【摘? 要】財務(wù)內(nèi)部控制是物業(yè)企業(yè)內(nèi)部控制建設(shè)的重中之重，也是提高企業(yè)財務(wù)管理能力的有效途徑。物業(yè)企業(yè)要引進科學(xué)的COSO框架建構(gòu)財務(wù)內(nèi)部控制體系，抓住財務(wù)內(nèi)部控制關(guān)鍵要素，堵塞財務(wù)工作漏洞，以促進企業(yè)內(nèi)部管理轉(zhuǎn)型升級。論文從闡述COSO框架與財務(wù)內(nèi)部控制概念入手，分析物業(yè)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制存在的問題，提出基于COSO框架下的物業(yè)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制體系建構(gòu)策略，包括優(yōu)化財務(wù)內(nèi)部控制環(huán)境、規(guī)范財務(wù)內(nèi)部控制活動、完善財務(wù)風險評估機制、推進財務(wù)信息溝通和強化財務(wù)監(jiān)督，期望對提高物業(yè)企業(yè)財務(wù)管理質(zhì)量和內(nèi)部控制水平有所幫助。

【關(guān)鍵詞】COSO框架；物業(yè)企業(yè)；財務(wù)內(nèi)部控制

【中圖分類號】F299.23；F275? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2023）09-0146-03

1 引言

在城市化建設(shè)進程不斷加快的背景下，物業(yè)企業(yè)數(shù)量隨之增多，競爭壓力不斷增大。為提高市場競爭力，物業(yè)企業(yè)逐步擴充服務(wù)內(nèi)容，持續(xù)提升服務(wù)標準，投入資源推進技術(shù)升級，全面推進物業(yè)企業(yè)步入高質(zhì)量發(fā)展之路。在此過程中，物業(yè)企業(yè)財務(wù)工作必須跟上戰(zhàn)略發(fā)展趨勢，以COSO框架為指導(dǎo)健全財務(wù)內(nèi)部控制體系，規(guī)范財務(wù)活動合法合規(guī)開展，加強財務(wù)風險防范控制，從而創(chuàng)建良好的內(nèi)部財務(wù)環(huán)境，為物業(yè)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展打下基礎(chǔ)。

2 COSO框架與財務(wù)內(nèi)部控制

2.1 COSO框架

1992年，COSO委員會發(fā)布《內(nèi)部控制整合框架》，框架中包括控制環(huán)境、風險評估、控制活動、信息溝通與交流、監(jiān)控5個關(guān)鍵要素，框架目標為提高經(jīng)營效率、保證財務(wù)報告可靠性以及合法合規(guī)經(jīng)營[1]。自《內(nèi)部控制整合框架》提出后，在全球范圍內(nèi)得到了廣泛應(yīng)用。2013年，COSO委員會對內(nèi)部控制框架進行細化，運用三維模型構(gòu)建內(nèi)部控制系統(tǒng)，其中框架中的5個關(guān)鍵要素不變，增加運營控制、報告控制、合規(guī)性控制3個目標，以及公司層面控制、分支機構(gòu)層面控制和業(yè)務(wù)活動控制3個基本因素，進一步完善了內(nèi)部控制整體的架構(gòu)體系。

2.2 財務(wù)內(nèi)部控制

財務(wù)內(nèi)部控制是基于企業(yè)發(fā)展視角，以預(yù)期財務(wù)計劃為依據(jù)，針對企業(yè)財務(wù)活動實施的一系列控制措施。在企業(yè)管理中，財務(wù)內(nèi)部控制方法主要包括授權(quán)審批控制、會計信息質(zhì)量控制、財務(wù)預(yù)算控制、財產(chǎn)保全控制、財務(wù)內(nèi)部審計控制等方法。財務(wù)內(nèi)部控制內(nèi)容主要包括會計核算、成本費用、貨幣資金、預(yù)算管理、資產(chǎn)實物等內(nèi)容。財務(wù)內(nèi)部控制是內(nèi)部控制的重要組成部分，同樣適用于COSO框架，在財務(wù)內(nèi)部控制體系構(gòu)建中應(yīng)按照COSO框架中的五大關(guān)鍵要素進行優(yōu)化與完善。

