齊社區(qū)服務設施短板。

（三）強化造血能力：保障改造后的可持續(xù)性

造血能力包含了組織自身產生和提供資源的能力和創(chuàng)新活力。社區(qū)存量資源改造中的造血能力主要是指社區(qū)在設施更新、資源再利用、環(huán)境改善等方面自我更新和自我提升的可持續(xù)發(fā)展能力。此類能力主要包括制度創(chuàng)新能力、資源補給能力以及建管結合能力。首先，推進老舊小區(qū)高效解決復雜問題并保持改造后的有效運營和維護，需要制定具有前瞻性、科學性和可操作性的制度，及時調整和優(yōu)化具體的管理規(guī)則。制度創(chuàng)新能力有助于增進改造過程的規(guī)范性和改造后運維的持續(xù)性。其次，由于老舊小區(qū)存量資源改造后的運維需要大量物質資源、人力資源和社會資源等，動態(tài)的資源補給能力不僅有助于老舊小區(qū)有效獲取改造項目運維所需資源，還能確保資源的合理分配與利用，促進資源的再利用和循環(huán)利用。對于運維資金有限的老舊小區(qū)來說，還可以通過把握市場機會、利用小區(qū)內現(xiàn)有資源發(fā)展多樣業(yè)態(tài)、構建小區(qū)民生經濟微循環(huán)體系以及收取租金等方式，吸引多元社會力量對小區(qū)內存量資源進行商業(yè)化改造，從而緩解改造資金短缺問題。最后，城市有機更新背景下的老舊小區(qū)改造還需堅持統(tǒng)籌布局與分類指導相結合，堅持完善功能與宜居宜業(yè)相結合。建管結合能力可以保障老舊小區(qū)在硬件升級的基礎上持續(xù)強化軟件服務，如圍繞政策解讀、資金籌措、技術文件解析等，由社區(qū)黨組織組織居委會、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)等相關部門干部職工開展建管專題培訓，提升其整治、疏導、管控和宣傳等方面的建管聯(lián)動治理水平，探索具體的建管創(chuàng)新模式，破解老舊小區(qū)因改造周期長、政策理解不充分而導致的運動式改造等問題，從而保障改造項目的長效運維。

三、動態(tài)改造：老舊小區(qū)改造存量資源的實踐樣態(tài)

社區(qū)是人與所居住環(huán)境的統(tǒng)一體，需重視人的生活與物質環(huán)境的對應，追求多層次的物質環(huán)境與多元化的生活方式復合，激發(fā)居住者對所居住的環(huán)境在心理和情感上的認同[13]。社區(qū)改造應依據(jù)改造的內容與要求，采用適當?shù)囊?guī)模、合適的尺度，達到“有機更新”、“持續(xù)發(fā)展”的目的[14]。無論是適應老舊小區(qū)有機更新的新要求，還是順應建設完整社區(qū)的新趨勢，都需要全面提升社區(qū)自身的動態(tài)能力。老舊小區(qū)存量資源大體可分為空間資源、建筑資源、人文資源三類[15]。基于上述分類，通過對老舊小區(qū)內存量資源整合再利用的實踐案例進行動態(tài)能力分析，可以深描出存量資源改造背后的實踐邏輯。

（一）空間資源的動態(tài)改造：完善社區(qū)功能，強化資源管理

社區(qū)功能是實現(xiàn)社區(qū)改造需求和目標的必然體現(xiàn)，具體包括公共服務功能、文化娛樂功能、社會互助支持功能、社區(qū)治理功能等。為解決社區(qū)房屋老化、基礎設施陳舊等問題，老舊小區(qū)改造通常以基礎設施更新和房屋外觀美化為主，容易忽視提升社區(qū)功能和內涵的重要性。有效的空間類存量資源改造，能夠滿足便利、安全和尺度等公共空間的基本條件[16]，如結合社區(qū)鄰里場景開展綠植修建與養(yǎng)護、休閑空間營造和服務場景打造，通過拆除原有設施、引入綠化和景觀等方式統(tǒng)一設計公共活動場地和社交互動空間，合理規(guī)劃社區(qū)交通和道路等，不僅為改造和提升社區(qū)服務設施，滿足居民教育、醫(yī)療、娛樂等公共服務需求，改善居民生活環(huán)境并提升居住舒適度提供可能；還有利于增強居民互動和社區(qū)凝聚力，促進居民建立良好的社交網絡。