3 物業(yè)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制存在的問題

3.1 財務(wù)內(nèi)部控制環(huán)境薄弱

物業(yè)企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)機構(gòu)不合理，董事會和監(jiān)事會存在公司領(lǐng)導(dǎo)兼任的情況，不利于發(fā)揮董事會和監(jiān)事會的職能；企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制制度不健全，缺少對財務(wù)各項活動的實施細則規(guī)定，使得內(nèi)部控制執(zhí)行缺少制度依據(jù)；企業(yè)管理者將財務(wù)內(nèi)部控制工作全部交由財務(wù)部門負責，其他部門的參與度較低。

3.2 財務(wù)內(nèi)部控制活動欠規(guī)范

物業(yè)企業(yè)預(yù)算管理過于形式化，預(yù)算編制彈性小，超出預(yù)算的費用成本管理不嚴，導(dǎo)致預(yù)算執(zhí)行偏差較大；企業(yè)報銷流程效率低，存在報銷業(yè)務(wù)辦理不及時、附帶資料不齊全和重復(fù)報銷的問題；企業(yè)應(yīng)收賬款資金回流慢，物業(yè)服務(wù)收費拖欠現(xiàn)象嚴重，造成企業(yè)資金流動性變差。

3.3 財務(wù)內(nèi)部控制信息溝通不暢

物業(yè)企業(yè)的業(yè)財融合度偏低，辦公系統(tǒng)與財務(wù)系統(tǒng)尚未實現(xiàn)對接，財務(wù)數(shù)據(jù)傳遞不順暢，降低了財務(wù)信息處理效率；企業(yè)外部信息溝通滯后，供應(yīng)商采購、客戶結(jié)算的確認流程煩瑣，缺少可以支撐數(shù)據(jù)聯(lián)動與共享的平臺。

3.4 財務(wù)內(nèi)部控制風險評估不到位

物業(yè)企業(yè)在應(yīng)收賬款、現(xiàn)金流方面存在較大風險，如應(yīng)收賬款回收難度大、利潤空間壓縮、現(xiàn)金凈流量下降等情況，易引發(fā)資金鏈斷裂風險。但是，企業(yè)卻缺少資金風險分析與預(yù)測模型，無法對風險進行預(yù)測評估，導(dǎo)致風險應(yīng)對不及時、控制措施不得當。

3.5 財務(wù)內(nèi)部控制監(jiān)督乏力

物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部審計部門缺少專業(yè)人才，現(xiàn)有審計人員缺乏財務(wù)專業(yè)知識，缺少財務(wù)工作經(jīng)驗，很難勝任專項審計、財務(wù)審計、內(nèi)部控制制度評價等工作，造成內(nèi)部審計監(jiān)督乏力。

4 基于COSO框架下的物業(yè)企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制體系建構(gòu)

物業(yè)企業(yè)要結(jié)合經(jīng)營業(yè)務(wù)特點，基于戰(zhàn)略目標高度統(tǒng)籌規(guī)劃財務(wù)工作，運用COSO框架中的五大要素構(gòu)建財務(wù)內(nèi)部控制體系，全面提升物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部管理水平。

4.1 優(yōu)化財務(wù)內(nèi)部控制環(huán)境

物業(yè)企業(yè)要提高財務(wù)內(nèi)部控制重視程度，為財務(wù)內(nèi)部控制實施創(chuàng)建良好的內(nèi)部環(huán)境，要求企業(yè)管理層和內(nèi)部各部門嚴格執(zhí)行財務(wù)內(nèi)部控制措施，推進企業(yè)內(nèi)部控制體系不斷完善與發(fā)展。

第一，完善財務(wù)內(nèi)部控制制度。物業(yè)企業(yè)要將財務(wù)工作提升到長期戰(zhàn)略高度，針對重要財務(wù)活動制定完善的控制制度，要求財務(wù)活動嚴格執(zhí)行規(guī)范的程序，以保證企業(yè)財務(wù)決策和戰(zhàn)略決策的正確性[2]。具體的財務(wù)內(nèi)部控制制度包括：內(nèi)部會計控制制度、賬務(wù)處理程序制度、財務(wù)稽核制度、財產(chǎn)保護制度、預(yù)算控制制度、財務(wù)收支審批制度、成本核算制度、財務(wù)會計分析制度、經(jīng)濟活動分析制度、績效考評制度、內(nèi)部報告制度、現(xiàn)金管理制度、貨幣資金管理制度、固定資產(chǎn)管理辦法等，通過健全上述制度，形成完善的財務(wù)內(nèi)部控制制度體系。

第二，完善財務(wù)內(nèi)部控制人員配置。物業(yè)企業(yè)需在財務(wù)內(nèi)部控制工作中調(diào)整有關(guān)部門的人員配置結(jié)構(gòu)，以確保各項控制措施落實到位，提高財務(wù)內(nèi)控質(zhì)量。例如，在企業(yè)法務(wù)部門、業(yè)務(wù)部門配置財務(wù)專業(yè)人員，對本部門涉及的財務(wù)事項進行監(jiān)督檢查，強化對各部門財務(wù)活動的直接監(jiān)管；財務(wù)部門設(shè)核算組、資金管理組、稅務(wù)組，并增設(shè)財務(wù)分析組，由財務(wù)分析人員對企業(yè)涉稅事項、資金活動、償債能力、運營效率、盈利能力等方面進行分析，預(yù)測企業(yè)財務(wù)狀況趨勢，為企業(yè)編制預(yù)算、資金計劃、投融資決策提供數(shù)據(jù)支持[3]。

4.2 規(guī)范財務(wù)內(nèi)部控制活動

物業(yè)企業(yè)根據(jù)業(yè)務(wù)活動特點重新梳理財務(wù)內(nèi)部控制活動，確定將預(yù)算管理、應(yīng)收賬款、成本費用、報銷審批和資產(chǎn)保全作為關(guān)鍵控制活動，對關(guān)鍵控制活動進行規(guī)范化運行。

第一，預(yù)算控制。在物業(yè)企業(yè)實施全面預(yù)算體系的背景下，對預(yù)算各個環(huán)節(jié)落實以下控制措施：①在預(yù)算編制環(huán)節(jié)，細化為業(yè)務(wù)預(yù)算、專門決策預(yù)算和財務(wù)預(yù)算三大模塊，要求企業(yè)各部門相互協(xié)作完成預(yù)算編制。以業(yè)務(wù)預(yù)算為例，市場部根據(jù)項目情況編制年度收入預(yù)算，項目服務(wù)部門和其他職能部門按照收入預(yù)算，以及上年度實際支出情況，編制支出預(yù)算。②在預(yù)算執(zhí)行環(huán)節(jié)，落實預(yù)算考核制度，分析各部門和項目部的預(yù)算執(zhí)行差異，根據(jù)考核結(jié)果落實獎懲機制，以提高各部門全體員工執(zhí)行預(yù)算的積極性。③在預(yù)算調(diào)整環(huán)節(jié)，企業(yè)按照預(yù)算事項金額設(shè)置不同的審批權(quán)限，提高審批效率。以預(yù)算內(nèi)事項調(diào)整為例，由相關(guān)部門提案，如果低于50萬元，則需經(jīng)過總經(jīng)理審批。如果超過50萬元，則要經(jīng)過總經(jīng)理會審和董事會審批。

第二，應(yīng)收賬款控制。物業(yè)企業(yè)要加強應(yīng)收賬款控制，保障企業(yè)資金安全，避免發(fā)生財務(wù)舞弊事件。具體控制措施包括：①建立內(nèi)部核查制度。由內(nèi)控部門定期檢查各項目款項的回收情況，嚴肅查處延遲交付項目收取款項、項目收款存入個人賬戶的行為。②落實客戶舉報制度。企業(yè)客戶可向總經(jīng)理辦公室投訴物業(yè)員工違規(guī)收費情況，對如實舉報的客戶給予一定獎勵。③做好應(yīng)收賬款賬齡分析。找出長期拖欠賬款的原因，采取合法合規(guī)的催收措施追回款項。

第三，成本費用控制。物業(yè)企業(yè)要樹立開源節(jié)流的經(jīng)營理念，通過成本費用控制提高經(jīng)濟收益，杜絕資源浪費。具體控制措施包括：①加強人工成本控制。按照項目實際情況配置各個崗位，制定崗位數(shù)量、輪班時長等方面的工作計劃，剔除冗余崗位和班次。對在崗人員實施績效考核，按照多勞多得的原則將考核結(jié)果與員工薪酬掛鉤。②加強庫存品領(lǐng)用管理。企業(yè)制定物資消耗標準，向保潔部門按周發(fā)放低值易耗品，每月抽查核對物資使用數(shù)量，實現(xiàn)對低值易耗品領(lǐng)用消耗的精細化管控。