云南省玉溪市峨山縣練江南苑小區(qū)是所在縣城老舊小區(qū)最為集中連片的社區(qū)之一，也是峨山縣第一個實施老舊小區(qū)改造項目的社區(qū)，對其的改造是盤活空間資源的有益探索。社區(qū)內含22個集中連片院落，由于規(guī)劃滯后、投入不足等因素，導致片區(qū)內多數(shù)老舊小區(qū)存在設施不配套、功能不齊全、管理不到位等問題。在老舊小區(qū)改造中，練江南苑小區(qū)通過重構和改善社區(qū)內空間類存量資源，將零散的老舊建筑和社區(qū)內空地進行統(tǒng)一規(guī)劃、連片改造，成功將小區(qū)變大區(qū)，老區(qū)變新區(qū)，實現(xiàn)小區(qū)集中連成一片、互聯(lián)互通，有效擴大了社區(qū)可用存量空間資源。此外，練江南苑小區(qū)還通過重構社區(qū)空間資源、綜合整治拆遷騰退土地等閑置用地等方式，多方面利用公共閑置空間，在擴大后的可用空間內修整綠化空間、拓寬出行道路并建設停車場，極大地緩解了居民停車難、休閑難、出行難等問題。

完善空間資源盤活機制，推進公共空間錯時共享，為老舊小區(qū)實現(xiàn)連片改造、強化社區(qū)空間資源管理效能提供了可能。在練江南苑小區(qū)重構空間資源的過程中，通過主管部門、專業(yè)團隊、社區(qū)居民等治理主體的通力合作，有效提升了社區(qū)內零散空間資源的利用效率，改善了社區(qū)功能和人居環(huán)境。首先，在提升感知能力層面，練江南苑小區(qū)召集社區(qū)黨總支、駐區(qū)單位黨組織及改造片區(qū)內的各小區(qū)黨支部，組成黨建聯(lián)合體并在改造前組織黨員干部入戶開展摸底調查、聽取居民改造訴求；同時，社區(qū)還通過創(chuàng)建黨群服務功能區(qū)、鄰里議事長廊和民情收集箱以及每月舉辦一次的“民情懇談會”等方式，鼓勵居民反饋身邊事，充分討論改造方案。其次，在發(fā)展重構能力層面，社區(qū)依托黨建聯(lián)合體和黨建引領老舊小區(qū)空間資源整合機制，大力推進公共空間、公共廣告位等改造，拆除圍墻、老舊大門和臨違建筑，整合閑置公共用地和小區(qū)停車資源，為小區(qū)配建洗手臺、公共衛(wèi)生間、停車位等服務設施和多個微型功能區(qū)，依托共用工作室成立“美麗鄉(xiāng)村女子學堂”“婦女兒童發(fā)展中心”“大家歸繡”彝繡室和“四點半課堂”等公共活動平臺。在重構社區(qū)空間資源的同時，有效提升了共享空間資源的利用率。第三，在激發(fā)造血能力層面，社區(qū)在空間存量資源改造中引入市場化機制，如通過對停車費用的收取建立起微利可持續(xù)機制，既滿足了居民停車需求，也有效提升了社區(qū)空間資源管理效能，在一定程度上補足了改造資金缺口。

（二）建筑資源的動態(tài)改造：整合閑置房產，拓展盈利空間

閑置房產是老舊小區(qū)存量資源的重要組成部分，通常包括社區(qū)的閑置配房、住宅房屋，空置房屋、廢棄的商業(yè)用房和倉庫等建筑物。由于老舊小區(qū)改造需求大、資金缺口大，僅靠財政資金往往難以完全滿足改造建筑類存量資源的需求，這就需要社區(qū)結合不同改造目標，對建筑資源進行改建、移建和搭建等活化利用，科學合理使用和調配社區(qū)富余存量建筑資源，提升閑置房產資源利用效率，增加社區(qū)改造項目的盈利空間。常見的建筑類資源改造路徑主要包括：對居住類房產進行裝修和改造以提升居住條件和社區(qū)整體形象；依托閑置房產引入咖啡館、創(chuàng)意公共空間等新型商業(yè)形態(tài)，從而拓寬改造資金來源，提升社區(qū)的市場運作能力；在建筑遺址或廢棄公共活動場所建立社區(qū)博物館、展覽中心或社區(qū)食堂；整合閑置房產，將公共房產改造成社區(qū)健身房、居民活動中心，等等。

北京市勁松北社區(qū)是勁松街道首個重點更新改造的社區(qū)，也是全國首個由民營企業(yè)參與并主導老舊小區(qū)改造運營的社區(qū)。該社區(qū)建于1978年，常住人口9494人，60歲以上老年人占比36.9%[17]，在改造之前存在著老舊小區(qū)普遍面臨的基礎設施老舊、物業(yè)管理缺乏、服務功能缺失等問題。經過改造實踐，勁松北社區(qū)探索出一條“區(qū)級統(tǒng)籌、街鄉(xiāng)主導、社區(qū)協(xié)調、居民議事、企業(yè)運作”的“五方聯(lián)動”機制，通過主體之間的資源共享、資金共籌、信息互通，不僅實現(xiàn)了社區(qū)共同綜合整治，還借助深入挖掘建筑資源、統(tǒng)合利用閑置房屋、活用閑置配房等方式，提供了一種借助市場力量推進老舊小區(qū)改造的解決方案。

“改造+運營+投資”的實踐模式，對于有效利用老舊小區(qū)建筑類存量資源、保障改造項目運維效果作用顯著。勁松北社區(qū)注重發(fā)揮社會資本靈活性，勁松街道與愿景集團簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，由愿景集團基于常年空置的房產盤活社區(qū)可用于出租的經營性資產，提升了其參與社區(qū)改造的積極性和可持續(xù)性。社區(qū)還通過改造和重構建筑設計、多主體聯(lián)合開發(fā)等方式，積極探索適合社區(qū)低效房產的盈利模式，確保老舊小區(qū)房產保值和改造成果的可持續(xù)運營。首先，在提升感知能力層面，朝陽區(qū)委成立了勁松老小區(qū)更新提升工作專班，社區(qū)組織改造團隊和百余名黨員通過入戶走訪、現(xiàn)場調研、居民議事會、評審會等方式，分類梳理改造清單。其次，在發(fā)展重構能力層面，依托勁松老小區(qū)更新提升工作專班和改造團隊，社區(qū)將閑置的自行車棚、鍋爐房、小倉庫等社區(qū)配套用房改造為商鋪、餐廳、便民工坊等，進一步完善了無障礙設施、老年人設施等配套設施；改造團隊還積極推動社區(qū)建筑的適老化改造，根據(jù)小區(qū)人群配比布局社區(qū)便民業(yè)態(tài)，建成“美好鄰里大食堂”、兒童娛樂設施、“匠心工坊”、智能車棚等小而全的配套設施。第三，在激發(fā)造血能力層面，勁松北社區(qū)探索形成了“黨建引領、民意導向、微利持續(xù)、改管一體”的經驗做法。為保障改造和運營效果，社區(qū)具體改造項目由具有專業(yè)背景的企業(yè)負責，勁松北社區(qū)鼓勵企業(yè)通過盤活的閑置資產進行投資變現(xiàn)，企業(yè)則基于租金、物業(yè)費、便民設施付費及政府補貼等多種收入探索微利、可持續(xù)的老舊小區(qū)改造市場化模式，有效破解了老舊小區(qū)改造項目資金短缺難題。

（三）人文資源的動態(tài)改造：提升人文價值，塑造特色主題

人文資源是實現(xiàn)社區(qū)改造人文關懷和價值彰顯的重要元素，一般包括歷史文化資源、社區(qū)景觀資源、公共精神資源等。傳統(tǒng)的老舊小區(qū)改造路徑以行政力量主導的物質化改造為主，其基于改造任務和工具價值，強調改造的效率和規(guī)模，在改造過程中容易忽視社區(qū)文化的發(fā)展和居民精神需求的滿足。成功的人文類存量資源改造實踐以保護和傳承社區(qū)文化、留存社區(qū)記憶為基底，符合當前國家倡導的構建基礎設施完備、治理體系完善的完整社區(qū)建設要求，有益于留存保護社區(qū)特色建筑風貌、提煉社區(qū)文化符號以及提升社區(qū)人文品質；還能夠在活化利用人文資源的同時，進一步挖掘老舊小區(qū)的潛在價值，打造社區(qū)特色和增值空間。