第四，報銷審批控制。物業(yè)企業(yè)升級辦公系統(tǒng)，使辦公系統(tǒng)對接財務(wù)系統(tǒng)，共享業(yè)務(wù)與財務(wù)數(shù)據(jù)，借助系統(tǒng)落實報銷審批流程。以采購業(yè)務(wù)報銷為例，由發(fā)起人在線發(fā)起報銷項目，按照費用報銷金額執(zhí)行不同的報銷流程，落實分級授權(quán)報銷機制。如果報銷金額較低，則需要經(jīng)過項目負責人、采購部門負責人、財務(wù)部門負責人審批。如果報銷費用較高，則需要在此基礎(chǔ)上增加總經(jīng)理審批環(huán)節(jié)。

第五，資產(chǎn)保全控制。物業(yè)企業(yè)的服務(wù)項目較多，分別位于不同區(qū)域，使其實物資產(chǎn)呈現(xiàn)出相對分散的狀態(tài)。在資產(chǎn)控制中，財務(wù)部門要定期核對使用部門報送的資產(chǎn)數(shù)據(jù)，審查資產(chǎn)臺賬。財務(wù)部門還要牽頭組織其他部門開展資產(chǎn)抽查盤點工作，保證賬實相符。在資產(chǎn)處置時，財務(wù)部門需執(zhí)行資產(chǎn)評估流程，根據(jù)評估結(jié)果確定資產(chǎn)價值，之后再執(zhí)行資產(chǎn)報廢程序，及時回收殘值收益[4]。

4.3 推進財務(wù)信息溝通

物業(yè)企業(yè)要積極推進財務(wù)信息化建設(shè)，借助信息化技術(shù)優(yōu)勢實現(xiàn)信息快速傳遞，提高財務(wù)內(nèi)部控制效率。企業(yè)應(yīng)搭建數(shù)據(jù)共享平臺，滿足信息溝通交流需求，推進信息閉環(huán)運作。具體措施如下：

第一，建立內(nèi)部溝通機制。物業(yè)企業(yè)要依托現(xiàn)有的辦公自動化系統(tǒng)強化內(nèi)部不同職能部門之間的聯(lián)系，以及不同職能部門與項目部之間的聯(lián)系，搭建內(nèi)部信息溝通交流平臺，打破各部門之間的信息壁壘。在財務(wù)工作中，財務(wù)部門要從辦公自動化系統(tǒng)及時獲取企業(yè)各項公共通知、事項審批、即時通訊等信息，有效落實企業(yè)各項決策[5]。

第二，建設(shè)數(shù)據(jù)共享平臺。物業(yè)企業(yè)需重點解決多系統(tǒng)數(shù)據(jù)不共享的問題，通過系統(tǒng)升級改造，建立內(nèi)部數(shù)據(jù)共享平臺，實現(xiàn)業(yè)務(wù)系統(tǒng)與財務(wù)系統(tǒng)對接，為內(nèi)部溝通交流提供平臺。在數(shù)據(jù)共享平臺上，財務(wù)人員、項目人員與客戶都可以查看物業(yè)服務(wù)應(yīng)收金額、服務(wù)期限等信息，財務(wù)部門可直接從平臺中調(diào)取財務(wù)數(shù)據(jù)信息，自動生成會計憑證，提高物業(yè)費用結(jié)算速度和會計核算效率，加強資金活動控制。

4.4 完善財務(wù)風險評估機制

物業(yè)企業(yè)要提高風險管理意識，做好財務(wù)風險評估工作，根據(jù)評估結(jié)果采取有效的風險防控措施與應(yīng)對策略，有效規(guī)避或降低風險對企業(yè)帶來的損失，保障企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

第一，財務(wù)風險評估等級劃分。物業(yè)企業(yè)要對籌資、投資、運營以及利潤分配等財務(wù)活動進行風險評估，確定風險評估指標，劃定風險評估等級，用于制定風險應(yīng)對策略。以擬承接物業(yè)服務(wù)項目的現(xiàn)金流風險評估為例，企業(yè)可以劃分為5個風險等級，分別為：①風險等級“高”——現(xiàn)金流短期內(nèi)短缺，大部分財務(wù)指標嚴重偏離行業(yè)均值，財務(wù)狀況不佳，企業(yè)應(yīng)作出項目“不執(zhí)行”決策；②風險等級“較高”——現(xiàn)金流長期將短缺，部分財務(wù)指標未達到行業(yè)均值，財務(wù)狀況面臨較大不確定性，企業(yè)應(yīng)作出項目“待定”決策；③風險等級“中等”——現(xiàn)金流基本持平，部分財務(wù)指標接近行業(yè)均值，運營狀況良好但抗風險能力較弱，企業(yè)應(yīng)作出項目“待定”決策；④風險等級“較低”——現(xiàn)金流較充沛，財務(wù)狀況較為穩(wěn)定，具備一定風險抵抗能力，企業(yè)應(yīng)作出項目“執(zhí)行”決策；⑤風險等級“低”——現(xiàn)金流充沛，部分財務(wù)指標達到行業(yè)優(yōu)秀標準，具有較強的財務(wù)管理能力，企業(yè)應(yīng)作出項目“執(zhí)行”決策。