廣州市仁厚直社區(qū)改造是廣州市首個以海棠花元素塑造特色主題的城市更新項目。該社區(qū)建設年代比較久遠，房屋建筑、配套設施損壞較為嚴重，居民一直期盼改善社區(qū)秩序和居住環(huán)境。面對居民的迫切需求，如何高效感知本地特色人文資源，提取文化元素并將其融入社區(qū)改造，對于實現(xiàn)仁厚直社區(qū)改造具有重要意義。廣州素有羊城、花城之稱；因此，仁厚直社區(qū)在改造過程中將海棠花作為設計元素，以“海棠花開 深仁厚澤”為主題，將海棠花元素巧妙融入口袋公園、黨建宣傳欄、商店店招和特色景觀燈等景觀之中。改造后的社區(qū)成功建成海棠花特色主題街區(qū)，不僅串聯(lián)起鄰里文化、塑造了仁厚氛圍，促進了鄰里和諧，還有效喚醒了社區(qū)文化活力，使其成為許多攝影愛好者的打卡地。

注重居民認同和文明傳承的特色文化培育活動，是居民感知社區(qū)文化并提升社區(qū)認同感的有效路徑。仁厚直社區(qū)正是通過組織居民參與、實施社區(qū)調查、加強培訓與教育等方式，保障了社區(qū)人文資源改造動議有效回應社區(qū)居民的意見和建議，進而提升了改造動議的可預見性，增強了居民對于社區(qū)改造的接受度和支持度。首先，在提升感知能力層面，仁厚直社區(qū)以居民意愿為導向，建立起存量資源改造的多元合作網絡和網格小分隊工作機制，著力搜集居民關心的熱點和難點問題，在改造過程中多次征求居民整改意愿、匯集民智，高效回應居民需求。其次，在發(fā)展重構能力層面，相關主管部門引入社會資本并對街道主要界面進行統(tǒng)一改造，鼓勵商家根據(jù)自身特色打造“一店一格局”，有效提升了街區(qū)文化環(huán)境的可辨識度；社區(qū)還利用有限的空間打造口袋公園，設置休閑廊架、座凳等配套設施，完善社區(qū)居住功能。在改造過程中，社區(qū)開展微改造專項工作，由海幢派出所、來穗中心、安監(jiān)中隊等多部門聯(lián)動，對社區(qū)的內街巷進行監(jiān)管，長效防止舊業(yè)態(tài)卷土重來。第三，在激發(fā)造血能力層面，仁厚直社區(qū)以文化產業(yè)為支柱，以消費者需求為導向，通過對不同文化資源進行有針對性的整合利用，在社區(qū)居住環(huán)境提檔升級的同時，保留當?shù)貧v史文化特色，優(yōu)化和豐富了社區(qū)服務業(yè)態(tài)。

綜合來看，雖然三個案例具有不同的社會基礎和治理情境，但最終結果表明，成功的老舊小區(qū)存量資源改造實踐無不基于多重維度的動態(tài)能力組合。具體而言，感知能力建設的關鍵在于聚合多元治理主體，實時掌握和分析居民需求、存量資源的改造情況和環(huán)境狀況，保障改造動議的可預見性；重構能力建設的根本在于兼顧老舊小區(qū)物質改造和人文關懷的雙重需要，打造適配社區(qū)改造和服務需要的改造項目；造血能力建設的核心在于持續(xù)創(chuàng)新社區(qū)服務和新型業(yè)態(tài)的經營模式，為社會力量廣泛參與社區(qū)改造提供盈利空間和發(fā)展預期。上述案例亦表明，老舊小區(qū)存量資源動態(tài)改造的成效很大程度上依賴于社區(qū)的動態(tài)管理能力和有序運維水平，長效的社區(qū)改造應著力提升“三分建，七分管”的管護意識。隨著存量資源動態(tài)改造項目的啟動，實現(xiàn)老舊小區(qū)存量資源改造的又一目標是形成有序的運維和治理路徑；如何結合動態(tài)能力的結構維度和建設路徑構建有序運維路徑，成為老舊小區(qū)存量資源改造項目中后期發(fā)展面臨的一個重要問題。

四、機制構建：老舊小區(qū)改造存量資源的有序運維路徑

通過上述典型案例的分析可以看出，整合并重新配置老舊小區(qū)空間類、建筑類和人文類存量資源已經成為推進老舊小區(qū)改造、建設讓居民滿意的完整社區(qū)的重要路徑。雖然在老舊小區(qū)存量資源改造實踐中常常對三類資源進行混合改造，但感知能力、重構能力和造血能力顯然是保障各類存量資源改造成果和運維效果的共性要求。有鑒于此，有序推動老舊小區(qū)存量資源的盤活利用和融合改造，既需要基于感知能力構建有利于多元人才聚集、多種資源共享的合作網絡機制，基于重構能力搭建注重居民需求，保障社區(qū)服務供給的改造+服務機制，還要基于造血能力不斷探索實現(xiàn)小區(qū)改造項目可持續(xù)運維的微利可持續(xù)機制。動態(tài)能力建設視角下老舊小區(qū)存量資源改造及運維路徑的整體框架可以描述為圖1，具體的有序運維路徑則包括三個方面。

lt;D：＼張毅＼下載文件＼20240406＼學習與實踐202402＼Image＼戴祥玉1.jpeggt;

圖1 老舊小區(qū)改造存量資源的實踐邏輯與運維路徑

（一）構建提升感知能力的合作網絡機制

網絡治理強調治理主體之間存在相互關系，指向的是多元且具有行動能力的組織，通過相互之間的合作達到治理目標[18]，基于網絡治理的聯(lián)合行動可以創(chuàng)造出規(guī)模經濟、生產互補、社會資本等新價值源[19]。鑒于基層治理的復雜性和提升感知能力的必要性，網絡治理作為實現(xiàn)復雜治理的新治理方案，逐漸成為提升基層治理效能的重要路徑[20]。具體到缺乏改造資金和運維積極性的老舊小區(qū)來說，一方面，需要依托居民參與和多元合作網絡做好改造前的排查摸底工作，在征求居民對于老舊小區(qū)改造方案的意見時同步對后續(xù)的日常管養(yǎng)收集業(yè)主意見，提高相關主管部門推進社區(qū)改造的感知能力。另一方面，還需要圍繞居民需求和社區(qū)改造的功能定位，構建便于不同利益主體信息共享、資源整合、行動協(xié)調的合作網絡機制，緩解行政主導下老舊小區(qū)改造的嵌入性治理挑戰(zhàn)。由此，方能實現(xiàn)老舊小區(qū)改造資源從分散向集中、改造主體從單一向多元、改造過程從散亂向規(guī)范、改造理念從管理向服務的真正轉變。

基于感知能力構建“合作網絡機制”，首先，要建立健全社區(qū)協(xié)商機制和聯(lián)動工作機制，提升改造合力。要變改造過程中的“政府主唱”為“社會合唱”，主管部門應完善施工管理制度、聯(lián)合會商審查制度、安全質量管理制度、資源統(tǒng)籌整合機制等，出臺整合利用小區(qū)及周邊存量資源、既有土地混合利用和存量房屋設施兼容轉換的配套政策，引導社區(qū)構建多主體聯(lián)動改造、緊密配合、責任共擔的工作體系。例如，通過現(xiàn)場會、推進會、聯(lián)席會議、主題活動等聯(lián)動工作形式，發(fā)揮聯(lián)席會議成員單位和專營單位參與改造的積極性；依托“黨建+物業(yè)”“黨支部+小區(qū)”“黨小組+樓棟”等聯(lián)動機制，及時破解改造過程中的利益協(xié)調問題；通過主題活動、紅色管家、支部聯(lián)建、組建項目小組等形式，加強主體間的溝通協(xié)調，高位推動改造工作；抽調專職工程技術人員組成工作專班，按照輕重緩急制定老舊小區(qū)存量資源改造工作方案和改造標準，等等。