第二，規(guī)范財務(wù)風險評估與管理流程。物業(yè)企業(yè)要對財務(wù)活動制定規(guī)范的風險評估與管理流程，確保各項財務(wù)活動可控，最大程度降低財務(wù)風險。以應(yīng)收賬款為例，企業(yè)采用全流程財務(wù)風險管理措施，具體包括：①在事前環(huán)節(jié)，企業(yè)組織風險控制小組、市場部、財務(wù)部參與客戶談判，識別項目投標、定價、審批等各個階段存在的風險，列出財務(wù)風險清單，做好事前防范；②在事中環(huán)節(jié)，企業(yè)財務(wù)部跟蹤監(jiān)控項目款項回款情況，對違約風險、客戶信用等級進行評估，做好事中預(yù)警；③在事后環(huán)節(jié)，財務(wù)部門根據(jù)賬款結(jié)算情況對回款期、信用度等進行評估，將評估數(shù)據(jù)納入企業(yè)風險數(shù)據(jù)庫中，用于日后項目決策。

4.5 強化財務(wù)監(jiān)督

物業(yè)企業(yè)要重視財務(wù)監(jiān)督機制建設(shè)，采用內(nèi)部監(jiān)督與外部監(jiān)督相結(jié)合的方式完善財務(wù)監(jiān)督體系，促進企業(yè)財務(wù)工作規(guī)范化開展，有效防范財務(wù)風險。

第一，外部監(jiān)督。物業(yè)企業(yè)可以聘請第三方會計師事務(wù)所或外部審計專業(yè)團隊，對企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制情況進行評估，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標、業(yè)務(wù)流程、經(jīng)營業(yè)績以及財務(wù)狀況，提出財務(wù)內(nèi)部控制完善建議，幫助企業(yè)修訂財務(wù)內(nèi)部控制制度。

第二，內(nèi)部監(jiān)督。物業(yè)企業(yè)內(nèi)部審計部門負責開展財務(wù)內(nèi)部審計工作，明確審計重點，確定審計程序，強化對企業(yè)內(nèi)部財務(wù)活動的監(jiān)督審查，進一步完善財務(wù)監(jiān)督體系。以物業(yè)費收繳審計為例，內(nèi)部審計部門需要審查以下重點事項：審查收費標準公示情況與實際情況是否相符，審查財務(wù)部門費用收取方式是否合規(guī)[6]；審查現(xiàn)金歸集是否及時，監(jiān)控措施是否有效，物業(yè)收費系統(tǒng)明細信息與賬面信息是否相符；審查收費系統(tǒng)權(quán)限設(shè)置是否合理，是否滿足不相容崗位相分離的要求；審查現(xiàn)場收費流程是否規(guī)范，審查銀行賬戶是否為專戶專用；審查近一年收費數(shù)據(jù)與收費標準是否匹配，審查應(yīng)收賬款催收工作是否到位；審查是否存在截留物業(yè)費收入的情況。內(nèi)部審計在審計后出具審計報告，針對審計中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改建議。

5 結(jié)論

綜上所述，物業(yè)企業(yè)要推進內(nèi)部管理從粗放式管理向精細化、集中化管理過渡，將財務(wù)內(nèi)部控制作為提升內(nèi)部管理水平的有效途徑，確保財務(wù)活動和業(yè)務(wù)活動各個環(huán)節(jié)得到全面管控。在財務(wù)內(nèi)部控制體系中，企業(yè)要從COSO框架的五大要素入手進行建構(gòu)，進一步完善企業(yè)內(nèi)部控制體系，消除財務(wù)薄弱環(huán)節(jié)，從而不斷改善物業(yè)企業(yè)財務(wù)狀況，提高內(nèi)部管理水平。

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【作者簡介】李巨石（1987-），男，湖南邵陽人，會計師，研究方向：公司戰(zhàn)略、預(yù)算、成本、財務(wù)合規(guī)等。