其次，要注重技術賦能和技能培訓，提升相關主體感知能力。一方面，收集并整合社區(qū)存量資源數(shù)據(jù)，建立資源數(shù)據(jù)互聯(lián)互通、動態(tài)資源配置的智慧共享平臺，為老舊小區(qū)存量資源改造主體提供有數(shù)據(jù)資源支撐的科學的、經濟的和客觀的智能化供給決策、規(guī)劃、設計及建議[21]。另一方面，鼓勵相關工作人員根據(jù)政府部門的政策導向、市場偏好和居民意愿等，主動厘清老舊小區(qū)內存量資源的價值與用途，通過技術創(chuàng)新、聯(lián)合督察檢查及項目管理等方式，提升多元治理主體感知居民需求、有效傳遞信息的能力。

第三，要秉持“共同締造”理念，以需定建，問計于民。通過定期社區(qū)會議、問卷調查、政策宣傳上門等形式，收集居民對于社區(qū)公共設施、綠化環(huán)境和公共空間配置的意見和共性改造訴求，結合不同年齡、家庭結構和收入水平居民需求的動態(tài)變化，優(yōu)化存量資源改造的規(guī)劃和布局，采取“線上點菜”等方式以確保智慧物業(yè)服務平臺、家政保潔、養(yǎng)老托育等社區(qū)到家服務與居民需求的適配性。此外，還可通過組織居民參與設計社區(qū)微空間和監(jiān)督改造施工、組建業(yè)主“居民議事監(jiān)督組”等方式，保障社區(qū)改造決策共謀、項目建設共管、改造效果共評、改造成果共享，激發(fā)居民全程參與改造的積極性。

（二）搭建強化重構能力的改造+服務機制

2022年，住房和城鄉(xiāng)建設部、民政部兩部門聯(lián)合印發(fā)《關于開展完整社區(qū)建設試點工作的通知》，提出聚焦群眾關切的“一老一幼”設施建設，聚焦為民、便民、安民服務，發(fā)揮試點先行、示范帶動作用，打造一批安全健康、設施完善、管理有序的完整社區(qū)樣板，盡快補齊社區(qū)服務設施短板，全力改善人居環(huán)境，努力做到居民有需求、社區(qū)有服務。在此背景下，老舊小區(qū)改造存量資源，不僅需要對老舊建筑進行改建、擴建、翻新或重新規(guī)劃，以適應城市有機更新、社區(qū)存量規(guī)劃的改造要求，還需要突出功能定位，以保障社區(qū)的生活品質和服務能力。也就是說，實現(xiàn)存量資源的有序運維，需強化社區(qū)重構能力，兼顧硬件基礎設施建設和軟件文化植入，搭建社區(qū)的改造+服務機制。具體而言，就是要在對存量資源進行整合重構的同時，結合城市有機更新、文明城市創(chuàng)建、綠色社區(qū)創(chuàng)建等新要求優(yōu)化社區(qū)的文化、幼教、醫(yī)養(yǎng)、休閑娛樂等公共服務，有針對性地配建居民最需要的養(yǎng)老、托育、停車、體育健身等設施，讓居民切實共享改造成果。

基于重構能力搭建改造+服務機制，一方面，應在加強硬件設施改造的同時，優(yōu)化老舊小區(qū)的居民自治體系。按照“黨支部引領、黨員擔當、發(fā)動群眾、小區(qū)自治”的工作思路，在改造過程中依托基層黨建活動、紅色黨建及網格精細化管理等工作方式，廣泛吸納社區(qū)內專業(yè)技術性人才、離退休干部、群眾代表等組建改造團隊和領導小組，加強基層黨組織、居民自治體系、社區(qū)服務體系和小區(qū)改造管理機制建設，引導居民共同維護改造成果，積極破解控違拆違、資金籌集、后續(xù)管理等難點堵點。

另一方面，應因地制宜推動老舊小區(qū)功能內涵的整體提升。如通過拆除圍墻和違建，優(yōu)化整體布局；通過補建、租賃以及對閑置配房的改造等方式強化社區(qū)功能配套、打造宜居生活環(huán)境、活化社區(qū)商業(yè)。具體而言，可在閑置空地和樓宇間布局簡易基礎服務設施，利用社區(qū)閑置房產綜合配建和增補便民商業(yè)服務設施、綜合服務設施，結合居民需求因地制宜建設社區(qū)特殊群體助餐點、老年人日間照料中心、兒童之家等免費及低償服務項目等。為提高社區(qū)存量資源改造與環(huán)境的適配度，還可通過微信群、QQ群、公眾號等新媒體平臺建立線上溝通機制，提供關于社區(qū)改造計劃和服務供給的信息溝通、活動和顧問服務，根據(jù)監(jiān)測結果動態(tài)調整改造計劃和服務清單。

（三）創(chuàng)建提升造血能力的微利可持續(xù)機制

隨著老舊小區(qū)改造資源緊缺性與改造需求多樣性之間矛盾的日益凸顯，如何通過自我更新、商業(yè)運營等手段使小區(qū)內存量資源獲得收益，對于實現(xiàn)老舊小區(qū)改造、提升居民生活質量具有重要意義。提升老舊小區(qū)改造項目的自我更新和可持續(xù)運維能力，需營造有利于降低交易成本的治理場景[22]，通過政策補貼、資金配套等方式鼓勵社會資本以全鏈條或分階段的形式參與公共配套設施的改造，依托社區(qū)經營性資源打造具有可持續(xù)性收益的社區(qū)商圈和收費性服務，基于社區(qū)創(chuàng)收保障物業(yè)服務企業(yè)主體的后續(xù)運營、管養(yǎng)費用，探索設立老舊小區(qū)和城市更新專項基金，持續(xù)完善多元化的資金籌措渠道，從滿足居民生產和生活雙重維度提升社區(qū)自身的造血能力，并創(chuàng)建經營社區(qū)的微利可持續(xù)機制，以長效破解老舊小區(qū)改造的融資難題。

基于造血能力創(chuàng)建“微利可持續(xù)機制”，首先，要盤活社區(qū)閑置老舊建筑，發(fā)展多樣化商業(yè)業(yè)態(tài)。閑置老舊建筑是存量資源改造的重要載體，同時也是激發(fā)居民創(chuàng)新潛力的重要資源。一方面，可以利用改造的閑置房產設立智能售貨機、自助飲水機等小微商業(yè)設施，結合城市特色、城市文化和社區(qū)文化底色，修建文化墻、文化亭、觀影平臺等文化設施，以推動社區(qū)新業(yè)態(tài)經濟增長，提升社區(qū)的房產價值和商業(yè)價值。另一方面，可以利用老舊辦公用房進行半公益性或公益性改造翻新，通過集約建設、資源整合等方式鼓勵多種便民工作室錯時共用公共空間，提升社區(qū)低效空間利用效率。

其次，要創(chuàng)新建管機制和籌資機制，構建共建共享新格局，提升社會資本參與的積極性。一方面，應強化社區(qū)生活的功能性配套，利用社區(qū)改造的營利性收入持續(xù)完善停車場、老年服務站、理發(fā)店等便民利民服務設施。另一方面，應充分運用市場化手段吸引社會資金，建立多元籌資機制。例如，將社區(qū)的衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護、安防、停車管理等費用，根據(jù)“費隨事轉”原則轉移到具體的實施主體；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)結合居民的適老化、適兒化等改造需求增設社區(qū)嵌入式日間照料、營養(yǎng)配餐、休閑娛樂等高品質、個性化、專業(yè)化的租借性服務設施；依托專業(yè)性服務資源開展家政、維修、安裝、送餐等便民有償服務和養(yǎng)老、幼托、立體停車等經營收費，以拓寬社區(qū)改造的收益空間。

五、結語

有序實施老舊小區(qū)改造是一項系統(tǒng)性民心工程，需要深入挖掘、盤活和優(yōu)化老舊小區(qū)存量資源，準確把握居民對于社區(qū)更新、文化傳承、綠色發(fā)展等方面的新要求。依托存量資源改造讓居民住有所居、住有宜居、住有樂居，考驗著老舊小區(qū)相關治理主體的動態(tài)治理能力。本文基于多個典型案例的分析表明，社區(qū)的感知能力、重構能力和造血能力，對于推進老舊小區(qū)空間資源、建筑資源、人文資源等存量資源的動態(tài)改造及改造后的有效運維具有重要現(xiàn)實意義。同時，鑒于老舊小區(qū)改造任務的復雜性和艱巨性，改造存量資源的相關研究應在老舊小區(qū)改造的具體實踐基礎上，結合實際因地制宜探索適用于存量改造的程序和措施，不斷完善改造標準和形式，細化存量資源的分類導則和改造評價體系，加強改造項目的日常管養(yǎng)參考指引，探索老舊小區(qū)改造全生命周期建管一體化機制[23]，從而切實提高老舊小區(qū)居民的生活品質。

注釋：

[1][15]安建米，郭玲，徐巖等.微更新視角下老舊小區(qū)改造的微利可持續(xù)商業(yè)模式探討[J].城市發(fā)展研究，2022，29（09）：70-76.

[2]王亞潔，路天培.城鎮(zhèn)老舊小區(qū)連片改造策略研究[J].住區(qū)，2022（02）：20-24.

[3]許麗君.自發(fā)性座椅誘發(fā)的老舊小區(qū)公共空間適老化改造邏輯和路徑研究[J].建筑學報，2022（S2）：10-15.

[4]姜玲，王雨琪，戴曉冕.交易成本視角下推動社會資本參與老舊小區(qū)改造的模式與經驗[J].城市發(fā)展研究，2021，28（10）：111-118;徐曉明，許小樂.社會力量參與老舊小區(qū)改造的社區(qū)治理體系建設[J].城市問題，2020（08）：74-80.

[5]Teece D J .Explicating dynamic capabilities： The nature and microfoundations of （sustainable） enterprise performance[J].Strategic Management Journal，2007， 28（13）：1319-1350.

[6]Teece D J ，Pisano G ，Shuen A .Dynamic capabilities and strategic management[J].Strategic management journal， 2009，18（7）： 509-533.

[7] Helfat C E ，Raubitschek R S .Dynamic and integrative capabilities for profiting from innovation in digital platform-based ecosystems[J].Research Policy，2018， 47（8）：1391-1399.

[8]韓嘯，馬偉軒，譙文修.能力配置與促進政府數(shù)字化轉型——來自中國城市的經驗證據(jù)[J].情報雜志，2023，42（05）：200-207.

[9]陳珊珊，白彥鋒.老舊小區(qū)改造的財政補貼效應分析[J].地方財政研究，2022（09）：57-68.

[10]黃培倫，尚航標，李海峰.組織能力：資源基礎理論的靜態(tài)觀與動態(tài)觀辨析[J].管理學報，2009，6（08）：1104-1110.

[11]張仙橋，洪民文.住宅社會學概述[M].北京：社會科學文獻出版社，1993：51.

[12]陽建強，吳明偉.現(xiàn)代城市更新[M].南京：東南大學出版社，1999：147.

[13]范文兵.上海里弄的保護與更新[M].上海：上?？茖W技術出版社，2004：76.

[14]吳良鏞.北京舊城與菊兒胡同[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，1994：67.

[16]鄭也夫.城市社會學[M].北京：中信出版集團，2018：226.

[17]張緒娥，溫鋒華，唐正霞.由合作生產到價值共創(chuàng)的社區(qū)更新何以可行？——以北京“勁松模式”為例[J].公共管理學報，2023，20（01）：144-156+175.

[18]Provan K G ，Kenis P .Modes of Network Governance：Structure， Management， and Effectiveness[J].Jurnal of Public Administration Research and Theory， 2008， 18（2）：229-252.

[19]巴達赫.跨部門合作[M].周志忍，張弦，譯.北京：北京大學出版社，2011：7.

[20]何艷玲，王錚.統(tǒng)合治理：黨建引領社會治理及其對網絡治理的再定義[J].管理世界，2022，38（05）：115-131.

[21]王凱，岳國喆.智慧社區(qū)公共服務精準響應平臺的理論邏輯、構建思路和運作機制[J].電子政務，2019（06）：91-99.

[22]姜玲，王雨琪，戴曉冕.交易成本視角下推動社會資本參與老舊小區(qū)改造的模式與經驗[J].城市發(fā)展研究，2021，28（10）：111-118.

[23]張雪冬，劉澤.引導社會資本參與老舊小區(qū)改造難在哪兒？[EB/OL]人民網，（2023-07-31）[2023-08-23].http：//nm.people.com.cn/n2/2023/0731/c196667-40513247.html.

*基金項目：國家社會科學基金項目“‘聯(lián)村黨建’的自適應創(chuàng)新及優(yōu)化策略研究”（項目編號：23BZZ053）。

作者簡介：戴祥玉，青島大學政治與公共管理學院副教授，山東青島，266061；林冰潔，青島大學政治與公共管理學院研究生，山東青島，266061。